Несоответствие требований к дому бюджету строительства.

Перед тем, как непосредственно переходить к созданию дома нужно задуматься о двух вещах: бюджете и о том, какой именно дом нужен.

Ответы на оба вопроса не должны быть еще очень точными, но некоторый порядок цифр нужно определить. Под вопросом какой именно дом нужен, я понимаю представление о примерном классе, размере и тому, как этот дом будет использоваться.

Стоимость коробки дома — это сколько процентов от стоимости всего дома?

Самая распространенная ошибка — это неверное представление о стоимости коробки и представление, что стоимость дома — это стоимость коробки плюс какая-то сумма на внутреннюю отделку. Вот эта какая-то сумма оказывается очень большой.

Застройщик мог бы построить на имеющиеся деньги дом меньшей площади и/или классом ниже, довести дом до жилого состояния и жить в нем с комфортом и удовольствием. Но из-за различных заблуждений идет по пути, который неизбежно приводит к тому, что деньги заканчиваются намного раньше, чем заканчивается стройка.

В результате недострой, который выставляется на продажу и продается годами, нередко по цене ниже совокупных затрат на стройку. Такое может случиться, как с домами эконом-класса за 10 млн., так и с домами премиум класса, когда деньги кончились далеко не на первой сотне миллионов. На сайтах по продаже недвижимости тысячи подтверждающих мои слова примеров от самых дешевых до самых дорогих.

Недострой — это не когда вместо люстры торчит провод из потолка. В этом случае можно считать, что все готово, для начала можно поставить самую дешевую, а в будущем заменить на ту, которая планировалась.

Недострой — это когда стоит фундамент, часть стен. Да хоть и вся коробка с окнами.

Если осталось совсем немного, то кредиты и долги, что тоже не очень приятно. Или стройка длится годами. 5-10 лет — это совсем немного в таких случаях. Каждый год выделяется небольшая сумма денег из текущих заработков и завершается какой-то этап.

Самая большая и распространенная ошибка считать, что построив коробку с окнами частный застройщик получает почти готовый дом, что осталось совсем чуть-чуть.

На самом деле впереди еще монтаж внутренних инженерных сетей, внутренняя отделка. А еще благоустройство участка. Да, без благоустройства, когда вокруг дома глина, а проход от дороги к дому выложен досками или отсыпан щебнем, можно жить, хоть и без удовольствия. Но в доме без, например, отопления или любой другой инженерной системы, в доме без внутренней отделки жить невозможно. На эту тему я очень рекомендую посмотреть мое видео про структуру затрат на строительство загородного дома.

Как определить остаточную стоимость строительства после возведения коробки дома?

Вопрос: Возведены стены дома, выполнены междуэтажные перекрытия и кровля. Как ориентировочно оценить стоимость выполнения внутренней и наружной отделки дома, подведения и выполнения разводки инженерных коммуникаций?

Сколько стоит коробка дома?

Такое состояние строительного объекта еще называют — возведенной коробкой дома. Многие из потенциальных покупателей недвижимости или застройщиков, наивно полагают, что на этом этапе уже сделано самое основное – практически построен дом. Но опытный специалист или застройщик, который уже переехал в свой дом, скажут, что, самые трудоемкие и дорогостоящие работы вас ожидают еще впереди.

В среднем выполнить внутреннюю и наружную отделку дома и произвести подведение и разводку инженерных коммуникаций составляет 50-70% от полной сметной стоимости дома, готового к эксплуатации. На эту стоимость в значительной мере влияет факт наличия подведенных сетей к участку, предназначенному под застройку (поэтому такой возможный диапазон стоимости оставшихся работ).

При покупке участка под строительство дома обращайте внимание на наличие инженерных сетей подведенных к участку (газ, электричество, водопровод и канализация). Если подведенных сетей нет, есть только потенциальная возможность их подвести, будьте готовы к значительным затратам при строительстве на эти позиции. Подробнее по поводу выбора и покупки участка под застройку я писал в этой статье.

Следует учесть, что от некоторых сетей можно отказаться и сделать свою автономную систему (например, канализация в случае установки автономной системы канализации или выполнения выгребной ямы), а от других просто никак.

Итак, если вы хотите примерно оценить стоимость возведенной коробки или определится с дальнейшими затратами на доведение коробки дома до готового состояния, вам достаточно будет узнать у опытных застройщиков текущую среднюю цену квадратного метра готового дома для вашего региона. Определить стоимость коробки или оставшуюся часть бюджета не сложно: примерно 30-50% — стоимость коробки и 50-70% -стоимость оставшихся работ и материалов.

Для определения текущей рыночной цены 1 м² используйте строительные интернет форумы, где активно обмениваются опытом застройщики вашего региона.

Как определить степень готовности жилого дома

При оформлении объекта незавершенного строительства (жилого дома) необходимо указывать процент готовности. Данная характеристика является одним из основных параметров.

