Строительная экспертиза: кто и когда определяет качество строительных работ

belchonock / Depositphotos.com

Если свечки из бетона и стекла зажигаются в городском пространстве, значит, это кому-нибудь нужно. В I квартале 2020 года в эксплуатацию ввели 198,9 тыс. квартир в многоквартирных и жилых домах общей площадью 15,4 млн кв. метров. Все эти квадраты рано или поздно будут заселены счастливыми (будем надеяться) новоселами. От надежды на счастье до гарантии путь непростой, но реальный.

Обрести домашний уют, к примеру, поможет уверенность в том, что квартира отвечает всем строительным стандартам. Проще говоря: под окнами ветер не гуляет, стены на вас не косятся, а пол не улыбается трещинами. Кто может в этом помочь? Например, строительный эксперт, знания и опыт которого поможет удостовериться в качестве строительного объекта и оценить его на соответствие техническим нормам и ГОСТам.

Что такое строительная экспертиза? Когда заключение эксперта-строителя может понадобится в суде? На какие вопросы отвечают эксперты?

Что такое строительная экспертиза?

Строительная экспертиза – это вид судебных инженерно-технических экспертиз, процессуальное действие, которое состоит из двух этапов: исследования строительного объекта и подготовка заключения по поставленным компетентными органами вопросам. База исследования – научные знания и практические наблюдения высококвалифицированных специалистов в строительной сфере.

Чаще всего строительная экспертиза является одним из способов решить конфликт между застройщиком и заказчиком. Заказчик хочет убедиться, что выполненные застройщиком строительно-монтажные работы проведены полностью и с соблюдением всех стандартов. Сам он не обладает необходимыми знаниями, зато строительный эксперт – да. Выводы эксперта могут стать существенным подспорьем для разбирательства в суде.

Когда строительная экспертиза переходит в категорию судебной строительной экспертизы?

Во время передачи дела сторонами на рассмотрение в судебном порядке. В арбитражных, гражданских и административных процессах проведение экспертизы назначает суд, а в уголовном деле – следователь.

Когда назначают строительную экспертизу?

В случаях, когда для расследования и судебного рассмотрения уголовных и гражданских дел требуются специальные знания в области проектирования, строительства, эксплуатации и ремонта зданий и сооружений.

Заказать строительную экспертизу может заинтересованная сторона (истец, ответчик) или прокуратура. Инициировать исследования может также суд.

Необходимость использовать специальные знания возникают:

• при разрешении споров о праве собственности на недвижимость;
• при рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда;
• для определения видов, объема, качества и стоимости выполненных строительных работ, возводимых и эксплуатируемых зданий, строений и сооружений;
• в расследовании дел об административных правонарушениях, связанных с установлением правильности и правомерности строительства, эксплуатации строительных объектов;
• в установлении причин и величины материального ущерба, нанесенного жилым зданиям, квартирам вследствие ненадлежащего ведения строительства или эксплуатации инженерных систем;
• в расследовании и судебном разбирательстве уголовных дел о несчастных случаях, авариях и разрушениях в строительстве;
• для установления соответствия требованиям специальных норм и правил, регламентирующих процессы проектирования, возведения, эксплуатации, реконструкции (ремонта), демонтажа и утилизации строительных объектов.

Что является объектом строительной экспертизы?

Практически любое строительное сооружение, а также незавершенные строительные объекты, дворовые территории, инженерные коммуникации, проектная, и исполнительная документация, сметы.

• качество проведенных работ: выявление брака, дефектов и нарушений, прогнозирование их возможных последствий;
• соответствие ГОСТам, пожарным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим нормам, пунктам заключенного между сторонами договора;
• степень износа здания;
• величину ущерба, нанесенного заливом, пожаром с фиксацией объемов и расчетом стоимости восстановления;
• правильность проведения перепланировки здания, включая надстройку и углубление подвальной части;
• причины протечки крыши, образования плесни на конструкциях;
• причины аварий в инженерных коммуникациях.

