Классификация жилых зданий

Жилые здания различают по нескольким квалификационным признакам — назначению и связанному с ним объемно-планировочному решению, этажности, конструктивному решению и социально-экономическому статусу (рис. 9.1).

Классификация по назначению

Классификация по назначению различает дома массового строительства и специализированные. К домам массового строительства относятся здания квартирного типа — для постоянного проживания семей различного состава, с различным экономическим статусом, одиноких. Это наиболее распространенная типологическая группа жилых зданий, составляющая около 90% объема жилищного строительства.

В число специализированных жилых домов входят:

• Общежития — для длительного проживания определенных контингентов населения (преимущественно молодежи) в связи с обучением или производственной деятельностью (студенты, рабочие, молодые специалисты);
• Гостиницы — для кратковременного проживания;
• Дома для престарелых и инвалидов — специализированные дома для постоянного проживания лиц старше 60 лет и инвалидов, нуждающихся в систематической помощи. Различают два типа таких домов: дома общего типа для лиц, способных себя обслуживать, и дома для лиц, нуждающихся в постоянном медицинском уходе. Объемно-планировочные решения последней подгруппы специализированных жилых домов подчинены принципам компоновки лечебных зданий.

В соответствии с назначением здания изменяются состав и размеры помещений его функциональной и объемно-планировочной ячейки-квартиры, гостиничного номера и т.п. Каждая ячейка содержит основные (жилые) комнаты и подсобные помещения, встроенную мебель и оборудование. Подсобные помещения квартир наиболее велики по площадям и составу (кухня, холл, передняя, ванная, уборная, коридоры, кладовые). Подсобные помещения общежитий и гостиниц значительно меньше. Санитарные узлы здесь, как правило, совмещенные, кухня отсутствует или заменяется (в общежитиях, номерах курортных гостиниц для семейного отдыха) кухней-нишей.

Уменьшение размеров подсобных помещений в жилых ячейках общежитии, гостиниц и домов дня престарелых компенсируется наличием обслуживающих помещений общего пользования: в общежития — помещений для занятий и отдыха, общих кухонь, пищеблоков, помещений культурно-массовых мероприятий (спортивный зал, кружковые комнаты) и бытового обслуживания; в гостиницах — помещений общественного питания, культурно-массового, спортивно-оздоровительного и бытового обслуживания.

Объемно-планировочные решения жилых домов квартирного типа классифицирую в соответствии с количеством квартир и этажностью на две большие группы — многоэтажных (включая среднюю этажность) многоквартирных и малоэтажных — одноквартирных (коттеджи), двухквартирных и блокированных.

Этажность жилых зданий

По признаку этажности различают четыре основных группы жилых зданий: малоэтажные (1-3 этажа), средней этажности (3-5 этажей), повышенной этажности (6-10 этажей), многоэтажные относительно массового строительства в крупнейших городах (10-25 этажей), а также уникальные (более 25 этажей).

В свою очередь, многоэтажные здания разделяют на следующие категории I — высотой до 50 м, II — до 75 м, III — до 100 м. Здания выше 100 м имеют категорию высотных.

Согласно строительному законодательству, этажность жилой застройки принимается в соответствии с крупностью городов:

• крупных и крупнейших городов принимается смешанная застройка зданиями высотой 9 и более этажей;
• больших и средних городов — преимущественно 5-9-этажной;
• малых городов — 3-5-этажной;
• сельских населенных мест (в государственном жилищном строительстве) — преимущественно 2-этажной.

Применение одноэтажной застройки (как наименее экономичной) допускается в крайне ограниченном объеме в определенных ситуациях: в начальный период освоения новых районов, а также для персонала, обслуживающего трассы железных дорог, нефте- и газопроводов и пр. Основная область применения застройки одноэтажными одно — двух квартирными домами — индивидуальное строительство на средства населения в пригородной и сельской местности. Для повышения эффективности использования территории и инженерных коммуникаций широко применяется блокирование одно- трехэтажных одноквартирных домов по торцовым или продольным стенам в один многоквартирный блокированный дом (таун-хаус) с индивидуальными земельными участками для каждой квартиры.

