Регистрация дома на земле с видом разрешенного использования КФХ

Муж до нашего брака купил землю в 2013 году, построил домик. Жить вместе мы начали с 2014 года, а в 2017 году поженились, общих детей нет. Перед заключением брака в 2017 году я продала свою ипотечную квартиру, в которой была прописана, оплатила кредит, и на разницу в 1,5 млн руб. мы построили дом побольше, земля оформлена на мужа в 2013 году. Дом строил муж сам, он официально нигде не работает, кроме редких строительных подработок, я работаю официально, и вся зарплата уходит на еду и на стройматериалы. Мы не можем зарегистрировать дом, чтобы прописаться, в 2017 году нам дали отказ из Росреестра, так как у нас проблемы с землей длятся еще с 2014 года. Когда муж покупал землю, было все в порядке, в свидетельстве о праве собственности было прописано — категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем. Затем вид разрешенного использования земли чиновники поменяли на крестьянско-фермерское хозяйство, так как ранее, в 1986 году, эти земли таковыми и были и относились к культурному наследию Сергия Радонежского, потом каким-то чиновникам понадобилось изменить вид (примерно в 2010 году) и продавать земли, затем меняют вид на КФХ, происходят суды, аресты, аресты сняты, но с таким видом не регистрируют дома, якобы Р-8 (запрет). Некоторые соседи нашего поселка, когда купили землю, сразу построились, зарегистрировались и прописались, а мы решили сделать это попозже и оказались в такой ситуации. Подали опять на регистрацию на основании вышедшего Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ. Наверняка откажут, необходимо будет обращаться в суд. Что мне делать в случае, если мой муж захочет развестись со мной в данной ситуации? Какие есть варианты, чтобы дом и земля были оформлены и на меня тоже?

В настоящее время вам действительно будет отказано в регистрации вашего дома. Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», что не может служить самостоятельным основанием для регистрации постройки. А когда вам будет отказано Россреестром в регистрации вашего дома, то данный отказ следует обжаловать в суде, ссылаясь на п. 1 ст. 222 ГК РФ. В процессе будет необходимо представить доказательства, а именно: договор купли-продажи земельного участка и свидетельство о праве собственности, которые должны быть у вашего супруга.

В случае если ваш супруг разведется с вами и предъявит иск о разделе совместно нажитого имущества, суд должен определить имущество, подлежащее разделу между супругами, и будет обязан установить факт принадлежности данного имущества лицам. В суде при разделе недостроенного дома, если он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства, как в вашем случае, возникнут проблемы с доказательством факта возведения дома, факта его существования и принадлежности супругам. Как показывает судебная практика, некоторые суды отказывают в разделе подобного имущества, рассматривая его как самовольную постройку. В последующем такие решения признают незаконными.

Учитывая положения ст. 130 ГК РФ, ст. 38 Семейного кодекса РФ, а также определение Верховного Суда РФ от 23.04.2001 № 57-В01-2, раздел недостроенного дома возможен, но только если стороны смогут предоставить суду соответствующие документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, позволяющие идентифицировать данный дом и его принадлежность к имуществу супругов. Конечно, желательно, чтобы на дом имелся технический или кадастровый паспорт.

Земельный участок признают личной собственностью супруга, так как он приобретен им за четыре года до регистрации вашего брака в соответствии с законом. Дом будет признан совместно нажитым имуществом, и выдел доли в доме повлечет за собой определение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой будет пропорционален доле в праве собственности на дом. Такой вывод вытекает из ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, принадлежащее собственнику участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Строительство на землях КФХ в 2021 году – что можно строить

Располагаясь за пределами населённых пунктов, земля крестьянского фермерского хозяйства (КФХ) представляет собой территорию, предназначенную для сельскохозяйственной деятельности. И закономерно возникает вопрос, что можно строить на землях КФХ в 2021 году, дабы подпасть под понятие «сельскохозяйственная деятельность».

