Статья 49. Порядок прекращения права собственности граждан, юридических лиц на жилой дом, жилое помещение в связи со сносом или реконструкцией строения, изъятием земельного участка, на котором находится жилой дом

Статья 49. Порядок прекращения права собственности граждан, юридических лиц на жилой дом, жилое помещение в связи со сносом или реконструкцией строения, изъятием земельного участка, на котором находится жилой дом

1. Прекращение права собственности граждан, юридических лиц на жилые дома, жилые помещения в связи со сносом или реконструкцией строения, а также изъятием земельного участка для государственных или городских нужд, регулируется законодательством Российской Федерации, настоящим Кодексом и иными нормативными правовыми актами Москвы.

2. Право собственности граждан, юридических лиц на жилище прекращается на основании основного двустороннего договора между собственником и юридическим (физическим) лицом, осуществляющим переселение, после выхода постановления Правительства Москвы о реконструкции, сносе дома, изъятии земельного участка.

3. Основной договор заключается на основании предварительного, который является соглашением сторон об условиях компенсации, сроках, ответственности сторон за неисполнение условий основного договора и будущего переселения.

4. Основной договор между собственником и юридическим (физическим) лицом, осуществляющим переселение, предусматривает предоставление собственникам, подлежащим переселению в связи со сносом или реконструкцией строения, изъятием земельного участка, на котором находится жилой дом:

1) другого равноценного благоустроенного жилого дома, жилого помещения в собственность, либо при согласии собственника по договору найма с правом на повторную приватизацию (статья 119);

2) компенсации (выплаты) стоимости жилого дома, жилого помещения, находящегося в собственности гражданина (юридического лица) без предоставления другого жилого дома, жилого помещения;

3) жилого помещения в доме после окончания реконструкции с учетом стоимости принадлежавшего собственнику жилого помещения, определяемой сторонами по договору, либо в соответствии с инвестиционным контрактом — при условии участия собственника в инвестиционном проекте;

4) иных форм компенсации.

5. Отсутствующий к моменту выселения собственник не утрачивает право на выплату компенсации либо на обеспечение его равноценным жилым домом, жилым помещением.

6. В случае возражения собственника против прекращения его прав на жилище, а также в случае невыполнения условий предварительного или основного двусторонних договоров, спор подлежит разрешению в судебном порядке.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Особенности прекращения некоторых жилищных прав в связи со сносом дома

При изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд и сносе находящихся на них жилых домов прекращаются права не только собственников жилых помещений, но и иных пользователей, к числу которых можно отнести лиц, обладающих правами пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением. Обозначенные права имеют глубокие исторические корни, по своей правовой природе они в определенной степени сходны с римскими личными сервитутами (узуфрукт, узус, хабитацио) . В русской дореволюционной литературе и законодательстве встречаем упоминание об аналогичных правовых институтах .

См.: Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. М.: ЗЕРЦАЛО-М, 2002. С. 106 — 108; Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов / Под ред. В.С. Нерсесянца. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1997. С. 415 — 423.

См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 231 — 237.

В п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделена возможность предоставлять в порядке завещательного отказа право пользования входящим в состав наследства жилым помещением (его частью), причем жилое помещение может быть предоставлено как в пожизненное пользование, так и на определенный срок. Регламентация договора пожизненного содержания с иждивением осуществляется § 4 главы 33 ГК РФ. Предоставление содержания с иждивением может предусматривать наряду с другими обеспечение потребности в жилище.

Жилищный кодекс РФ включил положения, отражающие специфику исследуемых нами прав. Так, в силу ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанным собственником и гражданином. Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилыми помещениями на аналогичных условиях, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ). Переход права собственности на жилое помещение не прекращает права пользования им отказополучателем и получателем ренты (ст. 586, 1137 ГК РФ).

Выявленные характеристики указанных прав свидетельствуют об их самостоятельности. В свете сказанного требует пристального внимания вопрос о последствиях сноса жилых домов для лиц, пользующихся жилыми помещениями в силу завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением.

