Жилые дома — 2016-2018 г.

Удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости улучшений домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей).

Стоимость продажи целого жилого дома на вторичном рынке, а точнее домовладения складывается из стоимости жилого дома (основной имущественный компонент домовладения), а также стоимости хозяйственных зданий, строений, сооружений и стоимости земельного участка (стоимости имущественных прав на землю). Все капитальные и некапитальные постройки, расположенные на приусадебном участке, выделенном под индивидуальную жилую застройку, представляют собой улучшения земельного участка. Если отдельно рассматривать стоимостной вклад всех улучшений земельного участка, то стоимостной вклад жилого дома, как объекта капитального строительства будет в подавляющем большинстве случаев превалировать над стоимостью хозяйственных, зданий, строений и сооружений. Исключение составляют жилые домовладения в курортной зоне с оборудованными летними номерами для проживания отдыхающих, жилые дома гостиничного типа и прочие к ним приравненные. Основное назначение хозяйственных, зданий, строений и сооружений – носит в какой-то степени второстепенный, сопутствующий характер основного разрешенного использования земельного участка. Даже если затраты связанные со строительством (воссозданием) хозяйственных зданий, строений и сооружений на приусадебном участке соизмеримы по стоимости или превышают затраты на строительство жилого здания, то в случае продажи жилого домовладения, часть этих затрат попросту обесценивается. Наблюдается экономический износ, который будет присущ хозяйственным зданиям, строениям и сооружениям. Здесь же нужно учитывать и более высокий накопленный совокупный износ по сравнению с жилыми домами, обусловленный более низкой степенью капитальности хозяйственных строений, меньшим сроком службы, более низким качеством и хозяйственным способом строительства. В процентном отношении, если проанализировать цены продажи жилых домов в зависимости от количественного состава хозяйственных построек и сооружений, их площади (строительного объема), влияние последних на общую стоимость жилого домовладения (удельный вес) как правило составляет не более 20-30% от общей стоимости, приходящейся на все земельные улучшения. Основной стоимостной показатель жилых домовладений наряду с площадью земельного участка, фактором месторасположения — это площадь, возраст, капитальность и техническое состояние в первую очередь именно жилых капитальных построек (жилого дома). Количественный состав, площадь ( строительный объем), состояние хозяйственных строений и сооружений для потенциального покупателя стоит уже на втором плане. Средний уровень цен на жилые дома, хозяйственные строения и сооружения с земельным участком ( домовладения) на вторичном рынке в г. Феодосия и Феодосийском районе находится в среднем на уровне 50000 – 80000 рублей* в пересчете за 1 кв. м общей площади домовладения. Согласно данных сборника КО-ИНВЕСТ выпуск №98 январь 2017 г. стоимость 1 кв. м. нового строительства жилых домов в уровне цен Московской области (без учета НДС): составляет 74016 рублей (для 1 этажных домов, 1 квартирных, с 3-х комнатными квартирами, по состоянию на IV квартал 2016 г., стр. 75, раздел 4.1. ). Приведенная стоимость нового строительства 1 кв. м жилого дома в Республике Крым будет равна: 74016 рублей х (129,041/163,238) = 58510 рублей, где 163,238 и 129,041 – индексы цен на строительно-монтажные работы по характерной конструктивной системе зданий и сооружений (КС-1) в региональном разрезе для Московской области и Республики Крым соответственно (стр. 39-41 Сборника КО-ИНВЕСТ выпуск №98 январь 2017 г., раздел 2.2.1). При накопленном физическом износе жилого дома в 30-40% (фактический физический износ большинства жилых домов выставляемых на продажу) стоимость строительства этого жилого дома с учетом износа будет равна: 35000 – 40000 рублей. Как видно полученные результаты стоимости жилого дома с износом составляют показатели примерно в 30-50% от продажной стоимости домовладения. Если учесть, что в цене продажи домовладения уже включена и стоимость земельной составляющей, то на долю хозяйственных строений и сооружений будет оставаться еще меньшие показатели в 10-30%, что в конечном итоге подтверждает процентные показатели предыдущего абзаца. *показатели стоимости 50000-80000 рублей являются усредненными по Феодосийскому региону Республики Крым. При этом нужно понимать, что на окончательную стоимость продажи домовладений влияет большое количество показателей, таких как площадь и местонахождение земельного участка, имущественные права на землю, техническое состояние, качество внутренней отделки улучшений (жилого дома, хозяйственных строений и сооружений) и их площадь, капитальность и многое др. Поэтому единичная стоимость продажи домовладения фактически может находиться в более широких ценовых диапазонах от 30000 до 100000 рублей за 1 кв. м общей площади и более. В сельских населенных пунктах Республики Крым, удаленных от курортных зон, морского побережья и крупных административных центров ценовые показатели единичной стоимости жилых домовладений находятся в диапазоне 15000-60000 рублей. Однако общая картина удельного веса приходящегося на жилые дома в общей стоимости приходящейся на улучшения жилого домовладения остается на том же уровне в 10-30%. При этом более низкие показатели цен продажи домовладений обусловлены как фактором месторасположения (значительно более низкими показателями стоимости земли по сравнению с курортными центрами), так и экономическим износом который будет присущ как хозяйственным зданиям, строениям и сооружениям так и непосредственно жилым домам в составе домовладения. Приведенные расчеты и соображения были изложены исходя из анализа цен нового строительства и цен продажи жилых домов в текущих ценах на конец 2016 начало 2017 г. Однако примерно такая же картина соотношения стоимостного вклада хозяйственных строений в общую стоимость земельных улучшений в стоимость улучшений жилых домовладений) была характерна для нового строительства и рынка продажи жилых домов в период 2005-20016 годов, ибо характер ценообразования на рынке недвижимости за эти годы практически не изменялся. В рамках данного исследования по результатам анализа рынка продажи жилых домов экспертно были определены удельные веса стоимостного вклада жилого в общую продажную стоимость, приходящуюся на земельные улучшения. Одним словом был определен удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей). Основным стоимостным критерием служил количественный состав зданий, строений и сооружений их площадь (строительный объем).

