Какой штраф грозит за перепланировку в Казахстане

Иллюстративное фото: freepik.com

При проведении ремонтных работ следует заранее позаботиться о правильном оформлении документов. В противном случае это может отразиться на рыночной стоимости жилья и стать причиной внушительных штрафов. Подробности читайте в материале Нурфин.

Недвижимость является определенным видом вложения своего капитала.

Покупая жилье, нужно помнить, что оно в будущем может быть продано по рыночным ценам.

На стоимость недвижимости при этом будут влиять определенные факторы, среди которых значительную роль играет отсутствие каких-либо проблем с документами или оформлением.

Это относится и к вопросу планировки жилья – при наличии нарушений стоимость вашей квартиры на рынке недвижимости может значительно снизиться.

А на устранение нарушений может потребоваться большая сумма денег.

Как открыть ИП с помощью мобильного приложения в Казахстане

Иллюстративное фото: freepik.com

Последствия перепланировки и штрафы

Покупая жилье в ипотеку, нужно обязательно проходить процесс оценки объекта. Благодаря этому банк получает представление о реальной стоимости недвижимости и ее особенностях.

В ходе оценки проверяется и наличие незаконных изменений – перепланировки.

Под этим понятием следует понимать существенное изменение изначального плана недвижимости и ее границ. То есть:

• снос несущей стены,
• перенос дверного проема или создание новых проемов в несущей конструкции,
• объединение лоджии с комнатой и так далее.

Следует отметить, что перенос кухни или санузлов в другое помещение также является перепланировкой.

Сюда же относится соединение спальни с кухней, оснащенной газовой колонкой, в однокомнатной квартире – то есть создание студии.

Повлияет ли использование пенсионных накоплений на стоимость жилья в Казахстане

Связано это с требованием безопасности: в спальной комнате не должен присутствовать газ. Если таковые нарушения обнаружатся, то банк может отказать в выдаче ипотеки.

Иллюстративное фото: freepik.com

Покупатель может взять обязательство, что исправит нарушения в течение года. Однако это может обойтись ему довольно дорого, включая итак немалые расходы при покупке жилья.

То есть, квартира стоимостью 15 000 000 тенге из-за незаконной перепланировки может обойтись уже в дополнительный 1 000 000 тенге.

А если изменения окажутся крупнее, то и сумма ремонта возрастет. Отказ от переделки приведет к иску от банка и потенциальной потере имущества.

Сам продавец также может оказаться незаинтересованным в обратном ремонте, так как его стоимость также будет высока. А это отразится на рыночной цене квартиры.

Алматинцы пожаловались на большие счета за отопление: ситуацию объяснили в АлТС

Чтобы не терять время и средства, следует заранее уточнить у владельца о наличии перепланировки. Это также можно сделать, сверив схему в документах на квартиру с ее реальным видом.

Штрафы за нарушения

В случае незаконной перепланировки хозяину жилья грозит штраф – 30 МРП или 87 510 тенге.

А если конструкции здания нанесен ущерб (полная потеря прочности), то придется заплатить 80 МРП – 233 360 тенге в 2021 году.

Иллюстративное фото: catemangostar / freepik.com

Касаются подобные нарушения и юридических лиц:

• должностные лица, субъекты малого бизнеса или некоммерческие организации за незаконную перепланировку получат штраф в размере 90 МРП или 262 530 тенге. Если при этом была потеряна прочность конструкции, то штраф составит 180 МРП или 525 060 тенге.
• средний бизнес – 150 МРП или 437 550 тенге, и 250 МРП или 729 250 тенге при потере устойчивости здания,
• крупный бизнес – штраф в 300 МРП или 875 100 тенге, и 500 МРП или 1 458 500 тенге при потере прочности конструкции.

Замена водительского удостоверения в Казахстане в 2021 году

Кроме выплаты штрафа владелец жилья должен исправить обнаруженные нарушения за свой счет.

