Как зарегистрировать часть дома?

Наш дом на три хозяина. Ранее учтенный.

НО. Как мы должны регистрировать свои части дома на праве собственности — если в силу закона о регистрации часть жилого дома не регистрируется. У нас ЗУ в собственности — ИЖС. Отдельные коммуникации, входы, т.е места общего пользования отсутствуют. Может можно как жилой дом — ведь он не индивидуальный. Или наоборот, как индивидуальный дом. Как я понимаю-даже регистраторы не знают как быть. А еще.. Может в судебном порядке обязать росреестр зарегистрировать часть дома? Тогда, что должно быть указано в судебном решении? Спасибо.

Часть никак не зарегистрировать. Это даже законом не предусмотрено. Можно только выделить в счет доли помещение в натуре, если есть техническая возможность (ст. 252 ГК РФ)

Часть дома не зарегистрируют, это требование суд не удовлетворит. Вам надо выделять свои доли дома в натуре, если это возможно технически. Затем регистрировать выделенные доли как квартиры. Заодно и определить порядок пользования земельным участком, то же в судебном порядке в соответствии со ст.247-250 ГК РФ.

В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Рф объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Для постановки части помещения на кадастровый учет необходимо разделить его технически. Если это невозможно в соответствии с выводами строительно-технической экспертизы, то никаким образом Вы не сможете поставить на кадастровый учет часть жилого помещения. Суд также не удовлетворит такое требование. Суд также выносит решение на основании строительно-технической экспертизы о технической возможности раздела дома.

Нужно выделить долю в натуре, в соответствии со ст. 252 ГК РФ. Возможно, что придется провести экспертизу.

Если дом по техническому паспорту является индивидуальным жилым домом и стоит на кадастре как ранее учтенный объект, а земля в собственности с назначением «ижс», думаю стоит «плясать» от правоустанавливающих документов на ОКС. Что написано в них? У вас в собственности помещения, здания или доли? Регистрировать права по 1/3 в долевой на один жилой дом можно. Потом сделать техническое заключение о возможности раздела дома (ст. 252 ГК РФ) на три отдельных дома. Если это возможно, делать тех. план, подавать в Росреестр и в случат отказа, получать решение суда. Рассмотрите вариант дома блокированной застройки, в том числе.

А вот обязывать Росреестр через суд поставить как части дома не стоит. Ведь сейчас в их программном обеспечении часть жилого дома — это помещение, а вам нужны здания. Решение суда будет не исполнимо. И деньги и время потеряете.

Советую начать с документов на ОКС, что там написано и с технической экспертизы о возможности раздела. Дальше соглашения, тех.планы и т.д.

В силу ст. 15 ЖК РФ — объектами жилищных прав являются жилые помещения. У Вас ЗУ под ижс — все в порядке. Делаете тех план всего дома на участке и земельный план. Затем — тех планы жилых помещений в этом доме. Жилое строение с количеством квартир более 2 — Х под общей крышей — признается МК. В этом случае ЗУ будет в общедолевой собственности — по 1/3 у каждого. Экспертиза — не нужна поскольку как следует из вопроса — все три квартиры выделены в натуре (обособлены с отдельным входом). Коммуникации (наружные) тоже будут в общедолевой собственности. Пакет документов предъявляйте в Росреестр на регистрацию. Только таким алгоритмом я оформлял по 100 гаражей в ГСК.

Земельный адвокат со стажем Маковеев Сергей Иванович

Специализируюсь на земельных спорах: межевые споры, раздел участков, установление сервитутов, охранные и санитарно-защитные зоны, споры по строительству, реконструкции, сносу ОКС, оспаривание генпланов и ПЗЗ и др.

постановка на кадастровый учет частей жилого дома

Здравствуйте уважаемый Сергей Иванович! Помогите пожалуйста разобраться в сложившейся ситуации.
Мы являемся собственниками доли жилого дома на праве общей долевой собственности. Собственников два. В настоящее время возникла необходимость произвести выдел в натуре нашей доли дома. При этом должны быть образованы две части дома. На основании статьи 41 Закона N 218-ФЗ: в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости … кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости (часть 1); снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3). Однако, в соответствии с Письмом Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 «Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка» часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» также не предусматривается возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах. В БТИ нам также сказали, что части дома на кадастровый учет не ставятся. В связи с этим, если можно, разъясните пожалуйста, что представляет собой раздел жилого дома и какой статус будут иметь части дома после его раздела. Ведь на кадастровом учете по-прежнему будет стоять целый дом. Статус дома меняется? Дом станет многоквартирным? И как это отразится на участке?
Заранее спасибо за ответ.

