Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Управление многоквартирным домом управляющей организацией — что нужно знать каждому жильцу

Российское законодательство устанавливает несколько вариантов управления многоквартирным домом и одним из наиболее распространенных выступает привлечение управляющей организации. Ранее вопросы выбора были возложены на государство и органы местного самоуправления, теперь же это полномочие граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Прочитав статью, Вы поймете, как осуществляется данный вид управления, каковы особенности договора, по каким критериям выбирать организацию и узнать ответы на многие другие вопросы.

Управление многоквартирным домом в соответствии с Жилищным Кодексом РФ

Деятельность, направленная на формирование благоприятных условий для жизни населения в конкретном здании, регулирующая вопросы предоставления коммунальных услуг, содержания и порядка пользования имуществом, называется управлением.

Варианты управления жилым домом с управляющей компанией и без нее

В РФ оно организуется несколькими способами в зависимости от субъекта:

1. Управляющей компанией;
2. Собственниками квартир;
3. Специально созданными кооперативами;
4. Товариществами, в которые входят жильцы.

Способ управления выбирается на общем собрании граждан, проживающих в доме. В любой момент он может быть изменен. Если в течение календарного года люди не выбрали подходящий вариант, то местные власти занимаются этим вопросом самостоятельно.

Как происходит управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управляющая компания — сущность, предназначение и принципы выбора

Что это за фирма и для чего она нужна?

Управляющая организация это фирма, которая привлекается жителями конкретного дома для решения вопросов организации, ремонта и содержания построения. Систему задач, возложенных на компанию, определяет законодательство. Настоящее время, это:

1. Формирование и поддержание системы противопожарной безопасности;
2. Контроль за стойкостью и исправностью конструкции постройки;
3. Обеспечение инженерно-техническим обеспечением;
4. Поддержание чистоты внутри дома и на близлежащей территории;
5. Решение юридических вопросов, осуществление сделок и формирование договоров;
6. Бухгалтерская деятельность – ведение расчетов, планирование расходов, организация бюджета;
7. Взаимодействие с контрольно-надзорными органами, иными фирмами-поставщиками.

Обратите внимание, что структура договора может предусматривать иные задачи и полномочия, возложенные на компанию.

Как сделать правильный выбор среди множества фирм

К решению вопроса о выборе УК стоит отнестись со всей серьезностью, ведь это не просто фирма, это гарант благоприятных условий для Вашего проживания. Вашему вниманию предлагаются основные рекомендации и пометки, на что нужно обратить внимание при решении данного вопроса:

1. Круг объектов, которые обслуживаются фирмой и количество клиентов. Такие показатели отражают качество предоставляемых услуг, комментарии и впечатления реальных людей. Однако помните, что данный критерий актуален для фирм, существующих давно на рынке услуг, ведь «молодые» организации могли попросту еще не найти своих клиентов.
2. Квалификация, опыт работы – несомненно то, что нужно посмотреть. Если предприятие существует достаточно долго и на протяжении своей деятельности зарекомендовало себя с положительной стороны – нужно выбирать. Если же опыта маловато, то возможно будут сложности с налаживанием того или иного процесса, решением вопроса, поставленной задачи.
3. Истребование сертификатов и лицензий, которые должны выдаваться в установленном законом порядке. Помимо этого, сами сотрудники должны регулярно проходить переподготовку и повышение квалификации. Это связано с тем, что законы, принципы работы, технические аспекты динамично меняются, а специалисты всегда должны быть в курсе новшеств.
4. Отзывы и общение с людьми, клиентами помогут Вам понять, какие недостатки отмечаются в работе организации, сформируют полноценное представление о сути деятельности.
5. Наличие материально-технического обеспечения высокого уровня. Только современная, новая техника является залогом оперативного реагирования и решения проблем дома и двора. В противном случае сотрудники будут бессильны перед сложившимися ситуациями.
6. Коммуникация с жильцами – помимо вежливости и осмотрительности, сотрудники управляющей фирмы должны прислушиваться к обращениям жильцов, обрабатывать заявки.