Стоимость законного оформления

Согласно электронному порталу правительства, процедура одобрения изменений в конструкции квартиры займет до 15 рабочих дней.

При этом получение разрешения от акимата является бесплатным. Необходимо лишь уделить время правильному оформлению заявки и сбору необходимых документов.

Важно, чтобы все изменения по перепланировке в квартире были узаконены. При этом необходимо получить разрешение заранее, до начала ремонта.

Уникальная подборка новостей от нашего шеф-редактора

Как узаконить перепланировку

Наши читатели спрашивают, в каких случаях нужно брать разрешение на перепланировку жилья, можно ли продать квартиру или дом без узаконения проведенных работ по реконструкции, существуют ли штрафы за несогласованную планировку. За ответами на эти и другие вопросы мы обратились к специалистам Департамента архитектуры и градостроительства (ДАиГ) и Департамента государственного архитектурно-строительного контроля (ДГАСК), а также в нотариальные конторы г. Алматы.

– Нужно ли получать разрешение на перепланировку квартиры?

Не требуется оформлять разрешение при проведении следующих работ: ремонт помещений (побелка, покраска, наклейка обоев, замена полов, отопительной системы и сантехники), установка или разборка встроенной мебели, шкафов, антресолей, замена (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству. Но на перепланировку, включающую снос внутрикомнатных перегородок или изменение функционального назначения помещений, разрешение необходимо.

Для этого нужно подать заявление в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы (ДАиГ), который расположен по адресу: пр. Абылай хана, 91, уг. ул. Айтеке би, 7-й этаж. В заявлении необходимо указать данные заявителя: Ф.И.О., почтовый адрес, телефон, РНН, а также адрес квартиры и цель перепланировки. К заявлению необходимо приложить нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на жилье (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, ордер).

– Как и где получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и разрешение на производство строительно-монтажных работ (СМР), для того чтобы приступить к перепланировке помещения?

Только после того как будет выдано разрешение на перепланировку, специалисты ДАиГа принимают решение о выдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ).
Это комплекс требований к назначению объекта перепланировки, содержащий обязательные условия и ограничения по проектированию и строительству.
АПЗ включает также требования к проекту инженерных служб, таких, как санэпиднадзор, пожарная служба, водоканал, энергонадзор и других инстанций. Если планируемая реконструкция или перепланировка требует изменения конструктивных решений, то в АПЗ обязательно указывается, что необходимо получить заключение специалистов или организаций по сейсмостойкому строительству, имеющих лицензию на данный вид деятельности. Разрешения необходимых служб и специалистов заказчик получает самостоятельно.

После получения АПЗ в ДАиГе заказчик может приступить к разработке проекта. Для этого заказчик может обратиться к любому архитектору и проектировщику, имеющему лицензию на ведение данной деятельности. Со списком таких организаций можно ознакомиться в ДАиГе. Затем разработанный в соответствии с АПЗ и другими исходными материалами проект перепланировки необходимо предоставить в ДАиГ для согласования. Если проект не прошел согласования, ДАиГ откажет в выдаче разрешения на производство строительно-монтажных работ (СМР) по изменению помещений (частей здания), о чем письменно сообщит заявителю с обоснованием такого отказа и указанием нормативно-правовых актов или нормативно-технических документов, на основании которых отказано.

В случае положительного решения ДАиГ выдаст разрешение на производство СМР. Затем нужно обратиться в ДГАСК (пр. Достык, 85, уг. пр. Абая) и получить разрешение на начало работ по реконструкции помещения. Только после этого можно приступить к строительно-монтажным работам. Контроль за ходом переоборудования осуществляет физическое (или юридическое) лицо по выбору заказчика, имеющее соответствующую лицензию. После того как перепланировка будет произведена, необходимо снова обратиться в ДГАСК для получения акта сдачи-приемки выполненных работ. Далее необходимо собрать подписи членов приемочной комиссии, после чего ДГАСК утвердит акт по приемке перепланированного помещения в эксплуатацию. На переоборудованный объект нужно обязательно получить новый техплан помещения, для этого необходимо обратиться в ЦОН по месту нахождения жилья для вызова техника. Адреса ЦОНов г. Алматы:
— ЦОН Турксибского и Жетысуского районов – ул. Р. Зорге , 9;
— ЦОН Алмалинского и Медеуского районов – ул. Богенбай батыра, 221;
— ЦОН Бостандыкского и Ауэзовского районов – ул. Ходжанова, 9.

