ВС решал, можно ли заложить в ипотеку здания без земли

Верховный суд решал, можно ли признать недействительным договор ипотеки недвижимости, если вместе с ней не было заложено право на находящиеся под зданиями земельные участки.

В рамках банкротного дела «Автосервисной компании «Статус Авто» конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки, заключенных с ООО «Торговый комплекс «Южный». По условиям этих договоров в залог комплексу переданы принадлежащие должнику объекты недвижимости. При этом право на земельные участки, на которых располагались здания, заложено не было.

Суды признали договор недействительным (дело № А63-1120/2015). Они исходили из того, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, а земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него, комплексу в залог не переданы.

«ТК «Южный» обжаловал эту позицию в Верховном суде. Заявитель сослался на положения п. 45 постановления Пленума ВС № 6, Пленума ВАС № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым правило об одновременной ипотеке здания и земельного участка под ним применяется только в случае, если залогодатель является собственником либо арендатором земельного участка. С этим согласилась экономколлегия, возглавляемая Олегом Свириденко: она отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала управляющему в заявленных требованиях.

Можно ли купить дом без земли

• Можно ли купить жилой дом под мат капитал без межевания участка земли?
• Можно ли купить пригодный для проживания дом в деревне без межевания земли?
• Можно ли купить дом без документов
• Можно ли купить дом без земельного участка
• Можно ли подарить дом без земли

Советы юристов (обновлено 06.06.2020)

1) Можно ли купить жилой дом под мат капитал без межевания участка земли?

2) Хочу приобрести дом, у продавца земля в собственности, но есть один нюанс, на месте того дома (старого который он приобретал) построен новый, который я и хочу купить, но право собственности есть только на старый дом и на землю, но также есть утверждённый план нового дома, что делать? Можно ли в таком случае без проблем купить якобы старый дом а жить по идее в другом.

3) Можно ли купить пригодный для проживания дом в деревне без межевания земли?

4) Собираюсь приобрести дом на земле. Можно ли купить дом, если не оформлена земля вокруг этого дома? Земля огорожена оградой. Иле же мне можно приобрести этот дом, а землю оформить после самому, без предыдущего хозяина. Не получится, что купив дом, останусь без земли вокруг дома?

5) У меня возникла следующая ситуация, я хочу купить дом (у бабушки в деревне) ,дом оформлен на нее и на её покойного мужа, документы старого образца, делались в восьмидесятых годах, на землю документов нету, как можно провести процесс купли продажи без повторной приватизации, возможно ли просто написать дарственную или что то в этом роде, подскажите пожалуйста варианты решения данной ситуации.

Ипотека Россельхозбанка на покупку дома с земельным участком или без земли

Ипотека Россельхозбанка на покупку дома с земельным участком или без земли – востребованная программа. Далеко не каждый банк готов предоставить аналогичный кредит. Данный вариант займа не очень распространен, потому что объект недвижимости недостаточно ликвиден, в связи с чем у кредитора возникают повышенные риски. К тому же, ипотека Россельхозбанка на дом имеет существенные особенности, о которых нужно знать перед оформлением заявки.

Условия ипотеки на приобретения дома

В Россельхозбанке ипотеку на частный дом (скачать общие условия) можно взять по нескольким программам. В том числе россиянам доступны льготные условия кредитования с государственным субсидированием. Разберем основные характеристики каждого вида займа подробнее:

1. Сельская ипотека по ставке от 2,7% до 3%. Она выдается на сумму от 100 тысяч до 5 млн. рублей на срок до 25 лет, первый взнос от 10%. Частный дом или земля под его постройку должны находиться в сельской местности, приобретение возможно по договору купли-продажи или договору строительства.
2. Акционная ипотечная программа Дом мечты на приобретение земли или жилого дома с участком. Сумма займа может составлять от 100 тысяч до 20 млн. рублей, срок погашения кредита до 30 лет, первый взнос от 10%. Процентная ставка начинается от 9,1% годовых.
3. Стандартная ипотека на приобретение загородного дома с землей выдается на сумму от 100 тысяч до 20 млн. рублей. Срок выплаты задолженности до 30 лет, первый взнос от 15%.
4. Целевая ипотека под залог собственной недвижимости может быть взята на приобретение жилого дома с участком или земли для последующего строительства на ней. Сумма кредитования составляет от 100 тысяч до 20 млн. рублей, но не более 70% стоимости залога. Период выплаты займа до 30 лет, ставка начинается от 10,1% годовых.
5. Кредит Садовод на покупку или строительство дачного дома. Сумма займа может составлять от 30 тысяч до 1,5 млн. рублей, срок погашения до 5 лет, процент от 11,50%.

