VSEON.com

Лента новостей

Онлайн-версии

Малоэтажное строительство в России: перспективы

Малоэтажное строительство приобретает особую актуальность в рамках реализации национального проекты «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», поскольку наиболее полно удовлетворяет обоим критериям: и доступности, и комфортности. Своим мнением о сегодняшней ситуации с малоэтажным строительством в Новосибирске, перспективами его развития с журналом «Все о новостройках» поделилась Татьяна Аржаева, директор TS Consulting.

Сегодня очень много говорят о жилье: его видах, ценах, доступности, комфортности и т. д. А еще несколько десятков лет назад квартира в многоэтажном многоквартирном доме была, по сути, пределом мечтаний. Так называемые частные дома были лишь одним из способов решения жилищного вопроса, но далеко не самым комфортным способом. В основном строительство велось своими силами, денег не хватало, и дома в большинстве случаев не отличались простором и продуманностью. Стоит уточнить, что речь идет именно о массовой частной застройке, а не о дачных поселках коммунистической элиты. В этом контексте интересно сравнить Сибирь с европейской частью страны, где земельные участки были больше, дома просторней и богаче.

Во многих районах, застроенных частными домами, не асфальтировались улицы, не соблюдались строительные и противопожарные нормативы. В результате сейчас на многих улицах затруднен подъезд к домам, на узких проездах трудно разъехаться двум машинам. Про то, что происходит весной и осенью в частном секторе, думаю, рассказывать не нужно.

Если сравнить частный сектор в 2007–2008 гг. с тем же самым частным сектором, но середины 90-х годов, можно отметить что многие хозяева на месте своих маленьких одноэтажных домиков построили двух-, трехэтажные коттеджи с гаражами, банями, заборами в виде непроницаемой крепости. Нередко при строительстве хозяева думают исключительно о своем удобстве, причем сиюминутном, и чуть-чуть «прихватывают» землю соседей или общей дороги, отчего она становится еще уже. Регламентирование нового строительства в уже существующем частном секторе непонятно, и в итоге процесс носит весьма хаотичный характер, а решение задач, связанных с благоустройством общей территории, под большим вопросом. К чему это приведет через 5–8 лет представить не трудно.

Решение жилищного вопроса сейчас связывается с развитием именно малоэтажного домостроения. Строительство малоэтажных зданий – наиболее динамично развивающаяся сфера строительной индустрии. Хотя до показателей западных стран еще далеко.

Развитые страны мира (Европа, Скандинавия, Канада, Япония и др.) ежегодно вводят до 1,0 м2 нового жилфонда в расчете на душу населения. Причем новый жилфонд преимущественно, на 60–70 %, формируется из малоэтажных жилых зданий. В США в последние годы вводится 280–290 млн. м2 жилья, что более 1,0 м2 на душу населения; доля малоэтажных домов составляет около 85 %.

Жилищное строительство в России в последние годы характеризуется ежегодным вводом лишь 0,2–0,25 м2 жилища на душу населения, что в 2,5 раза меньше, чем 15–20 лет назад. Но при этом доля малоэтажного строительства постоянно увеличивается. За последние 10 лет его объемы в стране увеличились в 2,5–3 раза и составляют более 40 % вновь вводимого жилфонда (против 16–18 % в прежние периоды). Тенденция роста объемов и темпов малоэтажного жилищного строительства имеет потенциально устойчивую перспективу. В свою очередь, и большинство людей предпочло бы индивидуальный дом, таун-хаус квартире.

Предпочтения по материалу строительства распределяются следующим образом: на первом месте кирпич, на втором – ячеистый бетон или бревна, на третьем – массивный брус, на четвертом – технологии деревянного каркасного и панельного домостроения, на пятом – клееный брус, несъемная опалубка, стальной каркас и другие строительные технологии.

Деревянное домостроение является традиционным и наиболее доступным для большинства граждан нашей страны, более 50 % площади которой покрыто лесами. Но сегодня в России удельный вес деревянного домостроения в общем объеме индивидуального жилищного строительства не превышает 10 %. В то же время деревянное малоэтажное домостроение является во многих странах мира приоритетным. К числу стран с развитым малоэтажным деревянным домостроением относятся: Канада, США, Финляндия, Швеция, Германия, Япония. В общем объеме индивидуального жилищного строительства этих стран доля «дерева» составляет: в Швеции и Германии – до 30–50 %, в Канаде и США – до 75 %, в Финляндии – до 80 %. В этих странах строятся деревянные дома с долговечностью строительных конструкций, обеспечивающих проживание в них нескольких поколений людей. Например, в Канаде и сегодня встречаются деревянные дома, построенные 150–200 лет назад.