Эксперт также может провести геодезический мониторинг деформаций, контрольный обмер помещений, исследование несущих конструкций и др.

Какими компетенциями должен обладать эксперт?

Основное требование к эксперту – наличие высшего образования со специальностью (специальные знания), соответствующей профилю выполняемой экспертизы (ст. 13 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Строительную экспертизу должен проводить профессионал с высшим образованием «инженер-строитель». Свое образование он должен подтвердить дипломом (не справкой, не удостоверением, не сертификатом).

Строительный эксперт должен обладать навыками проведения инструментальных исследований. В процессе исследования он может проводить замеры, ультразвуковую дефектоскопию, телевизионную оценку, работать с образцами, взятыми на объекте, в лаборатории.

Перед инструментальными измерениями эксперт проводит визуальное обследование здания:

• осмотр и выявление видимых дефектов и повреждений здания;
• фотофиксацию выявленных дефектов.

Должна ли быть лицензия у строительного эксперта?

В соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» аналитическая, исследовательская, экспертная деятельность не лицензируется, так как такая деятельность отсутствует в Перечне видов деятельности, на которые требуются лицензии» (ст. 12 вышеуказанного закона).

Какие вопросы задают экспертам?

Правильная и корректная постановка вопроса эксперту – краеугольный камень в эффективном исследовании и последующих выводах.

Формулировки могут быть, например, такими:

• Каково техническое состояние конструктивных элементов, установить категорию технического состояния многоквартирного жилого дома?
• Является ли многоквартирный жилой дом аварийным?
• Каков процент износа жилого многоквартирного дома?
• Возможно ли дальнейшее проживание в данном жилом доме, не создает ли это опасность для окружающих и для проживающих в данном жилом доме?

Какими нормативными документами в основном пользуются строительные эксперты?

Как правило, это технические нормативные документы:

• СП 13-102-2003. Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений;
• ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния;
• МДС 13-20.2004. Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию;
• МРР 2.2.07-98. Методика обследования зданий и сооружений при их реконструкции и перепланировке и др.

А из чего состоит заключение эксперта?

Вводная часть заключения эксперта содержит сведения о времени и месте производства экспертизы, об основании для ее производства, сведения об экспертном учреждении или об эксперте, вопросы, поставленные в начале процедур, и сведения об участниках экспертизы.

Основная часть состоит из:

• описания объекта исследования;
• описание методов экспертизы;
• технической части: расчеты, результаты поверочных и обмерных работ, протоколы испытаний;
• графической части: материалы фотофиксации и рабочие чертежи, с нанесенными на них отметками;
• дефектной ведомости: список всех повреждений здания или сооружения и объем ремонтных работ по их устранению;
• выводов эксперта и рекомендации по устранению дефектов.

Справка о компании:

Автономная некоммерческая организация «Научно-исследовательский институт экспертиз»

Экспертиза документации в строительстве: когда, кем проводится и для чего нужна

В этой статье мы расскажем:

• Цель экспертизы документации в строительстве
• Законодательная база проведения экспертизы проектной документации строительства
• Объекты строительства, подлежащие проведению экспертизы проектной документации
• Отличия государственной и негосударственной экспертизы документации на строительство
• Стоимость экспертизы проектной документации на строительство
• Цели проведения экспертизы сметной документации в строительстве

Экспертиза документации на строительство включает в себя проверку проектной документации, результатов инженерных изысканий. Может проводиться как государственными специалистами, так и негосударственными компаниями. За исключением некоторых случаев всегда возможно проведение негосударственной экспертизы, имеющей ту же правовую силу.

Помимо проектов, также проводится проверка сметной документации. Из нашего материала вы узнаете, какие строительные объекты подлежат только государственной экспертизе, какова стоимость и сроки ее проведения.

Цель экспертизы документации в строительстве

В строительстве любые проектные решения непременно фиксируются в соответствующей технической документации. А далее проводится экспертиза разработанной проектной документации объекта капитального строительства. То есть выполняется ряд специальных мероприятий, цель которых — определить, насколько качественные были приняты решения и учтено ли в них следующее:

• требования технического задания;
• нормы безопасности;
• соответствие действующему нормативному законодательству;
• выполнение существующих стандартов (ГОСТ, СНиП);
• соблюдение предписаний, содержащихся в иной руководящей документации.

Эксперты в ходе проверок обращают внимание на следующие моменты:

• достаточно ли обоснованны предложенные в проекте решения касательно конструктивных и объемно-планировочных аспектов;
• каковы результаты экспертизы проектно-сметной документации строительства (плюс проводится оценка всех используемых в проекте данных);
• не нарушены ли действующие нормы безопасности (пожарные, санитарные, экологические, взрывные, а также правила техники безопасности);
• отвечает ли проект требованиям касательно функционального назначения выделенного под строительство участка, не идут ли предложенные решения вразрез с нормами градостроительства и распоряжениями контролирующих органов.

Вот перечень ошибок, которые вы рискуете допустить, если не проведете вовремя грамотную экспертизу документации в строительстве:

• неправильный расчет накладных расходов и себестоимости объекта;
• слишком большие издержки по транспорту и трудовым ресурсам;
• растянутые сроки на проведение строительных работ;
• просчеты в конструкционных решениях, которые сделают объект аварийно опасным.

По закону можно проводить негосударственную либо государственную экспертизу проектной документации для строительства. Это прописано в Градостроительном кодексе. Требования и выполняемые мероприятия в любом случае будут одинаковы (либо почти одинаковы).

При этом экспертиза (государственная она или негосударственная) не гарантирует, что все одобренные ею технические решения будут идеально верными (хотя многие заказчики именно так и полагают).

Задача экспертизы — выявить несоответствия действующим нормам. А вот отвечает ли проект требованиям технического задания, это забота проектировщика. Проверяет и отслеживает все сам заказчик либо привлекает себе в помощь грамотных экспертов.

Цели проведения экспертизы сметной документации в строительстве

Экспертиза проектно-сметной документации строительства необходима для того, чтобы дать объективную оценку заявленной стоимости объекта. То есть эксперты проверяют, учтены ли в представленной документации действующие технические, архитектурные и инженерные нормы, соблюден ли технический регламент. Плюс отслеживаются цены на выполнение строительно-монтажных работ, их соответствие средним значениям на рынке.

Это один из самых часто проводимых видов строительных экспертиз (имеется в виду по смете). Никто не заинтересован в лишних расходах, сбоях в оплатах и прочих неприятных нюансах. Своевременная грамотная экспертиза проектно-сметной документации строительства позволит сберечь финансы, не заплатить слишком высокую цену, сэкономить средства на случай, если придется по ходу дела исправлять какие-то ошибки. Вот что делают эксперты:

• высчитывают оптимальную сметную стоимость, чтобы не допустить перерасхода ресурсов;
• точно определяют необходимый объем работ;
• выполняют анализ математических моделей;
• проверяют ценообразование;
• сверяют, верно ли подобраны материалы для заявленных видов работ;
• по результатам экспертизы составляют итоговое техническое заключение.

Экспертиза документации в строительстве дает возможность обнаружить следующее:

• неверные цифры в смете (из-за случайных или намеренных ошибок в расчетах);
• завышенные цены;
• ошибки технического характера или отсутствие некоторых важных данных;
• навязанные услуги (необязательные, но добавленные с целью вытягивания из заказчика денег);
• разбежки между показателями в нормативных актах и проектных документах.

Законодательная база проведения экспертизы проектной документации строительства

Проектная документация — обязательная и неотъемлемая часть любого строительства, гарант его законности и безопасности. Когда по закону нужна экспертиза проектной документации на строительство? Тогда, когда от предложенных в проекте решений будут зависеть такие показатели, как безопасность, надежность, прочность постройки. Кроме того, если предполагается использование несущих конструкций.

В статьях 48 и 49 Градостроительного кодекса РФ изложен порядок выполнения проверки документов по проекту и инженерным изысканиям.

В экспертную организацию пакет документов подает сам застройщик. Это прописано в п. 15 ст. 48 Градостроительного кодекса. Если по результатам выносится одобрительное решение, то документы утверждаются. В противном случае они не могут быть утверждены.

Существуют иные правовые акты, поддерживающие и поясняющие положения Градостроительного кодекса. Правила проведения негосударственной экспертизы изложены в постановлении Правительства РФ № 272, а государственные проверяющие организации действуют в соответствии с постановлением № 145. Плюс есть еще правительственное постановление № 87, в котором описано, какая документация подлежит экспертизе в строительстве и как она должна правильно оформляться.

Формат подачи документов на экспертизу — электронный. Исключение составляют данные, представляющие собой государственную тайну.

Что касается проверки результатов инженерных изысканий, то ее можно выполнить заранее либо вместе с экспертизой по проектным документам.

Объекты строительства, подлежащие проведению экспертизы проектной документации

На вопрос, когда нужна экспертиза проектной документации на строительство, дает ответ п. 2 статьи 49 Градостроительного кодекса. Здесь прописано, что проверка обязательна для всех капитальных и линейных строящихся комплексов. Исключение составляют:

• индивидуальные дома (предназначенные для проживания людей) высотой максимум в три этажа;
• блочные дома, предназначенные для проживания людей (некоторые варианты, к примеру, типа таунхаусов), высотой максимум в три этажа;
• многоквартирные жилые дома (некоторые варианты, не выше трех этажей);
• некоторые виды зданий либо сооружений, стоящих по отдельности (если их площадь не превышает 1500 м², а высота — два этажа, не более и если в этих постройках не будут проживать люди или размещаться какое-либо производство);
• стоящие по отдельности здания либо сооружения, отвечающие следующим условиям: площадь — до 1500 м²; высота — два этажа, не более; размещать производство в них планируется, но для этого не понадобится обозначение санитарно-защитных зон (либо зоны нужны, но они не будут выходить за пределы выделенного под строительство земельного участка);
• буровые скважины (большая часть существующих разновидностей);
• объекты, которые по закону можно возводить без специального разрешения.

Опять же если перечисленные объекты будут возводиться вблизи охранных зон трубопроводов или в них предполагается массовое присутствие людей, то проверка пакета проектных документов нужна.

Стоит указать, что застройщик может сам изъявить желание провести государственную либо негосударственную экспертизу документации (даже если по закону она необязательна).

Отличия государственной и негосударственной экспертизы документации на строительство

Итак, различают государственную и негосударственную экспертизу. Первый вариант по закону не обязателен абсолютно для всех возводимых объектов. И если имеет место как раз такой необязательный случай, то заказчик сам решает, какую именно проверку заказать.

Государственное исследование непременно предписано для опасных, редких (единственных в своем роде) либо сложных по техническому исполнению объектов. Все они перечислены полностью в ст. 48.1 Градостроительного кодекса.

Плюс еще в статье 49 (части 3-4) есть список объектов, для которых в обязательном порядке назначается именно государственная проверка. Это:

• объекты, возведение или реконструкция которых выполняется по проектам, используемым уже не в первый раз;
• объекты, строящиеся на государственные средства (целиком или частично);
• строящиеся или реконструируемые объекты, расположенные в пределах особых территорий (в отношении использования которых действуют нестандартные правила);
• объекты, представляющие собой культурное наследие;
• строящиеся либо реконструируемые объекты, расположенные в пределах охранных природных зон;
• буровые скважины (большая часть существующих видов);
• хранилища отходов I–V классов опасности и объекты по их обезвреживанию.

