Займ под залог недвижимости между физическими лицами: договориться по-хорошему

Залог недвижимого имущества как вариант обеспечения кредита очень популярен не только у кредитных компаний, но и среди простых граждан. Только представьте, ежедневно происходят 1000 подобных сделок, но вы не найдете человека, который захочет одолжить вам денег «за красивые глаза». Вам понадобится залог. Именно займ под залог недвижимости между физическими лицами станет предметом данной статьи.

Основные понятия

Стороны договора займа

Сторонами договора займа между физическими лицами выступает заимодавец (тот, кто передает денежные средства) и заемщик (тот, кто просто обязан вернуть денежные средства в срок, иначе он потеряет недвижимое имущество, отдаваемое в залог). Заключить подобный договор вправе любые физические лица, даже иностранные граждане и лица без гражданства.

Требования к залоговой недвижимости

В качестве залога выступает недвижимость, к которой относятся частные дома, коттеджи, таунхаусы, земля, комнаты, даже гаражи и недостроенная недвижимость. Требования к имуществу, подпадающему под залог, волен устанавливать сам заимодавец. Например, он может потребовать, чтобы недвижимость не была ветхой, аварийной, чтобы дом не стоял в плане на снос. Также потенциальный инвестор не сможет по закону дать кредит на долю в недвижимости, если право собственности на нее не подтверждено документально. Поэтому неприватизированную квартиру заложить нельзя.

Ну и, конечно, нельзя отдавать под залог недвижимое имущество, на которое наложен арест.

Документы для заключения договоров

Согласно закону договор залога подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно оплатить госпошлину (сейчас это 2000 руб.), заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимого имущества и правах на него и обратиться в Росреестр с пакетом документов. В нем должны быть: паспорта сторон, договоры займа и залога, выписка из ЕГРН, квитанция о полной оплате госпошлины. Также нужно составить совместное заявление сторон. Для регистрации обременения требуется правоустанавливающий документ, справки из БТИ, выписка из домовой книги, акт и распоряжение о перепланировке (если она проводилась), нотариально заверенное согласие супруга и заверенная копия свидетельства о браке.

Для подписания самого договора залога приготовьте паспорта обеих сторон и основной договор займа. Договор залога должен включать сведения о недвижимом имуществе: точный адрес, технические данные и цену. Для установления стоимости недвижимости воспользуйтесь услугами оценщика. Прочая информация берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.

Оформление договора займа под залог недвижимости между физическими лицами

Кредитный договор (договор займа) между сторонами, которыми выступают физические лица, может быть заключен в устной или письменной форме. Но закон требует письменной формы для тех договоров, прописанная сумма в которых превышает 10 МРОТ. Строго говоря, в этот момент мы перестаем говорить о займе, и начинаем именовать такой договор кредитным. Но особой ошибки тут не будет, речь идет исключительно о юридической терминологии, а не смысле.

Договор может быть возмездным и безвозмездным (то есть беспроцентным). Кредитор получит выгоду, если в договоре указан процент за пользование кредитом. Но по закону отсутствие этого пункта вовсе не говорит нам о том, что этот договор безвозмездный. Договор займа может быть беспроцентным, только если сделка между людьми происходит на сумму не более 50 МРОТ. Тогда строка о безвозмездности в договоре будет лишней.

Содержание договора займа

В договоре займа между физлицами нужно указать следующую информацию: ФИО заимодавца и заемщика, их паспортные данные идата рождения, адрес регистрации и проживания; предмет договора. В этот момент необходимо внести специальные дополнительные условия по договору, как то: расписку, сроки возврата долга, проценты.

Далее нужно указать права и обязанности сторон данного договора, а также ответственность (штраф или пеня) за просрочку или ненадлежащее хранение заложенного имущества; сроки вступления в силу и окончания договора, реквизиты и подписи сторон договора. К договору займа обязательно составляется договор залога. Последний действует, пока есть договор займа. Недействительность договора займа повлечет недействительность договора залога.

Важные подробности:

1. Залог недвижимого имущества между физлицами регулируется законом об ипотеке.
2. Предмет залога должен находиться в собственности у залогодателя.
3. Обременение на предмет залога регистрируется по заявлению сторон.
4. Взыскание на предмет залога накладывается по решению суда.
5. Излишки стоимости недвижимости после ее продажи возвращаются заемщику.

Взыскание на заложенную недвижимость

Залогодержатель может применить судебный или внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога по следующим основаниям:

• обязательства по договору не выполняются полностью или нарушен срок;
• при заключении договора залога, залогодатель письменно не предупредил залогодержателя о том, что залог уже обременен другим залогом, правом пожизненного пользования, арендой и т.д.;
• залогодатель неправильно хранит имущество и возник риск утраты предмета залога;
• других, предусмотренных Законом «Об ипотеке».

Обычно для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество нужно решение суда. Так как стороны договора являются физическими лицами, исковое заявление должно подаваться в районный суд по месту нахождения предмета залога (недвижимости).

Также существует внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимость под залогом. Он применяется, если стороны нотариальный договор займа, обеспечением по которому выступает договор залога, и обращение взыскания на заложенную недвижимость проходит по исполнительной надписи нотариуса, а не по решению суда.

