Государственная регистрация жилого дома блокированной застройки

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с письмом Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 09.04.2020 N 03-05-04-01/28129 рассмотрено обращение ФНС России от 08.04.2020 N БС-4-21/5941@, в связи с чем сообщаем.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет обитую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК) к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

На основании части 2 статьи 16 ЖК жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) определяет государственный кадастровый учет недвижимого имущества как внесение в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Законом N 218-ФЗ сведений об объектах недвижимости.

При внесении в ЕГРН сведений о здании в реестре объектов недвижимости ЕГРН в качестве дополнительных сведений указывается в том числе назначение здания — нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом.

Исходя из положений Закона N 218-ФЗ (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14), сведения о части объекта недвижимости вносятся в ЕГРН в целях определения пределов действия устанавливаемого ограничения прав или обременения объекта недвижимости.

Учитывая пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», часть жилого дома представляет собой помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной (неотъемлемой) частью здания; отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, не наделяет его признаками отдельно стоящего здания и не дает оснований для осуществления его государственного кадастрового учета и государственной регистрации права в силу части 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ, которой установлен запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства).

Также необходимо учитывать, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление земельных участков для размещения частей здания.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенное, блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на государственный кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (с соответствующим наименованием, в частности, «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»), при условии, что вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем (эксплуатации) такого жилого дома, если такой дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Также сообщаем, что Минстроем России, как уполномоченным органом в сфере строительства и жилищной политики, ведется работа по законодательному определению понятий «многоквартирный дом», «жилой дом блокированной застройки», а также порядку приведения в соответствие с требованиями действующего законодательства вида, назначения, разрешённого использования таких объектов недвижимости, в том числе земельных участков, на которых они расположены. (По имеющимся сведениям, в настоящее время законопроект дорабатывается в Правительстве Российской Федерации.)

В частности, проектом федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Градостроительный кодекс Российской Федерации (в части определения понятий «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки»)» (далее — законопроект) вводится понятие жилого дома блокированной застройки — жилого дома, имеющего общую (общие) без проемов стену (стены) или примыкающую (примыкающие) стену (стены) с соседним жилым домом (соседними жилыми домами), не имеющих общих помещений (в том числе расположенных над или под ними), а также общих лестниц, лифтов, коридоров, и каждый из которых расположен на земельном участке, образованном для размещения этого жилого дома, и имеет непосредственный выход на указанный земельный участок.

Кроме того, предлагается с даты вступления проектируемых положений в силу жилое помещение, соответствующее указанным выше признакам, признать жилым домом блокированной застройки без каких-либо дополнительных процедур и согласований, то есть в силу прямого указания закона.

Начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета

Ю.В. Куницына

Обзор документа

Росреестр разъяснил, что блок жилого дома блокированной застройки может быть поставлен на кадастровый учет и (или) права на него могут быть зарегистрированы как на здание с назначением «жилое» (например, с наименованием «жилой дом блокированной застройки», «блок жилого дома блокированной застройки»). Условия — вид разрешенного использования земельного участка предусматривает возможность размещения на нем такого дома; дом не строился как многоквартирный, в котором расположены и учтены в ЕГРН квартиры.

Регистрация домов блокированной застройки

Проблемы оформления дома блокированной застройки связаны, прежде всего, с недостаточно четким регулированием правового статуса данной разновидности недвижимости. Определение «блокированного дома» в буквальном смысле является собирательным: в различных правовых актах встречаются отрывочные упоминания по тем или иным поводам. Так что при решении вопросов, связанных с блокированной застройкой (как оформить, поставить на учет и зарегистрировать права собственника), приходится пользоваться аналогией.

Блокированная застройка: оформление

Блокированные дома относятся к категории коммерческих объектов, так как изначально предназначены для реализации нескольким самостоятельным собственникам. Уведомительный порядок, как в случае с ИЖС или садовым домом, здесь не работает. Строительство блокированного жилья сопровождается согласованием строительно-разрешительной документации «по полной программе»:

• разработка и утверждение проекта;
• получение разрешения (РНС) на проведение строительных работ;
• введение в эксплуатацию.

Единственное послабление — для блокированных домов с количеством секций 10 и менее не требуется проведение экспертизы проекта.

Регистрация права на дом блокированной застройки производится одновременно с первичной постановкой объекта на учет в кадастре. Единый на момент начала строительных работ земельный участок подлежит размежеванию с таким расчетом, чтобы под каждой секцией дома сформировался свой собственный участок (но не менее установленного размера). Технические планы также готовятся отдельно для каждой секции.

Это интересно

Права собственности на дом блокированной застройки и землю оформляются для каждого владельца блока обособленно, в отличие от МКД, где «царствует» долевая собственность.

Что касается признания права собственности на блокированную застройку, то ситуация следующая.

• Беспрепятственно осуществить «перевод» дома из статуса «индивидуальный» в «блокированный» получится только при условии, что дом разбивается на блоки. Каждый блок (секция) должны иметь свой вход (выход) и собственные коммуникации. Эти секции ставятся на учет в кадастре как отдельное жилье, Росреестр регистрирует права каждого собственника на блок в доме.
• Если части жилого дома невозможно обособить, то сначала придется провести реконструкцию дома и разбить здание на автономные секции.
• Иногда ситуация оказывается настолько неоднозначной, что приходится признавать права собственности на блокированную застройку в судебных инстанциях.

Вы уже пробовали провести регистрацию домов блокированной застройки и потерпели фиаско? А может быть только задумались об оформлении собственности? Предлагаем профессиональную поддержку и квалифицированную помощь при проведении регистрационных действий в Росреестре. Запущенные случаи, проблемные объекты, официальные отказы — мы любим задачи с вызовом!