Начиная примерно с 2000 года, строительство деревянных домов в нашей стране несколько «оживилось». С участием российского и иностранного капитала создан целый ряд новых предприятий малой мощности по производству деревянных домов. Однако ориентированы они, в основном, на выпуск элитных домов, стоимость которых доступна лишь для потребителей с достаточно высокими уровнями доходов. Популярные кирпичные дома на сегодня являются самыми дорогими.

Если же говорить о других технологиях, то по отношению к ним у большей части населения существует предубеждение, вызванное, в первую очередь, незнанием, во вторую очередь, взвешиванием позитивного фактора (быстровозводимость) и негативного (теплоэффективность стен), которая может быть нарушена в процессе монтажа комплекта дома низко квалифицированными строительными бригадами.

Таким образом, говоря о развитии малоэтажного строительства, необходимо проанализировать уже имеющийся в России и на Западе опыт, сделать выводы, понять будущее тех или иных решений. Организованный поселок с решенными вопросами по коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуре более перспективен со всех точек зрения. Доступной должна быть не только земля, но и технологии. При этом, когда мы говорим о доступных технологиях, нужно понимать, что они должны создавать комфортный дом, в котором свежо летом и тепло зимой, который отличает хорошая звукоизоляция, долговечность, экологичность, возможность организовывать пространство согласно потребностям той или иной семьи и т. д.

Ответы на эти и другие вопросы, понимание тенденций и прогнозирование развития районов малоэтажной застройки через 10–15 лет хочется увидеть в федеральном законе «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». На эти вопросы должны ответить строители, производители, покупатели – будущие жильцы, которые голосуют рублем, и голосуют не за что-нибудь, а за качество своей жизни, а значит, должны делать это сознательно, с пониманием своей роли и ответственности в этом процессе.

В заключение хочется поздравить всех читателей журнала, партнеров, коллег с наступающим Новым годом. Следующий год, согласно прогнозам, обещает быть сложным и трудным. Наверное, именно поэтому особую значимость приобретают добрые пожелания. Пусть Новый год для вас, несмотря ни на что, будет удачным, успешным принесет радостные события и исполнение желаний, а дом согреет любовью.

Рынок малоэтажного строительства и его актуальность

О малоэтажной России в стране заговорили практически с 1991 года, когда рухнул советский строй и начался поиск нового пути развития, в том числе при решении жилищного вопроса. Много ссылались на пример малоэтажной и преуспевающей Америки (США), огромные территории от Калининграда до Владивостока и желание самих россиян жить на земле, в своем доме.

Что изменилось с тех пор? Почти ничего. Разве что США опустилась в пучину ипотечного кризиса, а территория России стала чуть больше. В поисках нового пути нового появилось мало — советское наследие домостроительных комбинатов и ориентация девелоперов на массовую многоэтажную застройку по-прежнему напоминают ситуацию, когда в угольное ушко потребительских предпочтений пытаются протащить раскормленного верблюда девелоперских выгод и желаний.

Тяга к земле
В прошлом году по заказу Минстроя России компания Open Village провела социологический опрос населения о жилищных предпочтениях россиян. Эти данные приведены на ресурсе Restate.ru.

Говорить о всех россиян тут сложно — опрос проводился преимущественно среди посетителей выставок по строительству и недвижимости, то есть экономически активной и относительно платежеспособной группы населения. Тем не менее — большинство опрошенных хотят иметь свой дом и планируют заняться его строительством в ближайшие два года. Иметь собственный дом хотят 93% респондентов. Причем, большинство опрошенных – 56% – готовы приступить к строительству собственного дома уже в 2017 году. Примерно 11% уже начали строительные работы, 19% сообщили, что отложили начало строительства на 2018 год. О еще более отдаленной перспективе думают 14%. 25% опрошенных готовы воспользоваться кредитом для строительства дома, остальные рассчитывают только на собственные средства.

Отметим, что речь шла о доме, расположенном за городом. 80% опрошенных хотели бы иметь такой дом для постоянного проживания, 20% — использовать как дачу. 40% респондентов готовы жить в удалении от города, 60% — вблизи.

Дом площадью до 100 кв. метров интересен только для 19% опрошенных – для сезонного проживания. Большинству – 38% – интересен дом от 100 до 150 «квадратов». 29% опрошенных выбрали 150–200 кв. м, и дом от 200 кв. м хотят иметь 14% респондентов.

Опрос также показал, что большинство посетителей выставок готовы детально разобраться в проектировании, строительстве и дизайне загородного дома. При этом дерево в качестве стенового материала вне конкуренции: его предпочел 51% опрошенных, остальные варианты – кирпич, каркас и блоки – набрали 16%, 17% и 16% соответственно.