Рассматривая каждую рекомендацию применительно к потенциальным кандидатам, Вы сможете сложить полноценное и максимально полное представление об организации. Удачи Вам в этом непростом деле, а пока идем дальше!

Порядок привлечения управляющей организации к управлению многоквартирным домом

На общем собрании жильцов решается вопрос о выборе организации

Деятельность УК организуется на основе договора, заключенного с собственниками жилища. Прежде всего граждане собирают всю информацию о действующих организациях, определяются с выбором и переходят к подписанию соответствующего договора.

Все вопросы и принятие решения происходит в рамках общего собрания жильцов многоквартирного дома, порядок проведения которого установлен ст. 45 Жилищного Кодекса РФ.

Жильцы дома обязываются проводить собрания регулярно раз в год, однако они же могут изменить периодичность в большую или меньшую сторону. Есть так же такое понятие, как внеочередные собрания, на которых решаются наиболее важные и экстренные ситуации, требующие незамедлительного реагирования.

В процессе выбора и привлечения управляющей организации закреплено требование о количестве участников – должно присутствовать не меньше 50% собственников всего дома. Если на собрании находится меньше 50%, то принятые решения законной силы иметь не будут.

Именно в таких условиях путем голосования принимается решение о том, какая именно фирма становится управляющей, а также формируется перечень задач и вопросов, возлагающихся на нее, составляется договор.

В том случае, если на первоначальном этапе согласования текста договора не были оговорены некоторые условия, проводится повторное собрание. В рамках него обсуждаются новые моменты и аспекты соглашения с управляющей компанией, рассматривается мнение жильцов, принимаются решения большинством голосов.

Обратите внимание! Если в течение года собственники на собраниях не пришли к единому решению и не выбрали организацию, данный вопрос передается в введение органов местного самоуправления.

Договор на оказание услуг

Грамотно сформулированный договор – залог успеха

Важнейшим этапом в процессе привлечения компании к управлению домом является процесс составления и заключения договора. По общему правилу организации предоставляют единый формуляр договора со стандартным набором задач, установленных законодательством.

Вы должны понимать, что имеете право дополнить соглашение своими тезисами, изменениями. При этом, вносимые поправки должны быть одобрены на собрании жильцов минимум 50% участников.

На данном этапе рекомендуем Вам пригласить профессионального юриста, имеющего опыт составления подобных договоров. Именно он сможет понять сущность Ваших требований и грамотным юридическим языком включить их в структуру документа.

По договору одной стороной выступает управляющая компания, а другой собственники, а именно – каждый отдельный, то есть соглашения подписывается каждым гражданином, проживающим в квартире на правах собственности.

Продолжительность действия договора указывается в самом документе, предварительно обговаривая на собрании. По общему правилу, она не может быть менее 1 года и более 5 лет.

Какие условия должны быть внесены в структуру договора?

В договоре есть основные условия, то есть те, которые признаются существенными и случае отсутствия одного из них, соглашения является ничтожным и не действует. К ряду данных тезисов относятся:

1. Состав имущества, находящегося на правах общей собственности, которым будет управлять исполнитель;
2. Список наименований работ, услуг, поддерживающих состояние обслуживаемого объекта, обеспечивающие ремонт и замену отдельных частей. Не стоит забывать про коммунальные услуги, их нужно тоже указать. Кроме того, необходимо обговорить условия дополнения или изменения перечня.
3. Порядок установления и изменения стоимости оказываемых исполнителем услуг, цена ремонта, размер оплаты коммунальных услуг. Подробно прописывается регулярность и порядок внесения платежей от людей.
4. Процесс контроля за деятельностью управляющей организации и ее обязательства, последствия их нарушения.
5. Срок действия документа.