Нормативное ограничение высоты жилой застройки значительной части городов пятью этажами обусловливается экономическими преимуществами такой этажности (табл. 9.1).

Увеличение стоимости домов с повышением этажности объясняется, в первую очередь, дополнительным инженерным оборудованием (лифты, мусоропроводы, электроплиты в домах в 10 и более этажей), усложнениями объемно-планировочных решений, продиктованными противопожарными требованиями, и отчасти усложнением конструкций зданий. Относительно более дешевыми являются 9-10-этажные дома, что определяет максимальный объем применения их в застройке крупных и средних городов. Дома высотой более 10 этажей существенно дороже, так как требуют оборудования лестнично-лифтовых узлов не одним, а двумя-тремя лифтами с увеличением площади лифтовых холлов и удорожающих противопожарных мероприятий.

Только в крупнейших городах страны осуществляется строительство домов высотой 12, 14, 16, 19, 22, 25 этажей, несмотря на их большую стоимость. Выбор такой этажности массовой застройки крупнейших городов продиктован необходимостью уменьшить их территориальный рост.

Конструктивные решения жилых зданий

Конструктивные решения жилых зданий классифицируют по обобщающему признаку строительной системы. Согласно этому признаку различают полносборные (панельные, каркасно-панельные, крупноблочные), монолитные и сборно-монолитные здания с несущими вертикальными конструкциями из бетона и железобетона и ненесущими наружными, слоистыми стенами кирпичными, панельными или комбинированными (из монолитного бетона и панелей); здания с несущими конструкциями из кирпича или камня, здания с металлическими несущими конструкциями (стальной каркас). Для малоэтажного строительства применимы также строительные системы с несущими конструкциями из древесины и здания с комбинированными строительными системами.

Классификация по социально-экономическому статусу

Наряду с ранее рассмотренными объемно-планировочными и конструктивными классификационными признаками жилища в настоящее время формируются классификационные характеристики, связанные с его стоимостью.

Радикальный переход в жилищной политике РФ от распределительной к рыночной практике в условиях многоукладной экономики, к зависимости стоимости от форм собственности на недвижимость способствовали формированию социального, муниципального, федерального и коммерческого жилища нескольких категорий в многоквартирных домах городского строительства.

Социальное жилище предназначено для наименее обеспеченных слоев населения, представляется муниципалитетом населению бесплатно и составляет в общем объеме городского жилищного строительства 10 — 15%. Социальные дома проектируют многоквартирными, а квартиры в них — 11 категорий комфорта. Муниципальные многоквартирные дома проектируют с этажностью, обусловленной генеральным планом города, для продажи квартир населению, в том числе с различными формами льготного кредитования, ипотеки или социальными субсидиями.

Коммерческие дома проектируют без ограничений в размерах и комнатности квартир. В зависимости от стоимости квартир их в настоящее время делят условно на три (четыре) класса. Самые дорогие — «элитные» (дома «High End» и «De Luxe» — категории А), второй класс — дома люкс категории Б, третий и четвертый — дома бизнес- и эконом- класса. Разница в стоимости общей площади квартир в домах первой и четвертой категории — трех — четырех кратная. Это отражается на объемно — планировочном решении коммерческих домов, их конструкциях и размещении в городе. Кроме того их все строят не по типовым, а преимущественно по индивидуальным проектам.

Дома класса А составляют наименьшую часть в объеме коммерческого строительства. Их проектируют относительно небольшими (20-40 квартир в доме), с наиболее комфортными планировками квартир, встроенными в нижние уровни гаражами, закрытой системой обслуживания, специализированной охраной. В техническом решении применимы наиболее долговечные конструкции и наиболее дорогие отделочные материалы, монолитная (или каркасная строительная система) с ненесущими наружными слоистыми кирпичными стенами.

В домах класса Б может быть предусмотрено до 80 квартир и бескаркасная (стеновая) монолитная строительная система.

Дома бизнес- и эконом- класса проектируют многоквартирными (до 500 квартир). Сохраняются требования к развитой закрытой системе обслуживания, охране, встроенно-пристроенным гаражам.

