Разрешение на реконструкцию дома: необходимые документы, ввод жилого дома в эксплуатацию

Реконструкцией называют изменение капитального строения. К ней относится перенос оконных проемов, увеличение или уменьшение этажности здания, расширение площади строения, все перемены, которые не соответствуют техническому паспорту сооружения, требуют разрешения на реконструкцию жилого дома.

Если предусматривается замена ветхих элементов на аналогичные, то данная перестройка будет считаться капитальным ремонтом. В таких случаях особых разрешений и документов не требуется, так как по плану здание не изменяется. Зачастую домовладельцы производят ремонт, не уведомляя ростехнадзор, что и не требуется по закону при капитальном ремонте частного дома.

Разрешение на реконструкцию

Разрешение на реконструкцию дома получают в администрации города. Перед подачей документов необходимо произвести подготовительные мероприятия. Составление плана перестройки, с указанием причин переделки. Также приложить план здания сооружения, который есть на данный момент. И схему того, что планирует собственник. План реконструкции должен быть выполнен по всем правилам и стандартам поэтому, если у заказчика нет архитектурного образования, то лучше доверить составление документа специалистам.

Услуги такого рода предоставляют частные проектные организации, что достаточно дорого.

Можно пойти по иному пути, пригласить специалиста из архитектурного бюро администрации города. Это будет дешевле. Придется заплатить пошлину, и впоследствии плату за составление плана. Это своего рода хитрость, так как разрешение выдает тот же отдел, и при составлении плана их сотрудником не возникнет претензий к качеству его составления.

Документы для реконструкции

Итак, когда план готов, можно приступать к формированию пакета документов, в который входит:

1. Заявление на реконструкцию частного дома;
2. План реконструкции, с техническим заданием;
3. Текущий план здания;
4. Выписку ЕГРН;
5. Паспорт гражданина РФ собственника дома;
6. Документы, подтверждающие собственность земли и дома;
7. Если дом в паевом владении, то официальное, заверенное согласие всех дольщиков на реконструкцию;
8. Градостроительный план земельного участка;
9. Схема планировочной организации земельного участка с обозначениями места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
10. Справка из БТИ;
11. В каждом территориальном округе в архитектурном отделе могут потребовать дополнительные справки, специфические для конкретной местности, об этом администрация уведомит при оформлении документов.

К данному пакету документов необходимо приложить договор намерение, с указанием лицензированного подрядчика, который будет производить работы по реконструкции.

После подачи документов в архитектурный отдел, решение по запросу заявителя должно быть рассмотрено в течение 30 дней.

Видео описание

Как правильно оформить реконструкцию жилого дома, смотрите в следующем видеоролике:

Ответственность за произвольную реконструкцию

Самовольное строительство без проектной документации в России запрещено, однако таковых строений очень много и правительство пошло на меры легализации самостроя, путем дачной амнистии. Так, если гражданин построил или реконструировал свой частный дом на собственной земле до 1 марта 2018 года, то он может рассчитывать на упрощенную систему легализации строения. Но если работы к этому сроку еще небыли завершены, то придется пройти все этапы получения разрешений.

Согласно КоАП РФ ст.9.5,наказание для физических лиц, штраф от 2000 до 5000 рублей. При непрекращающемся строительстве штраф может накладываться неоднократно. Но это не самое суровое наказание. При незаконном строении, а реконструкция жилого дома без разрешающих документов, таковым является, могут возникнуть более тяжелые последствия, чем штраф. Например: при недоброжелательных соседях, которые могут подать в суд на владельца самостроя, за большую тень на их участке от строения, либо недопустимая близость к забору. В таком случае есть вероятность, что строение, по решению суда, обяжут снести самостоятельно или в последствии принудительно.

Ввод жилого дома в эксплуатацию

После завершения работ, собственнику необходимо вновь обратиться в администрацию, для ввода реконструированного объекта в эксплуатацию. Для этого необходимо:

Подать заявление о вводе дома в эксплуатацию;

Предоставить документы, о проведенных работах в соответствии со СНиП, это могут быть акты приемки работ, от сертифицированной организации, которая выполняла реконструкцию;

Подшить к основным бумагам разрешение на проведение реконструкции частного дома.

Образец заявления

Главе администрации Гурьевского

муниципального района С.С. Подольскому

Заявление

Прошу Вас выдать разрешение на реконструкцию индивидуального жилого дома (жилого

многоквартирного дома), (ненужное зачеркнуть), расположенного _______________________

Дата ____________ Подпись________________________

Сведения о Заявителе:

Документ, удостоверяющий личность Заявителя: ____________ серия_____, номер_________,

кем и когда выдан________________________________________________________________________.

Адрес регистрации по месту жительства:________________________________________________ __________________________________________________________________________________________.

