Зоны с особыми условиями землепользования, или Где нельзя строить жилье

Краткое содержание:

С 4 августа 2018 г. в земельном и градостроительном законодательстве произошли революционные изменения в сфере регулирования особых территорий, в границах которых существуют специальные градостроительные правила. Речь идет о зонах с особыми условиями использования территорий – ЗОУИТ. До внесения изменений, о которых речь пойдет дальше, регулирование таких зон осуществлялось разрозненно, единых требований не существовало.

Что говорит закон

Если земельный участок находится в такой зоне, то к его использованию применяются определенные ограничения, самое неприятное из которых – запрет на строительство.

Очевидно, что о таком существенном ограничении права собственности владелец участка либо его потенциальный покупатель должен иметь информацию.

Наиболее распространенными из ЗОУИТ являются охранные зоны ЛЭП, газо-и нефтепроводов, линий и сооружений связи, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитные зоны и зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, приаэродромные территории, охранные зоны железных дорог, придорожные полосы автомобильных дорог, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы (полный перечень содержится в ст. 105 Земельного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что в указанный выше перечень не вошли такие зоны с особыми условиями землепользования, как территории объектов культурного наследия, в числе которых стоит особо выделить территорию достопримечательного места, и особо охраняемые природные территории.

Указанные зоны могут достигать площади в десятки гектар, в пределах которых действуют особо жесткие ограничения. Об указанных зонах я планирую сделать отдельную статью.

Земельный кодекс и ранее содержал нормы о необходимости регистрации ЗОУИТ в Едином государственном реестре недвижимости, но до сих пор существуют зоны, в пределах которых использование земельных участков для жилищного строительства становится невозможным, а сведений о соответствующих ограничениях в ЕГРН как не было, так и нет, застройщики же сталкиваются с вдруг появившимися препятствиями при получении необходимых разрешений на строительство, регистрации права собственности на построенный объект или, что того хуже, с исковым требованием о сносе самовольной постройки.

Как же происходит регулирование ЗОУИТ по новым правилам?

Теперь новая зона или изменение старой считаются установленными исключительно со дня внесения сведений о них в ЕГРН. Правообладатели земельных участков и объектов капитального строительства, находящихся в границах такой зоны, должны быть уведомлены Росреестром о факте ее установления.

Со дня установления ЗОУИТ любое строительство или реконструкция, не соответствующие ограничениям землепользования, осуществляться не могут. В течение 3 лет со дня установления ЗОУИТ собственник объекта, возведенного до этой даты, параметры которого не соответствуют ограничениям, должен будет привести их в соответствие с разрешенным использованием путем сноса или реконструкции здания с возмещением соответствующих убытков.

Что касается ЗОУИТ, установленных до 4 августа 2018 г., то они считаются установленными, а сведения о них должны быть внесены в единый реестр недвижимости до 1 января 2022 г.

Если же такая «старая» зона налагает некие ограничения, а постройка, находящаяся в ее границах, не соответствует таким ограничениям, то обязанность у правообладателя по приведению ее в соответствие возникнет только в случае получения соответствующего уведомления (порядок направления такого уведомления еще не определен).

Происходить это будет в случаях, если ограничения ЗОУИТ были установлены в целях охраны жизни граждан, обеспечения безопасности полетов воздушных судов или в целях обеспечения безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.

Рекомендации

Приобретая земельный участок, помимо правил землепользования и застройки и выписки из ЕГРН, обязательно ознакомьтесь с окружающей участок местностью на предмет выявления различного рода объектов, в связи с наличием которых может быть установлена та или иная особая зона.

Как согласовывать строительство жилого или садового дома в 2019 году, было описано в моей предыдущей статье, с которой можно ознакомиться по следующей ссылке.

Где нельзя строить дом?

Человеку, приобретающему земельный участок, зачастую невдомек, что есть места, на которых запрещено любое строительство. И чем раньше вы узнаете о существующих ограничениях, тем меньше ошибок вы совершите.

Как правило, строительство домов запрещено в санитарно-охранных зонах, вблизи рек и водоёмов. И если вы заранее не поинтересуетесь статусом приобретаемой земли, может оказаться, что на приобретенном вами участке, по закону нельзя строить дом или нужно снести уже построенный.

