Инвестиционное строительство жилой недвижимости

При наличии некоторой суммы свободных денег самое правильное, что можно сделать, — это вложить их во что-либо для получения дополнительной прибыли. Современный рынок предоставляет множество возможностей для вложения капитала. Инвестиции в строительство – один из них, причем отличающийся высокой надежностью. Предлагаю поговорить сегодня о том, как инвестировать в строительство недвижимости и как снизить возможные риски.

Виды инвестиций в строительство

Подобные инвестиции предполагают вложение средств в какой-либо строящийся объект. Эти объекты могут быть следующих видов:

Рассмотрим подробнее особенности каждого типа.

Жилая недвижимость

Инвестиции в строительство жилой недвижимости являются наиболее распространенными. Приобретение жилых помещений на этапе постройки преследует, в основном, одну из трех целей:

1. Проживание после введения дома в эксплуатацию.
2. Перепродажа готовой квартиры по более высокой цене.
3. Предоставление жилья в аренду.

Сегодня спрос на жилые помещения продолжает оставаться высоким, какой бы сложной ни была экономическая ситуация в стране. Соответственно, растет и стоимость первичного фонда. Но на этапе строительства цена на жилье меньше. Этим и пользуются инвесторы, получая в последующем неплохую прибыль. Есть и другие достоинства таких капиталовложений:

• надежность — даже если цены на жилплощадь снижаются, это происходит в незначительных пределах;
• высокая ликвидность — жилье всегда пользуется спросом и быстро реализуется на рынке;
• три способа возможного использования объекта: для проживания, сдачи в аренду или продажи.

К недостаткам инвестиционного строительства можно отнести:

• Вероятность приостановки или прекращения стройки.
• Многофакторность спроса.

Коммерческие объекты

К ним относятся площади, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. Обычно собственник сдает недвижимость в аренду коммерсантам для офисных или торговых помещений и получает с этого прибыль, намного превышающую доход от арендных платежей за жилье. Ему необходимо при этом следить за техническим состоянием объектов.

В нашей стране окупаемость финансовых вложений в строительство коммерческих объектов окупается в среднем за 10 лет, а годовой доход от них составляет 10-12%. Но для большинства частных инвесторов такие проекты остаются недоступны из-за высокой стоимости. Инвестировать в этом случае можно косвенно, через посредника или путем покупки акций.

Промышленные площади

Это объекты, предназначенные для производственной деятельности. То есть, спрос на такие площади весьма специфичен, их не приобретают бесцельно. Поэтому такой вид инвестирования больше подходит для тех, кто уже имеет опыт работы с недвижимостью.

Инвестиции в эти объекты могут носить коллективный характер, поэтому начинающим удобнее вкладывать средства в промышленную недвижимость через инвестиционные фонды. Их окупаемость составляет порядка 10 лет.

Коттеджи

Инвестирование в постройку коттеджных поселков выступает наиболее прибыльным. Те, кто проживает в крупных городах, все чаще стремятся приобрести жилье за городом, в зонах, удаленных от шума и суеты. Поэтому спрос на коттеджи продолжает расти.

Самый перспективный способ капиталовложений — покупка дома на стадии фундамента. Однако средств потребуется немало, и это необходимо учитывать. Важным является расположение коттеджа, наличие инфраструктуры, коммуникаций. Все это отражается на ликвидности объекта.

Гостиницы

Этот вариант подходит для крупных городов, и особенно для курортов. Гостиницы и отели с высоким уровнем проживания и обслуживания окупаются в течение 5-6 лет.

Ознакомиться с тематическим видео можно по ссылке:

Как инвестировать в строительство недвижимости

Чтобы увеличить доходность капиталовложений и снизить возможные риски при инвестировании строящихся объектов, необходимо придерживаться определенного алгоритма действий:

• выбрать застройщика;
• выбрать объект;
• обсуждение условий внесения средств;
• знакомство с документами;
• заключение договора.

Выбор застройщика

На этом этапе необходимо узнать, какие компании занимаются возведением объектов в данном регионе, какова их репутация, какими помещениями преимущественно занимаются, с какими банками сотрудничают, соблюдают ли законодательные требования. Специалисты рекомендуют ознакомиться с отзывами о застройщиках на веб-ресурсах, а также отдавать предпочтение крупны и известным организациям.

Выбор объекта

Здесь важно определиться с видом недвижимости, в которую планируется инвестировать (жилая, коммерческая и пр.). Исходя из этого подбирать объект по наиболее важным параметрам. Так, для жилого помещения такими параметрами будут инфраструктура, наличие общественного транспорта, школ, детских садов и пр.