Таблица 1.

Удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости улучшений домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей)
Количественный состав хозяйственных зданий, строений и сооружений в составе жилого домовладения	Среднее арифметическое	Доверительный интервал		Расширенный интервал
до 3	5	10
с 4 до 7	10	20
с 8 до 10	15	25
с 11 до 15	20	30
свыше 15	25	40

При сведении данных экспертного опроса намеренно не определялись доверительный интервал и среднее значение доверительно интервала. В рамках результатов опроса определен только расширенный интервал. Нижние границы и верхние границы расширенного интервала следует принимать индивидуально в зависимости, как от количественного состава хозяйственных строений, так и от их площади (строительного объема), технического состояния, степени капитальности. Также выбранные значения количественного состава хозяйственных зданий и сооружений носят условный характер и могут соответствовать процентным показателям из соседних (ближних, граничных) интервалов удельного веса хозяйственных строений.

Отдел I. Жилые дома

Таблица 1. Жилые дома одноэтажные кирпичные
Таблица 2. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 3. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 4. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 5. Жилые здания одноэтажные брусчатые без мансард
Таблица 6. Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами
Таблица 7. Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами
Таблица 8. Жилые здания одноэтажные каркасно-засыпные
Таблица 9. Жилые здания одноэтажные кирпичные, со светелками
Таблица 10. Жилые дома одноэтажные со светелками
Таблица 11. Жилые дома одноэтажные из саманного кирпича
Таблица 12. Жилые дома одноэтажные каркасные
Таблица 13. Жилые дома одноэтажные из сырцового кирпича и глинобитные
Таблица 14. Жилые дома одноэтажные из сырцового кирпича и глинобитные с облицовкой фасада красным кирпичом
Таблица 15. Жилые дома одноэтажные из местных материалов
Таблица 16. Дома животноводов
Таблица 17. Жилые дома двухэтажные кирпичные
Таблица 18. Жилые дома двухэтажные бревенчатые
Таблица 19. Жилые дома двухэтажные брусчатые
Таблица 20. Жилые дома двухэтажные каркасно-засыпные
Таблица 21. Жилые дома двухэтажные смешанной конструкции
Таблица 22. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 23. Жилые дома трехэтажные шлакобетонные
Таблица 24. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 25. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 26. Жилые дома трехэтажные из легких бетонных блоков
Таблица 27. Жилые дома трехэтажные из легких бетонных блоков
Таблица 28. Жилые дома трехэтажные смешанной конструкции
Таблица 29. Жилые дома трехэтажные смешанной конструкции
Таблица 30. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 31. Жилые дома трехэтажные шлакобетонные
Таблица 32. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвала
Таблица 33. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами
Таблица 34. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами
Таблица 35. Жилые дома четырехэтажные из легких бетонных камней без подвалов и с подвалами
Таблица 36. Жилые дома четырехэтажные из легких бетонных камней без подвалов и с подвалами

