Загородная инфраструктура. Как оценить ее качество? Критерии развитых поселков на сайте Недвио

При выборе недвижимости или земли за городом важно учитывать факторы, способствующие максимальному комфорту и удобству. Наличие хорошо развитой инфраструктуры в районе расположения земельного участка напрямую влияет на его оценочную стоимость. Определите, что лично для вас находится в приоритете, чтобы сузить спектр предложений и выбрать наиболее подходящий вариант.

В этой статье мы установим само понятие инфраструктуры, определим, из чего она должна состоять и как оценить ее качество.

Важность инфраструктуры: из чего она состоит?

Еще несколько лет назад при покупке загородной недвижимости собственники обращали приоритетное внимание на удаленность от города. Только в черте мегаполиса можно было найти хорошие школы, супермаркеты, потребительские магазины, заведения общепита и развлекательные объекты.

Самые современные варианты качественной недвижимости представлены в формате коттеджных поселков (КП). Они отличаются от отдельно стоящих частных домов в селах и садовых товариществах (СНТ) организацией собственного сервиса и обслуживания для жильцов. Это значит, что, не выезжая за пределы городка, житель КП может без проблем найти все, что ему нужно (товары, услуги, поддержку и помощь).

Инфраструктура напрямую влияет на цены на землю и недвижимость в поселках. Чем она богаче и разнообразнее, тем выше их стоимость.

Наличие полноценной инфраструктуры на территории поселка увеличивает стоимость недвижимости и делает ее более интересной в глазах потенциальных покупателей. Желающие сэкономить и отделиться, как правило, покупают земельные участки и строят дом по своему усмотрению.

Продуманная со стороны застройщика инфраструктура должна включать:

1. магазины, аптеки, остановки общественного транспорта;
2. наличие разветвленной транспортной развязки, хороших дорог, парковок и подъездных путей для автомобилей;
3. приятный бонус – это непосредственная близость к городу (лучший вариант — удаление в 5-10 км и отсутствие пробок);
4. супермаркеты и торговые центры (как правило, встречаются лишь в крупных пригородных поселках. В магазинах должна быть представлена основная группа продуктовых и продовольственных товаров);
5. места развлечений и отдыха (кафе, кинотеатр, спортивная площадка, спортзал или фитнес-клуб);
6. образовательные учреждения (детские садики, школы, развивающие кружки и группы);
7. администрация, местное самоуправление, которое контролирует и организует весь процесс, связанный с развитием инфраструктуры.

Наличие всех необходимых сервисов и услуг в шаговой доступности — важный критерий развитости коттеджного поселка.

Если речь идет о крупных городах и небольшом удалении от мегаполиса, основная ставка делается на транспортную инфраструктуру.

Предполагается, что собственник жилья проводит свой досуг в комфортных условиях и выезжает на работу в город. При этом, владея личным транспортом, он может в любой момент купить все, что ему нужно, непосредственно в городе.

От чего зависит развитость инфраструктуры?

В рамках загородных населенных пунктов важна автономность. Наличие гибкой инфраструктуры определяется спросом со стороны местного населения. Поэтому совокупность объектов зависит от величины коттеджного поселка.

Застройщик принимает во внимание такой фактор, как окупаемость или рентабельность инфраструктуры. Основная тому причина – расходы, которые влечет за собой поддержание порядка и организация всего процесса в пределах городка.

Строительство инфраструктуры — это дополнительные затраты и нагрузка для застройщика поселка. Иногда даже в убыток себе. Но без нее, на современном сверхконкурентном рынке, есть риск вообще остаться без покупателей.

Основная причина, по которой девелопер может отказаться от ряда объектов инфраструктуры, состоит в том, что продажа готовых домов гораздо выгоднее строительства сопутствующих объектов. Главная задача – последующее получение прибыли и минимизация затрат.

Вместе с тем, получить статус поселка премиум класса невозможно без наличия качественной инфраструктуры. Для оптимизации этого показателя застройщик может воспользоваться следующими хитростями:

1. Инфраструктура окружающих городов и сел

Непосредственная близость городов и сел дает преимущество поселку в силу, так называемой, шаговой доступности всего необходимого.

Этим приемом пользовались еще десятки лет назад. Тогда застройщики занимали самые выгодные участки. На текущий момент, подобные объекты покупают со вторых рук за хорошие деньги, но преимуществом является отнюдь не инфраструктура, которая находится далеко не всегда в привлекательном состоянии, а соотношение цены и близости к основным населенным пунктам и транспортным развязкам.