Обсуждение условий

На этой стадии, когда уже сделан выбор в пользу конкретного застройщика и конкретного объекта, необходимо обговорить со строительной организацией все нюансы внесения денег. Это может быть рассрочка, оплата всей стоимости и иные способы. Кроме того, инвестор имеет право:

• зарегистрировать свой вклад;
• стать долевым участником;
• сделать паевой взнос;
• вступить в строительный кооператив.

Знакомство с документами и заключение договора

Важно внимательно ознакомиться со всей разрешительной документацией застройщика, а также проанализировать договоры и соглашения, касающиеся инвестиционного вклада. Особое внимание необходимо обратить на такие пункты, как:

• плановая дата сдачи объекта в эксплуатацию;
• условия расторжения договора;
• ответственность сторон за нарушение соглашения;
• форс-мажор.

При отсутствии специальных знаний в данной сфере законодательства можно пригласить на помощь специалиста или провести независимую юридическую экспертизу.

Важно знать, что закон не дает инвестору права стать собственником объекта недвижимости на стадии его строительства.

Возможные риски: как их избежать

Риск — неотъемлемый спутник любого вида инвестирования. Недвижимость — не исключение, хотя и считается высоконадежным инструментом. Риски здесь связаны как с вероятностью попасть в преступную схему, так и с различными обстоятельствами, влияющими на деятельность застройщика.

Срыв сроков сдачи объекта

Такая ситуация возникает довольно часто. И особенно неприятна она для тех, кто вложил в строительство кредитные средства — ведь банку необходимо получить долг назад, и никакие препоны его не интересуют.

Банкротство застройщика

Банкротство строительной компании может случиться как из-за нерационального распоряжения деньгами, так и вследствие преступного хищения средств. Чтобы не пострадать от подобных действий, инвестору следует выбирать только надежную организацию.

Продажа «воздуха»

Очень распространенная схема умышленного обмана инвесторов, когда организация-застройщик продает несуществующие объекты. Инвестора даже могут пригласить на строительную площадку и показать, как ведутся работы. При анализе документов тоже создается видимость законности, поскольку в преступной схеме часто участвуют юристы.

Когда же средства от инвесторов будут получены, аферисты бесследно исчезнут.

Главным способом заманить инвестора выступает слишком низкая цена по сравнению со среднерыночной. Поэтому необходимо владеть информацией о цене на недвижимость в регионе и, если предложение неправдоподобно заманчивое, отказаться от своего намерения инвестировать в него.

Страхование инвестиций

Законодательство нашей страны предусматривает возможность страхования инвестиций в строительство. Это позволяет в значительной мере снизить риск утраты вложенных средств. До заключения инвестиционного соглашения проводится экспертиза строящихся помещений, дается оценка вероятности наступления страховых случаев, а потом подписывается договор со страховой компанией.

Финансовая модель проекта строительства жилья

Оценка эффективности девелоперского проекта, подготовка его бюджета, могут быть связаны с проблемами, так как большинство рекомендаций, шаблонов и вообще всех материалов по анализу инвестиционных проектов ориентированы на бизнес производственного типа. С точки зрения используемых на выходе финансовых показателей всё это подойдет и для строительства жилого дома. Но структура строительного бизнеса сильно отличается, поэтому на этапе подготовки финансовой модели вы вряд ли сможете опираться на опыт оценки в сфере производства. В этой статье я рассмотрю некоторые типичные «проблемные» элементы строительного бизнеса.

Самое важное отличие строительного проекта – это цикл производства и продажи. Обычный бизнес начинается с того, что компания инвестирует в создание средств производства: зданий, оборудования, техники, запасов. Эти основные средства не предназначены для продажи, они остаются собственностью инвестора, а производство и продажа продукции повторяется циклически в течение всего проекта. При строительстве дома всё не так. Построенное здание может выглядеть как долгосрочный актив, но оно является еще и товаром, который инвестор продает покупателю. То есть весь цикл от начала строительства до распродажи всех квартир – это один большой цикл производства, и себестоимость продукции (квартир) надо рассчитывать, анализируя весь проект. Это сильно меняет структуру модели.

К этому отличию добавляется несколько специфических элементов. Например, хотя инфляция и разные схемы определения цены могут встречаться в любых проектах, для жилищного строительства характерны определенные варианты и было бы желательно реализовать их в модели. Состав и структуру расходов тоже можно адаптировать под этот тип бизнеса, такая специализированная модель будет облегчать жизнь на этапе работы с данными проекта.

В целом, структуру финансовой модели строительного проекта можно представить так:

Это общий план, но в каждом блоке такой модели есть много тонкостей, которые желательно учесть при подготовке структуры. Назовем некоторые из них.

1.