Если вы желаете приобрести жилье в деревне или селе, ипотека на сельский дом в Россельхозбанке по льготной ставке от 2,7% до 3% годовых будет оптимальным решением. Остальные проценты банку платит государство, заемщик почти не переплачивает.

Ипотека на дом с земельным участком в Россельхозбанке может выплачиваться по аннуитетной или дифференцированной схеме. В первом случае размер ежемесячного платежа всегда одинаков, во втором – идет на уменьшение. Для заемщика дифференцированные выплаты выгодны за счет меньшей переплаты.

Рассчитать ежемесячный платеж и сумму процентов поможет калькулятор ипотеки на дом в Россельхозбанке. Для каждой программы используется сервис, расположенный на странице с ее описанием. Нужно указать цель кредитования, стоимость недвижимости, размер первого взноса, срок и способ погашения, свой доход. Калькулятор сделает предварительный расчет и сформирует график выплат, после чего можно сразу подать заявку на рассмотрение банка.

Требования к жилью

Можно взять ипотеку на покупку дома в Россельхозбанке или на его строительство. При этом заемщик может пока не иметь в собственности участка. В этом случае целью займа станет приобретение земли и возведение на ней жилого или нежилого (по программе Садовод) дома. В том числе клиент вправе купить в кредит незавершенное строительство и достроить жилье за счет банковских средств.

Таким образом, условия ипотеки Россельхозбанка на дом предполагают следующее целевое назначение:

• готовый дом со связанным земельным участком;
• земля для последующего строительства на ней;
• участок с незавершенным объектом для его достройки.

Обратите внимание, что в Россельхозбанке ипотека на покупку дома не может быть выдана на приобретение доли в жилплощади.

В Россельхозбанке ипотека на покупку частного дома выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Требования к обеспечению будут одинаковыми в том и другом случае. Залоговый объект должен быть оформлен в собственность, не иметь ограничений в использовании (залог по другому обязательству, арест, правопритязания третьих лиц, аренда, близость нефтепроводов, линий электропередач и т.д.). Дом не должен находиться в аварийном состоянии и быть под угрозой разрушения.

Связанный земельный участок необходимо размежевать и получить на него все требуемые законом документы. В некоторых случаях практикуется ипотека на приобретение дома на арендной земле, если договор с муниципалитетом бессрочный. В иных случаях участок должен находиться в собственности продавца. За исключением покупки выделенной квартиры в таун-хаусе, которая по сути является частью жилого дома.

Документы на приобретаемую недвижимость

Состав документов на недвижимость (скачать перечень в pdf) различается в зависимости от ситуации. Полный перечень бумаг стоит запросить у ипотечного менеджера, работающего с вашей заявкой. Стандартный пакет документации на дом и землю включает:

• выписку из реестра недвижимости для подтверждения права собственности и отсутствия ограничений;
• копию паспорта продавца;
• документы, на основании которых возникло право собственности;
• оценочный отчет;
• технические бумаги, в том числе кадастровый паспорт;
• справку о прописанных (выписку из домовой книги);
• нотариальное согласие супруга на залог (если объект приобретается в браке).

Если берется ипотека на недостроенный частный дом в Россельхозбанке или заемщик будет сам возводить его с нуля, потребуются договор подряда, смета и разрешение на строительство. Сумма кредита определяется, исходя из сметной стоимости будущего залога.