Единственное упоминание о возможном выселении таких лиц в судебном порядке указано в ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, но для этого должно иметь место основание, предусмотренное законом или договором. В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования в силу завещательного отказа прекращается при прекращении права собственности наследника на данное жилое помещение, в том числе в случае выкупа жилого помещения по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд . Считаем такую позицию необоснованной. Опираясь на то, что целью установления прав пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или в силу договора пожизненного содержания с иждивением является обеспечение собственником потребности указанных лиц в жилище, приходим к выводу, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения должна быть определена судьба указанных прав и в связи с этим возложены определенные обязанности на собственника жилого помещения. Из смысла и направленности этих прав, гарантий, которые в отношении них предусмотрены законодателем (ст. 586, п. 2 ст. 1137 ГК РФ), и специально установленного срока их существования вытекает, что собственник жилого помещения должен обеспечить их дальнейшее осуществление за счет предоставляемого ему возмещения либо иным способом, например вселить их в предоставленное взамен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение.

См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 178.

Ряд авторов предлагают предоставлять таким лицам другое жилое помещение за счет субъекта, изымающего жилое помещение . На наш взгляд, указанный подход не совсем верен, он досрочно освободит собственника от лежащей на нем обязанности, а для публичного образования повлечет чрезмерные расходы, что приведет к высокой стоимости общественно значимых мероприятий.

См.: Рамзаев П.В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. М.: Юридическая литература, 1974. С. 75.

Во избежание ущемления прав пользователей в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением в законодательстве следует специально оговорить последствия их прекращения в связи с необходимостью сноса жилого дома.

Прекращение права собственности на квартиру обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома

Не секрет, что степень износа большинства жилых домов в нашей стране очень велика, причем тенденция состояния жилого фонда крайне неблагоприятна. Количество ветхого жилья возрастает, износ домов увеличивается. Анализ состояния жилого фонда показывает, что более 300 млн. кв. м жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте, еще 250 млн. кв. м нуждается в реконструкции. Сегодня в России в ветхих и аварийных домах проживают несколько миллионов человек.

Нередко возникает вопрос, как быть в случае, если квартира, купленная гражданами в ипотеку, находится в доме, приговоренном к сносу. Конечно, гипотетически такая ситуация вряд ли может возникнуть. Ведь, выдавая кредиты под залог квартир, банк тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично. Однако на практике все же возникают такие ситуации, когда квартиры, купленные в ипотеку, оказываются в доме, который подлежит сносу .

Когда залог идет под снос // //bn.ru/articles/2007/10/05/19899.html.

В этом свете необходимо рассмотреть правовой аспект указанной проблемы. Согласно положениям ст. 354 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и ст. 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) в случае если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, то залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение.

Прежде всего, обращает на себя внимание несоответствие указанных норм ст. 35 Конституции РФ, в которой говорится только о принудительном отчуждении имущества для государственных нужд. О муниципальных нуждах в Основном Законе страны ничего не говорится.

По мнению М.П. Авдеенковой, Конституцией РФ установлено, что «изъятие имущества производится именно для государственных нужд, а не для публичных или общественных. Эти термины не тождественны, несмотря на то что главная цель государства — реализация публичного или общественного интереса. Понятие государственных нужд более узкое, но и более конкретное» . Согласно позиции, высказанной Т.В. Дамбиевой, в аналогичных случаях изъятия в зарубежном законодательстве, как правило, «используется понятие «общественные нужды и цели». Ставить знак равенства между этими понятиями нельзя. В правовом государстве возможно совпадение содержания этих понятий, но нельзя исключать возможность злоупотребления правом со стороны государства, так как интересы общества могут идти вразрез с интересами аппарата государственной власти» . Указанные авторы во многом отождествляют понятия нужд государства с нуждами конкретных государственных органов. Развивая мысль, основываясь на позициях вышеназванных авторов, можно прийти к выводу, что закрепление в ст. 35 Конституции РФ только государственных нужд означает, что нормы ГК РФ и Закона об ипотеке противоречат положениям Основного Закона и нуждаются в изменениях.