А вот результаты Росстата показывают в целом по России другую ситуацию — по структуре стеновых материалов индивидуальные застройщики предпочитают кирпичные дома (более 38% застройки), на деревянные конструкции приходится чуть более 24% и на блочные технологии – более 20 %.

Здесь стоит учесть, что предпочтения и возможности – это две большие разницы.

Желание есть, а документа — нет

Власть тоже постоянно говорит о малоэтажных предпочтениях. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень прошлой осенью заявил, что видит особый потенциал в малоэтажном строительстве: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны».

В своё время строительство многоэтажных панельных домов обеспечило необходимые объемы по вводу квадратных метров, однако в связи с изменениями в предпочтениях покупателей теперь необходимо развивать «жилищное строительство в рамках комплексной застройки», отметил министр.
Удивил? Нет. Потому история эта тянется с 1993 года.

В 1993 году постановлением Правительства России была одобрена Государственная целевая программа “Жилище”. В 1996 году Указом Президента Ельцина были одобрены основные направления нового этапа государственной целевой программы “Жилище”. Затем подписан Указ Президента “О разработке Федеральной целевой программы “Свой дом”, а постановлением Правительства принята “Федеральная целевая программа “Свой дом”.
В 2001 году Правительством России утверждается Федеральная целевая программа “Жилище” на 2002-2010 годы. В 2005 году в моду вошли т.н. «национальные проекты». Президентом был объявлен проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России», кратко — Национальный проект “Жилье”. На периодических заседаниях Совета по национальным проектам разрабатывались программы реализации проекта на 2006-2007 гг., 2008 г. и 2009-2012 гг.

В 2008 году заместителем председателя правительства России А.Жуковым было объявлено, что проект “Жилье” будет “переформатирован” в государственную программу, реализация которой начнётся в 2009 году, хотя не совсем понятно — а чем же были все предыдущие документы. Но в итоге на заседании Совета по реализации национальных проектов статус госпрограммы получил национальный проект “Развитие АПК”, а “Жилье” так и осталось в проекте.

Федеральный целевой проект «Жилище» был запущен в 2011 году и предусматривает меры по повышению доступности жилья только для отдельных категорий граждан: для молодых семей, военных, уволенных в запас по выслуге лет, работников полиции и других силовых структур.
Отдельного системного документа по развитию малоэтажного строительства не существует. Каждый субъект Федерации этот вопрос решает по-своему.

Кто в лес, кто по дрова

По большому счету, власти городов и регионов на самом деле не заинтересованы в малоэтажном строительстве. Работать с крупными застройщиками понятнее. Крупный застройщик «на гора» выдает столь необходимые для красивых отчетов квадратные метры, новые большие микрорайоны выглядят эффектно и более зримо — есть, что показать Высоким гостям.

Тем не менее, срез по регионам показал, что малоэтажка в общей структуре занимает от трети до 80% рынка новостроек. Например, по данным Росстата — в 2012-2016 гг. в Южном федеральном округе индивидуальными застройщиками построено от 50 до 80 % жилья, в зависимости от региона. В стране масса территорий, где иной тип жилья, кроме индивидуального, вообще невозможен по всем причинам.

А вот специалисты мэрии Улан-Удэ — столицы Бурятии, заявили в конце 2016 года, что в городе должны доминировать высокие здания, а не малоэтажные «сельские» строения. «Меня не может не радовать, что начиная с 2013 года, у нас сокращается объём индивидуального жилищного строительства в соотношении с общей процентной массой вводимых многоквартирных домов — отметил мэр Улан-Удэ Александр Голков. — Эту тенденцию надо поддерживать. Количество многоквартирных домов у нас должно расти».

На другом конце страны ситуация прямо противоположная. Так, власти Ленинградской области решили отказаться от многоэтажного строительства и больше не собираются ежегодно наращивать объемы введенного жилья. По мнению местных чиновников, сдержанные темпы позволят территориям развиваться комплексно и снизят социальную нагрузку на бюджет. Местные власти поставили перед собой задачу — новые градостроительные документы, особенно регламентирующие зоны интенсивного жилищного строительства, должны утверждаться только под малоэтажные дома и коттеджи. Запрет на высотки в Ленинградской области продлится примерно 10 лет.

Александр Филиппов, заместитель главы администрации Уфы, отметил, что в столице Башкирии на малоэтажку приходится каждый третий построенный квадратный метр: 267 тыс. из 817 тыс. кв. метров. При этом городские власти против того, чтобы малоэтажное жилье прирастало пригородом. Власти планируют развивать сектор в рамках существующей территории города.