Цена строительства это один из ключевых для проекта параметров, и она на этапе моделирования часто известна только по аналогам, то есть готовой и законтрактованной сметы нет. Это является причиной недооценки стоимости строительства – ведь если стоимость постройки известна в сегодняшних ценах, но фактически контакт на отдельные этапы будет заключаться через год-полтора, то вполне естественно, что его цена окажется выше. А в модели будет указана сегодняшняя сумма!

Чтобы этого не происходило, необходимо очень внимательно следить за тем, на какую дату определены цены и правильно ли модель применяет к этим ценам инфляцию. Способов обеспечить такую корректность можно придумать много. Например, в Альт-Инвест Строительство для этого предусмотрена схема, при которой стоимость этапа вводится в виде общей суммы в сегодняшних ценах, а распределение затрат указано в процентах – тогда реальная сумма затрат будет автоматически определяться с учетом накопившейся инфляции:

2.

Другая проблема моделирования строительных проектов – себестоимость проданных площадей. В циклическом производственном процессе, например в производстве мебели, вопросы правильного учета себестоимости сводятся к тому, что необходимо вычислять амортизацию для зданий и оборудования, а в остальном просто все затраты каждого периода вычитаются из доходов этого периода и полученная сумма считается прибылью. В полноценном бухучете всё, конечно, сложнее, но приблизительные стратегические модели вполне ограничиваются таким подходом.

Но в строительстве затраты на создание квартир или офисных площадей сильно распределены по времени, так же как и доходы. Вычислить суммы налогов отдельно в каждом периоде совершенно невозможно, так как ошибки будут значительными. Следовательно, надо предусмотреть отдельную таблицу, в которой будут сводится все составляющие себестоимости. В ней мы вычисляем себестоимость квадратного метра, которую и применяем к продаваемым площадям. В результате, рассчитанные налоги будут достаточно близки к реальности.

3.

Еще один тонкий вопрос организации учета в модели – дольщики и соинвесторы. Это покупатели, которые приобретают квартиры и коммерческие площади на этапе строительства. С маркетинговой точки зрения описание этих продаж обычно ничем не отличается от продажи готовых площадей: цены и объемы, график платежей, темпы роста и т.п. Но учет продажи дольщикам отличается довольно сильно. Есть очевидные вещи: продажи в другом периоде, передача помещений только после достройки здания. Менее очевидны, но очень важны и отличия в налогообложении продаж дольщикам и продаж готовых квартир. В результате оказывается, что совместить эти два вида продаж в одной таблице можно, но для этого придется создавать сложные формулы, учитывающие то один, то второй вариант.

Более простым и изящным решением будет разнести продажи дольщикам и продажи готовых площадей в две самостоятельные таблицы. Это делает модель немного менее гибкой при изменениях планов продаж, но упрощение всей структуры с лихвой компенсирует это неудобство.

4.

При планировании продаж квартир или машиномест на стоянке будет удобно пользоваться единицами и строить прогнозы в штуках. Но коммерческие площади обычно сдаются просто в квадратных метрах, нарезка этажей на офисы и магазины будет индивидуальной и никаких типовых одинаковых помещений не будет. Значит такие типы помещений лучше планировать сразу в квадратных метрах. Это важно предусмотреть в модели: она должна одинаково подходить для обоих видов планирования. Мы сделали для этой цели переключатель при создании новых статей дохода, он настраивает вид статьи и способ описания объемов продаж. Но на начальном уровне можно реализовать переключение и просто с помощью флагов в таблице доходов.

Надо обратить внимание на то, что как бы ни планировались доходы – в единицах или в квадратных метрах – модель всегда должна предусматривать расчет того, сколько квадратных метров продано в составе квартиры, так как от этого зависит расчет себестоимости и налогов.

5.

Последний пример специального решения при создании модели – учет рассрочек. Сейчас многие квартиры продаются с рассрочкой, доходящей иногда до 1,5-2 лет, причем это не ипотека, финансируемая банком, а именно рассрочка, предлагаемая застройщиком. То есть каждая продажа выливается не в один платеж от покупателя, а в целую серию платежей.

Существует только один способ аккуратно учесть это: необходимо моделировать «водопад» поступления денег, выделяя для каждого транша свою строку. В Альт-Инвест Строительство число строк-траншей определяет пользователь при добавлении статьи дохода, а в простой таблице без автоматизации можно предусмотреть 8-12 строк и заполнять только те из них, которые будут нужны. Сумма поступлений по всем строкам будет итоговым доходом от продаж.

Это, конечно, далеко не все тонкости создания финансовых моделей для недвижимости, но для начала перечисленные здесь решения могут помочь при проведении анализа. Более подробно с внешним видом финансовых моделей можно познакомиться на примере демо-версии программы Альт-Инвест Строительство.