Что можно строить на земле крестьянского фермерского хозяйства

Гражданский кодекс РФ в ст. 257 обозначает, что члены КФХ могут иметь в собственности, кроме земельного участка, хозяйственные и иные постройки. При этом характер этих построек никак не регламентируется. Данное обстоятельство подтверждается и ст. 6 Закона о КФХ № 74-ФЗ (https://base.garant.ru/12131264/), которая в состав имущества фермерского хозяйства включает, помимо прочего, хозяйственные и подобные постройки, а также мелиоративные и другие сооружения.

Для обеспечения полноценной деятельности крестьянско-фермерского хозяйства закон, обозначая, что можно строить на КФХ, допускает наличие в его составе построек как сельскохозяйственного, так и несельскохозяйственного назначения в виде:

• жилого;
• рекреационного;
• промышленного;
• дорожного;
• коммуникационного;
• иного строительства.

При этом КФХ законодательно никак не ограничиваются ни по количеству, ни по площади построек на своей территории, если они не выходят за пределы градостроительных, пожарных и прочих подобных нормативов.

Возможно ли строительство жилого дома на землях КФХ в 2021 году

Как следует из вышеприведённых законодательных актов, ответ на вопрос, можно ли строить жилой дом на земле КФХ, даётся положительный. Об этом же свидетельствуют ст. 263 ГК РФ и ст. 40 Земельного кодекса РФ (http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/1ba94a0d442ed0394f8fb743fd151b92a9e6ac7b/), дающие право земельному собственнику возводить на своей территории жилые здания.

Однако на практике надзорные инстанции и суды зачастую трактуют понятие «сельскохозяйственная деятельность» в 2021 году чрезмерно узко и формально, считая, что жильё не входит в данную категорию, и выдвигают к застройщикам на земле КФХ неправомерные претензии на якобы незаконную застройку. Однако дух и буква закона в данном случае явно на стороне членов КФХ, возводящих на своей земле жилые дома.

Разрешение на постройку

Самовольно построенные жилые здания не подлежат регистрации в Росреестре. Данное обстоятельство вынуждает собственников крестьянско-фермерского хозяйства перед строительством на территории КФХ жилого дома получить на него разрешение.

С этой целью в местную администрацию следует предоставить:

• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• свидетельство о принадлежности земли к КФХ;
• проект возводимого дома.

Подробнее о том, кому выдается разрешение на строительство частного дома, читайте на нашем сайте.

Официально оформленного разрешения не требуется при возведении на территории фермерского хозяйства вспомогательных построек в виде:

• овощехранилищ;
• капитальных складов;
• амбаров;
• перерабатывающих цехов;
• гаражей;
• сараев.

В каком случае всё же нужно разрешение на строительство гаража, читайте у нас.

При наличии доказательства, что жилое строение необходимо для полноценного осуществления сельскохозяйственной деятельности, разрешение на него также не требуется.

Оформление постройки на КФХ

Вспомогательные постройки, которым не нужно разрешение на строительство, соответственно, или вовсе не подлежат оформлению, или оформляются на добровольной основе.

После получения разрешения на строительство начинается формирование проекта застройки с помощью архитекторов и согласование его с надзорными органами. Возведение здания завершается сдачей его в эксплуатацию с привлечением приёмной комиссии. Затем наступает стадия оформления строения в соответствующих инстанциях.

Финальным итогом оформления становится получение паспорта строительного объекта и его регистрация в местной регистрационной палате, что влечёт за собой последующую обязанность для собственника выплаты налога с недвижимого имущества и другие подобные обязательные действия.

Штраф за нарушение правил строительства

Если подлежащие получению разрешения на строительство на территории крестьянско-фермерского хозяйства строения возводятся без выполнения данного требования, это влечёт за собой штрафные санкции. Они базируются на положениях действующего Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Штрафы в 2021 году установлены в таких размерах:

• для физлиц – 2-5 тыс. руб.;
• для юрлиц – 500 тыс.-1 млн. руб.

Но если имеются доказательства, что рассматриваемые строения предназначены для вспомогательного использования, штрафные санкции не применяются. Правда, в подобных случаях возникают проблемы с различным толкованием понятия “вспомогательное использование строений”, так как закон чёткого определения данному термину не даёт.

