Долевая собственность на дом и землю: права и обязанности собственников

Объекты недвижимости могут быть разделены между субъектами правоотношений. Получая в наследство часть дома, земли, производя раздел совместно нажитого имущества, владельцы теряются в догадках, можно ли реализовать свою долю недвижимости, усовершенствовать или сдать объект в аренду. Второй вопрос — круг обязанностей, возлагаемых на владельца доли недвижимости по закону. Основные положения о том, как собственнику доли реализовать свои права, изложены в Гражданском кодексе РФ.

Возникновение долевой собственности на дом, землю

Законодательством предусмотрено наделение нескольких людей правами владения одним объектом недвижимости. Согласно ст. 244 ГК РФ, общей собственностью является имущество, которое принадлежит 2 или более гражданам.

Размер долей каждого из участников устанавливается на основании письменного соглашения или в судебном порядке. По умолчанию, если договора нет, доли считаются равными.

Наиболее распространенные ситуации, вследствие которых гражданин может стать владельцем доли, сводятся к следующим:

• Получение имущества в наследство. Если дом или земля наследуются по завещанию, доли каждого из наследополучателей могут быть определены наследодателем. Без наличия прямых указаний о наследовании частей имущества считается, что каждый наследует в равных долях (ст. 1122 ГК РФ). Также доля в наследстве может быть выделена согласно решению суда, если имел место спор.
• Приватизация недвижимого имущества.
• Строительство объекта на земельном участке при условии, что дом будет разделен между несколькими владельцами.
• Получение собственности в дар.
• Строительство совместного фермерского хозяйства на земельном участке.
• Выделение бывшими супругами долейимущества, которое было совместно приобретено в браке.

Оформление доли дома или земли

Полноправно распоряжаться своей долей дома и земли не получится без оформления недвижимости в собственность. Для этого дольщику необходимо:

1. Обратиться в БТИ для получения техпаспорта, плана здания.
2. Поставить объект на кадастровый учет в Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН, с которой можно зарегистрировать право собственности. Если строение расположено на территории дачных участков, внесение в кадастр не потребуется.
3. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Без данной процедуры владельцы не смогут полноценно реализовать свои права и обязанности.

Выделить долю из совместной собственности бывает невозможно, если помещение и земля используются владельцами полностью, и нет возможности выделить долю в натуре. В этих случаях владельцы договариваются о порядке использования имущества и сохраняют мирное соседство.

Собственниками объекта в виде дома и земли могут быть близкие родственники или посторонние друг другу люди. Определение взаимных прав и обязанностей владельцев позволяет избежать конфликтов, недопониманий и распоряжаться своей долей на законных основаниях.

Права и обязанности владельцев доли дома и земли

Согласно ГК РФ, владелец долевой собственности имеет права:

Управление имуществом может затронуть интересы владельцев иных долей, поэтому ключевой момент при реализации прав — учет интересов всех сторон.

Распоряжение частью недвижимости

Согласно ст. 246 ГК РФ, каждый из собственников вправе распорядиться своей долей имущества. Однако прежде он обязан получить согласие остальных дольщиков.

Продажа доли

Владелец долевой собственности имеет право продать принадлежащую ему часть. Полноправный собственник не должен спрашивать чье-либо разрешение на сделку, с владельцами части дома и земли дела обстоят иначе.

Это правило соблюдать не обязательно, если помещение не является жилым и число дольщиков превышает 20 человек. Поскольку получить письменные согласия всех затруднительно, разрешено извещать о намерении продажи путем размещения информации на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации. При этом указываются сведения:

• какой объект подлежит реализации, его кадастровый номер, адрес или местоположение;
• доля продаваемого имущества;
• цена;
• ФИО продавца, почтовый и электронный адрес.

При несоблюдении закона другой дольщик может в течение 3 месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Нередко продавцы, не желая продавать имущество другому дольщику, указывают для них более высокую цену, а получив отказ — снижают цену. Такие действия незаконны. По закону дольщик может продать свою часть дома по цене не меньшей той, которую выставлял для другого владельца.