Жилые дома — 2016-2018 г.

Удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости улучшений домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей).

Стоимость продажи целого жилого дома на вторичном рынке, а точнее домовладения складывается из стоимости жилого дома (основной имущественный компонент домовладения), а также стоимости хозяйственных зданий, строений, сооружений и стоимости земельного участка (стоимости имущественных прав на землю). Все капитальные и некапитальные постройки, расположенные на приусадебном участке, выделенном под индивидуальную жилую застройку, представляют собой улучшения земельного участка. Если отдельно рассматривать стоимостной вклад всех улучшений земельного участка, то стоимостной вклад жилого дома, как объекта капитального строительства будет в подавляющем большинстве случаев превалировать над стоимостью хозяйственных, зданий, строений и сооружений. Исключение составляют жилые домовладения в курортной зоне с оборудованными летними номерами для проживания отдыхающих, жилые дома гостиничного типа и прочие к ним приравненные. Основное назначение хозяйственных, зданий, строений и сооружений – носит в какой-то степени второстепенный, сопутствующий характер основного разрешенного использования земельного участка. Даже если затраты связанные со строительством (воссозданием) хозяйственных зданий, строений и сооружений на приусадебном участке соизмеримы по стоимости или превышают затраты на строительство жилого здания, то в случае продажи жилого домовладения, часть этих затрат попросту обесценивается. Наблюдается экономический износ, который будет присущ хозяйственным зданиям, строениям и сооружениям. Здесь же нужно учитывать и более высокий накопленный совокупный износ по сравнению с жилыми домами, обусловленный более низкой степенью капитальности хозяйственных строений, меньшим сроком службы, более низким качеством и хозяйственным способом строительства. В процентном отношении, если проанализировать цены продажи жилых домов в зависимости от количественного состава хозяйственных построек и сооружений, их площади (строительного объема), влияние последних на общую стоимость жилого домовладения (удельный вес) как правило составляет не более 20-30% от общей стоимости, приходящейся на все земельные улучшения. Основной стоимостной показатель жилых домовладений наряду с площадью земельного участка, фактором месторасположения — это площадь, возраст, капитальность и техническое состояние в первую очередь именно жилых капитальных построек (жилого дома). Количественный состав, площадь ( строительный объем), состояние хозяйственных строений и сооружений для потенциального покупателя стоит уже на втором плане. Средний уровень цен на жилые дома, хозяйственные строения и сооружения с земельным участком ( домовладения) на вторичном рынке в г. Феодосия и Феодосийском районе находится в среднем на уровне 50000 – 80000 рублей* в пересчете за 1 кв. м общей площади домовладения. Согласно данных сборника КО-ИНВЕСТ выпуск №98 январь 2017 г. стоимость 1 кв. м. нового строительства жилых домов в уровне цен Московской области (без учета НДС): составляет 74016 рублей (для 1 этажных домов, 1 квартирных, с 3-х комнатными квартирами, по состоянию на IV квартал 2016 г., стр. 75, раздел 4.1. ). Приведенная стоимость нового строительства 1 кв. м жилого дома в Республике Крым будет равна: 74016 рублей х (129,041/163,238) = 58510 рублей, где 163,238 и 129,041 – индексы цен на строительно-монтажные работы по характерной конструктивной системе зданий и сооружений (КС-1) в региональном разрезе для Московской области и Республики Крым соответственно (стр. 39-41 Сборника КО-ИНВЕСТ выпуск №98 январь 2017 г., раздел 2.2.1). При накопленном физическом износе жилого дома в 30-40% (фактический физический износ большинства жилых домов выставляемых на продажу) стоимость строительства этого жилого дома с учетом износа будет равна: 35000 – 40000 рублей. Как видно полученные результаты стоимости жилого дома с износом составляют показатели примерно в 30-50% от продажной стоимости домовладения. Если учесть, что в цене продажи домовладения уже включена и стоимость земельной составляющей, то на долю хозяйственных строений и сооружений будет оставаться еще меньшие показатели в 10-30%, что в конечном итоге подтверждает процентные показатели предыдущего абзаца. *показатели стоимости 50000-80000 рублей являются усредненными по Феодосийскому региону Республики Крым. При этом нужно понимать, что на окончательную стоимость продажи домовладений влияет большое количество показателей, таких как площадь и местонахождение земельного участка, имущественные права на землю, техническое состояние, качество внутренней отделки улучшений (жилого дома, хозяйственных строений и сооружений) и их площадь, капитальность и многое др. Поэтому единичная стоимость продажи домовладения фактически может находиться в более широких ценовых диапазонах от 30000 до 100000 рублей за 1 кв. м общей площади и более. В сельских населенных пунктах Республики Крым, удаленных от курортных зон, морского побережья и крупных административных центров ценовые показатели единичной стоимости жилых домовладений находятся в диапазоне 15000-60000 рублей. Однако общая картина удельного веса приходящегося на жилые дома в общей стоимости приходящейся на улучшения жилого домовладения остается на том же уровне в 10-30%. При этом более низкие показатели цен продажи домовладений обусловлены как фактором месторасположения (значительно более низкими показателями стоимости земли по сравнению с курортными центрами), так и экономическим износом который будет присущ как хозяйственным зданиям, строениям и сооружениям так и непосредственно жилым домам в составе домовладения. Приведенные расчеты и соображения были изложены исходя из анализа цен нового строительства и цен продажи жилых домов в текущих ценах на конец 2016 начало 2017 г. Однако примерно такая же картина соотношения стоимостного вклада хозяйственных строений в общую стоимость земельных улучшений в стоимость улучшений жилых домовладений) была характерна для нового строительства и рынка продажи жилых домов в период 2005-20016 годов, ибо характер ценообразования на рынке недвижимости за эти годы практически не изменялся. В рамках данного исследования по результатам анализа рынка продажи жилых домов экспертно были определены удельные веса стоимостного вклада жилого в общую продажную стоимость, приходящуюся на земельные улучшения. Одним словом был определен удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей). Основным стоимостным критерием служил количественный состав зданий, строений и сооружений их площадь (строительный объем).

Таблица 1.

Удельный вес стоимости хозяйственных зданий, строений и сооружений в общей стоимости улучшений домовладения (без учета стоимости земельного участка, без учета стоимости земельной составляющей)
Количественный состав хозяйственных зданий, строений и сооружений в составе жилого домовладения	Среднее арифметическое	Доверительный интервал		Расширенный интервал
до 3	5	10
с 4 до 7	10	20
с 8 до 10	15	25
с 11 до 15	20	30
свыше 15	25	40

При сведении данных экспертного опроса намеренно не определялись доверительный интервал и среднее значение доверительно интервала. В рамках результатов опроса определен только расширенный интервал. Нижние границы и верхние границы расширенного интервала следует принимать индивидуально в зависимости, как от количественного состава хозяйственных строений, так и от их площади (строительного объема), технического состояния, степени капитальности. Также выбранные значения количественного состава хозяйственных зданий и сооружений носят условный характер и могут соответствовать процентным показателям из соседних (ближних, граничных) интервалов удельного веса хозяйственных строений.