Снос самовольных построек

Неправомерное строительство на землях КФХ может привести к сносу возведённых строений на основании решения, принятого судебной инстанцией.

Это происходит, если:

1. Наносится ущерб находящимся рядом зданиям или живущим неподалёку людям.
2. Строение расположено в непосредственной близости от железнодорожной, газопроводной или электрической магистрали, а также рядом с жилой или иной инфраструктурой.
3. Здание расположено в санитарной, защитной или любой другой зоне действия обременений, а также на охраняемой природной территории, напримёр, в охранной зоне водоёма.

Во всех прочих случаях решение о сносе здания, принимаемое судебной инстанцией, вынесено быть не может. Если же подобное решение судом принято, оно подлежит исполнению собственником строения. При этом понесённые расходы ему никем не компенсируются.

Если у вас возникли вопросы, то можете задать их нашему юристу по земельным спорам.

Что можно строить на участках для осуществления деятельности КФХ

Содержание

Судьба ВРИ ЗУ «КФХ»

Вид разрешённого использования земельного участка определяет функциональное назначение объекта капитального строительства, который можно возвести на этом участке.

Следствием несоответствия возведённого здания установленному ВРИ ЗУ становится признание такого объекта недвижимости самовольной постройкой (статья 222 ГК РФ).

Какая же участь постигнет уже существующие жилые дома и капитальные здания на фермерских участках? Будут ли они считаться самовольными, если наименования ВРИ:

• «крестьянско-фермерское хозяйство» (КФХ)
• «фермерское хозяйство» (ФХ)
• «крестьянское хозяйство» (КХ)

исключены из перечня в новом действующем Классификаторе (Приказ Минэкономразвития РФ № 540)? Этих видов использования ЗУ в нём нет.

Удаление указанных видов использования ЗУ из квалификационного перечня – результат детализации порядка эксплуатации земельных участков, проведённой законодателем.

Ранее разрешённый вид использования «КФХ» (ФХ и КХ) оказался «разбитым на несколько самостоятельных вариантов» в составе направлений с/х деятельности:

• растениеводство
• выращивание зерновых и иных с/х культур
• овощеводство
• животноводство
• скотоводство
• свиноводство
• пчеловодство
• т.д.

Из наименования ВРИ крестьянской-фермерское хозяйство полностью преобразовалось в организационную форму деятельности на земле с/х назначения. Для её осуществления требуется регистрация КФХ как единоличного или коллективного хозяйства (не юридического лица).

Допустимые на участках:

• хозяйственная деятельность
• застройка зданиями и сооружениями или запрет на строительство

указываются в классификационном перечне ВРИ ЗУ. Его положения, после вступления их в законную силу, были применены в муниципальных образованиях для доработки ПЗЗ.

В них были откорректированы:

Направления с/х деятельности полностью соответствуют задачам фермерского хозяйствования, связанного с собственным производством сельхозпродукции и дальнейшими задачами:

• её переработки и хранения
• транспортировки (перевозки)
• реализации

Для фермерского хозяйствования разрешено строительство необходимых сооружений и зданий:

• капитальные склады
• овощехранилища
• цеха по переработке с/х продукции
• фермы для содержания скота или птиц
• ангары
• амбары
• теплицы
• гаражи
• т.д.

Прежние наименования видов использования участков «КФХ», «ФХ» и «КХ» стали «архаичными». Они исчезли из классификационного перечня, но сохранились в ранних документах на землю:

• в сведениях из ЕГРН
• в свидетельствах и кадастровых паспортах, сохраняющих свою актуальность

если землевладельцы не привели существующее наименование ВРИ в соответствии с Классификатором в установленном порядке.