Итак, резюмируем: займ под залог недвижимости между физическими лицами предполагает именно недвижимость, которая стоит дороже 10 МРОТ, а значит, вы вряд ли подпадете под норму закона об устном порядке заключения договора, его нужно будет заключить в письменном виде. Имущество, предлагаемое в залог, должно быть приватизированным, не под арестом, не быть аварийным или ветхим. И, конечно, главное: соблюдайте сроки выплаты по кредиту, и вы вернете свое заложенное имущество в целости!

Частные инвесторы: стоит ли брать кредит под залог недвижимости у частных лиц?

Можно ли оформить займ под залог недвижимости от частного лица? Насколько это безопасно и выгодно для заемщика? Обо всем этом в статье.

Почему отказывают банки в кредите даже с залогом

Есть несколько распространенных причин отказов заемщикам, даже тем, кто предоставил под залог недвижимость. К ним относят:

ТОП 7 лучших кредитных програм для кредита от 500 000

Банк	Оценка залога	Сумма	Срок	Процент	Регионы оформления
Тинькофф	До 60%	Макс. 15 млн. руб	1-15 лет	От 11,9%	Россия
Восточный	До 70%	Макс. 30 млн. руб	1-20 лет	От 10%	Вся Россия исключая МСК и мО
MYZALOG24	До 90%	Макс. 90 млн. руб	1-30 лет	Акция — от 8,5%	Москва, Московская область
Совкомбанк	До 60%	Макс. 30 млн. руб	1-10 лет	От 15,9%	Регионы присутствия банка
Залоговик	До 70%	Макс. 15 млн. руб	1-25 лет	От 12,9%	Санкт-Петербург, частично лен.область
Сбербанк	До 50%	Макс. 10 млн. руб	1-20 лет	от 13,3%	Вся Россия

* Сумма в процентах, от стоимости залоговой недвижимости. Этапы получения займа под залог

Выберите подходящую компанию Нажмите кнопку «Оформить» Заполните заявку на сайте компании

1. Испорченная кредитная история.
2. Недостаточность залогового обеспечения.
3. Есть судимость.
4. Слишком низкая зарплата для обслуживания займа.
5. Предоставлена ложная информация в анкете.

Теперь подробнее о каждой причине отказа. КИ может быть испорчена по разным причинам: высокая кредитная нагрузка, то есть много оформленных кредитов и микрозаймов, есть открытые долги с просрочки — с ними ни один банк не согласится работать, демографические данные, доход и проч.

На заметку! КИ хранится в базах не более 10 лет.

Характеристики влияют на скоринговый балл и кредитный рейтинг, который присваивается человеку. Если он низкого значения, банк откажет в ссуде либо предложит невыгодные условия — завышенную процентную ставку, малый срок кредитования и небольшую сумму кредита.

Что означает недостаточность залогового обеспечения? Сюда относится ряд проблем с объектом залога. Он может не соответствовать требованиям банка. Например, квартира располагается в здании с деревянными перекрытиями или в бараке. Может быть неликвидной, как частный дом, слишком удаленный от города, без подъездных путей к участку.

Дом может располагаться и в черте города, но продать его сложно из-за ряда причин: небезопасный район, плохая экологическая обстановка и т.д. Еще одна причина отказа в залоге — если он не обеспечивает сумму кредита. Это означает, что рыночная стоимость квартиры или дома слишком мала для запрашиваемой суммы займа.

При судимости получить ссуду можно, но шансы очень малы. Все зависит от степени тяжести нарушения закона. Невозможно получить кредит, если в прошлом совершались преступления экономического характера.

Когда нужна помощь частных инвесторов

Кредит от частного лица под залог недвижимости можно получить при отказах банков, либо в случае, когда заемщик уверен, что ему скорее всего откажут в ссуде. Например, у него есть погашенная судимость либо он нарушал неоднократно правила дорожного движения. Служба безопасности банка проверяет заемщиков и может рекомендовать банку отказать в выдаче средств. Хотя случается, что негативная информация находится в базах ошибочно.

Обратиться за частным займом под залог квартиры можно, если заемщик хочет выступать не как физическое лицо, а как ИП либо ООО. Обычно в компаниях для таких случаев есть юрист, но не все могут обеспечить услуги юрисконсульта, поэтому обязательства по оформлению сделки, подбору лучшего банка может взять на себя кредитный брокер.

Брокер может сопровождать сделку на одном из этапов либо полностью поможет с оформлением кредита под залог. Он сотрудничает с различными банками, знает их требования. Насколько выгодно сотрудничать с брокером, можно узнать из следующего раздела.

Условия кредита у частных лиц под залог

Если коротко, то деньги под залог недвижимости от частного лица выдаются на таких условиях:

• объект недвижимости не должен иметь ареста или обременений;
• располагаться в регионе, которые кредитует инвестор, например, в Москве, Тюмени, Санкт-Петербурге;
• не обязательно привлекать к сделке поручителей;
• нужно заплатить за услуги — процент с суммы кредита либо фиксированную стоимость. Часто инвесторы берут 1.5-5% от суммы кредита за работу;
• недвижимость должна быть оформлена в полную или частичную стоимость;
• можно подать заявку, если кредитная история испорчена, она не играет ключевого значения.