Кроме различий в количестве и стоимости квартир основная разница между домами коммерческих классов связана с условиями их размещения: классы А и Б, в силу их малочисленности и сравнительно небольшых объемов размещаются в городском центре на небольших участках, освобождающихся после сноса ветхих домов или устаревших предприятий. Под строительство домов бизнес- и эконом- классов отводят окраинные, но престижные участки с хорошей экологической обстановкой, удобными транспортными связями и развитой инфраструктурой.

Классификация жилых домов

Признак классификации	Типы жилых домов
Функциональное назначение.	Дома для постоянного проживания, обще­жития как временная форма жилья. Дома гостиничного типа. Дома-пансионаты и т. п.
Форма собственности.	Частные. Государственные. Муниципальные.Общественные. Смешанные
Этажность.	Малоэтажные (1-2 этажа) Средней этажности (3-5 этажей) Многоэтажные (6-15 этажей) Высотные (свыше 15 этажей)
Конструктивный тип	Крупнопонельные Крупноблочные Кирпичные Монолитные Объемно-блочные Дома из естественного камня Деревянные Дома из прочих материалов
Уровень благоустройства	Полностью благоустроенные Частично благоустроенные Неблагоустроенные
Тип жилья	Эксклюзивные улучшенные Типовые
Социальный	Дома повышенной комфортности Дома для среднего слоя населения Дешевые дома
Интегральное качество жилого дома	Элитные Повышенной комфортности Массовые Низких потребительских качеств

Каждая историческая эпоха предлагает определенный жилищ­ный стандарт. В нашей стране в практике градостроительства долгое время преобладала застройка домами по типовым проектам. Для со­ветского периода жилищного строительства было характерно преоб­ладающее использование определенных типов многоэтажных жилых домов и домов средней этажности с экономичными квартирами и массовое индустриальное строительство на свободных территориях.

В настоящее время на смену типовому проектированию пришло индивидуальное, резко изменился типологический диапазон проек­тов жилых домов, увеличились объемы малоэтажного жилищного строительства. Выделяется жилье с различными потребительскими качествами для групп населения с разными доходами.

Общие требования населения к современному жилищу можно сформулировать следующим образом:

-комфортабельность жилья и доступность по ценовым харак­теристикам;

— комплексность жилого образования, обеспечивающая необхо­
димые объекты культурно-бытового обслуживания, гаражи-стоянки,
а в ряде случаев и места для приложения труда;

— прочность зданий и надежность в эксплуатации;

— высокие архитектурно-художественные качества домов и за­
стройки в целом;

-использование экологически чистых изделий, конструкцион­ных и отделочных материалов;

— экономичное использование территорий для жилой застройки;

— расширение типологического ряда жилищ за счет включения в
него квартир для трех поколений, престарелых людей, инвалидов,
специализированных квартир для молодежи и т. п.;

— увеличение площадей жилых и особенно подсобных помещений;

— использование прогрессивного инженерного оборудования;

-внедрение комплекса энергосберегающих мероприятий, на­пример, усиление тепловой защиты наружных стен, применение кон­трольно-измерительных приборов в квартирах, использование новых типов столярки и входных дверей.

Перечисленные выше требования должны совместить в себе дома с противоположными по своей природе свойствами — высоким комфортом и низкой стоимостью. В настоящее время чрезвычайно актуальной в жилищном строительстве является проблема экономи­ческой доступности жилья для населения с «умеренными» и «низки­ми» доходами.

В градостроительстве для оценки проектных решений жилой застройки используется две группы показателей.

Первая группа — показатели, характеризующие жилые и обще­ственные здания:

жилая площадь, м 2 — сумма площадей жилых комнат без учета встроенных шкафов, утепленных террас или веранд, оборудованных для постоянного проживания;

общая площадь, м 2 — сумма площадей всех жилых и вспомога­тельных помещений, включая площадь кухонь, коридоров, ванных комнат, прихожих, встроенных шкафов и внутренних кладовых, теп­лых уборных;

планировочный коэффициент — отношение жилой площади квартир к общей площади; его значение изменяется в зависимости от качества планировки квартиры;

градостроительный коэффициент — отношение общей площа­ди одного этажа к площади застройки;

средняя этажность застройки — определяется по формуле
средневзвешенной гармонической:

где Э_ср-средняя этажность, этаж;

общая площадь жилых зданий, м 2 ;

S_n — общая площадь в зданиях и-й этажности, м 2 ;

п — количество этажей, от 1 до т;

вместимость общественных зданий — в соответствующих еди­ницах емкости.

