Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Рубрика	Экономика и экономическая теория
Вид	дипломная работа
Язык	русский
Дата добавления	26.08.2014
Размер файла	1,2 M

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Оренбургской области

ГАОУ СПО «Оренбургский аграрный колледж»

на тему: «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке»

Студент Хрипунова А.Р

Руководитель дипломной Мелешко С.Н

Нормоконтроль Жанагулова А.М

Рецензент Ахмерова О.Г

Дипломная работа на тему «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке» включает введение, три раздела, заключение, список использованных источников и приложения.

Во введении раскрыта актуальность темы исследования, определены цель и задачи дипломной работы, указан объект исследования.

В первом разделе рассмотрены теоретические основы оценки жилой недвижимости. Раскрыто нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости, изучены виды стоимости объектов жилой недвижимости, рассмотрены основные понятия оценки стоимости недвижимости и принципы оценки.

Во втором разделе дана характеристика объекта оценки. Проанализированы социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, сектор рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, дано описание объекта оценки.

В третьем разделе проведено определение стоимости объекта недвижимости. Приведено обоснование применяемых подходов к оценке стоимости, определена стоимость объекта оценки с использованием сравнительного и доходного подходов, проведено согласование результатов оценки и определена рыночная стоимость объекта оценки.

В заключении сделаны основные выводы по работе.

В рыночной экономике недвижимость занимает особое место. С одной стороны она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой — предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Любая сделка с недвижимостью предполагает процедуру ее оценки. Она необходима для определения стоимости объекта. Каждый заказчик услуги должен понимать, что от цены, указанной в техническом паспорте или других документах на недвижимость, будет зависеть объем его имущественных прав в денежном выражении. Это значит, что при пожаре, затоплении, любой другой нештатной ситуации оценка ущерба будет проводиться на основе стоимости объекта.

Некоторые покупатели стараются указать в правоустанавливающих документах более низкую стоимость продажи и тем самым сэкономить на налогах. С одной стороны, это выгодно. Но не следует забывать, что продавец в любой момент может инициировать расторжение сделки. Например, по причине «внезапно объявившихся наследников, которые не успели вступить в свои права». На самом деле это распространенная схема мошенничества. Продавец компенсирует сумму по сделке в том размере, который указан в договоре купли-продажи. Покупателю в такой ситуации потребуется независимая оценка недвижимости, которая будет ориентироваться на рыночную стоимость аналогичного жилья. Но не факт, что суд пойдет навстречу обманутому покупателю. Ведь умысел в действиях продавца доказывать очень сложно.

Сориентироваться в ценах на квартиры достаточно сложно, потому что каждый продавец стремится продать свои активы максимально дорого. Но перед заключением сделки новый собственник должен быть уверен, что цена объективна и соответствует качеству жилья. Ведь не редко в многоквартирных домах есть скрытые дефекты, которые проявляются через некоторое время. Профессиональная оценка квартиры поможет минимизировать подобные риски. Все вышесказанное подтверждает актуальность темы дипломной работы «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке». Исходя из этого, целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в работе необходимо решить следующие задачи:

— изучить теоретические и правовые основы оценки жилой недвижимости — основные понятия и принципы оценки, виды стоимости объектов жилой недвижимости, нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости;

— рассмотреть подходы к оценке стоимости недвижимости;

— рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости.

Объект исследования дипломной работы — оценка жилой недвижимости, а предмет исследования — методы и подходы к оценке жилой недвижимости. Объект оценки — двухкомнатная квартира, расположенная в г. Соль-Илецк Оренбургской области.

Методической основой исследования послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости, законодательные акты РФ, нормативные и методические материалы.

ГЛАВА 1. Теоретические основы оценки жилой недвижимости

1.1 Нормативное регулирование процесса оценки недвижимости

Оценку недвижимости можно охарактеризовать, как определенную последовательность действий, направленных на определение стоимости объекта. Чаще всего данная процедура проводится, когда имущество вовлекается в гражданский оборот. Иначе говоря, когда недвижимость продается, покупается, дарится, наследуется, вносится в залог.

Однако не всегда оценка недвижимости вызвана предстоящим изменением прав граждан на тот или иной объект или сменой собственника. Проведение оценки может понадобиться, например, и при определении налогооблагаемой базы, в том числе, когда рассчитываются налоговые вычеты.

Поскольку данная процедура может быть определяющей при заключении каких-либо сделок, рассмотрении споров, влиять на установление доли в капитале создаваемой или ликвидируемой компании, она проводится в строгом соответствии российскому законодательству. Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». [2]

Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в которых оговариваются все важные моменты процедуры:

— общие понятия и требования;

— цели и виды оценки;

— требования к отчетной документации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. [2, с.1]

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим элементом инфраструктуры имущественных отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это обусловлено отсутствием достаточных традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности — система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

— определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;

— определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью. Данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;

— определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:

— система сертификации качества услуг;

— унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

— создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

— организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

— контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение соответствующих функций между ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация их исполнения.

В соответствии со ст. 22 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на их членов.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Функции саморегулируемых организаций оценщиков заключаются в том, чтобы:

— защищать интересы оценщиков;

— содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

— содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

— разрабатывать собственные стандарты оценки;

— разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности. [2, с.2]

Роль и место саморегулируемых организаций оценщиков, определенные в Законе «Об оценочной деятельности» накладывают на эти организации ответственность, — как перед органами государственной власти, так и перед потребителями услуг оценщиков.

Формирование института СРО и постепенная передача СРО функций по регулированию профессиональной деятельности в тех сферах, в которых это регулирование может обеспечить эффективный контроль, является одним из элементов формирования новой экономической политики в Российской Федерации.

В настоящее время в РФ саморегулируемые организации оценщиков, а также общественные объединения и советы представлены следующими основными организациями:

— Российское общество оценщиков (РОО) — объединяет физических лиц;

— Партнерство РОО — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица, в состав которых входят члены РОО;

— Российская коллегия оценщиков (РКО) — объединение юридических лиц и предпринимателей без образования юридического лица;

— Национальная лига субъектов оценочной деятельности (НЛСОД) — объединение юридических и физических лиц.

Таким образом, настоящее время в России сформированы и функционируют различные саморегулируемые организации, а так же общественные объединения, которые фактически охватывают все основные направления оценочной деятельности.

1.2 Виды стоимости объектов жилой недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости.

В соответствии с Законом об оценочной деятельности и Стандартами оценки для жилья различают следующие виды стоимости:

1. Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом должны соблюдаться следующие условия:

— сторонам сделки не навязана извне обязательность ее совершения, т.е. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты (предложения о заключении договора);

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения сторон к совершению сделки сторон не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [15. c.32]

Бывает, что ни в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, ни в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. В таких случаях объект оценивается по рыночной стоимости. Указанное правило применяется и тогда, когда в нормативном правовом акте используются непредусмотренные Законом об оценочной деятельности или Стандартами оценки термины: «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

2. Балансовая стоимость жилья — стоимость жилья по нормативным сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с коэффициентами перевода в современную систему цен либо стоимость строительства жилья в настоящее время, по которой объект от строителей передается его владельцу. По балансовой стоимости жилье учитывается на балансе юридических лиц.

3. Восстановительная стоимость жилья — сумма денежных средств, необходимых на момент оценки для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Этот вид стоимости в Стандартах оценки определяется как стоимость замещения объекта оценки. Она состоит из затрат на создание (восстановление) аналогичного объекта, выраженных в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом физического износа объекта оценки;

4. Остаточная (действительная) стоимость жилья — восстановительная стоимость за вычетом стоимостного выражения физического износа жилья.

5. Инвентаризационная стоимость жилья равна остаточной стоимости, приведенной к нынешним ценам через коэффициенты перерасчета. Такие коэффициенты устанавливаются для приближения инвентаризационной стоимости к рыночной стоимости, поэтому соответственно увеличивается и сумма налога на недвижимое имущество физических лиц.