Сдача в аренду

Сдавать участок или часть недвижимости в аренду — право владельца. Условие передачи части имущества — выделение его в натуре. Это необходимо для четкого определения передаваемого в пользование имущества. При отсутствии конкретных данных об объекте договор недействителен (ст. 607 ГК РФ).

Также придется считаться с интересами соседей по части недвижимости. При несогласии остальных дольщик может обратиться в суд с просьбой о предоставлении своей доли в распоряжение или о выплате ему компенсации.

Дольщик вправе сдать в аренду свою часть дома, участка, однако при этом необходимо участие остальных владельцев при подписании договора аренды. В противном случае сделка будет считаться ничтожной (ст. 168 ГК РФ).

Дарение доли дома, земли

Собственник вправе подарить свою часть имущества другому лицу. Для оформления дарственной согласие остальных владельцев не требуется.

Составление завещания на долю

Оформление завещания — единственный способ при жизни определить, кому достанется имущество после смерти владельца. Зарегистрировав право собственности на свою часть недвижимости, владелец имеет право составить завещание на долю дома и земли.

Получать согласие прочих собственников не нужно. Принцип свободы завещания (ст. 1119 ГК РФ) гласит о том, что составитель не обязан кому-либо докладывать о составлении документа, его изменении или отмене.

В завещании может быть конкретно указано, какая часть имущества достается наследнику. Если наследники перечислены без указания долей каждого, считается, что они унаследуют равные части имущества, но в пределах его собственности.

Использование в качестве залогового имущества

Теоретически у владельца имеется право на использование долевой собственности в качестве залогового имущества. На практике банковские учреждения не рискуют брать такой залог, поскольку в случае неуплаты затруднительно компенсировать невыплаченный кредит таким имуществом. Однако есть ряд частных фирм-заемщиков, которые выдают кредит под большие проценты, надеясь в скором времени завладеть недвижимостью. Если у дома несколько владельцев, их разрешение на оформление займа не требуется.

Мероприятия по улучшению

Дольщик имеет право на улучшение своей части имущества. Произведя неотделимые улучшения, владелец имущества имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе (ст. 245 ГК РФ).

Уплата налогов, коммунальных платежей

Владельцы долевой собственности обязаны оплачивать ее эксплуатацию в пределах своих долей. Сумма слагается из величины налогов и сборов, коммунальных платежей, издержек, связанных с содержанием дома, земли (ст. 249 ГК РФ). Согласно ст. 210 ГК РФ, такие расходы называются «бремя содержания», однако возможно освобождение от уплаты, если это предусмотрено законодательством или договором.

Нередко даже у родственников возникают споры по поводу оплаты коммунальных платежей, если один из них проживает в доме постоянно, а другой зарегистрирован в другом месте, где и живет фактически.

Мирное соседство владельцев частей недвижимости возможно при условии соблюдения ими всех обязанностей, возложенных в связи с обладанием имущества. При реализации своих прав придется считаться с интересами других дольщиков. Лучше мирно договориться о поддержании имущества в надлежащем состоянии, о своевременной оплате расходов по эксплуатации, чем потом выяснять отношения в суде.

Распределение дохода от эксплуатации

Эксплуатация объектов недвижимости может приносить доход. Земля, например, дает владельцу денежные поступления от реализации сельхозпродукции. Если владельцев несколько, и все они принимают участие в эксплуатации имущества, доход между ними распределяется пропорционально части их собственности.

Регистрация дольщика, третьих лиц

Владелец долевой собственности имеет право зарегистрироваться в объекте недвижимости. Для этого достаточно предоставить в МФЦ паспорт, заявление (выдается работником госучреждения), документ о праве собственности на часть дома.

Собственник доли может способствовать регистрации в жилом доме третьих лиц, например — супруги при вступлении в брак. При этом необходимо получить согласие на регистрацию у всех собственников.

Собственники долей, оформив документы на часть дома, земли, вправе распоряжаться своим имуществом, заниматься его облагораживанием, усовершенствованием, реализовывать его, сдавать в аренду. Единственное ограничение — необходимость согласовывать некоторые действия с остальными дольщиками.