Оценочный отчет составляется на приобретаемый объект недвижимости. Расходы по его оформлению несет заемщик, обычно оценка обходится в 5-12 тысяч рублей. Стоимость зависит от удаленности расположения дома, площади и других параметров.

Порядок сделки по ипотеке на покупку дома

Оформление ипотеки Россельхозбанка на дом в селе происходит стандартным образом. Даже если клиент приобретает жилье по программе государственной поддержки под льготную ставку. Разберем пошагово, как происходит ипотечная сделка:

1. Определитесь с видом кредитования. На данный момент наиболее выгодным вариантом является сельская ипотека под 2,7%-3%, однако ставки по другим программам тоже вполне приемлемы.
2. Соберите пакет документов для рассмотрения первичной заявки и дождитесь одобрения. Решение принимается банком примерно в течение 5 дней. При необходимости кредитор может потребовать включить в сделку поручителя. Особенно часто это происходит при ипотеке на строительство жилого дома, когда в период его возведения в залоге будет находиться только земля.
3. В отведенный срок действия положительного решения определитесь с объектом покупки. Обратите внимание на требования банка к залогу, чтобы не тратить свое время на заведомый отказ.
4. Запросите у продавца полный перечень документов. За исключением оценочного отчета, который вам придется заказать самим.
5. Подайте пакет бумаг на будущий залог на рассмотрение в банк. После его одобрения вам станет известна окончательная процентная ставка и сумма кредита, потому как они рассчитываются в зависимости от рыночной стоимости объекта и первого взноса.
6. Передайте собственные средства продавцу и подпишите с ним договор купли. Одновременно оформляется кредитная и залоговая документация в банке. Полный пакет бумаг передается на регистрацию в Росреестр.
7. После регистрационных действий необходимо получить кредитные деньги и перевести окончательную стоимость дома второй стороне сделки.

При покупке дома по ипотеке Россельхозбанка возможно использование в качестве первого взноса материнского капитала и жилищных субсидий.

На последнем этапе оформляется обязательный полис страхования залога (обязательно по 102-ФЗ Об ипотеке, ст. 31 (скачать)). В случае его серьезного повреждения или утраты страховая компания покрывает ипотечную задолженность. Финансовая защита жизни и здоровья заемщика приобретается исключительно добровольно (Гражданский кодекс РФ, ст. 935 (скачать)).

На этом оформление в Россельхозбанке ипотеки на загородную недвижимость закончено. Заемщик выплачивает долг согласно графику платежей. При желании он может гасить кредит досрочно без комиссии (353-ФЗ от 21.12.2013, ст. 11 (скачать)). В этом случае сумма процентов пересчитывается в меньшую сторону.

В Россельхозбанке ипотека на загородный дом выдается при условии привлечения супруга в созаемщики. Дело в том, что недвижимость приобретается в совместную собственность, поэтому муж или жена должны участвовать в ипотечной сделке (Семейный кодекс РФ, ст. 34 (скачать)). Исключение возможно только при наличии брачного контракта, оговаривающего раздельный режим владения имуществом.

Ипотека жилого дома без земли

Главная страница

Форум Гарант

Можно ли передать в ипотеку здание которое было приобретено одним ООО у другого по договору к/п без земли. Зем.участок принадлежал на праве бессрочного пользования Продавцу, а Покупатель не оформлял права бессрочного пользования на себя потом?

Смотрел 90-е письмо ВАСи, там указано, что если бессрочное пользование на землю, то можно здание без земли передавать в ипотеку, но в даной ситуации у собственника здания совсем нет права на землю, оно «осталось» у Продавца.

нежилые помещения это не здания не части здания и не сооружения — это самостоятельный объект недвижимости, (см об этом например Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53:
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.).

а в законе об ипотеке сказано, что только ипотека здания и сооружения не допускается без земельного участка, про нежилые помещения там нет речи, следовательно их можно закладывать и без земли!

мож у Вас мнение изменится Алекс, мы ведь одновременно сообщения послали. Вы мое не видели. Так как на счет обоснованности высказывания:

«Залог помещений в зданиях, строениях, сооружениях также допускается только с одновременной ипотекой доли в праве собственности либо права аренды земельного участка.»