Необходимость в изменении «имени» ВРИ ЗУ не возникнет в следующих случаях:

1. участок КФХ (ФХ и КХ) и объекты недвижимости фермеры и впредь планируют эксплуатировать в том состоянии, что уже есть:
   • использовать земельный надел по его назначению, то есть для осуществления крестьянского-фермерской деятельности
   • использовать возведённые постройки и жилой дом, в котором разрешена регистрация, поставленные в ГКН до вступления в силу Классификатора ВРИ ЗУ, в соответствии с их ВРИ
2. без застройки земельного надела новыми капитальными зданиями и сооружениями

Участки КФХ (ФХ и КХ) и возведённые и ранее зарегистрированные в ЕГРН постройки на них сохраняют свою роль как недвижимые объекты при сделках:

Правовой режим таких участков и хозяйственная деятельность на них, как и прежде, регулируется федеральным законом № 74-ФЗ. Он также доработан и соответствует произошедшим изменениям в Классификаторе.

Фермерское хозяйствование

Фермерство – особый стиль хозяйствования в аграрном производстве. Оно свойственно сельскому укладу жизни.

Фермерским хозяйством занимаются люди, связанные родством или свойственными отношениями. Они владеют земельным участком с/х назначения, на котором ведут хозяйственную и производственную деятельность (предпринимательское дело). Такой бизнес основан на личном участии каждого члена хозяйства.

Направления фермерской деятельности отражены в наименованиях ВРИ ЗУ и ОКС в Классификаторе (раздел с кодом 1.0 «Сельскохозяйственное использование»).

На эти «имена» придётся ориентироваться:

1. при выборе вида планируемого фермерства в соответствии с установленным градостроительным регламентом территориальной зоны земельного участка
2. при застройке земельного надела, используемого для фермерского хозяйствования

Возможность строительства сооружений и зданий установлена не для всех ВРИ земельных наделов, включённых раздел 1 Классификатора.

Участки для фермерской деятельности

Фермерская деятельность весьма многообразна по своим направлениям. Она осуществляется на земле с/х назначения. И хотя для неё больше нет «специального» вида использования земель (ВРИ «КФХ»), ею можно заниматься на земельных участках с расширившимся спектром возможной эксплуатации.

Разрешённое использование сельхозземель указано в Классификаторе. Оно представлено 19 направлениями с/х деятельности (наименованиями ВРИ ЗУ), обозначенных кодами.

• отражает особенности направления с/х деятельности:
  • в наименовании ВРИ ЗУ
• конкретизирует дополнительные условия:
  • возможность строительства объектов недвижимости
  • запрет на застройку
  • размещение соответствующих сооружений
  • производство и переработка с/х продукции
  • т.д.

Характер фермерской деятельности соотносится со следующими ВРИ земельных участков.

Код 1.1. Растениеводство

• участки предназначены для ведения с/х работ по выращиванию культур
  • содержание данного ВРИ применимо по отношению строительства объектов недвижимости по позициям 1.2-1.6

Код 1.2. Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур

допускается осуществление с/х работ с использованием с/х культур:

• зерновых
• бобовых
• кормовых
• технических
• масличных
• эфиромасличных
• иных с/х культур

Код 1.3. Овощеводство

• осуществление деятельности, связанной с выращиванием:
  • бахчевых культур
  • картофеля
  • групп с/х культур:
    1. листовых
    2. луковичных
    3. плодовых
• допускается строительство теплиц

Код 1.4. Выращивание тонизирующих, лекарственных, цветочных культур

осуществление хозяйственной деятельности на с/х угодьях, связанной с производством:

• чая
• лекарственных культур
• цветочных культур

Код 1.5. Садоводство

земельные участки, предназначенные для выращивания:

• садово-ягодных растений
• винограда
• прочих многолетних культур

Код 1.6. Выращивание льна и конопли

осуществление хозяйственной деятельности: связанной с выращиванием льна и конопли:

• в том числе на с/х угодьях

Код 1.7. Животноводство

ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:

• покос сена
• выпас крупного и мелкого рогатого скота
• разведение племенного животноводства
• размещение зданий и прочих сооружений:
  • для животных
  • для хранения и переработки с/х культур

Данный стандарт ВРИ может сочетаться с позициями 1.8 – 1.11, 1.15, 1.19, 1.20 Классификатора.

