Перерасчет за содержание и ремонт

Советы юристов (обновлено 31.07.2020)

1) У нас в доме отключена горячая вода с 22 июня по 5 августа, могу я написать заявление в ЖЭУ на перерасчёт услуги за содержание и ремонт, т.к. услуги предоставлялись не в полном объёме.

2) УК выполнила работы по предписанию жилищной инспекции. На лицевом счете дома денег не было, поэтому УК выставила в последующей квитанции в строке «содержание и ремонт» в графе перерасчет платы сумму за проведенный ремонт. В жилинспекции сказали, что раз тариф не изменился, а был сделан перерасчет, то все законно. Права ли жилинспекция и УК может выставлять таким образом за работы, которые они и так должны были сделать?

3) УК выполнила работы по предписанию ГАИ и выставила перерасчет платы за содержание и текущий ремонт. В ГАИ сказали, что так как тариф остался без изменения, а дополнительно выставили сумму в графе «перерасчет», то все закономерно. Может ли УК выставлять дополнительную оплату в строке перерасчеты за работы по предписанию?

4) УК игнорирует исполнения своих обязанностей по ремонту и содержанию дома и лишена лицензии с 19.02.2020 г., но счета выставляет регулярно. Как я могу потребовать перерасчет за не оказанные услуги?

5) Какие статьи законов дают мне право обратиться за перерасчетом за содержание и ремонт к УК за не выполнение и ненадлежащее выполнение обязанностей? Есть такая статья закона, которая обязывает меня прикладывать к заявлению о перерасчете именно акты?

Вправе ли ОСС досрочно изменить размер платы за содержание жилья

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается собственниками на ОСС сроком не менее чем на один год. Разбираем судебное дело, в котором УО доказывала право общего собрания изменить утверждённый ранее размер платы досрочно, до истечения 12 месяцев с предыдущего ОСС.

Действие утверждённого размера платы за содержание в течение одного года закреплено в ЖК РФ и ПП РФ № 491

Собственники помещений в одном из многоквартирных домов Новгородской области заключили договор управления со специализированной организацией и утвердили размер платы за содержание жилого помещения на год. Однако уже через полгода на ОСС они установили новый размер платы, и УО начала рассчитывать плату за жилищные услуги в соответствии с решением собрания.

Часть собственников, увидев изменения в квитанциях от компании, направила жалобу в орган ГЖН, считая, что управляющая организация не имела права изменять цену договора управления до истечения года со дня его подписания. ГЖИ провело внеплановую проверку и посчитало, что нарушены ч. 7 ст. 156, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491, пп. «ж» п. 4 ПП РФ № 416. Ведомство выдало компании предписание с требованиями произвести собственникам помещений в МКД перерасчёт, используя прежний размер платы.

Управляющая организация не согласилась с предписанием, считая его незаконным и не подлежащим исполнению: собственники на ОСС сами изменили размер платы, а компания только исполняет их решение. Она обратилась в суд с иском. Дело № А44-7600/2019 в сентябре 2020 года дошло до ВС РФ, разберём его подробнее.

Решение ОСС о досрочном изменении размера платы за содержание жилья может быть признано судом ничтожным

Суд первой инстанции, отказывая УО в удовлетворении её жалобы, основывался на том, что:

1. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491).
2. Согласно ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом заключается также на срок не менее 1 года.

Поэтому правомерны выводы органа ГЖН о том, что возможность изменения утверждённого собственниками размера платы в течение года после его установления действующим законодательством не предусмотрена. Общее собрание собственников помещений нарушило ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ № 491, утвердив новый размер платы за содержание жилого помещения до того, как истёк год с принятого на предыдущем ОСС решения.

Согласно ст. 181.5 ГК РФ, суд признал решение собрания ничтожным. Ничтожное решение не порождает никаких прав или обязанностей, связанных с его принятием, и не имеет юридической силы.

Суд подытожил, что требования оспариваемого предписания обоснованы и правомерны, не нарушают законные интересы УО, не налагают на неё обязанности, не предусмотренные законом. Иск компании был оставлен без удовлетворения. Спор УО и органа ГЖН продолжился в апелляционном суде, куда компания подала жалобу, но решение первой инстанции осталось в силе.

Порядок и сроки изменения размера платы за содержание жилья являются существенными условиями договора управления

Управляющая организация обратилась в кассационный суд, настаивая на том, что ОСС имело право изменить размер платы за содержание жилья в любое время, а компания обязана исполнять решения собственников, принятые на общих собраниях в соответствии с ЖК РФ.

Суд кассационной инстанции нашёл нарушения в выводах коллег, отметив, что:

• согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ);
• значимым обстоятельством является установление судами периода фактического применения утвержденной собранием собственников МКД платы за содержание жилого помещения в МКД не менее одного года, а само проведение собрания может быть осуществлено и ранее указанного срока (определение ВС РФ от 15.05.2020 № 307-ЭС20-5408).

В договоре управления, заключённом между собственниками и УО, указано, что размер платы устанавливается на 7 месяцев, после чего было проведено ОСС, на котором участники утвердили новый размер платы. Ни договор, ни протокол собрания не были оспорены в судебном порядке.

Орган ГЖН, по мнению суда, сделал неправильные выводы о том, что собственники не имели права установить новую цену договора управления раньше, чем истёк год со дня его подписания. Вывод ведомства и судов о ничтожности решения собственников также неправомерен. Решение первой инстанции было отменено, а требования УО удовлетворены: предписание надзорного органа суд признал недействительным. ВС РФ не нашёл нарушений в таком выводе и не стал рассматривать жалобу органа ГЖН.

Собственники вправе изменить размер платы за содержание жилья досрочно в соответствии с условиями договора управления

Дело № А44-7600/2019, в котором ВС РФ принял сторону управляющей организации, показывает, что размер платы за содержание жилья, утверждённый собственниками при подписании договора управления, можно изменить раньше, чем истёк год, если:

• подобное условие прописано в самом договоре;
• если договор не оспорен в судебном порядке;
• если решение ОСС об утверждении нового размера платы не признано ничтожным в суде.

В таком случае запретить УО использовать при расчётах новый размер платы можно только в том случае, если кто-то из собственников через суд добьётся признания решения общего собрания незаконным/ничтожным. Орган ГЖН требовать от УО перерасчёта, выдав предписание, не вправе.

Можно ли требовать перерасчет начислений в виду длительного отсутствия?

Новостройка, дом сдан в июле 2015 года.

По настоящий момент в данном доме (квартире, принадлежащей мне на праве собственности не проживаю, а так же не проживают иные лица и не ведутся ремонтные или иные работы).

Управляющая компания за данный период исправно осуществляет следующие начисления (с августа 2015 по апрель 2016) :

1) Содержание жилья

2) Вода холодная ОДН

Постоянно проживаю в другом Федеральном округе ( по месту постоянной регистрации).

Прошу проконсультировать, какие из перечисленных начислений можно требовать к перерасчету?

Документы подтверждающие проживание в другом регионе уже подготовлены (справка о регистрации и копия финансово лицевого счета).

Ответы юристов ( 2 )

В указанном вами вопросе — никакие из видов начислений не могут быть пересчитаны, в связи с непроживанием в квартире.

Согласно ст. 155 ЖК РФ (п.11):

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

Электроэнергия и вода ОДН — это то, что используется на общедомовые нужды, например на освещение мест общего пользования, а вода на уборку.

Касательно мусора, то в соответствии с правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме услуга по сбору и вывозу ТБО входи в состав работ по содержанию жилья, а в связи с вышеуказанным пунктом — вы обязаны нести эти расходы не зависимо от проживания в квартире.

Отопление — отапливается не только ваша квартира, но так же и места общего пользования и т.п. Пока у вас нет индивидуального теплосчетчика- это так же обязательная оплата.

Содержание жилья — основная строка, согласно законодательству: собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество.

Здравствуйте! Согласно статям 36,37 жилищного кодекса, вы являетесь собственником доли общего имущества дома и ваша доля общего имущества равняется площади жилого помещения собственником которого вы являетесь. Согласно статье 39 жилищного кодекса, собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Согласно статье 153 жилищного кодекса, обязанность по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги, возникает с момента регистрации права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Согласно статье 158 жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества дома.

По этому перерасчет по вышеуказанным вами разделам, производиться не будет.

В случае если вы не согласны с действиями управляющей компании а так же с действиями с компаниями которые поставляют вам коммунальные услуги, вы праве решить вопрос о перерасчете за не оказанные услуги и за услуги которыми вы не пользовались, в судебном порядке.

Статья 36.Право собственности на общее имущество собственников помещений в
многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой
собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для
обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного
помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и
предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений
в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного
развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за
пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения
и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства
данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с
требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в
установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются
общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем
собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы
граждан и юридических лиц.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен
правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление
обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к
объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение
земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между
лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений
в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом
ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома
собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой
собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации
и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке,
в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в
многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого
дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей
частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Статья 37.Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного
помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве
общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения
равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего
собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли
отдельно от права собственности на указанное помещение.
Статья 39.Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание
общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме,
бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей
собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются
Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации,
органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни
мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению
единовременно и (или) регулярно.
Статья 153.Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое
помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения
такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда
с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного
или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным
кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое
помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство
многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в
эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче,
с момента такой передачи.
3. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов
в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги
несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или
управомоченные ими лица.
Статья 158.Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание
принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества
в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный
ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в
многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1настоящей статьи.
1.1. В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые
формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении
капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности
использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ
по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в
многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в
этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о
дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом
уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока
выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств,
сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном
решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом
источников.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома
распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права
собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в
многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника
по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная
предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
4. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не
приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой
размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации
— городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти
соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта
Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного
самоуправления внутригородских муниципальных образований).