Считаются ли цоколь и подвал этажами в БТИ? Как они учитываются в площади дома? на сайте Недвио

Стоимость недвижимости, при ее покупке, рассчитывается с учетом общей площади дома. Следовательно, каждый квадратный метр может стать предметом манипуляций со стороны продавца или застройщика.

За основу, в определении метража здания, берется кадастровый паспорт, в котором указаны все характеристики постройки. Практика показывает, что самыми спорными моментами, при определении площади загородных домов, считаются помещения цокольного этажа или подвала, которые продавцы могут оформить как полноценный этаж или оставить «в тени».

К примеру, собственник задумал построить дом на 3 этажа в районе, где разрешено возводить лишь строения на 2 уровня. Цокольный этаж правильной высоты позволит ему воплотить задумку законным путем. Напротив, если вы возводите строение не по регламенту, то его не удастся ввести в эксплуатацию.

Информация в отношении расчетов этажности может быть полезна не только покупателям готовых коттеджей, но и тем, кто собрался строить дом. Обо всех определениях этажности дома мы поговорим в данной статье.

Нормативы высоты потолков в частных домах

Если мы хотим определить какими должны быть правильные параметры частных домов и коттеджей, стоит обратить внимание на содержание нормативов СНиП. Эти строительные нормы и параметры написаны государством и их первостепенная задача — это создание комфортных и безопасных условий проживания людей в жилых помещениях.

Пункт 4.5 31.02.2005 устанавливает ограничения по минимальной высоте помещений в частном доме от пола до потолка:

• спальня, жилые комнаты и кухня должны иметь высоту помещений не меньше 2,7 м;
• остальные помещения — не менее 2,5 м;
• для верхнего этажа и мансарды это ограничение составляет 2,3 м.

Минимальная высота цоколя и подвала

Во-первых, если вы планируете приобрести или построить дом с нижним этажом, важно удостовериться в создании правильно микроклимата внутри цокольных и подвальных помещений, иначе стены будут сыреть и устойчивость дома с годами будет снижаться.

Во-вторых, в соответствии с пунктом 1.41 документа 2.08.01-89, есть определение норм высоты цокольного этажа и подвала. Высота потолков в них должна быть не менее 1,8 м.

Если цокольный этаж используется в качестве гаража или парковки для автотранспорта, важно, чтобы расстояние от перекрытия до потолка было не меньше 2 метров. Для помещения, где будет располагаться котельная установлен минимальный порог высоты в 2,2 м.

Если высота цокольного этажа меньше установленного минимума, то он считается техническим подпольем. Такие помещения не могут быть жилыми и рассчитаны исключительно под расположение коммуникаций. При этом, чисто технически, его также можно считать погребом.

Стоит учесть, что в законодательстве не фигурирует понятие подземного этажа. Однако любые помещения с потолками ниже 1,5 метров, априори, не учитываются при расчете общей площади строения.

Чем руководствуются при определении этажности домов?

С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.

Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.

Разберемся с этими понятиями более подробно.

При составлении документации, специалисты указывают в паспорте объекта его этажность. Помимо этого показателя, указывается и количество подземных помещений, которые подразделяют на:

• цоколь (цокольный этаж);
• подвал;
• котельная;
• погреб;
• технические помещения и пр.

Пример: в графе “Количество этажей” указывается число 3, в графе “Подземные этажи” пишут 1, а этажность дома является разницей между этими двумя показателями. Следовательно, дом считается двухэтажным.

Может ли цоколь считаться четвертым этажом?

Согласно 48 статьи ГК РФ предусмотрены ограничения для домов частной, индивидуальной застройки. И там четко прописано, что высота коттеджей в России не может превышать 3-х этажей.

В противном случае, это уже не объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства). И к нему применяются уже совсем другие требования (как к жилым комплексам). Если вы построили / купили такой дом на землях ИЖС — узаконить его не удастся, и скорей всего придется сносить этаж или даже все здание.

Важно:По закону, максимальная высота коттеджей для проживания одной семьи ограничена 3-мя этажами.

Считаются ли цоколь и подвал этажами?

Да, если их потолки и перекрытия выступают над землей на 2 и более метров.

Учитываются ли цоколь и подвал в общей этажности дома?

Термины «этажность домов» и «количество этажей» закреплены 49-ой статьей Градостроительного Кодекса РФ. Согласно нему, количеством этажей считают совокупность всех видов помещений – технического, подземного, подвального, цоколя, надземного и мансардного.