2. Строительство крупных поселков

Чтобы завоевать внимание покупателя застройщику приходится проявлять изобретательность и показывать свои конкурентные преимущества. В этом вопросе наличие инфраструктуры является неоспоримым плюсом. Чтобы обеспечить выгоду в функционировании всех объектов, застройщик может создавать на территории поселка порядка 300 или даже 600 коттеджей.

3. Возведение элитных КП

Расположение подобных объектов предполагает приватность и наличие высокого уровня обслуживания, за который клиент готов платить. Условия проживания на территории закрытой системы оговариваются на этапе покупки недвижимости и прописываются в договоре.

4. Агломерации и совместное пользование

Это вариант, при котором возле КП или в районе расположения загородного дома находится близ расположенная и развитая инфраструктура другого территориального объединения. Пользование ею открыто для всех при условии, если это не коттеджный поселок закрытого типа.

Критерии качества загородной инфраструктуры

Чем отличается качественный и выгодный с точки зрения инфраструктуры поселок?

В первую очередь, наличием комплекса комфортных условий. Они обеспечиваются самим застройщиком за счет создания инвестиционно-привлекательных условий для захода на территорию представителей бизнеса, предлагающих свои товары и услуги.

Стоит учитывать, что каждый покупатель отталкивается от индивидуальных потребностей при выборе загородной недвижимости. Для кого-то важно наличие полного комплекса услуг на территории поселка, потому что добираться на общественном транспорте в поисках всего необходимого до города — долго или неудобно. Кто-то предпочитает не сосредотачиваться на местных аспектах функционирования поселка.

С другой стороны инфраструктура поселка наверняка будет определяющим фактором, если у вас есть конкретный запрос.

Угадать с инфраструктурой — дело сложное. Ведь все жители индивидуальны. Поэтому застройщики, в основном, сконцентрированы на общих для всех запросах: построить детские и спортивные площадки, парковые зоны, школы, детские сады и т. д. На развитие остальных элементов уже, как правило, привлекают сторонние бизнес организации, на льготных правах аренды или собственности.

Качество инфраструктуры зависит от того, как организовано территориальное объединение. Если это современный коттеджный поселок, обслуживание будет организованным и отлаженным. Если вы покупаете загородный дом в деревне, оценивать качество инфраструктуры необходимо воочию, по факту. Вам могут не подойти те или иные условия обслуживания, к примеру, ассортимент местных магазинов или качество дороги, ведущей к ближайшему централизованному населенному пункту.

Рекомендации по выбору объектов с хорошей инфраструктурой

В современных условиях рынка недвижимости, где каждый застройщик стремиться перещеголять конкурента в обещаниях, многие из заранее заявленных критериев по итогу, увы, не выполняются. Компания может анонсировать строительство современного детского садика на территории поселка, а по факту не выполнить своих обязательств.

Покупая коттедж на этапе строительства стоит перестраховаться от подобных сюрпризов. Если все условия не прописаны в договоре, вы можете изучить репутацию фирмы и определить, были ли на практике случаи невыполнения обещаний.

В альтернативном варианте, покупайте дом на этапе, когда все необходимые объекты инфраструктуры уже функционируют. Определите, что для вас находятся в приоритете, и ищите предложения на рынке в соответствии с этими критериями.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Популярные группы

Инфраструктура частного дома

В переводе с латыни «инфраструктура» — части общего устройства, носящие вспомогательный характер и обеспечивающие нормальную жизнедеятельность системы в целом. Из каких частей, главных и второстепенных, состоит придомовая инфраструктура нам и предстоит разобраться.

Из чего же, из чего же, из чего же…

Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX Group, считает, что все зависит главным образом от предназначения объекта — намерен ли будущий владелец жить там постоянно или будет наезжать только по выходным? Для круглогодичного обитания лучше запасаться полным ассортиментом – электричеством, магистральным газом (для обогрева) водопроводом, центральной канализацией.

Особо требовательные к комфорту граждане интересуются возможностью телефонизировать участок, подключить спутниковое телевидение, высокоскоростной Интернет, пультовую охрану. Совсем нелишне подстраховаться «на всякий пожарный» установкой системы противопожарной сигнализации и автоматической защиты. В отдельных случаях запросы настолько высоки, что человек готов установить систему «умный дом».