Несоблюдение законодательства при распоряжении долевой собственностью чревато тем, что сделки будут признаны недействительными. Нередко доходит до обвинений в мошенничестве, и доказать обратное без помощи специалиста будет трудно. Если возникли вопросы при распоряжении долей дома или земли, обращайтесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Долевая собственность на дом: суть режима и порядок оформления

Не у каждого дома один владелец. Когда граждане получают в наследство одну квартиру, у всех равные права на нее, если другое не установлено завещанием или законом. Поскольку долевая собственность на дом предполагает, что имуществом владеет и распоряжается сразу несколько людей, для совершения любых сделок с недвижимостью нужно согласие дольщиков.

Особенности режима долевой собственности

Долевая собственность подразумевает владение и распоряжение определенной частью в общем имуществе с некоторыми ограничениями. Если гражданин хочет продать, подарить или завещать свою долю, нужно обязательно учитывать интересы других владельцев ( ч. 1 ст.246 ГК РФ ).

Помимо того, что собственники распоряжаются имуществом по согласию остальных участников, они также несут расходы пропорционально долям.

Зная, что такое общая долевая собственность, проще разобраться с правилами совместного владения. Конкретные части, принадлежащие совладельцам, в такой ситуации не выделяются. Например, по умолчанию считается, что квартира, купленная супругами, делится между мужем и женой пополам. То же самое можно сказать о владении домом или совместным фермерским хозяйством ( ч.3 ст. 244 ГК РФ ).

Долевое владение жилым помещением и территорией

Общедолевая собственность на дом и землю встречается на практике очень часто. Собственники реализуют свои права в соответствии с целевым назначением имущества и в объеме, разрешенном законодательством (ст. 30 ЖК РФ). Однако если кто-то из владельцев строения способствовал, чтобы дом стал лучше, оборудовал его новой техникой, достроил помещение, сделал ремонт, он вправе претендовать на увеличение своей части в недвижимости.

Поскольку частный дом размещается на земельном участке, эта территория тоже находится в долевом владении граждан. Нельзя продать исключительно жилой объект. Следует оформлять сделку и на земельный участок под частным домом в долевой собственности. Эти компоненты неразрывны друг от друга.

Определение долей в общей собственности

Определение вкладов в имуществе имеет значение при разделе недвижимости. Основные нормы, регулирующие этот процесс, содержатся в ст. 245 ГК РФ :

Порядок эксплуатации объекта, которым владеет несколько лиц

Предусмотрено два способа определения порядка эксплуатации недвижимости:

1. Достижение согласия между всеми участниками. Граждане обсуждают и устанавливают взаимные права и обязанности на жилое помещение и землю, иное имущество, которое относится к общей собственности.
2. Судебное определение, как будет происходить совместное владение домом. Для этого участник подает исковое заявление, в котором излагает суть требований.

При рассмотрении вопроса суд обращает внимание на следующие факторы:

• размер доли и количество владельцев;
• наличие/отсутствие семейных связей между участниками;

Оформление помещения в общее долевое владение

Оформление дома в долевую собственность – сложный юридический процесс. Процедуру можно разделить на несколько этапов:

1. Определение размеров имущества. Для этого следует воспользоваться услугами оценщиков. За это придется заплатить, зато владельцы помещения будут знать точную площадь участка и квадратуру здания. Информация отображается в договоре купли-продажи, свидетельстве о наследстве, решении суда.
2. Получение в БТИ техпаспорта и плана помещения.
3. Оформление дома с участком в органах кадастра и Росреестре. В результате будет выдана выписка из ЕГРН. Документ позволяет зарегистрировать право собственности. Если строение находится на территории дачных участков, вносить его в кадастр не нужно.

Каждый из собственников дома получит документ, подтверждающий право владения долей в имуществе.

Часто владельцев недвижимости интересует, как оформить построенный дом в долевую собственность единолично, возможно ли это вообще. Подобный вариант предусмотрен в законодательстве, но такой гражданин должен предоставить письменное согласие всех заинтересованных сторон (ст.2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218).

