Статья о девелопменте загородной жилой и коммерческой недвижимости

Компания «Баррус» оказывает услуги в сфере девелопмента загородной недвижимости на рынке Свердловской области.

Стоимость девелоперского проекта.

1. Определение стоимости девелоперского проекта.

Каждый инвестиционный проект, в том числе и девелоперский, преследует в качестве главной цели – получение максимального дохода инвесторами. Эффективность девелоперского проекта оценивается по его доходной части – доходов от эксплуатации готового объекта или его продажи. Эффективность девелоперского проекта следует рассматривать не только с целью увеличения благосостояния владельца, но и с целью влияния на различные экономические и социальные процессы. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, производстве потребительских товаров длительного пользования, в жилищно-коммунальном хозяйстве и т.д.
Практика оценки эффективности инвестиций основывается на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах:

• проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал;
• инвестируемый капитал и денежный поток, который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта, приводятся к настоящему времени или к определенному расчетному году при помощи ставок дисконтирования;
• процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконтирования, которые принимаются в зависимости от инвестиционных проектов.

Стоимость девелоперского проекта и оценка его эффективности рассматриваются в структуре бизнес-плана. Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений:

• чистая приведенная стоимость (NPV);
• внутренняя норма доходности (IRR);
• период окупаемости простой и дисконтированный;
• индексы доходности.

Чистая приведенная стоимость – это разность дисконтированных показателей чистого дохода и инвестиционных затрат. Чистый приведенный доход представляет обобщенный конечный результат инвестиционной деятельности в абсолютном измерении и является наилучшим показателем для оценки финансовой состоятельности инвестиционного проекта.

Внутренняя норма доходности характеризует такую расчетную процентную ставку, которая при ее начислении на сумму инвестиций обеспечит поступление предусматриваемого чистого дохода.

Период окупаемости инвестиций это время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов. Это простой способ узнать любой компании, сколько времени ей потребуется для возмещения первоначальных расходов.

2. Затраты девелоперского проекта.

К затратной части девелоперского проекта относятся все затраты, которые девелопер несет на каждой стадии реализации проекта

Предынвестиционная фаза.

Одной из основных трат на этой фазе является приобретение земельного участка. На этой стадии проекта формируется его концепция, проводятся предварительные исследования, разрабатывается и утверждается документация по проекту. Как правило стоимость затрат на этой фазе составляет до 20% (без учета стоимости земельного участка) от суммарных затрат на реализацию проекта.

Заключительным этапом согласования и утверждения разрешительной документации на данной фазе является экспертиза градостроительной и проектно-сметной документации на строительство объектов, а также получения разрешения на строительство. Данная экспертиза позволяет определить качество проекта с учетом соответствия архитектурно-планировочных и градостроительных решений. Длительность предынвестиционной фазы составляет от 6 месяцев.

Важной частью данной фазы является проведение маркетингового исследования рынка реализации проекта. Оно прольет свет на целесообразность проекта, наметит потенциальных и реальных конкурентов.

Итоговым документом предынвестиционной фазы может быть бизнес-план. Бизнес-планирование составляет основу всех экономических расчетов и сопровождает девелоперский проект в течение всего его жизненного цикла. Бизнес-план должен периодически пересматриваться в связи с изменениями внешней среды, корректироваться при помощи анализа проектных рисков.

Инвестиционная фаза.

Данная фаза самая затратная и продолжительная по времени. Для выбора подрядчиков для строительных работ наиболее выгодных для инвестора, вкладывающего средства в девелоперский проект, как правило, устраивают тендеры среди проверенных подрядчиков на прошлых работах, показавших себя с положительной стороны, т.к. немаловажный фактор – это опыт в той или иной сфере, а также рекомендации по подрядчикам. Средняя продолжительность подведения таких инженерных систем как газ и электричество к каждому участку в новом коттеджном поселке, где основным направлением будет продажа участка без подряда, составляет от 6 до 12 месяцев, в зависимости от удаленности точки подключения к сети и ее трассы.