Код 1.8. Скотоводство

• осуществление деятельности на сельхозугодиях, которые используются:
  • для разведения крупного рогатого скота:
    1. овцы
    2. коровы
    3. лошади
    4. олени
    5. верблюды
  • для сенокоса
  • для выпаса крупного рогатого скота
  • для производство кормов
• размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
• для размещения племенных животных
• для разведения племенной продукции или материала

Код 1.9. Звероводство

• осуществление деятельности, связанной с разведением пушных зверей в неволе:
  • размещение зданий и сооружений:
    1. для разведения пушнины
    2. для переработки пушнины
    3. для хранения кормов

Код 1.10. Птицеводство

• осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы (в том числе из группы водоплавающих)
• размещение зданий, построек и прочих объектов
  • для содержания: птиц
  • для разведения животных
  • для разведения птиц:
    1. с одновременной первичной переработкой птицы
• разведение племенных животных и птиц:
  • в том числе семенного материала

Код 1.11. Свиноводство

Осуществление производственных целей по содержанию свиней:

• размещение зданий и сооружений, используемые под свинокомплексы общего предназначения
• размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
• разведение племенного материала и продукции

Код 1.12. Пчеловодство

• осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:
  • разведение пчёл и прочих полезных насекомых
  • содержание ульев
  • размещение сооружений и оборудования, используемых для переработки продуктов пчеловодства

Код 1.13. Рыбоводство

• осуществление деятельности, связанной с содержанием и разведением рыб (подтипы аквакультур)
• размещение зданий и сооружений предназначенных для поддержания жизни и разведения аквакультур

Код 1.14. Научное обеспечение сельского хозяйства

• проведение научной, а также селекционной работы
• ведение сельского хозяйства:
  • как предмет научной деятельности для отбора образцов растительного и животного миров
• размещение коллекций для растений генетической группы

Код 1.15. Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

• здания и сооружения, используемые:
  • для производственных целей
  • для хранения с/х продукции
  • для первичной глубокой переработки с/х продукции

Код 1.17. Питомники

• производственное выращивание, а также промышленная реализация:
  • подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства
  • иных с/х культур для получения рассады и семян
• строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов с/х производства

Код 1.19. Сенокошение

покос травы, сбор и заготовка сена

Новая застройка на участках для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ)

В случае, когда на участке с существующим ВРИ КФХ (ФХ и КХ) планируется строительство нового ОКС, требующего получения разрешения на его возведение, необходимо привести наименование вида использования участка в соответствие с Классификатором.

Требование вполне логично и очевидно:

1. ВРИ ЗУ – один из элементов градостроительного регламента
2. градостроительный регламент территориальной зоны:
   • содержит набор ВРИ ЗУ, установленных для неё правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) в соответствии с наименованиями по Классификатору
   • определяет порядок использования и застройки ЗУ
3. назначение ОКС на участке должно соответствовать градостроительному регламенту территориальной зоны, в которую включён участок, то есть ВРИ ЗУ по Классификатору
4. существующий ВРИ ЗУ «КФХ» не соответствует квалификационному перечню
5. для подготовки к строительству требуется привести вид использования ЗУ в соответствие с квалификационным перечнем

Присвоить ЗУ вид использования, разрешённый градостроительным регламентом и соответствующий Классификатору, можно в следующем порядке:

1. или подать заявление в МФЦ (простой заявительный порядок):
   • если выбранный ВРИ ЗУ относится к основным видам в градостроительном регламенте территориальной зоны
2. или через процедуру проведения общественных слушаний (с их положительным результатом, разумеется):
   • если выбранный ВРИ относится к условно разрешённым видам использования

Условием изменения ВРИ ЗУ является наличие в муниципальном образовании материалов территориального планирования:

1. проекта планирования и межевания территории (ППТиПМ)
2. схем градостроительного зонирования территории поселения
3. градостроительного регламента, установленного ПЗЗ для территориальной зоны, в которую включён ЗУ

При отсутствии хотя одного из этих утверждённых документов:

• изменение ВРИ ЗУ становится невозможным
• разрешение на строительство не выдаётся