Лет 10-15 назад некоторые застройщики, пользуясь неопытностью покупателей, «хитрили» и строили свои объекты, нарушая эти нормы, предлагая под видом 3-х этажных домов по факту 4-х этажные строения. Однако, со временем, покупатели стали грамотнее и перестали их покупать, поэтому большая часть этих строек так и остались пустырями и «незавершенкой», что можно часто наблюдать в пригородах любого крупного российского города.

При выборе проекта под строительство или готового дома, помните, что любые сведения о количестве уровней / этажей проверяются и заносятся в специальный кадастровый реестр — это обязательный этап регистрации всех объектов индивидуального жилищного строительства в России.

Какие виды этажей могут быть в коттедже?

При учете частных домов, дач, коттеджей и других объектов малоэтажного жилья используют ряд понятий, характеризующих этажность объекта. К ним относятся:

1. Мансарда

Чердачная площадь, которая адаптирована под жилые комнаты и помещения. Ее специфика заключается в том, что стены и потолок полностью или частично повторяют форму крыши. Чтобы быть жилой, такая комната должна иметь высоту не менее 1,5 м.

2. Полноценный надземный этаж

Находится выше планировочной отметки поверхности земли и функционирует как жилое помещение с индивидуальной планировкой.

3. Технический этаж

Используется для расположения коммуникаций, необходимых для функционирования дома. Может находиться как под полом (цокольный), так и на чердаке (чердачный). В основном, на нем располагаются инженерные системы (трубы, вентиляционные шахты) и котлы.

4. Цокольный этаж

Его пол находится под землей, стены также частично уходят вниз. При этом, для освещения и проветривания по периметру, таких помещений предусмотрено наличие окон.

Строительство такого уровня ведется в соответствии с нормами для устойчивости дома и расположения дополнительных технических помещений, таких, как: подземный гараж, погреб, мастерская и т.д.

Как мы уже писали ранее, цокольные и подвальные этажи, выступающие менее, чем на 2 метра над уровнем земли, либо имеющие высоту потолков меньше 2,2 м, являются нежилыми.

Поэтому, если вы столкнулись с таким объектом, а застройщик или продавец дома убеждает вас в обратном, настаивайте на снижении стоимости метра в таких помещениях, аргументируя это тем, что они жилыми не являются и оцениваться как полноценные этажи не могут.

Какие еще требования предъявляются к домам под ИЖС?

В Градостроительном кодексе, под определение понятия объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС), подпадают здания с жилыми и вспомогательными помещениями, которые нужны для полноценного функционирования и жизни человека в доме (п.3, ст. 48).

Если коттедж соответствует выше указанным параметрам, и в нем не больше 3-х этажей, то к нему не придется создавать проектную документацию, даже если вы решили сделать его реновацию, реконструкцию или капитальный ремонт.

Запретить проживание в частном доме могут лишь в одном случае: если в результате проведенной экспертизы, строение было признано аварийным или неподходящим для постоянного проживания.

Соответственно, владельцы могут переоборудовать цокольные и подвальные этажи как им угодно и даже проживать в них, если они построены с учетом всех норм.

Вообще, при обследовании любых жилых построек, сотрудники БТИ обычно руководствуются регламентами СНиПа. Следовательно, чтобы построить дом без нарушений и ввести его в эксплуатацию, необходимо изначально ознакомиться с ними. Ввести в курс дела вас могут в архитектурном отделе при выдаче разрешения на строительство в местной администрации.

Как правило, требования строительного законодательства с годами почти не меняются. Потому что регламенты созданы для обеспечения безопасности и длительной эксплуатации объектов недвижимости. Если вы не готовы изучать эти регламенты самостоятельно, лучше обратиться в профильную компанию, которая создаст проект дома с учетом ваших пожеланий и требований закона.

Почему количество этажей в доме играет важную роль?

Во-первых, как мы уже описывали ранее, некоторые недобросовестные продавцы и застройщики, могут выдавать желаемое за действительное — т. е. при указании жилой площади в договоре включать подвалы, низкие цоколи, техпомещения и пр.

Во-вторых, в зависимости от общей площади постройки, собственник может уплачивать меньший налог на недвижимость. Поэтому, если вы не планируете использовать технические этажи, стоит строить их в соответствии с параметрами технических. Тогда они не будут включены в общую площадь дома.

Как учитываются цоколь и подвал в БТИ?