Если проект реализуется в коммерческих целях, то девелопер осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации маркетинговой компании с целью продажи или сдачи объекта в аренду. Маркетинговая компания включает в себя:

• разработка маркетинговой концепции и стратегии;
• разработка логотипа и рекламно-информационных материалов для привлечения покупателей и арендаторов;
• разработка типового договора аренды или продажи;
• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу объектов недвижимости.

Именно на инвестиционной фазе инвестор или собственник объекта наиболее ярко ощущает преимущество управления строительными проектами, реализуемые девелоперской компанией.

3. Девелопмент – как услуга.

В переводе с английского языка слово «девелопмент» означает — развитие. Применительно к недвижимости – продвижение проектов, связанных с недвижимостью. Девелопмент – это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Цель девелопмента – не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Это бизнес, в который вкладываются достаточно крупные инвестиции и на длительный срок и произведенный продукт может создавать регулярный поток денежной массы.

Выполняя функцию девелопера, компания обеспечивает возможность инвесторам или собственникам объектов недвижимости получить максимально возможную прибыль при обоснованной минимизации затрат и рисков. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от многих факторов, таких как выбор месторасположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов и организации процесса реализации проекта.
Различают два вида девелопмента как услуги:

• fee-development;
• speculative development.

В первом случае, девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Инвестор нанимает девелопера, что бы тот на выбранном земельном участке построил объект недвижимости од ключ, продал его по цене интересной для инвестора либо заполнил ее арендаторами. В проекте fee-development девелопер не участвует своими деньгами. На все необходимые работы девелопер приглашает подрядчиков, но ответственность за весь проект лежит полностью на девелопере. Гонорар за руководство в проекте может достигать до 20% в особо сложных случаях от стоимости проекта.

Многие инвесторы или собственники земельных участков не понимают для чего нанимать девелопера, если над проектом будет работать архитектор, подрядчики, маркетинговые консультанты, риэлторы и прочие. Но часто из-за отсутствия опыта в общем процессе девелопмента допускается множество ошибок, которые могут привести к огромным денежным потерям. В договоре на fee-development стоимость услуги и ее протяженность фиксируются в договоре.

Speculative development — более сложный вид девелопмента. В данном случае, девелопер создает новую коммерческую недвижимость на базе имеющегося земельного участка или объекта под реконструкцию у собственника объекта как единоличный организатор проекта, в том числе занимается и проработкой финансовой схемы проекта. Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, в том числе банковских кредитов. При вложении на раннем этапе до 10% от стоимости проекта, девелопер может претендовать в будущем на долю до 50% от стоимости построенной недвижимости.

Высокое вознаграждение девелопера в данном случае объясняется высокими рисками от неудачи проекта. Такой девелопмент основывается на опыте и удачливости девелопера. Все риски в данном случае несет девелопер. Собственник объекта при заключении договора на speculative development фиксирует срок выполнения данной услуги девелопером и желаемый доход от реализации или сдачи объекта недвижимости в аренду.

Кто такой девелопер — чем занимается девелоперская компания

В последнее время появилось много новых слов, значение которых не всегда сразу понятно. Одно из них — девелопмент и девелоперская компания. По объявлениям видно, что они связаны со строительством, но почему бы не называть их строительной компанией? Это потому, что строительство — только часть задач, которые выполняют девелоперы.

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — разработчик.

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

• Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
• Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
• Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
• Созданием проекта.
• Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
• Контролем процесса строительства.
• Поиском покупателей или арендаторов.
• Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

• Fee development (фии девелопмент).
• Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Анатолий Рыцев / Мастер — универсал, автор сайта

Мастер — универсал. Занимается внутренними и фасадными отделочными работами всех видов: малярка, штукатурка, оклейка обоев, все виды плиточных работ, а также строительством загородных домов и растениеводством.