– Можно ли продать квартиру без узаконения перепланировки?

Нет, продать квартиру без узаконения перепланировки невозможно. Как пояснили в нескольких нотариальных конторах г. Алматы, в удостоверении сделки купли-продажи квартиры в данном случае будет отказано. Так как, согласно Инструкции о порядке совершения нотариальных действий в РК, утвержденной приказом министра юстиции РК от 28 июля 1998 года №539, при составлении договоров об отчуждении недвижимого имущества требуются:
1) правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации);
2) справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.

При несоответствии сведений о технических характеристиках имущества, указанных в правоустанавливающем документе, с данными, отраженными в справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках на момент отчуждения, нотариус истребует документ, подтверждающий регистрацию таких изменений.

– Как узаконить уже произведенную перепланировку?

Для того чтобы зарегистрировать произведенную без согласования перепланировку, нужно обратиться в ДГАСК и уплатить штраф за проведенные без разрешения работы. Сумма штрафа за незаконную перепланировку для физических лиц составляет от 5 до 10 МРП (то есть от 5 840 до 11 680 тенге, в 2008 году 1 МРП – 1 168 тенге), согласно ст. 238 Кодекса РК «Об административных нарушениях». Эта сумма возрастет до 20-25 МРП (от 23 360 до 29 200 тенге), если из-за перепланировки одной квартиры здание потеряло прочность. После приемки помещения в эксплуатацию ДГАСКом для получения нового техплана необходимо обратиться в ЦОН.
Если же специалисты ДГАСКа выяснят, что при перепланировке были снесены несущие конструкции, что влияет на сейсмостойкость здания в целом, то перепланировка не будет узаконена, и собственник будет обязан восстановить конструкцию.

Подготовила Ирина ПОЧИКЕЕВА.
Фото Фархата ШАМШИДИНОВА и из открытых источников

Как правильно сделать перепланировку в квартире

Перепланировка квартиры в последнее время не роскошь, а возможность реализовать свое представление об «уютном гнездышке». Каждый собственник, имея достаточно средств, начинает обустраивать жилье по своему вкусу. Чтобы воплотить свои замыслы в реальность, владелец придумывает различные способы и решения.

Как нам пояснили в Департаменте государственного архитектурно-строительного контроля, во-первых, если вы задумали перепланировку или реконструкцию в квартире, и планируете снести какую-либо из стен, сделать в ней арку, либо попросту перенести дверной проем, в общем, произвести любые изменения в квартире, которые затрагивают несущие или ограждающие стены, вам необходимо уведомить об этом ГАСК. В соответствии с Законом РК «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» делать это нужно не менее, чем за 10 рабочих дней до начала производства строительно-монтажных работ.

Перед началом перепланировки квартиры

1. Обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства

Предварительно вы должны обратиться с соответствующим заявлением в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» и приложить копию правоустанавливающего документа на изменяемый объект и нотариально заверенное согласие соседей, чьи интересы затрагиваются будущей перепланировкой. Могут потребоваться и иные дополнительные документы — все зависит от каждого отдельного конкретного случая.

2. Возьмите архитектурно-планировочное задание

После получения решения нужно будет взять все в том же отделе архитектурно-планировочное задание и с ним обратиться к любому архитектору для разработки проекта перепланировки. Впоследствии этот документ подлежит обязательному утверждению главным архитектором города.