К примеру, по ОЗРЗ проведение государственной экспертизы обязательно для всех объектов, находящихся в пределах культурного центра Санкт-Петербурга и на его культурных окраинах. Равно как и для СЗЗ, охраняемых территорий зон культурного наследия, водоохранных зон и проч.

Обратите внимание, что государственная экспертиза проектной документации по строительству выполняется именно в том регионе, где располагается объект. Однако географическая привязка необязательна, если для объекта допустимо выполнение негосударственной проверки, а государственная была выбрана как альтернативный вариант.

При этом имейте в виду, что проведение экспертизы в другом регионе может стать причиной проблем, потому что везде есть свои градостроительные и законодательные нюансы, которые не всегда известны в полной мере экспертам из других районов. То есть вы можете получить по итогам и положительное решение, но начинать строительство вам все равно не разрешат. В отказе напишут что-то вроде «несоответствие представленной проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка».

Как должна выполняться государственная экспертиза, изложено в постановлении Правительства РФ № 145 от 25.03.2007, а для негосударственной действует постановление № 272 от 31.03.2012.

Максимальный срок для выполнения государственной экспертизы проектной документации на строительство — 60 дней. Если объект довольно простой, экспертиза выполняется быстрее. Для некоторых случаев установленный максимум — 45 дней. Это касается неуникальных жилых зданий или сооружений, расположенных в особых экономических зонах. Допускается продление срока еще на 30 дней (не более), если заказчик обратится с соответствующим заявлением.

В случаях, когда документы отправляются на повторную экспертизу, а закон перед этим как-то изменился (и результаты экспертизы из-за этого могут уже оказаться другими), допускается новое одновременное проведение оценки и проектного пакета документов, и результатов инженерных изысканий.

Стоимость экспертизы проектной документации на строительство

Схема подсчета стоимости экспертной проверки четко изложена в законе, а именно в постановлении Правительства № 145 от 05.03.2007 (в части VIII). Однако государственные и частные специалисты нередко называют свои, отличающиеся расценки. Это связано с тем, что правовое регулирование деятельности отличных друг от друга структур может быть организовано по-разному.

Что касается проверок, проводимых государственными организациями, то здесь должен соблюдаться установленный административный регламент. А негосударственным коммерческим структурам разрешено работать с клиентами на договорной основе, а значит, более гибко подстраиваться под их интересы. Так что стоимость негосударственной проверки может быть выше либо ниже государственной.

На сегодняшний день расчеты стоимости государственных проверок производятся с учетом следующих данных:

• Для нежилых объектов цену на проведение экспертизы вычисляют, отталкиваясь от того, сколько заказчик заплатил за проектные работы (берется процент от этой цифры). Минимальное значение — 0,58 %, максимальное — 33,75 %. Плюс добавляется коэффициент инфляции. В постановлении Правительства № 145 есть готовая таблица процентных соотношений. Застройщик подает экспертам пакет обязательных документов, в том числе сметы, на основании которых и выполняются все расчеты.
• Для жилых построек предусмотрена своя схема. Здесь отталкиваются от площади и самого здания, и территории застройки. Стоимость проектных работ значения не имеет.
• В отношении типовых проектов тоже отдельный подход. Здесь плата взимается лишь за экспертизу той части документации, которая была видоизменена.

Если говорить о негосударственной экспертизе, то на ее стоимость могут влиять следующие факторы:

• тип исследования (то есть оно было первичным, повторным либо дополнительным);
• масштабность проекта и его индивидуальные особенности;
• необходимость быстрого проведения экспертизы.

Окончательная сумма зависит от целого ряда конкретных обстоятельств, поэтому необходимо уточнять цену. В разных экспертных организациях она, скорее всего, будет неодинакова.

В любом случае экспертиза проектно-сметной документации по строительству необходима и заказчику (либо инвестору), и исполнителю. Здесь одни приобретают возможность более рационально распределить имеющиеся финансы, а другие — получить за свою работу денежное вознаграждение.