Подмосковные тренды

Противоречивая ситуация складывается в Подмосковье. С одной стороны, летом прошлого года на конференции «Загород первой необходимости» генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина отметила, что за последние три-четыре года в Московской области доля малоэтажного жилья составляла 25%, а в Новой Москве — до 16% рынка.

А вот исполнительный директор компании «Миэль-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова считает, что «малоэтажка» становится уходящей натурой. Доля малоэтажного строительства в Московском регионе сократилась за два года в 3,5 раза. «Если в 2014 году 28% приходилось на малоэтажное строительство, то в 2016 году эта цифра почти в 3,5 раза меньше, она опустилась до 8%. В условиях сложной макроэкономической ситуации девелоперы предпочитают высокорентабельное многоэтажное строительство», — цитирует эксперта РИА «Недвижимость».

По данным «Миэль», в настоящее время в московском регионе реализуется 85 комплексов, предлагающих малоэтажные дома, а также 109 проектов таун-хаусов.

По мнению специалистов департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» малоэтажные дома вытесняют с подмосковного загородного рынка коттеджи и таунхаусы — в 2016 году на них вырос спрос. Их доля в предложении невелика, малоэтажные объекты стали единственным сегментом, который продемонстрировал рост цен. Малоэтажный формат сейчас второй по популярности на загородом рынке после участков без подряда, на него приходится треть продаж. Однако в структуре предложения загородных объектов доля малоэтажных домов – только 19%. Поэтому на начало 2017 года квартиры в малоэтажных домах предлагались к продаже в среднем за 6,3 млн рублей – на 21,2% выше показателей четвертого квартала 2015 года.

Прочие сегменты загородного рынка упали в цене. Средняя цена на конец 2016 года составила 6,3 млн рублей, снизившись за год на 22,2%.
Сокращение цены предложения произошло также в сегменте блокированных домов. Средняя стоимость таунхаусов в последнем квартале 2016-го составила 10,8 млн рублей, что на 8,5% ниже данных аналогичного периода 2015 года. На 6,5% уменьшилась средняя цена дуплексов, которая теперь составляет 10 млн рублей.

В свою очередь формат таунхаусов постепенно выпадает из новых проектов загородной недвижимости Подмосковья — к такому выводу пришли участники конференции «Малоэтажная загородная недвижимость», организованной компанией KASKAD Family при поддержке отраслевой ассоциации REPA. Специалисты KASKAD Family подсчитали: в настоящий момент на долю таунхаусов приходится всего 5%. Сокращение малоэтажной застройки, полагают эксперты, связано с низкой рентабельностью бизнеса.

Подтвердил тренд и Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. По подсчетам компании, за 2016 год было совершено примерно 560 сделок в ценовом диапазоне от 20 млн рублей. Для сравнения – за весь 2015 год их было около 800, а за 2014 год – 865.
При этом эксперт связывает падение количества сделок не столько со снижением спроса, сколько с дефицитом качественного предложения в высоком сегменте.

Разбор по понятиям

Термин «малоэтажка» настолько прочно вошел в обиход, что становится трудно отделить — а вообще о каком типе жилья мы говорим? Формально считается, что речь идет об индивидуальном жилом доме высотой до трех этажей, стоящем на своем земельном участке. Формально. Фактически в стране еще строят кварталы многоквартирного жилья с количеством этажей не более трех. То же — отнюдь не высотное жилье. И между ними совсем переходный вариант — таун-хаусы. К сожалению, чиновники и эксперты рынка не всегда уточняют в своих рассуждениях о «малоэтажке» – о чем же все-таки идет речь.

Малоэтажные иллюзии

Свой дом на земле уже несколько десятилетий подряд преподносят как панацею от всего – экономического кризиса, проблемы обеспечения жильем и т.д.
Но «воз и нынче там». Специалисты портала «Мир квартир» выяснили следующее – переезд из квартиры в частный дом в большинстве российских регионов возможен только с большой доплатой. Самый большой разрыв между стоимостью квартир и индивидуальных домов отмечен в Крыму и в Московском регионе. Чтобы сменить квартиру в многоэтажном доме в Крыму на собственный домик, понадобится доплата в 9 519 204 рубля – квартира на полуострове в 3,5 раза дешевле дома.

В Московской области разница между жильем этих двух форматов составляет 8 941 641 рубль (в 3,1 раза). Однако это средние цифры. Например, чтобы купить дом в Одинцовском районе Подмосковья, понадобится сумма, почти в 10 раз превышающая указанную (86 572 175 рублей); зато в Воскресенском (2 765 454 рубля) и Озерском (2 899 413 рублей) районах на эти деньги можно купить сразу по три дома.

В самой Москве разница между стоимостью домов и квартир составляет 1,6 раза, а доплата – 6 211 474 рубля.