Статья 55.25. Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения

Статья 55.25. Обязанности лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 55.25 Градостроительного кодекса РФ

1. В случае, если иное не предусмотрено федеральным законом, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

2. В случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников. В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

3. В случае привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физического или юридического лица собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

4. Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации.

5. Если иное не предусмотрено федеральным законом, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

Информация об изменениях:

Часть 6 изменена с 26 июля 2017 г. — Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 191-ФЗ

6. Форма журнала эксплуатации здания, сооружения и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией.

7. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано извещать при эксплуатации здания, сооружения о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении:

1) органы государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор);

2) органы местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящей части;

3) собственника здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, в случае, если лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является привлеченное на основании договора физическое или юридическое лицо.

8. В случае перемены лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, лицо, которое являлось ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, обязано передать новому лицу, ответственному за эксплуатацию здания, сооружения, в течение десяти дней журнал эксплуатации здания, сооружения, выданные уполномоченными органами исполнительной власти предписания об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний, рекомендации органа местного самоуправления, направленные в соответствии с частью 11 статьи 55.24 настоящего Кодекса, иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю, текущему ремонту здания, сооружения.

Информация об изменениях:

Статья 55.25 дополнена частью 9 с 28 июня 2018 г. — Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. N 463-ФЗ

9. Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.

Кто отвечает за содержание общего имущества при «непосредственном управлении»?

Ответственность за нарушения правил содержания жилья.

Один из способов управления небольшими домами – это непосредственное управление. Он предполагает, что собственники по результатам общего собрания могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с какой-либо организацией, которая занимается такими работами. Часто это те же управляющие организации, только привлекаются они для содержания жилья не на основании договоров управления, а договоров технического обслуживания, эксплуатации жилого фонда, подряда и т.д.

Нарушение правил содержания в таких случаях грозит административной ответственностью по ст. 7.22 Кодекса РФ об административных нарушениях.

Если бы в доме был выбран способ управления – управляющей организацией, и с ней были бы заключены договоры управления, то ответственность в таком случае наступила бы за «нарушение лицензионных требований» по ст. 14.1.3 КоАП РФ (в большинстве случаев).

В последнем случае штрафы значительно крупнее. Тем не менее, даже сравнительно небольшие наказания в первом случае могут оспариваться настойчивыми компаниями до самого Верховного Суда РФ.

Пример такой настойчивости – дело № А27 – 4821/2019, которое началось в Кемеровской области.

Жилищная инспекция проверила содержание общего имущества в доме, в котором был выбрано непосредственное управление. В подвале дома обнаружились проблемы с канализацией, за что обслуживающую дом компанию привлекли к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ в виде штрафа 40 000 руб.

Позиция компании.

Компания посчитала, что не может быть привлечена к такой ответственности, так как дом находится на непосредственном управлении собственников.

По мнению организации, хоть у нее и заключены договоры с жителями на обслуживание дома, эти соглашения не делают компанию лицом, ответственным за содержание общедомового имущества. Она не может быть субъектом правонарушения, так как административная ответственность предусмотрена именно для тех, кто отвечает за содержание жилья.

Организация считала, что несет только гражданско-правовую ответственность по договору подряда перед жителями и не более того. Однако назначенным наказанием нарушаются права компании, так как на нее возлагается дополнительное «финансовое бремя».

Суды поддержали инспекцию и оставили наказание в силе.

Арбитражный суд указал, что ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ подлежат, среди прочего, юридические лица, которые ответственны за содержание жилья.

Согласно п. 42 Правил содержания общедомового имущества № 491 управляющие организации и лица, предоставляющие услуги, работы при непосредственном управлении МКД отвечают перед жителями за нарушение своих обязанностейи несут ответственность за качество услуг и работ по содержанию общедомового имущества.

Исходя из договора, заключенного между компанией и собственниками, следует, что именно общество является лицом, ответственным за содержание жилого дома: в его обязанности входит предоставление услуг и работ по содержанию, проведению и/или организации ремонта общедомового имущества, там же определен перечень общедомового имущества, передаваемого в обслуживание. Именно в отношении этого имущества жилищная инспекция выявила нарушения при проверке. Таким образом, возражения компания ни на чём не основаны.

Верховный Суд РФ определением от 25.09.2019 г. № 304-ЭС19 – 16741 оставил решения судов в силе, признав их позицию справедливой и законной.