Адрес места фактического проживания:_________________________________________________ __________________________________________________________________________________________.

Перечень предоставленных документов:

копия паспорта для (для физических лиц);

копия свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц);

копия доверенности (в случае необходимости);

правоустанавливающие документы на земельный участок;

градостроительный план земельного участка;

положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

Дата ____________ Подпись________________________

Все документы подаются в администрацию города, и в БТИ.

На основании принятых документов администрация выдает документ о законности постройки. Выдается технический паспорт с внесенными правками, проведенными во время реконструкции. А так же выпускается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На этом процедура завершена и объект находится в зоне права, и им можно распоряжаться по усмотрению владельцев.

Ответственность подрядчика

При выборе исполнителей реконструкции необходимо удостовериться в подлинности лицензии застройщика. При реконструкции с нарушением технологического процесса здание может утратить свои первоначальные параметры по прочности и устойчивости. В ст. 754 ГК РФ предусмотрена ответственность подрядчика за ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств.

При отклонении от технического плана, утвержденного в администрации, подрядчик может быть привлечен к исправлению своей работы и возврату здания, к состоянию бывшему до реконструкции. При незначительных отступлениях от плана и не в ущерб прочности строения, наказания не следует.

Отличие реконструкции от капитального ремонта

Капитальный ремонт заключается в работах, нацеленных на общее укрепление обветшалых элементов, не затрагивая конструктивной части здания. И не вносит изменений в технический паспорт здания, когда как реконструкция подразумевает изменение конструктивных особенностей дома и увеличивает его площадь этажность, количество проемов и так далее.

Нормативные документы

1. Жилищный кодекс РФ ст.25-29
2. ГК РФ ст.754, регулирует ответственность подрядчика;
3. ГрК РФ ст.55;
4. ГрКРФ ст51 ч.ч1,2;
5. СНиП 11-01-95;
6. СП 11-01-95.

Видео описание

Как правильно оформить реконструкцию жилого дома, смотрите в следующем видеоролике:

Заключение

Если вы планируете делать масштабный ремонт, то в обязательном порядке надо проконсультироваться у специалистов, не потребуется ли получать разрешение на реконструкцию дома. Разумеется, велик соблазн этим пренебречь, но при попытке продать постройку, не соответствующую архитектурному плану, могут возникнуть достаточно серьезные затруднения.

Этапы реконструкции здания: разбираемся в требованиях и документации

В этой статье мы расскажем:

• Понятие реконструкции здания
• Отличие реконструкции здания от смежных типов работ
• Виды реконструкции зданий
• Основные этапы реконструкции здания
• Требования к проекту реконструкции здания

Этапы реконструкции здания могут отличаться в зависимости от задач, которые решает данное мероприятие. Однако можно выделить такие стадии, которые точно будет необходимо пройти независимо от того, насколько глубокой планируется реконструкция и какое здание ей подвергнется.

Сам процесс следует отличать от смежных типов работ, которые могут частично пересекаться по назначению. В нашей статье мы расскажем, что такое реконструкция, из каких этапов она состоит и какие требования предъявляются к различного рода документации этого процесса.

Понятие реконструкции здания

Наверняка многие из нас, проезжая по улицам города, замечали постройки, затянутые сеткой, вокруг которых возвышаются строительные леса. Это значит, что совсем скоро эти здания обретут вторую жизнь. То есть в настоящий момент проводится их реконструкция ‑ полная перестройка либо изменение внутренней планировки или количества этажей.

С чем это связано? Возможно, целевое использование объекта поменялось, а может быть он устарел морально или технически. Или его планируют перевести в жилое из административного или наоборот. В любом случае, перед тем как это реализовывать специалистами проводится кропотливая предварительная работа, связанная с подготовкой всего пакета необходимой документации.

На самом деле задача не из легких, так как даже незначительная ошибка может означать серьезное нарушение существующих норм. Ни малейшее отступление от действующих правил не допускается.

Перед стартом работ по реконструкции здания должен появиться проект на их выполнение. Затем он проходит процедуру согласования с контролирующими органами.

При составлении проектной документации стоит неукоснительно руководствоваться нормами действующего законодательства. Иначе специалист-эксперт имеет право вернуть на доработку весь пакет документов, в случае если им будут выявлены погрешности в чертежах, расчетах или других параметрах. Чтобы этого не произошло, нужно серьезно подходить к выбору компании, с которой вы будете заключать договор.

Для начала запросите лицензию на осуществление данного вида деятельности. Это основной документ, без которого организация не может заниматься подготовкой проектной документации для реконструкции зданий.

Отличие реконструкции здания от смежных типов работ

Кроме реконструкции здания могут модернизировать, ремонтировать, выполнять капитальный ремонт и др. Чтобы не путаться, давайте более подробно разберем основные отличия этих понятий.