При инвентаризационной оценке стоимости жилья не учитываются все критерии, по которым с наибольшей полнотой показателей рассчитывается рыночная стоимость. Поэтому совершенно не исключено, что оценка органов технической инвентаризации будет необоснованно завышена или занижена. Например, при сделке купли-продажи квартиры бюро технической инвентаризации по месту нахождения объекта сделки выдает справку о его инвентаризационной стоимости. Но следует учесть, что БТИ при определении стоимости жилого объекта использует методику, основанную на себестоимости строительства, нормативах естественного износа здания и функциональных свойствах жилого помещения (общая и жилая площадь, размер кухни, этажность, высота потолков, количество проходных комнат, наличие балконов или лоджий). Реальное физическое состояние недвижимости (качество внутренней отделки помещения, повреждения вследствие воздействия природы или человека, экология внешней среды, социальная инфраструктура в месте нахождения жилого объекта и т.п.) во внимание не принимается.

Перечень таких качеств достаточно велик: соответствие уровня освещенности установленным нормативам; содержание в воздухе вредных для здоровья веществ в результате использования при строительстве токсичных теплоизоляционных и отделочных материалов; негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит, перекрытий; зыбкость полов и др. Перечисленные дефекты могут быть вообще неустранимыми или это будет связано со значительными материальными затратами. Следовательно, стоимость, рассчитанная БТИ, может в 3-10 раз отличаться от реальной цены жилого помещения, причем как в большую, так и в меньшую сторону.

Если такое положение не устраивает одну из сторон сделки, возникает следующий этап — обращение к независимому оценщику и получение заключения о рыночной стоимости объекта купли-продажи.

Следует иметь в виду, что, если речь идет о незавершенном строительстве, его стоимость может рассчитать только независимый оценщик, так как БТИ занимается оценкой уже введенных в эксплуатацию строений.

По этой же причине граждане порой вынуждены прибегать к услугам независимого оценщика при получении в наследство жилищной недвижимости. При оформлении свидетельства о праве на наследство следует представить нотариусу два документа: справку БТИ и заключение независимого оценщика. Нотариус, скорее всего, сочтет возможным указать в свидетельстве не инвентаризационную, а рыночную стоимость наследства, а она, как уже говорилось, может быть не только выше, но и ниже инвентаризационной.

В оценке жилищной недвижимости особое место занимают жилые дома (жилые помещения), признанные непригодными для проживания. Это дома и помещения, находящиеся в ветхом и аварийном состоянии, а также в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.

Существуют и другие специальные виды стоимости оценки жилого объекта. Они определяются в договоре об оценке или в нормативном правовом акте, в котором оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной, указанной в Стандартах оценки стоимости, например кадастровая оценка земельных участков.

1.3 Оценка стоимости недвижимости: основные понятия и принципы оценки

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.[15, с.28]

Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Основными целями оценки могут быть: отражение в отчётности; купля-продажа; мена; проведение конкурсов; аукционов; торгов; аренда; лизинг; залог; раздел; наследование; дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционное проектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта и т.д.

Оценка стоимости — методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта оценки и процесс его определения.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта.

Принципы оценки — это основные утверждения, вытекающие из общей экономической теории и обобщения оценочной практики, и служащие основаниями (постулатами) для дальнейших выводов в теории оценки. Большинство из них служат для обоснования применяемых методов оценки и не имеют самостоятельного процедурного значения.

В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре группы:

— отражающие точку зрения пользователя;

— отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

— отражающие точку зрения рынка;

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.[6, с.8]

Принципы, отражающие точку зрения пользователя:

а) Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Полезность недвижимости — это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

б) Принцип замещения: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности. Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены;

в) Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени.

Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности:

а) Принцип остаточной (добавочной) продуктивности земли: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая определяется остающимися чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление;

б) Принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия (или отсутствия) определенного элемента;

в) Принцип возрастающей и убывающей отдачи (доходности): по мере увеличения какого-либо ресурса (при фиксации остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли (объекта недвижимости) имеется оптимальная величина вложений в улучшение;

г) Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли;

д) Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении;

е) Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка:

а) Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными. Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, т.е. спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля;

б) Принцип зависимости (внешнего воздействия): стоимость объекта недвижимости зависит от характера и стоимости окружающей собственности. Физические параметры участка и его близость к экономической среде в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости;

в) Принцип соответствия: максимальная стоимость (максимальная прибыльность инвестиций) возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости;

г) Принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли;

д) Принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени. Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта.

Наилучшее и наиболее эффективное использование.

Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне. Результатом такого исследования является заключение о наиболее эффективном использовании земли (недвижимости), то есть о наиболее выгодном использовании в конкретный период времени при данных юридических, физических и финансовых ограничениях.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние.

В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».[8, с. 34]

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта обычно используются четыре основных критерия анализа:

— физическая возможность — физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

— допустимость с точки зрения законодательства — характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости, и положениям зонирования.

— финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

— максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки.

рыночный стоимость доходный оценка

ГЛАВА 2. Характеристика объекта оценки

2.1 Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки

Оренбургская область, одна из самых крупных областей России, находится в 1 500 км к юго-востоку от Москвы и имеет свободный доступ из Европы, Центральной России и Средней Азии. Территория области расположена в бассейнах двух крупных рек — Урала и Волги.

Население области насчитывает 2,008 млн. чел. Площадь — 124 тыс. кв.км. На территории области проживают более 80 национальностей, основная часть из которых русские (75,9 %). Здесь также проживают татары (7,6 %), казахи (6,0 %), украинцы (2,5 %) и др.

Численность экономически активного населения Оренбургской области на 01.01.2014 г. составляет 61,3% от общей численности населения области. Уровень официально зарегистрированной безработицы составляет 1,21 %.

Административно область разделена на 35 районов, имеет 12 городов. Наиболее крупные: Оренбург (560 тыс. человек), Орск (234,8 тыс. человек), Новотроицк (93,6 тыс.человек), Бузулук (84,7 тыс.человек), Бугуруслан (50 тыс. человек), Гай (35 тыс. человек).

В недрах Оренбургской области разведано более 2 500 месторождений 75 видов полезных ископаемых.

По объемам запасов и добыче полезных ископаемых область входит в ведущую группу регионов России, величина их ценностей, по данным геологов, превышает 500 млрд. долларов США.

Промышленный потенциал области состоит из более 3 тысяч предприятий, в т. ч. около 300 крупных и средних.

Базовыми отраслями экономики Оренбургской области являются нефтегазовый комплекс, черная и цветная металлургия, электроэнергетика, машиностроение. Легкая промышленность области имеет в сво?м составе уникальное пуховязальное производство.

Среди крупнейших предприятий области — производственные объединения «Оренбургнефть», «Оренбурггазпром», «Орскнефтеоргсинтез», «Оренбургские минералы», акционерные общества «Уральская сталь», «Южуралникель»), Орский завод легких металлоконструкций, Медногорский медно-серный комбинат и др.

Уникальное геополитическое положение области на рубеже Урала и Поволжья, Российской Федерации и Республики Казахстан. Область традиционно связывает крупнейшие рынки сбыта Европы и Азии, находится в центре быстрорастущих региональных экономик, входящих в состав ПФО, УФО и стран Средней Азии.

Создание Таможенного союза открыло для области, как приграничного субъекта Российской Федерации, новые возможности развития приграничной торговли, укрепления межрегиональных связей.

На Оренбургскую область, как приграничный субъект Российской Федерации, приходится самый протяж?нный участок российско-казахстанской границы, составляющий 1 876 километров.

Область обладает развитой транспортной инфраструктурой. Протяженность автомобильных дорог с твердым покрытием превышает 13 тыс. км, железных дорог — 1 650 км., нефте- и газопроводов — 1 800 км.