В интернете, на форумах собственники загородных коттеджей часто пишут, что при обследовании экспертами от бюро технической инвентаризации их цокольных этажей, в первую очередь, учитываются:

• высота потолка;
• наличие окон в помещениях.

Это значит, что нижний этаж, выступающий высоко над уровнем земли, специалисты БТИ вполне могут посчитать за полноценный, даже если вы не планируете его использовать в дальнейшем.

Большое количество различных трактовок и расхождений в разных инстанциях не позволяет поставить точку в этом вопросе. Мы рекомендуем учитывать нормы СНиП при планировании строительства жилого дома, а если есть сомнения и неординарные ситуации — запрашивать соответствующие разъяснения в местной администрации.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Устройство цоколя дома

Цоколь дома – его нижняя часть, являющаяся продолжением фундамента. Устройство цоколя стало в последние годы очень распространено в малоэтажном строительстве. Вследствие специфического расположения данной части здания к нему предъявляются особые технические требования. Данная статья призвана ответить на вопросы, что такое цоколь, для чего он нужен и как правильно его построить.

Что такое цоколь

Термин «цоколь» пришёл к нам из итальянского языка, где он обозначает «подножие». В русском языке ему соответствует наименование «полуподвальное помещение». Согласно строительным нормативам цокольная часть здания должна отвечать следующим требованиям:

• Пол цокольного этажа должен располагаться ниже уровня грунта.
• Потолок цокольного этажа не должен возвышаться над уровнем грунта более, чем на 2 м.

Строительство цокольных этажей целесообразно производить только на заглублённых ленточных фундаментах. Применение других типов несущих оснований сделает строительство полуподвала либо чересчур затруднительным, либо вообще невозможным.

Для чего он нужен

Прежде всего, стоит разобрать – зачем нужен цоколь? Стены полуподвального этажа располагается непосредственно на фундаменте, являясь его продолжением. В последние годы с принятием новых строительных нормативов устройство полуподвальных помещений стало очень популярным среди частных застройщиков. Дело в том, что на участках, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), нельзя возводить постройки высотой выше 2-х этажей.

Деревянный дом с цокольным этажом

При этом цоколь дома не считается полноценным этажом и не учитывается в этажности дома.

Правильное устройство полуподвала позволяет использовать его для самых различных целей: от оборудования в нём гаража, мастерской или сауны до превращения его в полноценный жилой этаж. Последний вариант позволяет увеличить общую жилую площадь дома как минимум на треть. Кроме этого, цоколи выполняют для дома и чисто технические функции.

1. Защита фундаментного основания. Их стены принимают на себя основные удары внешней среды: перепады температуры и влажности. Фундамент, укрытый в толще грунта, дольше сохраняется в однообразном микроклимате полуподвала.
2. Защита дома от проникновения влаги и сырости. Правильно обустроенный цоколь здания защищает 1 этаж от проникновения сырости из окружающего грунта. В зимнее время он позволяет дополнительно сохранить тепло в доме, исполняя роль тепловой прослойки между мёрзлым грунтом и полами 1 этажа.
3. Защита стен здания. Поднятые над землёй на высоком каменном основании стены дома лучше защищены от сырости и грязи во время ненастья.
4. Нивелирующая и несущая функции. На участках со сложным рельефом устройство цоколя даёт возможность создать ровное основание для несущих стен. При правильном расчёте и заложении цокольная часть здания позволяет равномерно распределить нагрузки на фундаментное основание.

Технические особенности

Полуподвальное помещение имеет ряд техническо-эксплуатационных особенностей, отличающих его и от собственно подвала, и от полноценного этажа дома. Заглубление в грунт делает необходимым защиту его стен от воздействия грунтовых вод и дождевых потоков. В связи с этим при строительстве должна быть обустроена эффективная гидроизоляция, предотвращающая проникновение сырости извне внутрь помещения.

Макет дома с цокольным этажом

При необходимости вокруг дома следует соорудить дренажную систему, а внутри полуподвала смонтировать действенную систему вентиляции.

Другой фактор, влияющий на строительство – несущие функции цокольного этажа. Здание должно находиться на прочном основании, поэтому особые требования предъявляются к выбору конструкционных материалов. Они должны быть устойчивыми к воздействиям циклических перепадов температур, повышенной сырости, ультрафиолетовому излучению и т.д. Для этого нужен цоколь из кирпича, строительного камня или монолитного железобетона – эти материалы обладают необходимой прочностью и одновременно высокими несущими способностями.