• Реконструкция и капитальное строительство

Действительно, между указанными видами работ много общего. Реконструкция, равно как и капитальное строительство, является весьма сложным и трудоемким процессом, требующим от исполнителей специальных знаний, навыков и большой ответственности.

В обоих случаях требуется подготовительная документация, регламентирующая каждый этап: от возведения фундамента до монтажных работ.

• Реконструкция и ремонт

Как правило, если произносится слово «ремонт», то многие подразумевают только внутреннюю отделку здания. А реконструкция ‑ более глобальное понятие, которое не может быть проведено без ремонта. То есть сначала выполняются изменения габаритных размеров, затем следует перепланировка и в завершении ‑ финишная отделка.

Когда говорят, что здание подлежит реконструкции, это означает, что из-за сильного износа его конструктивных элементов, изменения состояния грунта требуется проведение обязательных ремонтных работ.

• Реконструкция и модернизация

Если объект строительства морально устарел, то он подлежит модернизации. То есть заменяется система инженерных коммуникаций, теплоизоляция. Если этого не сделать, то под угрозой окажется безопасность людей, которые в нем находятся.

В процессе реконструкции происходит восстановление изначального состояния здания или его переустройство (объекты архитектуры, жилые и административные здания и сооружения).

Модернизации подвергаются те элементы и части построек, которые нуждаются в улучшении, для доведения эксплуатационных показателей до уровня современных норм, для повышения качества всего здания и сооружения. Существующий размер постройки остается без изменений. То есть модернизацию можно считать видом реконструкции, проводимой без перестройки общих размеров здания и проложенных в нем коммуникаций.

Модернизацией считаются виды таких работ как замена элементов несущих конструкций, обустройство лестничных клеток, утепление, звукоизоляция и др.

• Реконструкция и техническая реставрация

Основное отличие технической реставрации от реконструкции заключается в том, что изначальные архитектурные элементы здания сохраняются. Иногда бывает сложно, а порой невозможно получить разрешение на реконструкцию зданий, признанных памятниками архитектуры.

При восстановлении изношенные элементы возвращают в первозданный облик, а некоторые, если они не представляют опасности, совсем не реконструируют.

Виды реконструкции зданий

1. Реконструкция промышленных зданий и сооружений

Если руководство предприятия приняло решение о том, что пора повышать эффективность, улучшать качество продукта и расширять производственные мощности, это значит, что наступает период реконструкции промышленных объектов. Могут выполняться следующие работы: монтаж нового оборудования или увеличение количества используемого, модернизация применяемых технологий. Процедура включает в себя этапы:

• изменение этажности, укрепление имеющихся перекрытий;
• устранение дефектов (ремонт кровли, замена износившихся элементов и т.д.);
• увеличение длины пролетов и высоты производственных цехов;
• обустройство мест для монтажа нового оборудования;
• обновление и изменение коммуникаций;
• укрепление несущих конструкций.

Перед проведением работ по реконструкции зданий и сооружений, относящихся к категории промышленных, исполнителю ставится задача ‑ максимально сохранить имеющийся уровень эффективности. Именно поэтому процесс разбивается на этапы. То есть в то время, пока будут проводиться необходимые работы в одной части объекта, другие могут беспрепятственно функционировать в обычном режиме.

2. Реконструкция жилищно-гражданских зданий и сооружений

При выполнении работ в таких зданиях, как правило, происходит переоборудование внутренних помещений. Иногда увеличивают полезную площадь дома путем достраивания помещений. Часто приходится укреплять существующие несущие конструкции, восстанавливать кладку кирпича, наращивать цокольный этаж.

3. Реконструкция складских помещений

Здания, отведенные под склады, также часто нуждаются в реконструкции.

Это происходит по следующим причинам:

• имеющегося количества свободного пространства стало недостаточно;
• возникла потребность в добавлении специальной зоны (холодильной, зоны для сушки и т.д.);
• необходимо адаптировать складское помещение под хранение определенного вида товара (зерно, рыба и т.д.);
• монтаж нового оборудования (данный вид работ достаточно условно можно отнести к реконструкции);
• укрепление каркаса здания новыми конструктивными элементами.

Одним из наиболее простых и быстрых по времени выполнения видов реконструкции здания считается замена его облицовочного материала.

Основные этапы реконструкции здания

Безусловно, от состояния объекта, который подлежит реконструкции, во многом зависит перечень работ, которые будут выполняться. Также на это влияют возраст, характеристики, назначение здания. Но так или иначе основной план выполнения работ остается неизменным. Он включает в себя следующие этапы:

• аналогично проекту для нового строительства выполняется предварительная подготовка для реконструкции;
• изыскательская деятельность, обследование и анализ объекта реконструкции на необходимость ее проведения;
• проектирование;
• процесс согласования;
• реализация утвержденного проекта;
• пусконаладочные работы (совершаются по окончании строительно-монтажных работ). По составу схожи с теми, что выполняют при завершении возведения нового объекта.