Территории, где имеются ограничения на какое-либо строительство, условно делятся на две группы:

1. К первой группе относятся места, на которых запрещено какое-либо строительство.
2. Ко второй группе относятся места, на которых разрешено строительство, но с некоторыми оговорками (с соблюдением определенных требований).

Первая группа

• Бечевник – узкая полоса вдоль кромки водоёма. Как правило, ширина бечевника составляет 20 метров. В соответствии с законодательством каждый гражданин имеет право свободного доступа на эту территорию, и использования её для прогулок или купания. Эту землю нельзя арендовать или приватизировать. И если вы наткнётесь на объявление «продам недорого участок у воды», хорошенько подумайте, прежде чем его приобрести.
• Прибрежная защитная полоса водоема. По законодательству размер прибрежной полосы зависит от местных властей и составляет от 20 до 100 метров. В отличие от бечевника, эти земли можно брать в аренду или приобретать в собственность. Поясним это на примере. Часть вашей территории находится в прибрежной полосе и, чтобы не нарушать закон, вам необходимо построить дом, сарай туалет и т. д. за пределами этой полосы. А на самой прибрежной полосе можно только разбить цветник, сад, пляж.
• Санитарная охранная зона водоема – источника питьевого водоснабжения. В зависимости от местности, границы охранной территории находятся на расстоянии не менее 100 метров от берега.
• Санитарные зоны железных и автомобильных дорог. В зависимости от типа дороги и количества полос определяется санитарная зона. Её ширина колеблется в пределах от 25 до 500 м.
• Санитарные зоны промышленных предприятий и сооружений, электростанций, газопроводов, сантехнических и очистных сооружений, автозаправочных станций, кладбищ и пр. По нормам и правилам размер санитарных зон, которые утвердил главный санитарный врач, составляет от 50 до 2000 м.
• Зона охраны объектов культурного наследия. При определении размера этих зон категория охраны определяется отдельно для каждого случая.

Вторая группа

• Водоохранные зоны. При определении размера водоохраной зоны учитываются характеристики конкретно взятого водоёма. Ширина зоны колеблется в пределах от 50 до 150 метров. В водоохранной зоне не запрещается строить дома и другие постройки только при условии, что у вас есть разрешение экологической экспертизы, и только с соблюдением санитарных норм. Это значит, что в вашем доме должны быть централизованное водоснабжение и канализация.
• Земли особо охраняемых природных территорий. К ним относятся территории охраняемые государством: природные заповедники, курорты, национальные парки, лечебно-оздоровительные комплексы и т.д. Если ваш участок находится в границах этих территорий, вы должны соблюдать установленный правовой режим, распространяющийся на эти земли.

В заключение можно сказать, что здесь приведены основные требования и ограничения, встречающиеся на практике и на которые надо обязательно обращать внимание при выборе вашего загородного участка. Это поможет вам избежать многих негативных моментов, встречающихся на практике.

На каких участках нельзя строить дома – все законы и правила

На каких участках нельзя строить дома – все законы и правила

Если человек горит мечтой о том, чтобы построить нереально красивый дом, то довольно часто она становится настоящей навязчивой идеей, и когда появляется возможность купить земельный участок, а тем более в очень красивом месте (около воды, парка или даже поблизости старинной усадьбы), он и вовсе не контролирует себя, а еще без лишних вопросов выкладывает продавцам требуемую сумму.

Но очень зря! Дело в том, что строительство домов запретили на некоторых участках, и неважно, что вы его купили с намерением строительства.

На каких участках нельзя строить дома

Перед тем, как приобрести участок, следует обладать весьма четким представлением о том, где и что можно, а чего точно нельзя ни при каких обстоятельствах. Чтобы после не было никаких проблем при оформлении разрешения на строительство, или же не дай Бог, конечно, не потребовалось сносить уже выстроенный дом.

Есть такие территории, где строительный процесс в целом запрещено, и участки, на которых можно выстраивать дома, но это при условии соблюдения некоторых санитарно-гигиенических требований. Итак, в каких местах нельзя строить дом? Прежде всего около кромки воды. На полосе в 20 метров запрещается любой вид строительства, и вообще какое-то ограничение свободного доступа граждан на такую территорию (выстраивание заборов и пр) считается незаконным. Следует обязательно помнить о том, если вам предложат приобрести элитный участок на берегу реки или даже озера.