Условия могут отличаться в зависимости от частных инвесторов, у которых берутся деньги под залог. Многие из них не требуют справку 2-НДФЛ, принимают справки от работодателя. Другие могут выдать ссуду без подтверждения доходов. Но к какому бы частному инвестору не обратился заемщик за кредитом под залог квартиры, оформление будет проще, чем в банке. Теперь стоит рассмотреть риски, которые несет заемщик, обращаясь к частной компании по объявлению в интернете или рекомендации.

Риски обращения к частному лицу

Если заемщик твердо решил взять деньги под залог недвижимости от частного лица, нужно быть предельно внимательным, остерегаться объявлений мошенников. Достаточно сложно определить недобросовестного ипотечного брокера.

Основные признаки мошенничества:

1. Предлагает ли брокер оформить залог официально, через Росреестр или уклоняется от законной процедуры.
2. Заключает ли договор о сотрудничестве или просит заблаговременно перевести средства за услуги.
3. Не занижает ли рыночную стоимость жилья.
4. Обещает ли ипотечный брокер дать кредит «во что бы то ни стало». Если человек по объявлению говорит, что может оформить займ даже без справки 2-НДФЛ, с неофициальным трудоустройством, в возрасте от 18 лет (хотя многие банки дают заложить жилье только с 25 лет), то стоит быть внимательным. Это может оказаться мошенник, поэтому не стоит слепо доверять словам.

Если предлагает взять справку с работы с завышенной зарплатой или подделать какие-то бумаги, то это будет явным признаком недобросовестности. В дальнейшем с такой компанией возникнут проблемы. Лучше отказаться от сотрудничества.

Будьте внимательны! Низкие комиссии говорят о том, что ипотечные брокеры могут иметь низкую квалификацию. Часто брокерами работают бывшие банковские сотрудники. Они хорошо разбираются в кредитовании и берут за услуги соответствующую плату.

Добросовестный брокер возьмет деньги после того, как заемщик получит кредит. Предоплата — явный признак мошенничества.

Преимущества работы брокеров

Кредит под залог недвижимости от частного инвестора имеет несколько преимуществ. Вот основные:

• заемщик может получить ссуду, которую ему не выдали бы в банке — из-за кредитной истории, недостаточного возраста, при отсутствии средств на первоначальный взнос;
• не нужно привлекать поручителей;
• ставка по кредиту ниже, чем при обращении в банк;
• возможность получить крупную ссуду;
• доступен длительный срок погашения;
• легкое оформление — комплект документов подготавливает брокер, заемщику нужно только заключить договор;
• можно оформить практически любую недвижимость под залог.

Многие компании действительно дают ссуду для заемщика без первоначального взноса. Они могут договориться с банками, с которыми сотрудничают, на индивидуальных условиях. Кроме договоренности многие строительные фирмы продают квартиры в новостройках без первичного взноса. Сегодня такие программы присутствуют в некоторых банках.

Пример компании

Одна из компаний, где можно взять кредит под залог квартиры от частного инвестора — legko-zalog.com. Заемщику предлагают заложить недвижимое имущество под выгодную процентную ставку — от 7.5% годовых. Условия сотрудничества:

1. Срок погашения кредита с залогом до 30 лет.
2. Заложить недвижимость можно на сумму до 100 млн р.
3. Выдают деньги в размере 90% от стоимости закладываемой квартиры или дома.
4. Без подтверждения доходов.
5. Получить денежные средства можно на следующий день.
6. Заемщик вправе пользоваться недвижимостью, не нужно выписываться.

Принимается недвижимость в Москве, Московской области, Петербурге и из Ленинградской области. Из объектов для залога рассматриваются почти все виды — коммерческая и апартаменты, квартиры и частные дома, коттеджи и таунхаусы с участком земли.

Из личных данных дают только паспорт для оформления документов и бумаги, подтверждающие право на собственность. Заемщик должен владеть недвижимостью полностью или частично. Не допускается стороннее владение жильем, как в некоторых банках (Тинькофф, ВТБ).

Выводы

В ряде случаев обращение к брокеру будет выгоднее, нежели к банку:

• можно получить ниже процентную ставку даже с учетом комиссии за работу брокера;
• заемщик может обратиться за ипотекой уже в 18 лет при наличии стабильного дохода, хотя многие оформляют только с 25 лет;
• брокер облегчает оформление залога, готовит документы правильно с первого раза. Сам разбирается с менеджерами банка, если они допустили ошибки или что-то потеряли;
• можно быстро получить средства в отличие от обращения в банк;
• стоит подать заявку, если отказывают банки.

Нужно анализировать объявления, где предлагают внести предоплату за услуги. Настоящий брокер поможет разобраться в причинах, по которым отказывают банки даже с залогом. Он разъяснит все детали займа: условия, скрытые условия и комиссии. Добросовестный ипотечный брокер подберет наиболее выгодные предложения банков на кредит с залогом.