Продажа дома под ипотеку

Советы юристов (обновлено 04.12.2020)

1) Я продаю дом. Покупатель берет ипотеку, под материнский капитал. От меня просят составить договор купли продажи, для предоставления в банк. Я переживаю, не останусь ли я без денег и без дома.

2) По договору купле продажи ч/дома покупатель рассчитался полностью. Дом был под залогом по ипотеке. Пока снимали обременение по ипотеке, на продавца возбудили исполнительные производства и по ним наложили запрет на рег. действия по этой недвижимости на неподъемную для продавца сумму. Вопрос — как покупателю законно оформить покупку?

3) Я оплатила остатки ипотеки (расписка составлена) продавца дома с зем. участком для последующей покупки (у него общая долевая стоимость с супругой по 1\2.). Но оказалось, что у него задолженность по кредитам и поэтому недвижимость под арестом. Как мне быть:
1) погасить его кредиты, но вдруг он откажется от продажи; 2) выкупить долю супруги (у нее тоже 1 небольшой кредит) или иные действия? Спасибо.

4) Купили дом под ипотеку, потом обнаружили, что у дома стена кривая, стала заваливается. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Вообще, если недвижимость куплена под ипотеку, может ли покупатель расторгнуть договор в течение года?

5) Такая ситуация, я поручитель у подруги. Она кредит не платила в итоге суд, естественно по суду я тоже должна выплачивать этот кредит. Но дело вот в чём. У неё был дом в ипотеке, ипотеку не платила. Дом выставили на продажу. Нашли людей которые согласились дать ей сумму в порядке 6 миллионов, она ипотеку погасила. Дом вышел из под обременения. Почему приставы не наложили арест на дом по кредиту в котором я поручитель. Это правильно?

Как уменьшить риски при продаже дома в ипотеку?

Сегодня домовладельцы охотно заключают сделки, предусматривающие использование покупателями заемных средств. Но насколько безопасен этот процесс, и какие риски поджидают продавца при продаже дома в ипотеку?

Чем рискует продавец ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование уже стало привычным инструментом покупки и продажи жилой недвижимости. Оформление договора берет на себя банк, он же обеспечивает безопасность расчётов. Оплата производится путём перечисления денежных средств на счёт или с помощью аккредитива, что положительно оценивается продавцами. Но следующие моменты некоторыми домовладельцами воспринимаются все же негативно:

• невозможность завысить стоимость недвижимого имущества;
• невозможность продать дом в ветхом или аварийном состоянии;
• тщательная проверка любых обременений;
• некомпетентность покупателя.

Чтобы эти затруднения не стали неожиданностью, нужно знать, на каких этапах заключения сделки они могут возникнуть. Как гласит пословица, «осведомлен — значит вооружен». Информированность поможет продавцу дома минимизировать потенциальные риски или даже полностью их избежать.

Подводные камни при определении стоимости

Когда дом продаётся без участия банка, его стоимость продавец определяет исходя из собственных амбиций и рыночной конъюнктуры. Если привлекаются ипотечные деньги, техническое состояние залогового имущества обязательно проверяют профессиональные эксперты, они же устанавливают его фактическую стоимость.

Если продавец желает избавиться от ветхой избы в заброшенной деревне – он рискует потерять время, потому что банк таким объектом не заинтересуется. Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях. Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят. Либо имеются родственники, о которых домовладелец даже не подозревает.

При продаже дома без привлечения заёмных средств, кадастровая справка необязательна, хотя покупатель и может её потребовать. Но в любом случае, если обременения «всплывут» после продажи, это грозит расторжением договора. То есть проблема обременения актуальна для всех вариантов продажи недвижимости.

Когда подводит покупатель

Не зная правил ипотечного кредитования, покупатель может подыскивать дом для покупки до того, как банк одобрил его в качестве заёмщика.

Уже при первом контакте, следует потребовать у покупателя официальное письмо, подтверждающее, что банк готов выдать ему ипотечный кредит. Имеет значение срок действия такого одобрения — обычно оно действительно 3-4 месяца.

Если этот срок подходит к концу, на проведение сделки не хватит времени. Получить повторное одобрение не всегда возможно – банк может отказать из-за малейших изменений в кредитных характеристиках заемщика.

Минимизация рисков продавца

Представители банков и юридических компаний сходятся во мнении: продажа дома в ипотеку является наиболее безопасным форматом. Чтобы свести риски к нулю, продавцу нужно выполнить следующие действия:

1. Подготовить дом и участок к продаже, поставить их на кадастровый учет.
2. Продлить договора с поставщиками услуг (вода, электричество, вывоз БО).
3. Заблаговременно собрать весь пакет документов, но с учётом того, что у некоторых справок ограничен срок действия.

Ни под каким предлогом не передавать оригиналы документов третьим лицам — для предъявления в банк покупателю достаточно копий.

На этапе расчёта по сделке полностью исключается мошенничество со стороны покупателя, в том числе передача поддельных денежных купюр. Оплата производится путём перечисления всей суммы с текущего счета покупателя-заемщика на счет продавца. Безопасность операции гарантирована банком.

Как продать квартиру через ипотеку?

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

В статье расскажем:

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке). Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса. Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

Содержание и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
5. Порядок и способы расчетов.
6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
7. Информация о банке-кредиторе.
8. Подписи сторон.

Содержание и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

• паспорт;
• выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
• техпаспорт;
• документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
3. Заключение предварительного договора , внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

Плюсы	Минусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролировать	На этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделки	Увеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Ответы юриста на частные вопросы

Заключение эксперта

1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)