Вторая группа — показатели, регламентирующие использова­ние территорий:

плотность жилой застройки, % — отношение площади жилой территории микрорайона под жилыми домами ко всей жилой терри­тории:

где р — плотность застройки, %;

S_Д— площадь под жилыми домами, га;

S_ЖИЛ — площадь жилой территории, га;

плотность населения микрорайона, чел./га — количество жите­лей, приходящихся на 1 га микрорайона:

— плотность населения микрорайона, чел/га;

Н_м — численность населения микрорайона, чел.;

Т_м — территория микрорайона, га.

В соответствии со СНиП 2.07.01-89* расчетная плотность насе­ления микрорайона определяется в зависимости от зоны градострои­тельной ценности территории (высокой, средней и низкой) и клима­тического района страны.

Плотность населения на территории является исходным показа­телем при определении потребности территории под строительство и оценочным показателем при анализе градостроительной ситуации. Показатель плотности тесно связан с типом жилых домов, их этаж­ностью, длиной и шириной корпусов, характером размещения зданий на территории микрорайона.

Рассмотренная система показателей используется для оценки интенсивности использования территории.

4.2. Общественно-деловая застройка

В городах общественно-деловая застройка включает в себя объ­екты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также об­разовательные учреждения среднего профессионального и высшего образования, административные, научно-исследовательские учреж­дения, культовые здания, центры деловой, финансовой и обществен­ной активности.

В настоящее время согласно СНиП 2.07.01-89* учреждения и предприятия обслуживания по функциональному назначению под­разделяются на следующие группы:

-учреждения образования (детские дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, средние специальные, профессиональ­но-технические и высшие учебные заведения, специализированные учебные заведения);

-учреждения здравоохранения, социального обеспечения, спор­тивные и физкультурно-оздоровительные сооружения (поликлини­ки, диспансеры, аптеки, стационары, станции скорой помощи, дома-‘• интернаты, бассейны, спортивные площадки и залы);

-учреждения культуры и искусства (клубы, библиотеки, кино­театры, театры, цирки, спортивно-зрелищные залы);

— предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания (магазины, рыночные комплексы, предприятия обще­ственного питания, прачечные, химчистки, бани);

— организации и учреждения управления, проектные организа­ции, кредитно-финансовые учреждения и предприятия связи (отде­ления связи; организации и учреждения управления; проектные ор­ганизации и конструкторские бюро; юридические консультации; но­
тариальные конторы, отделения банков);

— учреждения жилищно-коммунального хозяйства (жилищно-эксплуатационные организации; пункты приема вторичного сырья; гостиничные комплексы; бюро похоронного обслуживания; кладбища).

Деление объектов по функциональному назначению связано с характером реализуемых потребностей (физиологических, социаль­ных, интеллектуальных), а также с различным подходом к их норми­рованию и размещению в плане города.

Нормирование объектов общественно-деловой застройки, как правило, производится по их вместимости на 1 000 чел. Вместимость может измеряться в натуральных показателях (места, койки и др.), в показателях площади помещения (например, квадратный метр торго­вой площади). По некоторым объектам нормативная емкость может задаваться количеством объектов на определенное планировочное образование или определенную численность населения (например, жилищно-эксплуатационная организация на микрорайон с населени­ем до 20 тыс. чел., 1 судья на 30 тыс. чел.). Нормативные вместимо­сти по ряду объектов обслуживания дифференцированы по планиро­вочным элементам: микрорайон, жилой район, планировочный район.

Следует учитывать, что установленные в СНиП 2.07.01-89* нормативы носят рекомендательный характер, и их следует уточнять в конкретных условиях с учетом величины города, природных усло­вий, особенностей социально-демографической структуры населения и других факторов.