есть ссылка на норму н.п.а. какого-нить?

Вот еще практика:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 27 февраля 2001 г. N 61
«Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»

совместным постановлением Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

«. ипотека такого имущества возможна только после оформления залогодателем права аренды или права собственности на земельный участок под объектом недвижимости, и с соблюдением правил об одновременной ипотеке недвижимого имущества и права аренды земельного участка или земельного участка соответственно» — это откуда такой опус?
«недвижимое имущество» — это не только здание/сооружение, а еще и помещение.
К помещениям правила ст. 69 не относятся (что, собственно, и следует из содержания указанной статьи).
Интересно, как залогодатель сможет оформить права на ЗУ:
1. Как можно понудить собственника сдать в аренду имущество? — никак.
2. Если права на ЗУ участок не зарегистрированы (не прошел кадастровый учет, например)? — что делать-то собственнику здания/сооружения? Получается он не сможет заложить? — сможет.

Постановление ВС/ВАС РФ N 6/8
.
45. В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Не особо принципиально как описать ситуацию в договоре — можно и так.

А то что банки придерживаются такой позиции, изложенной Алексом — 100 % (мозги будут размножать еще как).

Кто хочет, может статейку почитать.

Елена Герасимова, руководитель юридического департамента ЮК Legas

По сделкам с недвижимостью наибольшее количество судебных споров и неразрешенных проблем возникает при залоге недвижимости (ипотеке). Данное обстоятельство обусловлено сложным характером отношений сторон указанной сделки, а также несовершенством законодательства. Правовое регулирование ипотеки осуществляется Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом от 16.07.98 ? 102-ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’ и Земельным кодеком РФ. Наличие трех законодательных актов никоим образом не способствует разрешению споров, возникающих в данной сфере, напротив, усугубляет имеющиеся противоречия и порождает новые правовые коллизии.

Говоря об ипотеке нежилых помещений, следует отметить, что в ГК РФ помимо общего указания на возможность перевода в установленном порядке жилого помещения в разряд нежилых (п. 3 ст. 288) — ни в ст. 130 Кодекса, где дается определение понятия недвижимости, ни в гХавах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Недвижимым имуществом являются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Однако нет необходимости в том, чтобы юридическое деление имущества на движимое и недвижимое отвечало признаку ‘прочно связано с землей’. Например, ГК РФ относит к недвижимому имуществу воздушные и морские суда, космические объекты. Не устанавливая закрытого перечня, Кодекс определяет, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Нежилые помещения стали рассматриваться в качестве объекта недвижимого имущества после принятия Федерального закона от 21.07.97 ? 122-ФЗ ‘О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним’, где указано, что к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, отнесены в том числе нежилые помещения. Отсутствие легального определения понятия ‘нежилое помещение’ является основной причиной возникновения коллизий при определении круга правовых норм, регулирующих соответствующие отношения. Согласно абз.2 п.6 ст.12 ФЗ ‘О государственной регистрации. ‘ помещение (жилое и нежилое) представляет собой ‘объект, входящий в состав зданий и сооружений’.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 01.06.2000 ? 53 ‘О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений’ указал следующее: ‘Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным’. Разрешая вопрос о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, принимая во внимание, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, регулирующие оборот нежилых помещений, ВАС РФ, учитывая сходство правоотношений, допустил применение по аналогии закона нормы п.2 ст.651 Кодекса о государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений. Но это вовсе не означает безоговорочного применения к отношениям по поводу оборота нежилых помещений норм о зданиях, сооружениях.

Следует обратить внимание на некоторые противоречия данного разъяснения высшей арбитражной инстанции и сложившейся в течение нескольких лет практики нижестоящих судов по признанию ничтожными договоров ипотеки нежилых помещений, оформленных без одновременной ипотеки земельного участка, на котором расположено принадлежащее залогодателю помещение. При вынесении подобных решений суды исходили из применения к спорным правоотношениям ст.340 ГК РФ и ст.69 ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’. Согласно названным статьям ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды данного участка или его соответствующей части.