Не производится жилищное строительство еще и в санитарной зоне дорог, газопроводов, промышленных предприятий, автозаправочных станций, очистительных строений и кладбищ. Протяженность санитарной зоны иногда достигает до 2 км. Если же ваше жилье уже строено, то наоборот, нельзя возводить рядом объект, в охранную зону которого это жилье попадет. Если этот объект обладает крайне важным значением, участок и постройки могут быть изъяты. Выкуп выполняется по рыночной цене, и есть вероятность, что до покупки участке следует наводить справки в местном архитектурном комитете и градостроительном бюро, не подпадает ли ваш участок в последствие под какие-то градостроительные запреты и ограничения.

Обычно не допускается выстраивание жилья в охранной зоне объектов, которые признаны культурным наследием нации в целом. У каждого из них охраняемая зона определяется индивидуально. Любой тип строительства в подобных зонах, если оно вообще разрешается, должно быть еще на стадии проектирования при согласовании с органами по охране памятников культуры и истории.

Весьма похожим режимом обладают земельные участки природоохранного назначения, а также их охранные зоны. К ним могут относиться большинство лесных земель, зеленых зон, парки, хоны охраны водного объекта. В частности, существуют ограничения по применению земель, которые расположены в водоохраной зоне. По статье №65 Водного кодекса Российской Федерации дает такое определение таких зон – водоохранными зонами могут быть территории, которые примыкают к линии берега рек, морей, ручьев, озер, каналов, водных хранилищ, на которых устанавливают специализированный режим осуществления хозяйственной, а еще иной деятельности для предотвращения засорения, загрязнения, заиления таких водных объектов и истощения вод, а еще сохранения среды обитания биологических водных ресурсов, а также остальных объектов растительного и животного мира.

В границах водоохранных зон устанавливают защитные прибрежные полосы, на территориях которых вводят дополнительные ограничительные меры хозяйственной, а также иной деятельности. За пределами городских территорий и остальных населенных пунктов ширина водоохраной зоны ручьев, рек, каналов, озер, водных хранилищ и ширина их зоны около берега в виде защитной полосы устанавливается от соответствующей береговой линии. Ширина речной зоны для охраны воды или просто ручьев устанавливается от их истока для ручьев и рек с протяженностью:

• До 10 км – протяженность в 50 метров.
• В пределах 10-50 км – протяженность 100 метров.
• От 50 и больше км – зона составляет 200 метров.

Для ручья и реки с протяженностью меньше 10 км от истока до устья, зона для охраны воды будет совпадать с прибрежной защитной полоской. Радиус зоны для охраны воды для истоков ручья и реки устанавливают в размере 50 метров. Где нельзя строить дома по закону? Ширина водоохраной озерной зоны, водохранилища (исключением будет озеро), размещенного внутри озера или болота, водохранилища с акваторией меньше 500 квадратных метров, и она будет составлять 50 метров. По последнему Водному кодексу, который принят в 2007 году, в границах зон для охраны воды запрещается:

1. Применение стоковых вод для того, чтобы удобрять грунт.
2. Размещение скотомогильников, кладбищ, мест захоронения отходов потребления и производства, радиоактивных, взрывчатых, химических, токсичных, ядовитых и отравляющих веществ.
3. Осуществление мер авиации по борьбе с вредителями и болезными флоры.
4. Стоянки и движение транспортных средств (помимо специализированных транспортных средств), исключением будет лишь их движение по дорогам и стоянки вдоль обочины, а еще в специально оборудованных местах, которые имеют твердое покрытие).
5. Распахивание почвы.
6. Размещение отвалов грунтов, которые размываются.
7. Размещение отвалов размываемого грунта.
8. Выпас животных (сельскохозяйственных) и организация для них ванн и летних лагерей.

В границах зон для охраны берегов допускается проектирование, строительный процесс, реконструкция, введение в эксплуатацию, использование хозяйственных и остальных объектов при условии оборудования данных объектов от загрязнений, засорения и истощения вод по водному законодательству и законодательством в области охранных мер для окружающей среды. По водному кодексу еще 1995 года (по старой редакции) был запрещен строительный процесс в водоохранной зоне, новый документ не запрещает это.