О пользе минимализма

Вариант — снизить требования и даже вопрос газового отопления решить с помощью газгольдера или котлов, которые прекрасно функционируют и на мазуте (а позже их можно переоборудовать под газ). Да и без центральной канализации тоже получится жить припеваючи: на строительных рынках продается масса разнообразных био- и торфяных туалетов. Пусть они не столь комфортны и требуют регулярного обслуживания, но в условиях, «когда и рак щука», вполне пригодны.

Наконец, тот, кто собирается вести совсем уж аскетический образ жизни, может ограничиться электричеством и водопроводом. На худой конец сгодится и колодец с насосом и фильтрами. Однако в этом случае дом пригоден только для непродолжительного проживания, ведь затраты на обогрев за счет электроэнергии превысят все разумные пределы, а наличие уличной канализации повлечет за собой дополнительные, скажем так, неудобства.

«У покупателей участков без подряда, предполагающих строиться самостоятельно, требования минимальны, — рассказывает Алексей Коротких, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. — Конечно, для всех важны газ и электричество. Понимая это, девелоперы предусматривают данные опции. Иногда же газ и электричество предлагаются с пометкой «в перспективе». Зачастую это означает, что владелец земли на долгие годы остается без инженерии, поскольку самостоятельное подведение либо стоит больших денег, либо невозможно по техническим причинам».

Что касается телефонии или Интернета, частных застройщиков они практически не интересуют. Да и центральное отопление, если к участку подведен газопровод, особым спросом не пользуется, поскольку также увеличивает цену. «К обязательным атрибутам как полного, так и минимального набора я бы добавил дорогу, — вносит замечание Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти». — Пусть она будет даже не асфальтированной, но к строительной площадке, а впоследствии и к дому обязательно должен быть нормальный подъезд».

Чистота – залог здоровья

«Что касается сантехнических коммуникаций, то все сепаратные системы канализации, к которым можно прибегнуть как при строительстве, так и после его завершения, делятся на три группы: автономные (для отдельного здания), местные (для группы рядом стоящих домов) и централизованные, например для всего поселка, села или садового товарищества, — рассказывает Людмила Ежова, исполнительный директор «Терра-Недвижимость». – У каждой системы свои особенности, но объединяет их технологический принцип очистки сточных вод.

Любая очистка состоит из двух этапов: механической и биологической. Первый происходит в септике, где вода отделяется от взвеси и осадка. Далее дело за «биологией»: очищенные сточные воды попадают в фильтрующие объекты, которыми могут быть и грунт, и фильтрующий колодец, и фильтрующая кассета. Преимущество автономной системы состоит в том, что хозяин не зависит ни от кого. Он может ввести свою канализацию в эксплуатацию в любой момент, не дожидаясь соседей. Однако и эксплуатировать ее придется самостоятельно. Коллективная же канализация не создает особой головной боли жителям, однако из-за больших объемов сточных вод необходима более сложная система биологической очистки».

С чего начать и как продолжить

«Прежде чем начинать сооружение дома, в первую очередь необходимо позаботиться о подведении электричества, – категоричен Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Инвестиции в малоэтажное строительство». – При отсутствии поблизости подстанции придется обзаводиться собственным электрогенератором». «А на «диком» участке желательно сразу же подвести к будущему жилью и воду. Она необходима как для бытовых нужд, так и для самой стройки, особенно при использовании кирпича или бетона», — добавляет И. Заугольников.

В проект здания, предназначенного для круглогодичного проживания, изначально закладывается подсобное техническое помещение под котел. Кроме того, либо в самом доме, либо на участке потребуется найти место для септика, который можно установить позже. Хотя С. Мигунов опять-таки гнет свою линию: сначала электричество и дорога, а вопросы водоснабжения и канализации можно решить и позже. Не предусмотренные изначально централизованная система очистки воды и канализация после строительства организовываются локально. Также «задним числом» могут быть подведены системы слабых токов, то бишь связи.

Ну и никак не обойтись без газа, если, конечно, хозяева не планируют вести «стародеревенский» образ жизни, установив русскую печь, а в качестве топлива использовать дрова и уголь. Опыт показывает, что полностью газифицировать участок до строительства родового гнезда получается редко. В целях безопасности на этот шаг не соглашаются ни пожарные, ни газовики. Зато после того как будут вставлены замки во всех дверях и гости приглашены на новоселье, можно обращаться с заявлением в одно из подразделений «Мособлгаза» с просьбой о подведении.