По масштабу экономики Оренбургская область занимает шестое место в Приволжском федеральном округе и 20 в России (по объему ВРП за 2013 год).

В структуре ВРП преобладают добыча полезных ископаемых (в 2013 году сформировала 36,91% ВРП), обрабатывающие производства (11,4%), на долю производства и распределение электроэнергии, газа и воды, а также торговлю приходилось 8,4% и 8,1% соответственно.

Сельскохозяйственный сектор также играет значительную роль в экономике региона. На его долю приходится чуть менее 9% валового регионального продукта. По площади сельхоз площадей (более 6 млн. га) регион занимает второе место в России.

Примерно 20% валового регионального продукта обеспечивается за счет внешнеэкономической деятельности. Свыше 30% всей промышленной продукции производится на экспорт.

В товарной структуре экспорта основное место занимает продукция нефтегазового комплекса, черной и цветной металлургии, химической промышленности.

Торговыми партнерами области являются более 80 стран. По объему внешнеторгового оборота Оренбургская область занимает 20-е место среди 88 субъектов Российской Федерации.

В последние годы в экономику области привлечено более $1 млрд. иностранных инвестиций. В настоящее время на территории области осуществляют свою деятельность около 143 предприятий с иностранными инвестициями.

Город Соль-Илецк расположен вблизи реки Илек (приток Урала), в 70 км от Оренбурга, недалеко от границы с Казахстаном. Через город проходит федеральная автодорога Казань — Оренбург — Акбулак — граница с Республикой Казахстан. В городе имеются солёные и грязевые озёра. Климат засушливый, резко-континентальный.

В Соль-Илецке проживает более 27 тысяч человек двадцати восьми национальностей, из них 67,4% русских, 14% казахов, 10% татар, 5% украинцев.

На территории города функционируют следующие предприятия: ОАО «Илецксоль», филиал АО «НК «КТЖ» — «Илецкий железнодорожный участок», ООО «Соль-Илецкий машиностроительный завод», ГУП Оренбургской области «Оренбургремдорстрой» Соль-Илецкое дорожное управление, трест «Соль-Илецкмежрайгаз», Соль-Илецкое райпо и другие.

Ведущие отрасли промышленности — горнодобывающая и машиностроительная. Налажено производство стройматериалов.

Собственные предприятия города представлены ММПП ЖКХ, МУП «Стадион «Юность» и «Благоустройство и озеленение г. Соль-Илецк».

Активно развивается предпринимательство. К услугам горожан более 250 предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания различных форм собственности.

Город также знаменит своим соляным месторождением. В 1996 году на международной выставке в Париже илецкая соль признана лучшей в мире и удостоена медали и приза за качество. Мировую известность имеет местное соленое озеро Развал с уникальным солевым и температурным режимом и лечебными грязями, в связи с чем, в последнее время бурное развитие получила индустрия туризма.

Благодаря уникальным озерам в городе круглый год функционирует известная своей лечебной эффективностью физиотерапевтическая больница, здесь лечат патологии костно-мышечной и нервной систем у детей и взрослых, репродуктивного тракта у мужчин и женщин, а также кожные болезни, заболевания сосудов и конечностей.

Большую известность по всей стране в последние годы приобрела продукция Соль-Илецких бахчеводов.

2.2 Анализ рынка недвижимости и в частности того сектора, к которому относится объект оценки

Обязательным условием оценки недвижимости является исследование последних тенденций на рынке, что позволяет более объективно определить рыночную стоимость объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в г. Соль-Илецке представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.

Жилищный фонд города — 424 тысячи квадратных метра. Более 70% всего жилищного фонда приходится на усадебную застройку.

По данным Муниципального унитарного предприятия «БиО» в городе имеется:

— 6412 единиц домовладений, в том числе 2 общежития — 2127,1 м?;

— 174 наименований улиц и перекрёстков.

В таблице 1 представлены сведения о жилищном фонде г. Соль-Илецк на 01.01.2014 г.