Разъясняя применение изложенной нормы, Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в совместном Постановлении от 01.07.96 ? 6/8 указали, что в случае, когда залогодатель по договору ипотеки в нарушение п.3 ст.340 ГК РФ передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 Кодекса.

Тем не менее, в упомянутых статьях говорится об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применима ли тогда указанная норма? Еще раз подчеркнем, что нежилое помещение — объект, отличный от здания или сооружения. Поэтому в каждом случае, применяя к отношениям по поводу нежилых помещений нормы об ипотеке зданий, суду надлежит выявлять сходство конкретных правоотношений.

Обратимся к практике окружных арбитражных судов.

Арбитражные суды, рассматривая споры о признании договоров ипотеки нежилых помещений ничтожными, ошибочно отождествляли правовые режимы здания и находящегося в нем помещения.

ФАС Московского округа в постановлении от 06.05.99 по делу ? КГ-А40/1266-99 указал следующее: ‘Договор залога представляет собой ничтожную сделку со всеми вытекающими из этого последствиями. Доводы суда первой и апелляционной инстанций в обжалуемых актах, а также представителей истца в заседании о том, что данный договор залога является, якобы, действительной сделкой, ибо его предмет — не все здание, связанное с земельным участком, а лишь четыре верхних этажа, судом кассационной инстанции не могут быть приняты во внимание, поскольку п.3 ст.340 ГК РФ вполне определенно и недвусмысленно установил общее правило о залоге зданий и сооружений, а именно: залог этих зданий и сооружений возможен лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором это здание расположено, независимо от того, на каком этаже находится закладываемое помещение’.

Думается, кассационный суд необоснованно применил к отношениям сторон по поводу ипотеки нежилого помещения нормы о договоре ипотеки здания и признал заключенный договор недействительным как не соответствующий требованиям ст.340 ГК РФ. Весьма спорной представляется позиция арбитражных судов Московского округа, согласно которой при ипотеке нежилых помещений подлежит залогу весь принадлежащий залогодателю земельный участок, находящийся под зданием, где находится данное помещение. Хочется особо отметить, что в случае, когда по каким-либо причинам залогодателю потребуется заложить иное принадлежащее ему помещение в том же здании, другого выхода, кроме как вносить изменения в уже заключенный договор ипотеки, у залогодателя не будет. Соответственно, заложить помещение иному лицу, нежели залогодержателю по предыдущему договору, залогодатель не сможет. Данное обстоятельство помимо всего прочего ограничивает конкуренцию и препятствует развитию хозяйственных связей.

По некоторым делам суды приходили к выводу, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности (если участок находится в собственности лица, которому принадлежит предмет ипотеки).

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого выступало недвижимое имущество в виде нежилого помещения и доли земельного участка, расположенного под зданием, где находится закладываемое помещение.

В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что, исходя из буквального толкования ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требование закона об одновременной ипотеке земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) распространяется только на отношения по залогу здания или сооружения (т.е. первичных объектов недвижимости). При ипотеке помещения — вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка (его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект) не требуется.

Отказ признан незаконным. Суд указал, что нормы, закрепленные в п. 1 ст.5 и ст.69 ФЗ ‘Об ипотеке (залоге недвижимости)’, истцами соблюдены. Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в противном случае договор ничтожен в силу ст.168 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2000 по делу ? А56-30427/9).

По нашему мнению, не соответствует требованиям законности и постановление ФАС Московского округа от 02.09.99 по делу ? КГ-А40/2735-99. Кассационный суд признал недействительным договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка, даже несмотря на то, что право собственности (аренды) на соответствующий земельный участок у залогодателя вообще отсутствовало.

Суд отклонил доводы заявителя жалобы на том основании, что поскольку истцом не был заключен договор аренды земельного участка, на котором расположено спорное помещение, то и оформлять ипотеку земли одновременно с заключением договора залога было невозможно, ‘так как ответчику еще при заключении договора залога помещения было хорошо известно об этом, а также о возможных последствиях, которые могут наступить при отсутствии ипотеки земельного участка при заключении им спорного договора залога на нежилое помещение’.