1. В соответствии с ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.

В этой связи выдел доли дома Вам нужно будет осуществлять в судебном порядке, поскольку соглашение о добровольном разделе дома Росреестр просто не «пропустит». А решение суда будет для Росреестра обязательным к исполнению.

Согласно ч. 7 ст. 1 указанного Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества — внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее — государственный кадастровый учет).

Пунктом 1 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся такие основные сведения об объекте недвижимости как вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид).

В настоящее время на практике части жилых домов, выделенные в натуре по решению суда, ставятся на кадастровый учет как помещения.

Правда, на этот счет есть разъяснения Верховного Суда РФ о том, что части жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет как блоки жилого дома блокированной застройки.

Так, в п. 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), указано следующее: «5. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится.
Считая данный отказ незаконным, Т. обратилась в суд.
Судом установлено, что ранее одноэтажный жилой дом блокированной застройки находился в долевой собственности Т. и А.
Решением суда, вступившим в законную силу, право долевой собственности прекращено. Т. выделена доля в виде отдельного блока, состоящего из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, имеющего отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации.
Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.
В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.
При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости».

Думаю, такой вариант был бы для Вас более привлекательным.

2. Как выдел Вашей доли дома отразится на земельном участке сказать невозможно, поскольку в вопросе нет информации о том, на каком праве Вам принадлежит земельный участок.

3. Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Есть решение суда по выходу из долей, как зарегистрировать часть жилого дома в собственность?

Здравствуйте.Подскажите, пожалуйста, какая последовательность действий для регистрации части жилого дома в собственность, при условии, что есть решение суда по выходу из долей в натуре 04.2017. А также в деле есть экспертиза по разделу дома и коммуникаций с планами и т.д. Заранее спасибо.

Ответы юристов ( 1 )

Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру для составления технических планов теперь уже самостоятельных объектов недвижимости. Если в судебном акте имеется суждение о правах (праве собственности на жилое помещение, получившееся в результате раздела), можно обращаться в регистрационный орган (сейчас постановка на кадастровый учет и регистрация прав происходит одновременно). Перечень документов уточните в МФЦ по месту жительства.

Добрый вечер, Андрей.

Я обращался В БТИ для составления техпаспорта и планов, мне отказали и не стали что-либо делать, сославшись на то, что понятия «часть дома» сейчас в 2017 юридически не существует как объект недвижимости (права).

Мне немного непонятна фраза, что значит «Если в судебном акте имеется суждение о правах».

В решение суда звучит следующее: «Произвести раздел жилого дома по адресу. по варианту . основной и дополнительной комплексной строительно-технической экспертизы.

Выделить в собственность . часть жилого дома (на плане выделено цветом,

перечисляются помещения и их площади согласно плану экспертизы).

Прекратить право общей долевой собственности. «

В моем случае есть суждение о правах?

А составление техпланов в любом случае обязательно?

Ведь в судебной экспертизе есть все необходимые планы и данные.

Реальный раздел жилого дома, какие пришли перемены

Консультация юриста в Москве 8(800)201-16-39
Консультация юриста в Курске — 8(4712)746-806
Регионы — 8-800-201-16-39

Реальный раздел предусматривает собой документальный раздел домовладения, если возможно со строительной точки зрения сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц. В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество. В соответствии с ч.ч. 1,2,3 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требования, достаточно было выполнить два отдельных входа.

Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки»

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).

В случае, если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделах «Заключение кадастрового инженера» технических планов, в том числе могут быть указаны реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации этаких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных 5 образованных в результате такого раздела объектов. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14

Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Однако, следует учитывать что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.

Принимая решение о «разделе» жилого дома, необходимо иметь в виду положение абзаца второго пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом, собственник, выделяющий свою долю в натуре, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности, а также статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. 3 Таким образом, выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

Вместе с тем, в случае если в отношении здания в силу его архитектурно конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, что бы его раздел стал возможным.

В силу положений Закона № 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга

Вышеуказанные разъяснения подтверждаются, в том числе судебной практикой Курского областного суда:

-В определении Курского областного суда от 30.08.2018г. по делу №33-2525-2018 г. указано, что исходя из разъяснений обзора судебной практики Верховного суда от 30.11.2016 г. реальный раздел жилому дому невозможно обеспечить реальный раздел с технической точки зрения.

Таким образом, в настоящее время до подачи искового заявления о реальном разделе необходимо установить возможность реконструкции дома для выполнения всех

строительных норм, а также соответствие категории и вида разрешенного использования земельного участка.