Подготовка документов

Любые юридические действия с недвижимостью сопровождаются сбором пакета документов. Его состав зависит от конкретной ситуации. По общему правилу, чтобы оформить дом в собственность, если земля в долевой собственности, в орган Росреестра нужно подать:

1. Удостоверение личности гражданина.
2. Оригинал и копию доверенности, заверенной у нотариуса, если от имени владельца действует представитель.
3. Кадастровый паспорт на жилье.
4. Разрешение на ввод строения в эксплуатацию.
5. Правоустанавливающие документы на имущество: договор купли-продажи, завещание и так далее.
6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином.
7. Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Заявку вместе с пакетом документов можно подать и через Многофункциональный центр.

Оформление земельного надела под домом

Для законного использования жилого помещения нужно стать владельцем или постоянным пользователем территории, на которой оно находится. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ , возможна приватизация земли под домом. Кроме того, владельцы могут выкупить участок или оформить на него аренду ( п.3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» ).

При этом на землю следует оформить правоустанавливающие документы. Без них эксплуатация участка влечет административную ответственность ( ст. 7.1 КоАП РФ ).

Крайне редко встречаются случаи, когда владельцам приходится решать, что делать, если земля не в долевой собственности. Такое право является исключительным, если другое не предусмотрено законом. Иными словами, дом всегда идет вместе с землей как неразрывное целое.

Как перевести строение из долевой собственности в личную

Если собственники жилья не являются родственниками, между ними нередко начинаются разногласия. В результате кто-то из совладельцев может решить отделить свою часть.

Перевод из общего в частное владение не запрещен законом. Существует несколько способов, которые позволяют из долевой собственности сделать частную. Это касается не только выделения в натуре части, принадлежащей одному человеку. Все дольщики могут захотеть выделить их, что приведет к отчуждению дома.

Как переходит право собственности

Самый быстрый способ передать право собственности – дарение. Подписать дарственную должны все совладельцы. Документ заверяется у нотариуса. С дарственной и комплектом других документов следует отправиться в Росреестр для регистрации прав и получения выписки из ЕГРН.

Если имущество переходит к не родственнику, сделка облагается налогом на доход физических лиц, в остальных случаях государственные сборы не взимаются.

Также можно долевую собственность перевести в индивидуальную через суд. В иске нужно указать, на какую площадь претендует человек. Суд в решении определит:

1. Метраж, выделенный каждому владельцу.
2. Алгоритм раздела объекта, если это возможно.
3. Режим пользования общими помещениями.

С судебным решением можно обращаться в орган регистрации или МФЦ для оформления права собственности на долю.

Если другие владельцы не возражают против юридических изменений, договор на раздел частного жилого дома будет составлен быстро. После этого нужно посетить отдел архитектуры и градостроительства. Помимо правоустанавливающих документов на жилье, понадобится проект, на основании которого можно определять доли, выделяемые в натуре.

Проверив предоставленные бумаги, сотрудник архитектурного отдела выдаст разрешение, которое позволит возвести в доме капитальную стену, сделать отдельный вход.

Чтобы регистрация дома на участке в долевой собственности прошла без затруднений, нужно выполнить еще два шага:

1. Размежевать общий земельный участок.
2. Получить в БТИ технический и кадастровый план на каждую долю.

Оформив кадастровую выписку, собственники обращаются в Федеральную службу кадастра за документами, подтверждающими их право на доли в доме. На основании этой бумаги гражданин вправе продавать, дарить, сдавать в аренду свою часть имущества.

Пошлина за оформление перехода прав

Государственный сбор за услугу регистрации перехода права собственности предусмотрен в НК РФ. Пошлину следует уплатить во время обращения в орган Росреестра или МФЦ.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ , размер сбора зависит от конкретной ситуации, но в среднем стоимость перевода дома из долевой собственности составляет около 2000 рублей.

Особенности продажи дома

При реализации жилого помещения ключевое значение имеет согласие совладельцев. Если участники не против сделки, дом и земля отчуждаются как единое целое.

Следует четко определить, продается все вместе или нет. Если дом продан как единый объект, размер НДФЛ считается общим и рассчитывается в одинаковых частях между всеми участниками процесса. В случае продажи помещения по отдельным долям расчет налога производится по каждой из них.