Рекомендуем Вам уточнить наличие необходимости внесения дополнительных взносов поверх обязательных платежей, порядок оплаты штрафов контрольных и надзорных органов. Запомните, если уполномоченные сотрудники наложили штраф, то он адресован УК и не должен оплачиваться собственниками.

Если Вам хочется, чтобы в доме была консьержка, охранник или вахтер, территория ограждена забором, поставьте этот вопрос на обсуждение, в случае необходимости внесите в договор.

Важно! Даже в том случае, если жилец не присутствовал на общем собрании или был не согласен с решением, условия договора являются обязательными для всех, в том числе для данного жильца. Законодательно не предусмотрено наличие отдельных условий для каждого собственника, все решения едины для каждого человека, проживающего в доме.

Контроль за деятельностью управляющей компании

Рассматривая контроль в области управления многоквартирным домом, необходимо отметить его разновидности в зависимости от субъекта. Это деятельность со стороны самих собственников; аудиторов, которые по найму привлекаются жильцами; уполномоченными органами государственной власти.

Контроль собственниками

Заключая договор, обе стороны признают равные права и обязанности друг друга. Условие взаимного договора выступает существенным условием соглашения, а значит заслуживает отдельного внимания.

Собственники имеют право отслеживать деятельность обслуживающей организации, равно как и последняя может контролировать процесс уплаты взносов, платежей. Главной формой контроля является обязанность организации ежегодно в первом квартале предоставлять жильцам дома отчет о выполнении условий соглашения за прошедший год.

Доступ к данному отчету совершенно открытый, в нем отражены основные показатели финансовой, хозяйственной деятельности предприятия, спектр услуг, работ, которые были произведены, их стоимость.

Не менее важной формой контролирующей деятельности выступают обязательные собрания жильцов дома. За управляющей организацией закрепляется требование присутствовать представителю на таких мероприятиях.

В ходе чего собственники лично могут задать интересующие их вопросы, представить на обсуждение проблемные моменты, пожелания и узнать о дальнейших планах, сметах фирмы. Контакт гражданина с организацией не ограничивается одним разом в год, при желании первый может направить обращение почтой или явиться лично с нерешенной проблемой.

Контроль со стороны уполномоченных органов власти

Ранее нами указывалось, что фирмы, осуществляющие управление многоквартирным домом, обязаны получить специальное разрешение, а значит со стороны органов власти организуется постоянный контроль.

Одним из ведущих органов в данной области является прокуратура.

Обращаем внимание, что она выступает гарантом контроля за всеми органами власти, организациями и структурами, поэтому специфичность управляющей компании не подчеркивает. Однако и на нее возложены такие полномочия, как:

1. Просмотр и проверка документации, анализ и исследование на факты нарушений закона.
2. Прохождение на территорию управляющей фирмы.
3. Привлечение государственных служащих из иных структур.

Деятельность прокуратуры является негласной, то есть управляющую фирму никто заранее не предупреждает о грядущей проверке. Инициируется она после обращения гражданина с жалобой на обслуживающую фирму.

Особенности контроля иллюстрируются деятельностью подразделений Госжилнадзора. Сотрудники данной организации проверяют следующие вопросы:

1. Используется ли строение по назначению, каким образом содержится, если ли для этого все условия?
2. Процесс перевода жилого помещения в нежилое, а так же наоборот.
3. Порядок присвоения статуса аварийного жилья, непригодного для жизни, предназначенного под снос.
4. Учет жилья.
5. Последовательность перепланировки и переустройства сооружения;
6. Система признания имущества общим, его состав и структура.
7. Порядок установления платы за ремонт и содержание дома, размер взносов и порядок их внесения.
8. Юридическая оценка договоров, заключенных между управляющей организацией и иными фирмами по вопросам ремонта, обслуживания, предоставления работ или услуг.
9. Соблюдение компанией лицензионных требований и иные.

Проверка в данном случае организуется либо по месту нахождения компании, либо в контролирующем органе путем оценки и исследования документов.