ПЗЗ – источник сведений о порядке использования и застройки фермерских участков

Значимость ПЗЗ в решении вопросов изменения ВРИ ЗУ и застройки земельных наделов трудно переоценить Они подробно «рассказывают»:

• об установленных территориальных зонах
• о градостроительных регламентах в территориальных зонах, включающих:
  • состав основных, условно разрешённых и вспомогательных видах использования земельных участков
  • параметры разрешённого строительства
  • ограничения в использовании и застройке участков
• о порядке:
  • внесения изменений в ПЗЗ
  • смены ВРИ ЗУ при выборе нового вида из состава основных и условно разрешённых ВРИ
  • изменения параметров ОКС
  • о других сведениях, полезных для землепользователей и застройщиков

При необходимости изменения существующего ВРИ ЗУ «для ведения крестьянского-фермерского хозяйства» (КФХ, КХ, ФХ) на тот, что соответствует Классификатору, нужно ознакомиться с градостроительным регламентом территориальной зоны земельного участка.

В случае, когда наименование этой зоны владельцу земельного надела не известно, необходимо:

1. в отделе архитектуры и градостроительства в муниципалитете заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или Выписку из ПЗЗ:
   • о градостроительном регламенте территориальной зоны ЗУ
   • о видах разрешённого использования участков в территориальной зоне, к которой относится земельный надел с таким-то кадастровым номером
2. изучить полученные материалы и ознакомиться:
   • с градостроительным регламентом
   • с установленными в территориальной зоне ВРИ ЗУ
   • с видами и параметрами ОКС, размещение которых допускается к размещению в территориальной зоне
   • с обременениями и ограничениями в использовании и застройке ЗУ
   • с другими сведениями
3. из состава основных или условно разрешённых видов использования выбрать тот ВРИ участка, что соответствует планируемой задаче
4. подать заявление в МФЦ или в муниципальную комиссию по ПЗЗ с приложением соответствующих документов и изложением цели:
   1. или об изменении существующего ВРИ участка или ОКС
   2. или об изменении параметров ОКС
   3. т.д.

Правила землепользования и застройки – документ открытого пользования. Они представлены на официальных сайтах администраций муниципальных образований.

С действующими ПЗЗ можно ознакомиться и при непосредственном обращении в администрацию муниципалитета.

Жилой дом на участке для фермерского хозяйствования – миф или реальность?

Руководители крестьянских (фермерских) хозяйств настойчиво ставят перед законодателем вопрос о разрешении строительства жилого дома на собственных земельных участках.

Нужда в жилом доме становится особенно острой, когда земельный надел расположен не в том муниципальном образовании, в котором проживает фермер. В таких ситуациях фермеры вынуждены использовать для пребывания на участке временные приспособленные помещения. А это сдерживает развитие животноводства, кролиководства или птицеводства, снижает эффективность использования земли.

Исправление создавшегося положения дел позволит:

• стимулировать развитие семейных фермерских хозяйств
• улучшить условия производства
• использовать земли эффективнее
• повысить качество жизни фермеров

Проблема не осталась без внимания. Тема строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном для осуществления деятельности КФХ, была включена в проект федерального закона № 496293-7.

В соответствии со статьёй 6 этого законопроекта, в федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (№ 74-ФЗ) планируется внести изменения.

Суть изменений

1. В состав имущества фермерского хозяйства его прежних видов, будет входить жилой дом (дополнение в пункт 1 статьи 6 ФЗ 74-ФЗ).
2. Статью 11 ФЗ 74-ФЗ планируется дополнить пунктом с содержанием:
   • уточняющим параметры жилого жилого дома
   • устанавливающим запрет:
     • на образование земельного участка под домом
     • на перепродажу земельного участка под домом

Итак, в соответствии с разрабатываемым законопроектом, на земельном участке, используемом для осуществления деятельности фермерского хозяйства, планируется разрешение на строительство одного жилого дома.