Когда юристов спрашивают, как продать дом в долевой собственности проще всего, они рекомендуют составить единый договор купли-продажи. В нем нужно указать:

• цену объекта;
• кто и какую сумму получит после сделки;
• порядок расчета с каждым собственником;
• сроки освобождения помещения и другие важные обстоятельства.

Проект договора можно составить самостоятельно, но документ должен проверить и удостоверить нотариус.

Нельзя забывать, что продажа дома в долевой собственности неразрывно связана с отчуждением земли, на которой находится объект. Это повышает стоимость сделки.

Продажа доли жилого помещения

Если один из владельцев хочет реализовать свою часть в имуществе, он должен помнить о приоритетном праве других собственников на покупку доли (ст. 250 ГК РФ). Прежде чем продать часть дома третьему лицу, именно им нужно первым сообщить о своем намерении и объявить условия сделки. Исключением является продажа жилья с публичных торгов или реализация доли, расположенной на земельном наделе, частью которого человек также владеет.

Способы уведомления собственников:

• заказное письмо по почте с описью вложения;
• уведомление от нотариуса со следующей информацией:
  • объект и цена продажи,
  • срок и условия оплаты,
  • срок передачи имущества и так далее.

В течение месяца совладельцы должны отреагировать на предложение. Если они не собираются покупать продаваемую долю, инициатор сделки может искать других покупателей.

Подтверждением того, что продажа своей доли осуществлена законным образом и продавец не пренебрег обязанностью уведомить совладельцев, может быть полученная на почте копия телеграммы или свидетельство о направлении/передаче извещения.

Варианты раздела дома

Владелец жилья вправе разделить общее имущество. Раздел и выделение доли в натуре – разные понятия. В первом варианте собственность делится между всеми совладельцами, во втором свою часть получает конкретный участник.

Часто граждане интересуются, как разделить дом, находящийся в общей долевой собственности. Быстрее всего это получится сделать, если удастся достигнуть договоренности с другими владельцами. Для этого оформляется соглашение у нотариуса, а затем раздел происходит по упомянутому выше алгоритму: получение разрешения в архитектурном отделе, постановка на кадастровый учет.

Если согласие не достигнуто, вопрос решается через суд. При делении помещения учитывается заключение строительно-технической экспертизы, ведь не в каждом случае технически возможно переустройство дома.

Когда доли неравнозначны, может назначаться денежная компенсация владельцу, которому принадлежит самая малая часть.

С решением суда каждый из собственников обращается в Росреестр за правоустанавливающими документами на имущество. При этом всегда следует помнить, что кроме помещения есть земля. Территорию тоже можно разделить только в том случае, если для этого есть техническая возможность.

Нередко производится долевой раздел жилого дома на две квартиры при разводе. Фактически из одного помещения появляется два новых. При этом должен быть возможен раздел земли, на которой находится здание. Если это невозможно, вероятнее всего суд откажет в удовлетворении иска и установит порядок пользования собственностью.

Прекращение долевой собственности

В связи с определенными обстоятельствами право на долю в имуществе может прекращаться. Как правило, это происходит по инициативе владельца части. Есть разные варианты аннулирования права общей долевой собственности на дом, например:

1. Прекращение права владения совместным имуществом. Это гражданские сделки, на основании которых лицо отказывается от своей части за деньги или безвозмездно: купля-продажа, дарение и так далее.
2. Выход из долевой собственности на дом. Владелец оформляет свою часть в натуре.

Также право владения может прекращаться и по естественным причинам, например, в результате сноса здания.

Заключение

Долевая собственность на дом предполагает, что объектом одновременно владеет несколько граждан. Все действия по распоряжению общим имуществом согласовываются с совладельцами. При этом любые юридические операции с жилым помещением распространяются на территорию, на которой находится объект. Таким образом, следует продать дом с земельным участком.

При разделе общего имущества желательно достигнуть компромисса с другими владельцами. В противном случае придется обратиться в суд. Также граждане вправе выйти из долевой собственности, выделив свою часть в натуре.