Комитет по тарифам, это еще один контролирующий орган, функции которого исполняют министерства энергетики по субъекту РФ. Сотрудники проверяют и рассматривают тарифы на ресурсы, процентные ставки, заявленные управляющей компанией, порядок их начисления и иные вопросы, связанные с тарификацией.

Роспотребнадзор отвечает за вопросы исполнения управляющей компанией норм законодательства. Например, санитарные правила, касающиеся качества, безопасности предоставляемых услуг. В данном случае, орган государственной власти делает акцент на коммунальные услуги и их уровень качества.

Например, берется на анализ вода, изучаются ее состав и определяется, есть ли в ней вредные элементы. Проверяется регулярность уборки мусора, качество вентиляций, порядок ценообразования.

Порядок изменения или расторжения договора

Процесс расторжения договора возможен в том случае, если цели и задачи, возложенные на управляющую компанию, не были достигнуты. Процесс расторжения или изменения условий договора регламентируется нормами гражданского права.

Наиболее удобный способ совершения данных процедур – обоюдное согласование условий соглашения собственниками и фирмой. Однако, в большинстве случаев мирное разрешение дела невозможно, приходится расторгать документ в другом порядке. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ, сделать это можно в случае существенного нарушения условий одной из сторон.

Что такое существенное нарушение договора?

Это бездействие и несоблюдение компанией тех условий, которые были заявлены в договоре как основные. Их отсутствие повлекло бы недействительность сделки и признание ее ничтожной.

Таковыми условиями являются регулярные задержки в предоставлении необходимых услуг, работ, связанных с управлением домом; неудовлетворительное исполнение организацией своих обязанностей; непредставление фирмой ежегодного отчета перед жильцами; сокрытие или подделка документов финансовой отчетности; причинение имущественного вреда собственникам.

Порядок изменения/расторжения соглашения

Одностороннее (по инициативе одной стороны) расторжение договора возможно только через суд при наличии существенного нарушения. Для этого, в первую очередь необходимо организовать собрание жильцов, на котором поставить вопрос о расторжении соглашения.

Путем открытого голосования принять решение выбирать либо новую фирму, либо иной способ управления домом. Затем нужно установить, какое именно нарушение было допущено второй стороной, собрать необходимые документы (доказательства), подтверждающие этот факт.

Собственники пишут исковое заявление, подписывают его, прикладывают собранные доказательства и направляют в суд. Назначается судебное заседание, на котором судья принимает решение, имеющее законную силу. На основании него договор может быть расторгнут.

Наверняка Вам интересно, может ли соглашение быть расторгнутым по инициативе второй стороны – организации. В законе указано, что фирма, осуществляющая процесс управления домом не может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Однако есть некоторые исключения:

1. Кардинально изменились условия, которые имели место при заключении соглашения.
2. Собственники регулярно нарушают условия договора, принося имущественный ущерб компании, лишая ее прибыли.
3. По истечении срока действия договора.

В том случае, если стороны приняли решение изменить некоторые условия договора, необходимо обоюдно решить, что именно будет подвергнуто изменениям, о чем составить письменное соглашение.

Оно подписывается двумя сторонами, если есть подпись только одной, документ не имеет значимости и не влечет юридических последствий. В некоторых случаях субъекты соглашения принимают решение расторгнут старый договор и заключить новый с обновленными условиями, что также допускается законом.

Управление многоквартирным домом – достаточно трудоемкий процесс, в котором тяжело разобраться самостоятельно, именно для этого привлекаются управляющие компании. Рекомендуем Вам внимательно прочитывать условия договора, особенно те, что касаются процесса оплаты услуг.

При необходимости Вы можете привлекать опытного юриста, который не только поможет составить документ, но и отразит в нем Ваши интересы. Помните, что правильно выбранная организация и грамотное соглашение с ней – залог спокойной, благоприятной и стабильной жизни в достойных условиях.

Обязаности УК, ТСЖ, ЖСК, по управлению домом: