Оформляем в собственность земельный участок под частным или дачным домом

Согласно п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, все владельцы дома должны быть согласны на оформление участка. Если у дома несколько собственников, я советую им оформить на одного из них доверенность на сбор документов и оформлению участка.

Выясняем, можно ли оформить участок бесплатно или его придется выкупать

Это первое что нужно сделать, так как от этого зависят дальнейшие действия по оформлению участка. Главная дата — это 30 октября 2001 года. Почему? В этот день начал действовать Земельный Кодекс РФ согласно ст. 1 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Условия оформления участка под домом расписаны в п. 4 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Внимательно прочтите примеры ниже, чтобы было проще разобраться.

Если нынешние собственники зарегистрировали свое право собственности на дом до 30 октября 2001 года, то участок они могут оформить бесплатно. Выкупать его не придется. Не важно на основании чего они оформили дом – его купили, получили в дар, перешел по наследству, оформлен после строительства, по решению суда и т.п. Главное, чтобы до 30 октября 2001 года.

В этой ситуации собственникам дома следует найти правоустанавливающий документ на участок — инструкция ниже. И потом можно оформлять право собственности.

Если нынешние собственники зарегистрировали свое право собственности на дом после 30 октября 2001 года, то участок им придется выкупать. Бесплатно его оформить не получится. Таков закон.

Есть исключение: если нынешним собственникам дом перешел по наследству после 30 октября 2001 года, но наследодатель оформлял свое право собственности на дом до 30 октября 2001 года — участок наследнику можно оформить бесплатно. Выкупать его не придется. Без разницы наследство было по закону или завещанию.

В вышеуказанном образце видно, что наследник получил дом в 2011 году, т.е. после 30 октября 2001 года. Но наследодатель регистрировал свое право собственности на дом 5 декабря 1996 года, т.е. до 30 октября 2001 года. Поэтому наследник-собственник дома имеет право оформить участок бесплатно.

Датой собственности на дом считается дата регистрации этого права — пп. 2 по 6 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости. Без разницы дом был куплен, подарен, получен по наследству, право оформлено по решению суда, дом был построен и оформлен в собственность по декларации и так далее. Дата регистрации обычно указана в свидетельстве о собственности, в выписке из ЕГРН (как получить выписку), в самом договоре приобретения дома и т.п. Если дом был получен по наследству, то нас еще интересует дата регистрации права собственности на дом наследодателем — оно указано в свидетельстве о наследстве, где перечисляется наследуемое имущество. Почему это важно я писал выше.

Ситуация №1 — Участок можно только выкупить

О стоимости выкупа

Выкупная стоимость — это определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент везде разный, потому что его устанавливает местная администрация.

Кадастровую стоимость участка определена, если он состоит в кадастровом учете. Но на моей практике это редкость, чаще не стоят. Но стоимость все равно можно посчитать, если узнать кадастровую стоимость соседних участков. Для этого:

1. В публичной кадастровой карте Росреестра найдите соседние участки и кликните на них. Можете спросить у соседа кадастровый номер его участка и вбить на карте. Запаситесь терпением, карта долго подгружается.
2. В блоке слева появится информация об участке, где нас интересует только его кадастровая стоимость и площадь.
   
3. Посчитайте среднюю кадастровую стоимость одной сотки у соседних участков.
4. Среднюю кадастровую стоимость одной сотки умножьте на количество соток вашего участка и умножьте на процент выкупа. Представим ситуацию, что ваш участок находится в Московской области и имеет площадь в 8 соток. Кадастровая стоимость соседнего участка — 6 558 355 рублей, площадь – 19,19 соток. Кадастровая стоимость одной сотки у соседа — 6 558 355 / 19,19 = 341 580 рублей. В Московской области выкупная стоимость равна 3% от кадастровой. Следовательно вам придется выкупить свой участок примерно за 3% * (341 580 рублей * 8) = 81 979 рублей.

Этап №1. Предварительное согласование

В каждом населенном пункте установлен местный закон о перераспределении полномочий. Например, в городе Ульяновске нужно обращаться напрямую в Департамент по распоряжению земельными участками Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области, а в остальных муниципальных образованиях Ульяновской области необходимо обратится в Администрацию муниципального образования.

В ст. 39.15 ЗК РФ расписан порядок проведения предварительного согласования. Услуга бесплатна, госпошлина законом не предусмотрена.

Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно обратиться в уполномоченный орган и подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

В нем нужно указать, что участок просят предоставить в собственность без проведения торгов. Без торгов, потому что собственники дома имеют преимущественное право выкупа участка – пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

К заявлению приложить (оригиналы и копии):

• Паспорта всех собственников. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении;
• Правоустанавливающий документ на дом – свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
• Заявление о наличии всех строений на участке — дом, баня, сарай, гараж и т.п. Даже тех, которые никак не оформлены. Заявление пишется в свободной форме. Сотрудник покажет образец;
• Схему расположения участка на кадастровом плане территории;

Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 4 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую довериться профессионалам.

В схеме будут указаны точные координаты границ участка. Заранее уточните в администрации сколько нужно экземпляров. На моей практике требуют 6.

Образец схемы

Нотариальную доверенность, если документы за собственников подает доверенное лицо.

Администрация в течение месяца примет решение согласовать предварительное предоставление участка по поданной схеме или нет – п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ.

Если будет отказ, то в нем обязательно распишут законные основания (они перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ). Чаще всего отказывают по трём причинам:

• Участок находится в нескольких территориальных зонах.
• Участок пересекают красные линии застройки.
• Участок находится в территориальной зоне, в которой нельзя строить дома.

Все эти ситуации бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас появились новые законы или ужесточились старые.

Если решение положительное, то уполномоченный орган оформит распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Распоряжение выдадут на диске в электронном виде и на бумаге.

Этап №2. Заказываем межевание участка

Межевание нужно, чтобы установить точные местоположение участка, его границы и конфигурации. Межевание может проводить только кадастровый инженер. Услуга стоит от 10 000 рублей и проводится примерно месяц. После работ инженер выдаст межевой план участка и акт согласования границ с соседями – ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 и ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Для заказа услуги обязательно возьмите с собой распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Этап №3. Ставим участок на кадастровый учет

Во многих городах/поселках подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в Росреестр или можно подать напрямую в отделении Росреестра.

Сама подача документов в МФЦ или в Росреестр не различается, поэтому в инструкции указан через МФЦ.

1. Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта всех собственников. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении;
   • Правоустанавливающий документ на дом – свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
   • Межевой план на диске, который был оформлен при межевании участка;

Решение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о решении будет уже указана в межевом плане.

Нотариальную доверенность, если документы за собственников подает доверенное лицо.

Сотрудник МФЦ сам составит заявление о постановке участка на кадастровый учет, которое собственникам нужно проверить и подписать.

После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку/опись об их получении. Документы отправляются регистратору.

Срок постановки на кадастровый учет — 7 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости). Услуга бесплатная.

В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут письменное уведомление об окончании услуги.

Теперь нужно обратиться в тот же уполномоченный орган, чтобы участок выкупить.

Этап №4. Выкупаем участок

Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно подать заявление о предоставлении участка в собственность без проведения торгов. Образец заявления дадут там же. В заявлении теперь нужно указать кадастровый номер участка. Он указан был в уведомлении о постановке участка на кадастровый учет.

К заявлению достаточно приложить паспорта собственников дома, нотариальную доверенность (если заявление подает доверенное лицо) и полученное ранее распоряжение о предварительном согласовании.

В течение месяца уполномоченный орган составит договора купли-продажи участка – пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ. Каждому покупателю выдадут свой образец. В договоре будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок внесения платы.

Оплатить согласованную стоимость участка можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно нужно взять квитанцию об оплате.

После оплаты каждому покупателю нужно подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи, который подшивается к договору.

Далее сотрудник согласует с покупателями дату регистрации права собственности на участок. Документы нужно подать в отделения МФЦ или в отделения Росреестра.

Ситуация №2 — Участок можно оформить бесплатно (без выкупа)

Сразу предупреждаю: Даже если собственники дома имеют право оформить участок бесплатно, часто они сталкиваются с различными трудностями.

Этап №1 — Найти правоустанавливающий документ на участок

У собственников дома должен быть на руках какой-либо документ на участок, который доказывает факт его образования и подтверждает право пользования. Это может быть: свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Можно удостоверенную копию/дубликат документа.

Необязательно, чтобы правоустанавливающий документ был выдан именно на имя текущих собственников дома, он может быть выдан и на предыдущих собственников.

Если у собственников дома есть на руках есть такой документ — они могут сразу зарегистрировать право собственности.

Если правоустанавливающего документа на руках нет, то нужно сначала найти его реквизиты и только по этим реквизитам можно найти сам документ. Будьте готовы, что документ или реквизиты могут и не сохраниться в архивах – утеряны, пришли в негодность, нечитаемы или уничтожены. Все-таки подобные документы оформлялись давно.

Даже если вы на 100% уверены, что документов на участок нет, все равно запрашивайте в архивах реквизиты правоустанавливающего документа. И когда будут получены справки об их отсутствии.

Этап №1.1 — Ищем реквизиты правоустанавливающего документа

Почему нужно сначала найти реквизиты, а не сам правоустанавливающий документ? Потому что в организациях, где этот может хранится этот документ, не смогут найти его по адресу земельного участка. Им нужно знать номер документа и дату оформления, т.е. реквизиты. А сами реквизиты можно запрашивать просто по адресу участка.

В справке с реквизитами будет указано — полное название правоустанавливающего документа, его номер, дата оформление, кем и кому выдан участок и т.п. Но самое главное — где этот документ может храниться на данный момент. Справку с реквизитами нужно получить в архиве БТИ, в архиве Росреестра и в ЕГРН.

Инструкция получения справок с архива БТИ и с архива Росреестра одинакова. Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно обратиться в архив и написать заявление на предоставление сведений из инвентарного дела объекта недвижимости. В заявлении достаточно указать адрес участка — он такой же как и у дома. Бланк и образец дадут там же. К заявлению нужно приложить копии паспортов собственников, нотариальную доверенность (если обращается доверенное лицо) и копию документа о праве собственности на дом — свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН/ЕГРП.

Услуга в обоих архивах платная. Стоимость и срок получения уточняйте на месте. В итоге собственникам предоставят справку о наличии или отсутствии реквизитов правоустанавливающего документа на участок.

Дополнительно закажите выписку из ЕГРН. Иногда организации, которые раньше оформляли и удостоверяли документ на участок, отправляют сведения в Единый государственный реестр невидимости (ЕГРН). Поэтому стоит заказать выписку из ЕГРН на участок в МФЦ («Мои Документы») или Росреестра. Покажите сотруднику паспорт, назовите адрес дома и скажите, что выписка нужно именно на участок, а не дом. Стоимость документа — 400 рублей, срок выдачи — 3 рабочих дня. Эту выписку может заказать любой человек.

Теперь решаем по ситуации что делать дальше:

• Если реквизиты правоустанавливающего документа нашлись, то можно переходить к поиску самого документа.
• Если реквизиты не нашли, то и правоустанавливающий документ никак не найти.

Этап №1.2 — По реквизитам ищем сам правоустанавливающий документ

В справке с реквизитами обязательно указана организация, в которой может храниться правоустанавливающий документ. Чаще всего организацией выступают архив нотариальной палаты, архив местной администрации или государственный архив региона. Советую обращаться в каждый архив.

Чтобы узнать контакты архива нотариальной палаты, позвоните или лично обратитесь за консультацией в нотариальную палату области. Контакты архива местной администрации и государственного архива региона можно легко найти в интернете.

Во всех 3-х архивах документ на участок выдают одинаково. Все собственники дома должны написать заявление о предоставлении правоустанавливающего документа на участок, форму и образец выдаст сотрудник. При себе иметь: справку с реквизитами; правоустанавливающий документ на дом (свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН); паспорта. Стоимость и срок получения документов везде разный, уточняйте на месте.

Если в архиве найдут правоустанавливающий документ на участок, то с него снимут копию и выдадут дубликат. Сам документ не дадут, дубликата будет достаточно. Эпопея закончена, можно переходить к заключительному этапу — регистрация право собственности.

Если правоустанавливающего документа не нашли, то ниже я подробно написал что делать дальше.

Не нашли правоустанавливающий документ? Обратитесь с просьбой предоставить участок в собственность бесплатно

В каждом населенном пункте установлен местный закон о перераспределении полномочий. Например, в городу Ульяновске нужно обращаться напрямую в Департамент по распоряжению земельными участками Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области. А в других муниципальных образованиях к уполномоченным органом по распоряжению землями является Администрация городского округа, но заявление нужно подавать. Если участок в поселке, то чаще всего нужно обращаться в администрацию муниципального района, иногда в администрацию поселка.

В администрации собственникам дома или доверенному лицу нужно написать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка — ст. 39.15 ЗК РФ. Образец заявления дадут там же. В заявлении нужно указать, что участок просят предоставить в собственность бесплатно (на основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ), а не через выкуп.

К заявлению нужно приложить следующие документы (оригиналы и копии):

• Правоустанавливающий документ на дом — свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН;
• Заявление о наличии всех строений на участке — дом, баня, сарай, гараж и т.п. Указать нужно даже те, которые никак не оформлены. Заявление пишется в свободной форме. Сотрудник покажет образец;
• Схема расположения участка на кадастровом плане территории;

Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 4 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую довериться профессионалам.

В схеме будут указаны точные координаты границ участка. Заранее уточните в администрации сколько нужно экземпляров. На моей практике требуют 6.

Паспорта всех собственников дома. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении;

Ответы на запросы при поиске реквизитов (Этап №1.1) и самого правоустанавливающего документа на участок (Этап №1.2).

Нотариальная доверенность и паспорт доверенного лица. Паспорт доверителя в этом случае не нужен.

Администрация в течение месяца будет принимать решение — предоставить участок бесплатно или отказать (п. 7 ст. 39.15 ЗК). При отказе будут указаны основания — п. 17 ст. 39.15 ЗК РФ.

Какие решения принимает администрация и что делать дальше

Я расположил решения администрации по мере их популярности: 1) Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка без права выкупа. 2) Администрация принимает положительное решение. В описании каждого решения я расписал что стоит делать дальше.

Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка без права выкупа.

Такие случаи расписаны в ст. 39.16 ЗК РФ. Чаще всего по трём причинам:

• Участок находится в нескольких территориальных зонах.
• Участок пересекают красные линии застройки.
• Участок находится в территориальной зоне, в которой нельзя строить дома.

Все эти ситуации бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас другие – появились новые или ужесточились старые. Каждую ситуацию здесь нужно отдельно рассматривать. В общем, разбираться по отказу нужно индивидуально.

Администрация принимает положительное решение и составляет распоряжение о предварительном согласовании предоставления участка в собственность бесплатно.

Это самый случай, поэтому не буду сильно акцентировать на этом внимание. Напишу кратко что делать дальше:

• Собственники дома забирают данное распоряжение, которое будет на диске и на бумаге. После проводят межевание участка. Данную услугу оказывают кадастровые инженеры. В итоге, на руки дадут межевой план участка в электронном виде на диске.
• Собственники идут в МФЦ или Росреестр, чтобы поставить участок на кадастровый учет. При себе нужно иметь правоустанавливающий документ на дом, паспорта и межевой план участка на диске. Распоряжение администрации подавать не нужно, вся информация по ней будет в межевом плане.

Услуга бесплатна, срок – 7 рабочих дней. В конце дадут письменное уведомление о постановке участка на кадастровый учет. Участку будет присвоен кадастровый номер.

После постановки на учет нужно снова обращаться в администрацию и подать заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно. При себе нужно иметь правоустанавливающий документ на дом, паспорта и прежнее распоряжение о предварительном согласовании.

Администрация в течение месяца оформит распоряжение о бесплатном предоставлении участка, которые собственники дома должны подписать и забрать.

Осталось только зарегистрировать право собственности на участок по данному распоряжению.

Заключительный этап — Регистрируем право собственности на участок

Сама подача документов в МФЦ или в Росреестр не различается, поэтому в инструкции указан через МФЦ.

Всем собственникам дома нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Если собственники выкупили участок у местной администрации, то в МФЦ они идут с их представителем. Представитель также будет подписывать заявление.

Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

• Паспорта владельцев;
• Документ о праве собственности на дом — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН/ЕГРП;
• Документ основания для регистрации участка в собственность;

Это может быть правоустанавливающий документ или его дубликат из какого-либо архива, договор покупки участка у администрации, распоряжение администрации о предоставлении участка.

Квитанцию об оплате госпошлины.

Если документы за собственников подает доверенное лицо, нужно подать нотариально заверенную доверенность.

На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления. Если участок ранее не ставили на кадастровый учет, то помимо регистрации права, в заявлении будет указана услуга о постановке на кадастровый учет. Она бесплатна. Собственникам дома нужно проверить свои данные в заявлениях и подписать.

Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК, доля участка у собственника будет равен размеру его доли дома. Например, в доме два владельца — у одного 1/3 дома, у другого 2/3 дома. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — у одного 1/3 участка, у другого 2/3 участка. Размер долей менять нельзя. Если же дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), то и участок будет оформлен в совместную собственность.

После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку об их получении. Затем назначит дату, когда пройдет регистрация и документы можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

Остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что участок теперь в собственности и поставлен на кадастровый учет.