Параметры жилого дома

• количество этажей – не более 3
• общая площадь – не более 500 м 2
• назначение – для проживания членов фермерского хозяйства

Дополнительные требования

1. Образование земельного участка под жилым домом не разрешается
   • за исключением случаев прекращения фермерского хозяйства
2. Отчуждение жилого дома проводится совместно с отчуждением:
   • или земельного участка, предоставленного для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности
   • или прав на земельный участок, предоставленный для осуществления фермерским хозяйством своей деятельности

Весомое уточнение

Строительство жилого дома на участках, по законопроекту, возможно только при условии реального фермерства.

По этой причине, из прежде используемой формулировки «для ведения КФХ», слово «ведение» уже исключено:

• во всех статьях Земельного кодекса РФ
• в иных федеральных законах

Оно заменено на «для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства».

Некоторые особенности деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства

Крестьянское (фермерское) хозяйство – это организационно-правовая форма деятельности.

В КФХ объединяются граждане:

• связанные:
  • или родством (супруги, дети)
  • или отношениями (свойством) между родственниками супругов
• имеющие имущество, находящееся в общей собственности
• совместно осуществляющие производственную и иную хозяйственную деятельность, основанную на их личном участии:
  • производством, переработкой, хранением, транспортировкой и реализацией с/х продукции)

В соответствии с положениями статьи 1 ФЗ 74-ФЗ:

1. Фермерское хозяйство занимается предпринимательством без образования юридического лица.

Оно подчинено требованиям гражданского законодательства. Предпринимательская деятельность регулируется как деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

2. Крестьянское (фермерское) хозяйство может признано сельскохозяйственным товаропроизводителем.

В этом случае оно имеет право на льготное налогообложение прибыли (пункт 1.3 статьи 284 НК РФ):

• или применять специальный налоговый режим в виде уплаты единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН)
• или платить налог на прибыль по нулевой ставке по деятельности, связанной с реализацией произведенной с/х продукции

Основное условие для получения фермерским хозяйством статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя – доля выручки должна составлять не менее 70% в общем размере годовых доходов от реализации произведенной продукции:

1. растениеводства
2. сельского и лесного хозяйства
3. животноводства
4. выращивания и доращивания рыб и других водных биологических ресурсов или их вылова

Стадия проработки законопроекта № 496293-7

В сентябре 2018 года законопроект был представлен к первому чтению на заседание Государственной Думы. Результат слушаний положительный (Постановление № 4911-7 ГД).

Проекту, до момента вступления его в силу как федерального закона, предстоит очень долгий путь (паспорт проекта ФЗ № 496293-7):

1. второе и третье чтения в ГД
2. рассмотрение в Совете Федераций
3. рассмотрение Президентом РФ

В ближайшем втором чтении в ГД парламентарии планируют рассмотреть:

1. вопросы об ограничении доли фермерского земельного участка, на которой можно строить жилой дом
2. предложения, исключающие:
   • возможность использования закона для застройки других земель сельскохозназначения
   • последующую перепродажу жилья на таких землях
3. механизм жесткого контроля:
   • за строительством, проводимым на земельных участках с/х назначения
   • за соблюдением ограничений, установленных для сельхозземель
   • за соблюдением установленных параметров жилого дома на фермерской земле

В текущий период времени (начало 2020 года) строительство жилого дома на фермерской земле остаётся невозможным. Тем не менее, законодательная идея обретает зримые очертания, из которых постепенно формируется ожидаемый закон.

Консультационные услуги

Стоимость консультации, проводимой специалистами компании «Земельный вопрос» по вопросу строительства на участках с/х назначения (пункт 13 раздела «Тарифы»):

• 3 000 руб. – для физических лиц
• 5 000 руб. – для юридических лиц

Полезная информация

• О практической полезности кадастрового плана территории (КПТ) – здесь
• Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
• О новом подходе к комплексному развитию территорий поселений (КРТ) и достижению жилищного комфорта граждан – читать здесь
• Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
• Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
• Риски от установления красных линий на земельном участке – здесь
• О порядке включения участков в границы населённых пунктов – читайте здесь
• Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
• С нормами строительства на дачных участках можно ознакомиться здесь
• Земельный налог для физических лиц с 2020 года – здесь
• Как используются участки в пожизненном наследуемом владении (ПНВ) – здесь