Государственная регистрация жилого дома блокированной застройки

Порядок осуществления учетно-регистрационных действий в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, в том числе по решению суда

Что касается жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), то он прежде всего «единый и неделимый».
Частью 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускаются.

Однако в части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) выделен, в том числе, такой вид объектов капитального строительства как жилые дома блокированной застройки.
Это жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти. При этом каждый из них предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Кроме того, пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ определено, что блок жилого дома блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке.
По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ, по причине того, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, жилой дом может быть отнесен либо к жилому дому блокированной жилой застройки, либо к многоквартирному дому, в зависимости от того, каким образом квалифицировать образованные в результате реального раздела жилого дома объекты.
В этом случае конструктивные особенности зданий и их назначение (жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом) определяются проектной документацией.
В этой связи, если жилой дом отнести к дому блокированной застройки, а каждый его блок будет соответствовать признакам индивидуального жилого дома, постановка такого блока на кадастровый учет может быть осуществлена в качестве жилого дома, представляющего собой часть здания – жилого дома блокированной застройки.
Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.
В настоящее время раздел жилого дома возможен только в случае образования блоков жилого дома блокированной застройки. Поэтому кадастровым инженером составляется один технический план на все вновь образованные объекты недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости по заявлению всех собственников исходного объекта недвижимости.
По решению суда государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект недвижимости, образовавшийся в результате раздела, осуществляется в общем порядке.

Как поставить дом блокированной застройки на кадастровый учёт?

Что понимают под домом блокированной застройки?

Дом блокированной застройки ещё называют «пятистенкой» или «домом на два хозяина». Внешне он выглядит как обычный дом. Однако в нем проживает несколько семей. Каждый хозяин имеет индивидуальный вход, подъезд и земельный участок на придомовой территории. При этом сам дом числится в качестве единого объекта недвижимости, хотя по сути каждый из блоков является автономным.

Как отличить дом блокированной застройки от других?

• высота здания – не более трех этажей;
• каждый блок имеет индивидуальный вход;
• жильцы дома не имеют общедомового имущества (подъездов, чердаков);
• дом состоит не более чем из 10 блоков;
• блоки располагаются рядом друг с другом в горизонтальной плоскости, помещения одного блока не могут находиться под или над другим блоком;
• у каждого блока отдельный земельный участок с выходом на территорию общего пользования. Земельный участок относится к владельцу конкретного блока, а не является общей территорией.

Сами по себе блоки не могут считаться отдельными объектами недвижимости несмотря на то, что данные о границах частей дома могут быть внесены ЕГРН.

Владение частью в доме блокированной застройки накладывает на собственников ряд ограничений:

• невозможно продать часть дома без согласия других собственников;
• нельзя продать земельный участок, на котором расположен дом;
• передача в аренду, оформление дарственной или завещания для такого типа собственности не проводится;
• проводить капитальный ремонт, прокладку коммуникаций, а также некоторые строительные работы без согласия других собственников дома на несколько хозяев не выйдет.

Все эти ограничения накладываются до момента постановки на кадастровый учёт отдельного блока, что по сути является признанием его самостоятельной единицей недвижимости.

Что значит поставить на кадастровый учёт дом блокированной застройки?

Это означает получить выписку из ЕГРН на дом блокированной застройки или свой блок и выделенный для него участок.

Первичная постановка на учёт

Дом блокированной застройки может быть поставлен на учёт первично, в случае регистрации по завершению строительства. Постановка на учёт такого дома включает несколько этапов: присвоение кадастрового номера определенному участку, получение разрешения на строительство этого типа на данном участке , процедуру проверки соответствия исходного проекта фактической постройке и т.д.

Признание блока объектом недвижимости

Чаще всего собственников жилья интересует вопрос постановки на учёт отдельного блока дома блокированной застройки и признания его самостоятельным объектом. В таких ситуациях блок может быть частью официально признанной постройки блочного типа или частью здания, которое имеет признаки блокированной застройки, но официально таковой не является.

Может ли часть здания расцениваться блоком в случае, если здание учитывается как единый жилой дом в ЕГРН?

Часто случается, что дом имеет все признаки блокированной застройки, но документально таковым не является.

Согласно законодательству, помещения являются конструктивными частями здания. Часть здания не может считаться самостоятельным объектом недвижимости. Исходя из части 7 ст. 41 ФЗ N 218-ФЗ регистрацию права собственности на помещения в жилом доме или садовом доме провести невозможно.

Как превратить часть дома в отдельный объект недвижимости?

С 2018 года Росреестр принял решение о возможности раздела дома блокированной застройки. После процедуры блоки будут выступать в качестве индивидуальных объектов недвижимости.

Какие условия должны быть соблюдены при разделе:

• каждый из собственников должен дать своё согласие на раздел;
• здание должно иметь все признаки дома блокированной застройки;
• блок, который впоследствии станет отдельным кадастровым объектом, должен иметь отдельный подъезд и вход.

Как быть, если собственник не согласен на раздел? В такой ситуации следует обращаться в суд. В случае удовлетворения иска дом может быть разделен на самостоятельные объекты.

Как провести регистрацию дома блокированной застройки?

Чтобы получить выписку из ЕГРН для дома блокированной застройки, потребуется:

• технический план и паспорт здания;
• документы устанавливающие право владения данной собственностью;
• паспорт владельца;
• в случае постановки на учёт части (блока) дома блокированной застройки согласие других собственников;
• если дом юридически не является домом блокированной застройки, то необходим документ о соответствии конструкции дому блокированной застройки.

Помощь в подготовке пакета документов оказывает кадастровый инженер . Успех и скорость операции напрямую зависят от квалификации специалиста.