3. Обратитесь к лицензированной строительной бригаде

Только при положительном экспертном заключении, можно нанимать строительную бригаду. Но не любую, а имеющую соответствующую лицензию. Так как строительные работы по перепланировке помещения имеют право осуществлять только лишь специализированные строительные организации, имеющие лицензию на осуществление строительных работ.

4. Закажите новый техпаспорт

Следующим этапом станет получение нового технического паспорта. Для этого вы обращаетесь в РГКП «Центр по недвижимости» или ЦОН.

5. Получите акт ввода в эксплуатацию

Когда документ будет у вас на руках, вы обязаны снова обратиться в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» уже с целью получения акта ввода в эксплуатацию видоизмененного объекта (в 4-х экземплярах). На этом документе должны поставить свою визу все компетентные государственные органы (ЧС, Отдел архитектуры и градостроительства, ГАСК), а также проектировщик (архитектор) и подрядная строительная организация.

6. Зарегистрируйте акт в ЦОНе

И, наконец, конечный пункт бюрократической процедуры — ЦОН, где акт ввода в эксплуатацию регистрируется с целью внесения изменений в идентификационные характеристики видоизмененного объекта.

Как узаконить перепланировку квартиры в Казахстане. Чем грозит самовольная перепланировка?

Часто происходит так, что покупая квартиру, вы даже не догадываетесь, что приобретаете «кота в мешке». А все дело в наличии различных незаконных изменений в жилплощади.

Что делать, если вы остались один на один с этими малоприятными деталями уже после подписания договора купли-продажи?

Самое неприятное в этом случае то, что далеко не всякую перепланировку квартиры можно узаконить, — поясняет юрист Евгений Роженцев. — И далеко не всякое изменение в плане допустимо с точки зрения безопасности. Кроме того, многие банки не соглашаются выдать ипотеку на приобретение квартиры, в плане которой указана незаконная перепланировка.

В любом случае вам обязательно нужно обратиться с заявлением в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» для согласования перепланировки и получения соответствующего решения, — считает Евгений Роженцев. — В противном случае предполагается ответственность, предусмотренная статьей 238 Кодекса РК «Об административных правонарушениях», как за «незаконное переоборудование и перепланировку жилых помещений», и на вас могут наложить штраф в размере от 5 до 10 МРП (по состоянию на 2014 год 1 МРП = 1852 тг).

Прежде чем рушить межкомнатные перегородки, обязательно возьмите письменное согласие соседей, дабы избежать в будущем упреков с их стороны, и, в худшем случае, признания вашей перепланировки незаконной.

Принять объект можно самостоятельно

Согласно статье 74 Закона РК «Об архитектурной, строительной и градостроительной деятельности в РК», при наличии соответствующего решения, полученного в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства», собственник вправе самостоятельно осуществить приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, а именно:

— реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений (отдельных частей) существующих зданий, не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

То есть данная статья предполагает самостоятельную приемку видоизмененного объекта, но только в том случае, если перепланировка все также не касается несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и коммуникаций.

Как получить самостоятельно разрешение на перепланировку в РК?

1. Подайте заявку в РГКП «Центр по недвижимости». После чего (в большинстве случаев — на следующий рабочий день) к вам на видоизмененный объект выедет специалист и сделает замеры. Через несколько дней вы получите новый технический паспорт.
2. Обратитесь в ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» с письменным заявлением «о вводе в эксплуатацию объекта». К заявлению необходимо приложить определенный перечень документов, в числе которых будет копия нового технического паспорта (перечень документов может меняться). При приеме документов специалисты ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» среди прочих документов, скорее всего, потребуют заключение архитектора, которое можно будет получить в течение двух рабочих дней у любого архитектора города, предоставив ему копию нового технического паспорта.
3. Получив акт ввода в эксплуатацию, его нужно будет сдать на регистрацию в ЦОН с целью внесения изменений в идентификационные характеристики видоизмененного объекта. На этом процесс узаконения перепланировки будет завершен.

Не следует забывать, — предупреждает Евгений Роженцев, — что данная процедура узаконения перепланировки касается только тех объектов, изменение которых не затронуло несущие конструкции.