Как правило, объекты незавершенного строительства оформляют с целью подведения коммуникаций, либо совершения сделки.

Существует два способа определения процента готовности.

Первый. Берем смету на строительство, смотрим окончательную стоимость (100%), смотрим сколько денег уже потрачено(65%). Методом несложных вычислений определяем процент готовности (65%). Данный метод прост, но довольно редко у заказчика есть смета, а тем более отчет по затраченным средствам.

Второй. В требованиях к подготовке технического плана есть формула по вычислению процента готовности. Для этого нужно знать удельный вес каждого элемента. Данный удельный вес можно найти в сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Например, для трехэтажного кирпичного дома фундамент составляет 5%, стены -23%, крыша — 5% и т.д. Проводя обследование недостроенного дома вычисляем процент готовности. Фундамент есть (5%), стены есть (плюс 23%), крыша сделана наполовину (плюс 2.5%). Смысл надеюсь понятен.

Очень многие кадастровые инженеры не заморачиваются на обследовании объекта недвижимости и ставят значение примерно, которое хочет заказчик. Такой подход некорректен, может привести к печальным последствиям. В случае проверки качества работы кадастрового инженера (может привести к отзыву лицензии).

Также встречаются случаи, когда на кадастровый учет ставится жилой дом, хотя он еще не достроен. Стены, окна, двери, крыша есть, но отделки, перегородок нет. Такие действия попадают под внесение заведомо ложных сведений в технический план, за что предусмотрена ответственность.

Также бывают случаи, когда сколоченный на скорую руку сарай ставят на кадастровый учет как жилой дом. Это делается для выкупа земельного участка (если он в аренде) по заниженной цене. Данные действия попадают под мошенничество.

Коробка + кровля. Сколько денег я уже потратил, делая все в одиночку?

Для самостройщика, финансовый вопрос всегда стоит на первом месте. Я уже подвел дом под кровлю, сколько же денег у меня уже ушло?

Для большинства людей, это прозвучит глупо, но затевая строительство своего дома, я не предполагал, что на это потребуется столько денег. 🤦‍♂️

Как и многие, кто со стройкой раньше не сталкивались, я наивно верил в сказки, что можно построить «дом за миллион». Плюс к этому, множественные объявления в интернете, о строительстве домов «под ключ» от 1500000 рублей, заставляли меня верить в то, что сам-то я, точно сделаю все дешевле.

Первые работы на участке, обошлись недорого.

И это, еще больше подкрепило веру, в «дешевый дом».

Очистка территории от зарослей, прокладка участка дороги( которого просто не было ), обошлись мне, примерно, в 70000 рублей. И для меня это, визуально, был большой объем работы.

Но уже первый строительный сезон, показал реальность.

Я уже писал статью о том, как взял кредит на строительство , в размере 700000 рублей(думал хватит. 🤣).

И как было велико мое удивление, когда уже после заливки фундамента, у меня осталось около 150000. Не буду врать, может около 100000 у меня ушло не на стройку, и около 50000 я потратил на забор, но остальные 400000 были потрачены по назначению.

Я с самого начала хотел вести учет потраченных средств, но как-то не вышло. И теперь я все пытаюсь вспомнить, куда и сколько тратилось, и даже примерной суммы не получается . Но денег нет, и это факт.

Дальше, лучше не стало.

Следующие 400000 рублей, были пущены на стены и кровлю. При этом и окна хотел на это поставить, и может начальную, внутреннюю отделку. В итоге не хватило, и пришлось еще 100000 добавлять, чтобы только закончить голую коробку с крышей.

При всем этом, я не скажу, что я покупал самые лучшие материалы, и делал все с запасом прочности и надежности.

• Дом 9 на 9 метров.
• Фундамент — лента 400 на 400 мм, и сверху плита — пол по грунту, 100 мм(все единый монолит.
• стены — газобетон 300 мм. Кровля металлочерепица.

❗ И на все это ушло, в чистом виде, не меньше 1000000 рублей. И при этом, я строил все сам.

Делая вывод , могу сказать, что главные затраты в строительстве — это, так называемые «мелочи», о которых без опыта, просто не знаешь, или не учитываешь, на фоне, как тебе кажется, главных деталей.

И в итоге, получается, что уже планировал жить там, а на деле и близко не видно того.

✅ Но эта статья не «разочарование». Просто я получил такой жизненный урок, который, нужно бы усвоить на будущее. 👆

А стройка — то продолжается, и желание не пропадает 😎.

💥 ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ 💥 , и ставьте лайк 👍. Дальше еще больше правды про частную стройку, своими руками.

Объекты незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/п

Конструкции

Стены и перегородки

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

• Фундаменты бутовые ленточные;
• стены кирпичные с наружной штукатуркой;
• перегородки дощатые оштукатуренные;
• перекрытия деревянные отепленные;
• кровля железная по деревянным стропилам,
• полы дощатые.
• Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.