Нормирование культурно-бытовых объектов, определенное СНиП, сложилось в результате социальной установки на равное рас­пределение общественных благ в советский период. Однако практика последних лет показывает, что система объектов обслуживания в го­роде не может быть равномерной. В современных условиях, при зна­чительной дифференциации доходов населения и активном развитии потребностей населения в услугах различного вида, необходимо сис- тематическое и постоянное совершенствование организации и пла­нирования размещения объектов обслуживания, культурно-бытовой и деловой застройки.

На размещение объектов обслуживания значительное влияние оказывает заинтересованность предпринимателей, ведущих тот или иной бизнес. Однако размещение сети объектов обслуживания толь­ко из-за их заинтересованности может деформировать структуру сети обслуживания населения, исходя из сиюминутной выгоды. Поэтому целесообразно сохранение системы ориентировочных нормативных показателей сферы обслуживания по основным объектам образова­ния, здравоохранения, культуры, социального обеспечения как ми­нимально допустимой нормы обслуживания населения.

Объекты обслуживания размещают на территории города, учи­тывая частоту посещения населением: чем чаще возникает потреб­ность в этих учреждениях, тем ближе к потребителю их располагают. Поэтому структура культурно-бытового обслуживания в городах обычно строится по ступенчатой схеме:

— повседневное обслуживание — детские ясли-сады, школы, ма­газины повседневного пользования (например, булочные), спортив­ные площадки, аптеки, клубные помещения (встроенные), приемные пункты прачечной и мастерских по мелкому ремонту одежды, обуви,
парикмахерские;

— периодическое обслуживание — торговый центр, магазины, предприятия бытового обслуживания, ресторан, кафе, клуб, киноте­атр, поликлиника, спортивный центр с бассейном и спортивными за­лами, дом творчества школьников, библиотеки, отделения связи;

— эпизодическое обслуживание — здания городской администра­ции, городских общественных организаций, торговые центры, спе­циализированные магазины, рестораны, кафе, гостиницы, библиоте­ки, театры, концертные залы, вузы, выставки, музеи, цирки, дома культуры, универсальные спортивно-зрелищные залы, больницы, специализированные поликлиники, медицинские центры, почтамты, телефонные станции и др.

В соответствии со ступенчатой схемой объекты повседневного обслуживания рекомендуется располагать в микрорайоне в пределах пешеходной доступности; объекты периодического обслуживания — в центрах жилых районов; объекты общегородского значения — в го­родских центрах. Некоторые виды обслуживания размещаются на всех ступенях, другие только на одной-двух. Для учреждений, раз­мещаемых на различных ступенях, разница заключается в наборе и характере оказываемых услуг.

Как правило, в городах формируется система общественных центров: общегородские и специализированные центры (медицин­ские, учебные, спортивные и т. д.). Число, состав и размещение об­щественных центров зависят от величины города и отдельных пла­нировочных образований; народнохозяйственного профиля города; климатических условий; значения города в системе расселения.

Ступенчатая схема обслуживания не должна быть излишне же­сткой. Следует помнить, что ступенчатость обслуживания — это принцип, смысл которого в обеспечении наилучшего обслуживания населения.

Размещение объектов обслуживания на территории города оп­ределяется, прежде всего, выбором объектов различными группами населения (массово-стандартный или избирательный уровень); свя­зью с транспортной системой города и путями движения населения (равномерно рассредоточенные по территории, размещенные вблизи транспортных узлов и в обособленных зонах); частотой повторяемо­сти объектов одного профиля; степенью концентрации объектов.

В настоящее время резко увеличилась потребность в дополни­тельных предприятиях торговли, службы быта, общественного пита­ния, офисах, помещениях для занятий спортом и др. При формирова­нии системы объектов обслуживания населения необходимо учитывать конкретную градостроительную ситуацию по районам города, в част­ности, пассажирооборот транспортных узлов, размещение мест прило­жения труда, состав населения, пользующегося данными услугами.

Переход к рыночной экономике обусловил ряд изменений в сфере обслуживания.

· Во-первых, наблюдается большая степень дифференциации уч­реждений обслуживания, связанных с потребностями различных групп населения и их материальными возможностями.

· Во-вторых, увеличение разнообразия предоставляемых услуг, расширение видов и объектов обслуживания (биржи, Интернет-кафе, казино и др.).