5-10 МРП — штраф за незаконное переоборудование и перепланировку жилых помещений.

Какую перепланировку узаконить нельзя?

Наиболее сложными считаются случаи, когда хозяева сносят или частично разрушают несущие стены, либо за счет перестройки стен ограничивают доступ к отключающим устройствам инженерных коммуникаций.

Обратите внимание на соответствие действительной планировки техпаспорту, когда вы приобретаете квартиру, где снесена стена между залом и кухней. Подобные изменения невозможно узаконить, поскольку снос повлек за собой угрозу безопасности. В этом случае штрафом дело не ограничится, вас обяжут провести техническое обследование строительных конструкций на предмет безопасности дальнейшей эксплуатации объекта.

Как бороться с незаконной перепланировкой соседей

При проведении ремонтных работ нельзя забывать про соседей. Именно они зачастую испытывают наибольший дискомфорт от вашего ремонта. Мусор и грязь на площадке и во дворе, постоянный шум и грохот за стенкой и многое другое. И хорошо еще, если вы просто переклеиваете обои и меняете сантехнику, а если сносите стены и тем самым подвергаете их жизнь опасности?

В такой ситуации оказался наш читатель Владимир Назаров. Пенсионер проживает в панельной пятиэтажке на третьем этаже дома. Вот уже два года он судится с соседом сверху, который, в нарушение всех СНиПов, снес несущую стену в своей четырехкомнатной квартире, объединив кухню и зал.

25 июня 2012 года Приказом № 274 Председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства были внесены изменения и дополнения в СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». Согласно этому нормативному акту в Казахстане был введен запрет на производство любой перепланировки во всех панельных домах. К слову, нарушать конструкции несущих стен было запрещено и ранее, причем, как в панельных, так и в кирпичных домах.

Въехав в квартиру, новый жилец сразу же пригласил строительную бригаду, которая и стала проводить перепланировку. Когда рабочие начали выносить многочисленные мешки со строительным мусором, бдительный пенсионер поднялся в ремонтируемую квартиру и ахнул от удивления: сосед снес несущую стену.

Владимир Иванович тут же написал заявление в отдел архитектуры и градостроительства акимата, а потом подал иск в суд. В исковом заявлении пенсионер просил признать незаконным снесение несущих конструкций. В суде выяснилось, что каким-то образом новый жилец умудрился зарегистрировать акт приемки ввода в эксплуатацию видоизмененного помещения, что существенно усугубило дело. Но суд все же признал незаконным акт приемки и отменил его регистрацию.

Теперь пенсионер намерен обратиться в областную инстанцию, чтобы добиться заключения приемочной комиссии ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства» о состоянии квартиры и дома, а также обязать нарушителя восстановить несущие конструкции.

Согласие соседей обязательно

Согласие соседей перед перепланировкой — это очень важный момент, — говорит юрист Евгений Роженцев. — При любых строительных видах работ, включая незначительные изменения в планировке квартиры, даже если эти изменения не касаются несущих стен и перегородок, следует учитывать, чтобы произведенные изменения жилых помещений не ущемляли права других граждан (например, соседей по квартире сверху и снизу, слева и справа) и не противоречили государственным и (или) общественным интересам. Поэтому, прежде чем рушить межкомнатные перегородки, обязательно возьмите письменное согласие соседей, дабы избежать в будущем упреков с их стороны, и, в худшем случае, признания вашей перепланировки незаконной.

Куда пожаловаться

Пожаловаться на незаконную перепланировку у соседей можно в ГАСК. Но только письменно. Анонимные звонки и заявления строительной инспекцией не рассматриваются.

При обращении в уполномоченный государственный орган по указанному адресу выезжает инспектор, который устанавливает законность строительно-монтажных работ. Если нарушения будут выявлены, то в отношении собственника помещения применятся административные меры воздействия.

Сроки и стоимость работ по перепланировке жилого помещения