Данная точка зрения судов является стабильной на протяжении последних нескольких лет: никакой способ управления не освобождает компанию, работающую в доме по договору управления или договору обслуживания (эксплуатации), от ответственности за качество выполняемых работ. Различается только правовая квалификация правонарушения и размер наказания. Многим несогласным юристам-цивилистам остается только возмущаться таким подходом, но независимо от того, правилен ли он с точки зрения теории права или нет, обслуживающим компаниям приходится с ним считаться.

Ответ на вопрос: кто несет ответственность за содержание многоквартирного дома с муниципальными квартирами

11 июля Верховный Суд России объяснил, что если собственники многоквартирного дома, в котором имеются муниципальные квартиры, не выбрали способ управления, то ответственность за его содержание несет администрация (определение № 307-ЭС19-10558 по делу № А05-11753/2018).

Так, Верховный Суд поддержал позиции нижестоящих судов, которые признали виновной администрацию одного из муниципальных образований в Архангельской области.

В сообщении говорится, что тогда муниципалитет подавал иск о признании незаконным и отмене постановления органа жилищного надзора о привлечении к административной ответственности по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Жилищная инспекция, проверяя администрацию на основании публикаций в СМИ, выявила нарушения в содержании 2 домов. Отметим, что заранее согласованная с прокуратурой внеплановая проверка касалась соблюдения требований Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491), а также Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя № 170).

Так, в подъезде одного из домов кто-то демонтировал радиатор отопления, там же протекал трубопровод водоснабжения в коридоре второго этажа, чердак был захламлен бытовыми вещами. В другом доме обнаружили разрушение дымохода над крышей.

ГЖИ посчитала, что ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и помещений лежит на администрации, как одном из собственников помещений в домах. Признав администрацию виновной, ей назначили штраф размером в 40 тысяч рублей.

Однако орган местного самоуправления вину не признал и обратился в суд. Позиция обвиняемых сводилась к тому, что они не могут нести ответственность по этой статье КоАП РФ, так как не являются субъектом правонарушения. В иске муниципалитет указал, что не является собственником всех помещений в доме, поэтому возложение обязанности по устранению нарушений исключительно на администрацию, как одного из собственников, не соответствует закону. В отношении второго дома администрация полагала, что собственники в нем выбрали и реализовали способ управления – непосредственное управление домом.

Суды в данном случае согласились с надзорным органом, напомнив, что субъектами рассматриваемого правонарушения признаются лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений – их собственники, организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда.

Суд пришел к выводу, что на администрацию возложена обязанность по организации содержания муниципального жилищного фонда, а также осуществление муниципального жилищного контроля и другие вопросы в области жилищных отношений, отнесенные к компетенции муниципалитетов законами (согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).

Таким образом, в его полномочия входит владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Из этого следует, что администрация, будучи собственником муниципального жилого фонда, несет ответственность за содержание и ремонт многоквартирного дома, в котором расположен такой жилой фонд.

Помимо прочего, в ст. 30 ЖК РФ указано, что собственник квартиры несет обязанность содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Из пункта 12 Правил содержания общего имущества № 491 следует, что собственники могут самостоятельно производить действия по содержанию и ремонту общего имущества либо привлекать других лиц для выполнения необходимых работ с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

В подпункте «а» пункта 16 тех же Правил № 491 определено, что надлежащее содержание общедомового имущества организуется собственниками путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Также, в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, на орган местного самоуправления возложена обязанность по проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации, если собственниками не выбран способ управления или если принятое решение о выборе способа управления не реализовано.

В приведенных выше примерах способ управления выбран не был, а открытый конкурс по отбору управляющей организации администрацией не проведен (или признан несостоявшимся). При этом в одном доме площадь муниципальных квартир была больше половины площадей всех жилых помещений. Таким образом, все доводы администрации суды посчитали несостоятельными.

Дело по данным жалобам дошло до Верховного Суда РФ. Он посчитал решения нижестоящих инстанций законными и обоснованными. «Собственники жилых помещений спорных домов в установленный срок не выбрали способ управления многоквартирными домами, открытый конкурс по отбору управляющей организации администрацией не проводился, в связи с чем именно администрация была обязана до момента выбора управляющей организации осуществлять функции по управлению названными домами», – заключили в Верховном Суде.