· В-третьих, сочетание различных функций в одном объекте (фи­
нансово-деловые центры, бизнес-центры, торгово-гостиничные ком­
плексы и др.). В-четвертых, изменение в типологии зданий (например, от по­явления временных объектов торговли в начале 90-х гг. до строи­тельства капитальных зданий торговли в конце 90-х гг.). Все чаще жилые квартиры на первых этажах переводятся в нежилой фонд и используются под офисы, агентства различного назначения, кафе и небольшие магазины, юридические и нотариальные конторы, мелкие мастерские и другие объекты обслуживания. В крупных и крупней­ших городах появляются огромные торговые комплексы, где можно делать не только покупки, но и проводить время в кинозалах, кафе, ресторанах и оздоровительных центрах.

При решении вопросов территориального развития города и
размещения объектов общественно-деловой застройки следует учи­
тывать, что рыночная экономика не всегда способна создавать соци­
ально значимые для города объекты. Роль градостроительного регу­
лирования заключается в координации интересов различных групп,
создании благоприятных условий проживания для всего населения
города.

4.3. Производственные зоны

Производственная подсистема — важнейшая составляющая структуры города (как по размерам, так и по функциональной значи­мости). Производственные зоны включают в себя промышленные, коммунально-складские объекты, а также обеспечивающую их функ­ционирование инженерную и транспортную инфраструктуры.

Объекты производственной подсистемы являются фокусами внутригородского и внегородского тяготения населения. Они опре­деляют интенсивность и направления трудовых связей в пределах го­рода и, следовательно, оказывают решающее влияние на формирова­ние и развитие всей его планировочной структуры.

При размещении промышленных предприятий необходимо учи­тывать их потребности в грузовых перевозках, энергии, воде, отводе сточных вод и т. д. Предприятия с интенсивным грузопотоком следу­ет размещать за пределами жилой застройки, вблизи транспортных магистралей.

Целесообразно размещать промышленные предприятия на тер­ритории промышленных зон (районов) в составе групп предприятий

общими вспомогательными производствами, объектами инфра­структуры, очистными сооружениями. Такое размещение предпри­ятий позволяет сократить территорию, занятую промышленными объектами, протяженность инженерных коммуникаций и транспорт­ных путей, способствует решению экологических проблем города.

Типы производственных зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов использования недвижимости, ограничений на использование территорий и характера застройки конкретной зоны.

Размеры и степень интенсивности использования территории промышленных зон следует принимать в зависимости от условий их размещения в структуре города и градостроительной ценности раз­личных участков его территории. При размещении промышленных зон необходимо обеспечивать их рациональную взаимосвязь с жи­лыми районами.

Крупные промышленные объекты, занимающие значительные территории, а особенно предприятия, представляющие опасность в санитарном отношении, должны размещаться, по возможности, от­дельно от других промышленных предприятий и на безопасном рас­стоянии от жилой застройки.

В пределах селитебной территории города допускается разме­щать промышленные предприятия, не выделяющие вредные вещест­ва, с непожароопасными и невзрывоопасными производственными процессами, не создающие шума, превышающего установленные нормы, не требующие устройства железнодорожных подъездных пу­тей. При этом расстояние от границ участка промышленного пред­приятия до жилых зданий, участков детских дошкольных учрежде­ний, общеобразовательных школ, учреждений здравоохранения и от­дыха следует принимать не менее 50 м.

Промышленные районы, группы предприятий и отдельные предприятия размещают с подветренной стороны для ветров преоб­ладающего направления по отношению к жилым районам, ниже их по течению рек, с учетом санитарно-защитных разрывов. Санитарно-защитной зоной считается территория между источником выде­ления производственных выбросов и границей жилой застройки. Цель установления этих зон — обеспечить санитарную защиту мест­ности от промышленных выбросов.

Порядок установления санитарно-защитных зон определен в Санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах СанПиН. 2.2.1/2.1.1.1031-01 «Санитарно-защитные зоны и санитарная класси­фикация предприятий, сооружений и иных объектов».

Санитарно-защитная зона устанавливается вокруг каждого про­мышленного предприятия и других объектов, которые могут быть источниками химического, биологического или физического воздей- !

Дата добавления: 2015-08-26 ; просмотров: 2848 ; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