Аналитика является неотъемлемой частью проведения реконструкции. На этом этапе кроме изысканий делается детальная оценка всех объектов и элементов строительного комплекса. Это изучение грунта; материалов, из которых выполнены постройки; наземных построек, а также подземных коммуникаций и конструкций; прилегающих объектов инфраструктуры; непосредственно самих помещений. Специалисты дают подробное описание, фотографируют все особенности строительства. При выявлении каких-либо нюансов, они тщательно исследуются.

По завершении данных работ, составляется подробный отчет, который содержит в себе информацию о возможности проведения реконструкции, необходимости укрепления отдельных элементов, предельно допустимой нагрузке, возможности применения определенных методов реконструкции и др.

Проектная документация готовится на основании плана реконструкции, в котором детально прописываются предполагаемые работы, приводятся нужные расчеты по изменению коммуникаций и оборудования. Перед составлением плана необходимо тщательно изучить всю имеющуюся по зданию документацию, в которой описано его текущее состояние. В составе проектных документов должны быть:

• эскиз;
• непосредственно проект ‑ напоминает проект для строительства нового здания, за исключением некоторых документов. В обязательном порядке должен включать в себя технологическую и архитектурно-строительную часть, план организации работ, пояснительную записку и сметы;
• графики, расчеты, фотоснимки;
• технико-экономическое и архитектурно-историческое обоснования предполагающейся реконструкции.

Основанием для последней может послужить:

• моральный или физический износ (сооружение требует приведения к действующим строительным нормам);
• необходимая перестройка объекта под новый вид бизнеса;
• смена собственника здания ‑ к примеру, изначально в этом производственном комплексе располагался завод, а в связи с продажей, новый владелец хочет оборудовать на этих территориях складские помещения для хранения зерна. Соответственно, необходимо их переоснащение в соответствии с действующими нормативными документами, регламентирующими эту сферу.
• добавление или сокращение существующих дверных и оконных проемов, повышение уровня безопасности здания при возникновении пожаров и взрывов и т.д.

Реконструкция ‑ достаточно длительный проект, поэтому его согласование может затянуться на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. Это обусловлено сложностью реализации и объемами работ. Часто государственные структуры, выступающие в качестве согласующего звена при реконструкции объекта, имеющего культурное или историческое значение, могут обязать вносить корректировки или дополнения в документацию. Например, некоторые здания не подлежат перепланировке, в других запрещено менять изначальные размеры и архитектуру.

Как вы уже поняли, реализация согласованного проекта ‑ ответственный этап реконструкции зданий и сооружений. Он включает в себя строительство, монтажные работы, установку технологического оборудования. Все работы должны выполняться в строгом соответствии с утвержденными документами, в противном случае требуется дополнительное согласование.

Требования к проекту реконструкции здания

Перед началом проведения работ по реконструкции крупного промышленного или жилого объекта строительства разработка проекта организации реконструкции (ПОР) является обязательным этапом. Исходниками для него являются:

• задание на проектирование;
• технические решения, основа которых использовалась из других частей проекта;
• данные, полученные при проведении инженерно-строительных изысканий;
• определенные сроки строительства;
• документы, прошедшие согласование с различными организациями по ряду вопросов.

Проект организации реконструкции (ПОР) должен разрабатываться на основе данных, полученных при инженерно-строительных изысканиях и подходить для всего объема строительно-монтажных работ или по очередям строительства.

ПОР состоит из следующих обязательных частей:

• сроки проведения работ по реконструкции;
• порядок выполнения этапов реконструкции объектов капитального строительства;
• способы и методы выполнения основных видов СМР;
• расчеты и обоснования потребности определенных ресурсов (материальных, трудовых, энергетических и др.);
• текстовая и графическая части ПОР (в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 года).

Календарный план проведения всех работ по реконструкции комплекса объектов строительства входит в состав ПОР. Основой его является организационно-технологическая схема реконструкции. В ней четко фиксируются:

• сроки работ подготовительного периода;
• очередность или этапы реконструкции;
• сроки строительства и ввода в эксплуатацию основных и вспомогательных зданий и сооружений с распределением капитальных вложений, а также объёмов СМР по определенным периодам (месяц, квартал, год).

Реконструкция объектов строительства должна проводиться не только с обязательным соблюдением действующих норм и правил, определенных законодательством РФ, но и с учетом технической, экономической эффективности, а также учитывать эстетические аспекты и принципы градостроительства конкретного населенного пункта.