Но следует быть внимательными, так как если вы покупаете дом, который был выстроен еще до 2007 года в водоохранной зоне, у вас могут появиться проблемы, так как положения современного кодекса распространяют лишь на объекты, которые выстроены после 1 января 2007 года (закон не имеет обратной силы). Другими словами, если по старому законодательству дом был выстроен с нарушениями, т.е. представляет собой самовольную постройку, и тогда новые нормы не делают правомерным существование такого дома. Более того, помните, что возможность строительства в водоохраной зоне не отменяет неприкосновенности 20-метровой береговой полосы.

По этой причине перед приобретением следует обязательно ознакомиться с документацией – выбранная вами земля находится в аренде или собственности, каким является ее целевое назначение. Такие сведения указаны в кадастровом паспорте участке, е еще в выписке из Единого государственного реестра прав, которую может получить любое лицо в Федеральной регистрационной службе. В Земельном же кодексе перечислены различные земельные категории по типу целевого назначения:

• Земли населенного пункта.
• Земли сельскохозяйственного предназначения.
• Земли транспорта, энергетики, промышленности, связи, радиовещания, телевидения, для обеспечения космической деятельности, информатики, обороны, безопасности и другого специализированного назначения.
• Земли особо охраняемых объектов, а также территорий.
• Земли водного и лесного фонда.
• И запасные земли.

Это список мест, где нельзя строить дом. Выстраивать жилье можно лишь на земле населенного пункта, и лишь в особых случаях на землях сельскохозяйственного назначения. Самым лучшим вариантом для строительства будут земли ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство), которые размещены по границам населенных пунктов, а после ДС (дачное строительство) – земли садоводства и сельскохозяйственных поселений.

А вот земли ЛПХ предназначены для того, чтобы выращивать сельскохозяйственную продукцию, но если они расположены в черте поселений, то выстроить дом можно. На КФР землях (крестьянско-фермерское хозяйство) имеют право выстраивать жилье лишь фермеры. При покупке участка в населенном пункте, следует быть внимательными. В ближайшее время во всех поселках будут приняты правила пользования землей и застройки (в Санкт-Петербурге они уже начали действовать).

Вся поселенческая территория делится на зоны, разрешенное применение которых устанавливается градостроительными регламентами. В определенных зонах (специальных, промышленных, общественно-деловых и пр) жилое строительство также может быть запрещено.

Реальная история строительства

Речь идет о Петре из Мурманска – в 2016 году он очень захотел построить домик у моря. Он военный пенсионер. По этой причине он приехал, чтобы отыскать подрядчика и приобрести землю. Правильным решением будет позвонить в фирму-застройщика до покупки, чтобы проверить участок на наличие проблем. Это нужно проверить, чтобы участок был ИЖС и была запрошена выписка из реестра, чтобы убедиться, что нет обременений и земля не в залоге.

Петр Семенович решил сделать все сам, и вроде бы нашел отличный участок под Новороссийском, даже в черте города, от центра 10 минут и до моря столько же. Кадастровые данные проверены, все отлично. После покупки участка (по цене за 150 000 рублей за сотку при средней цене по регионе в 200 000 рублей) владелец земли наконец-то обратился к специалистам. И как же хорошо, что хотя бы получение разрешения на возведение он доверил юристу.

Было время, когда все подряд выстраивали все и без разрешения, а после сдавали через суд в эксплуатацию – было бы совсем ужасно. Да и так все вышло не очень – разрешение на участок получить невозможно, хотя это можно было проверить в пару кликов.

Если проверить «зоны с особенными условиями» увидите, что участок лежит в охранной зоне. Как выяснилось в будущем, поблизости есть ЛЭП, и мужчина повелся на сладкие россказни риэлтора о том, что «свет будет просто подключать» и низкий ценник. Домик около моря Петр все-таки построил – но на другие средства и на совсем другом участке.

По такому участку у него и соседей до сих пор идет суд с продавцом (все купили участки у одного), а еще с администрацией и риэлтором. Вроде было мошенничество итак понятно, но в суде выяснили, что в «договоре о купле и продаже нигде не указано, что там можно построить частный дом». Вроде бы как и никого не обманули. Обидно. Будьте всегда внимательны!