По своей конструкции цокольные этажи могут быть:

• Западающими – когда стена здания выходит за плоскость цокольного этажа, нависая над ним.
• В одной плоскости – стены первого и цокольного этажей составляют ровную линию.
• Выступающий цоколь – полуподвал делается шире стены первого этажа и выступает за их плоскость.

Каждая из этих конструкций имеет свои положительные качества. Западающая цокольная стена позволяет лучше защитить полуподвал от талой и дождевой воды при условии оборудования отмостки и систем слива. Устройство стен в одной плоскости упрощает строительные работы. Выступающая цокольная стена даёт возможность соорудить более прочное несущее основание для всего дома.

Строительные работы

Проведение строительных работ, как и все требования к конструктивному устройству полуподвала, регламентированы положениями СНиП. Только чётко следуя им, можно построить качественный цоколь дома.

Приступать к строительству полуподвала следует после заложения фундаментного основания. Если фундамент выполнен из монолитного железобетона, нужно подождать, пока бетонная заливка наберёт полную прочность. На это обычно уходит от 1 до 1,5 месяцев в зависимости от объёма залитого бетона, температуры и влажности воздуха.

Возведение стен

Технология возведения стен полуподвала полностью зависит от выбранного строительного материала. При заливке железобетонного монолита в качестве стен соблюдается следующий порядок работ.

1. Установка опалубки. Опалубка может быть сделана из доски-«пятёрки», фанеры, ЛДСП, специальных металлических листов. Главное – обеспечить надёжное крепление конструкции, чтобы предотвратить выдавливание опалубки массой бетона. Ширина опалубки делается в соответствии с проектом – стена цоколя либо выходит за линию стен 1 этажа, либо нет.
2. Монтаж армирующего каркаса. Установка объёмного армокаркаса позволяет в разы увеличить прочность бетонной конструкции. Для него используется стальная или стеклопластиковая арматура диаметром от 12 до 18 мм.
3. Приготовление и заливка бетонного раствора. Бетон можно заказать на заводе или приготовить своими руками. Для сооружения несущей конструкции используется бетон марки не ниже М-400. В домашних условиях такой бетон можно приготовить при помощи бетоносмесителя, соблюдая рекомендуемые строительными нормативами пропорции:

Бетонную заливку лучше всего производить за один раз. Так между слоями не образуется стыковочного шва, являющегося «слабым звеном» в монолите. Во время бетонирования раствор должен уплотняться при помощи вибратора. Это позволит раствору заполнить всё пространство внутри опалубки и сделать бетон более плотным и прочным.

Кирпичная кладка также имеет ряд особенностей. При укладке кирпича на фундамент между ними нужно обязательно сделать гидроизоляционную прокладку из рубероида.

Через каждые 4 – 5 рядов кирпичной кладки укладывается армирующая кладочная сетка, предотвращающая растрескивание швов в вертикальном и диагональном направлениях. После выведения кладки до нужного уровня поверх неё заливается сейсмопояс из армированного железобетона. Он позволяет дополнительно укрепить кирпичную стену, выровнять её поверхность и выполняет функцию основания для межэтажного перекрытия.

Теплоизоляция цокольного этажа

Защита от сырости

Влага является одним из самых главных врагов любого строительного материала. Проникая в толщу стен, будь они отлиты из бетонного монолита или выложены из кирпича или камня, вода начинает свою разрушительную работу. Она заполняет все микротрещины и поры материала, а, замерзая в холодное время года, расширяется. Тем самым она увеличивает эти трещины, что через время может привести к растрескиванию и разрушению стен.

Для предотвращения этого применяется целый ряд мер, начиная от отведения влаги от основания дома до обустройства многослойного гидроизолирующего слоя.

Особенно актуальна надёжная гидроизоляция для кирпичного цоколя, так как этот материал больше, чем камень или бетон, боится сырости. Чрезмерная влажность может привести к его разрушению уже через несколько лет.

Устройство дренажа

В случае если на участке строительства высокий уровень грунтовых вод, возникает необходимость в их отведении. Прежде всего, нужно определить уклон участка и в наиболее высокой его части, в нескольких метрах от дома, прокопать отсекающую траншею, направленную параллельно стене. Глубина её не должна быть меньше, чем глубина заложения подошвы фундамента, а ширина – на несколько метров больше ширины дома.

На дно траншеи укладываются перфорированные стальные, пластиковые или асбоцементные трубы, после чего она засыпается дренирующим материалом: крупнозернистым песком, гравием или щебнем.