Тем не менее, арбитражные суды, как правило, отказывают в признании недействительными договоров ипотеки нежилых помещений, заключенных без одновременной ипотеки земельного участка, в случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка (постановление ФАС Поволжского округа от 18.01.2000 по делу ?А12-6052/99-С23).

Анализируя судебную практику в сфере ипотеки нежилых помещений, следует упомянуть и позицию ФАС Северо-Западного округа, изложенную в постановлении от 13.02.2001. Рассматривая спор по делу ? А56-25828/00, кассационный суд отклонил доводы банка о том, что правило об одновременной ипотеке земельного участка при ипотеке здания, сооружения не применимо к ипотеке нежилого помещения, сославшись на то, что ‘нежилое помещение в соответствии со ст.130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений’. Кроме того, суд указал: ‘. ссылка банка на то, что земельный участок, принадлежащий лицу на праве общей долевой собственности, не может являться предметом залога, также не принимается во внимание, поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст.246 ГК РФ’.

Принимая подобные акты, суды исходили из того, что помещение является частью здания, а потому на него распространяются нормы правового режима зданий и сооружений.

Вместе с тем представляется законным вывод Президиума ВАС РФ о недействительности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки права аренды земельного участка согласно п.3 ст.340 ГК РФ, поскольку в рассматриваемом споре предметом договора ипотеки было пристроенное помещение, а земельный участок, предназначенный для его эксплуатации, находился на праве аренды у залогодателя (постановление от 08.12.98 ?5046/98).

Нельзя не указать и принципиально иную судебную практику.

ФАС Западно-Сибирского округа, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: ‘Суд, применяя п.3 ст.340 ГК РФ, считает, что ипотека помещения в здании допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, тогда как в законе говорится об ипотеке здания и сооружения, а не об ипотеке помещения в здании, т е. суд неправильно применил нормы материального права, допустив расширительное толкование понятия ‘здание’ (постановление от 07.08.97 по делу ? Ф04/1000-205/АОЗ-97).

В другом деле ФАС Северо-Западного округа указал, что ‘апелляционная инстанция обоснованно не применила п.3 ст.340 ГК РФ, сославшись на то, что предметом оспариваемого договора о залоге являются не здание или сооружение, а нежилые помещения’ (постановление от 30.09.99 по делу ? А13-2650/99-12).

На основании проведенного анализа норм права, регулирующих ипотеку недвижимости, соответствующей судебной практики можно резюмировать: поскольку нежилое помещение является объектом, отличным от здания или сооружения, и отношения по поводу залога нежилых помещений прямо не урегулированы законодательством, применение к отношениям по поводу залога нежилых помещений норм, регулирующих залог зданий, возможно только по аналогии закона (ст.6 ГК РФ) при выявлении сходства правоотношений по залогу названных объектов.

В этой связи следует признать не противоречащим законодательству залог нежилого помещения без земельного участка, опосредованно обслуживающего предмет договора. Причем у залогодателя отсутствует обязанность закладывать земельный участок, находящийся под зданием, и в том случае, когда существует зарегистрированное право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок.

Данный вывод полностью соответствует содержанию Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 ? 90 ‘Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке’. В п.3 Обзора подтверждена правомерность позиции арбитражного суда, отклонившего доводы ответчика о ничтожности договора ипотеки нежилого помещения без одновременной ипотеки доли в праве собственности на земельный участок. В рассмотренном случае суд применил к отношениям по поводу ипотеки нежилого помещения в жилом доме нормы об ипотеке жилых помещений и признал, что ‘хотя в договоре об ипотеке это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю. доля в праве собственности на земельный участок’.

Таким образом, договор ипотеки нежилого помещения не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок, за исключением случаев, когда залогодатель имеет зарегистрированное право собственности (аренды) на ту часть земельного участка, которая функционально обслуживает непосредственно это нежилое помещение.