По краям отсекающей траншеи выкапывают отводные траншеи, направленные под уклон. В них также укладывают трубы с перфорацией, которые идут к самой нижней части участка, где располагаются приёмные канализационные коллекторы.

Подобная система способна защитить основание дома как от сезонного подъёма подпочвенных вод, так и дождевой или талой влаги.

Гидроизоляция стен

Другой вариант защиты цокольных стен от сырости – их гидроизоляция. Она может применяться как в комплексе с дренажом, так и без него. В качестве гидроизоляции может применяться самый широкий спектр всевозможных иделий, представленных на строительном рынке. Все эти материалы подразделяются на два основных класса:

• Обмазочная гидроизоляция.
• Рулонная гидроизоляция.

Для обмазки используются мастики на полимерной или битумной основах. Они наносятся на обрабатываемое основание при помощи валика или кисти. Благодаря повышенной проникающей способности, мастики заполняют все мельчайшие трещины и поры, перекрывая доступ частицам воды.

Рулонная гидроизоляция наклеивается на стены при помощи битумных мастик или иных строительных клеев. Типичный пример рулонной изоляции – рубероид и его современные аналоги.

Гидроизоляция подвала

Рулонная изоляция наклеивается в несколько слоёв с таким расчётом, чтобы стыки 1 слоя не совпадали со стыками последующего. Сами стыки отдельных листов делаются с нахлёстом в 10 – 15 см и тщательно промазываются водоотталкивающей мастикой.

При высоком уровне почвенных вод необходимо производить также гидроизоляцию полов подвала. В качестве дополнительной защиты стен полуподвала от сырости после их возведения траншею, идущую вдоль них, засыпают дренирующим материалом, не задерживающим в себе воду (крупнофракционный песок, щебень и т.п.).

Защита от осадков

Для защиты от осадков: дождевой и талой воды, стекающей с крыши, вокруг здания заливается бетонная отмостка. Она представляет собой полосу шириной около 1 м, идущую по всему наружному периметру дома. Отмостка должна иметь небольшой уклон наружу, чтобы влага не скапливалась в стыках со стеной.

Толщина отмостки не должна быть слишком большой, обычно не превышает 3 – 5 см, так как она не выполняет несущих функций. По этой же причине при её заливке можно применять плоское армирование из кладочных или монтажных сеток.

Верхняя часть цоколя, выходящего за стены 1 этажа, также должна быть защищена от дождевой влаги. В противном случае сырость, попадая на верхний обрез полуподвальной стены, будет просачиваться в бетонную заливку или кирпичную кладку.

Чтобы цоколь не пострадал от осадков, на его верхней части устраивают слив. Это может быть жестяной желоб, наподобие тех, что монтируют по краю крыши для сбора дождевой воды.

Можно устроить слив в виде обычных жестяных или бетонных откосов, не позволяющих воде собираться на выступающей части цоколя.

Монтаж вентиляционной системы

Поскольку основная часть цокольного этажа располагается ниже уровня грунта, даже при многослойной гидроизоляции не исключено попадание в помещение влаги. Скапливаясь внутри, она может вызвать появление в полуподвале грибка и плесени, что со временем приведёт к поражению ими всего здания.

Чтобы избежать этого, стены и перекрытия цоколя должны быть хорошо обработаны антисептическими грунтовками, а внутри смонтирована вентиляционная система.

Вентиляционные системы могут быть принудительного или приточного вида. Первый тип предусматривает монтаж целой системы, включающей в себя вентиляционные магистрали для притока свежего и удаления «отработанного» воздуха и содержащейся в нём влаги, а также вентиляторы для создания в них направленного потока. Такие системы целесообразно монтировать сразу для всего здания, а устраивать их отдельно, только для полуподвала – слишком дорогое удовольствие.

Самый простой и эффективный способ – это устроить в цоколе приточно-вытяжную вентиляцию. Выполняется она в виде обычных отверстий-продухов, расположенных выше уровня почвы. Количество их зависит от объёма подвального помещения. В среднем диаметр отверстий должен быть 20 х 20 см, а расстояние между ними не более 2 – 3 м. При этом располагаться они должны попарно, друг напротив друга, для создания стойкого движения воздуха.

Соблюдая эти нехитрые рекомендации, можно своими руками выполнить строительство цоколя частного дома. Главное помнить, что конструкция и условия эксплуатации цокольного этажа имеют свою специфику, поэтому при его строительстве нужно с предельным вниманием относиться ко всем нюансам работ.