Авдеенкова М.П. Конституция РФ. Научно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. Ю.А. Дмитриева. М.: ЗАО «Юстицинформ», 2007.

Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. N 10.

Однако, на наш взгляд, неправильно столь категорично заявлять о коллизии норм Конституции РФ и положений федеральных законов. Государство есть воплощение публичного, общественного интереса, которое действует в лице своих органов от имени граждан, наделивших их властными полномочиями посредством установленных законодательством институтов. И поэтому, на наш взгляд, государственными нуждами необходимо считать нужды общественные, публичные. Представляется правильным исходить из того, что под государственными нуждами в ст. 35 Конституции имелись в виду публичные цели, на которые направлено такое изъятие. А изъяты ли они по воле государственного органа или муниципального образования, не меняет сущности таких отношений.

Предусмотреть на уровне Конституции РФ все ситуации, которые могут сложиться в определенных сферах общественных отношений, невозможно. А изменение положений Конституции РФ весьма проблематично, тем более что ст. 35 Конституции РФ находится в главе 2 Основного Закона, пересмотр положений которого ведет к принятию новой Конституции согласно ст. 135 Конституции РФ. Думается, что нет необходимости выносить на всенародное голосование новый проект Конституции только ради того, чтобы добавить в ее содержание одно слово, которое, кстати сказать, никоим образом не будет кардинально менять содержание вышеуказанной статьи.

Интересной представляется позиция О.Г. Алексеевой, которая считает, что в случае сноса жилого дома «о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на многоквартирный дом речь здесь не идет. Очевидно, что главный интерес муниципального образования будет состоять в том, чтобы на его территории не было аварийного дома» . Иными словами, главной целью муниципального образования или государственного органа, действующего в рамках публичных интересов, будет не само изъятие земельного участка под сносимым многоквартирным домом или жилого дома, а ликвидация помещений, ставших непригодными для проживания.

Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка // Закон. 2006. N 8.

В отношении оснований изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд необходимо выяснить, является ли признание многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу основанием для прекращения прав собственности на квартиру, в том числе и на квартиру, являющуюся предметом ипотеки. Согласно п. 3 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу осуществляется в порядке, предусмотренном Правительством РФ.

На основе системного толкования норм ГК РФ, Жилищного кодекса РФ и Закона об ипотеке можно сделать вывод о том, что признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для прекращения прав собственности на квартиру. Однако прямо в законе такое основание не предусмотрено. С другой стороны, можно предположить, что признание жилого дома аварийным и его снос являются государственными и муниципальными нуждами. Ведь государственные и муниципальные органы, изымая (выкупая) имущество, как говорилось выше, действуют в публичных интересах, т.е. в интересах граждан, проживающих в таких домах. Однако, на наш взгляд, ввиду особой социальной важности данного вопроса и для наиболее полного и четкого регулирования отношений по поводу прекращения прав собственности на жилье необходимо внести изменения в Жилищный кодекс РФ, положения Закона об ипотеке и ГК РФ в части регулирования отношений по ипотеке, предусмотрев такое основание для прекращения права собственности, как признание многоквартирного жилого дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. В результате признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в соответствии с установленным порядком для лиц, проживающих в таких домах, наступают соответствующие правовые последствия.

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47.

Признав жилой дом аварийным или непригодным для проживания, соответствующий орган автоматически возлагает на себя обязанность по предоставлению иного жилого помещения. Жилищным законодательством РФ предусмотрено переселение граждан, занимавших квартиры по договору социального найма. Согласно ст. 86 Жилищного кодекса РФ в случае сноса дома таким лицам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Однако как быть с собственниками квартир, к тому же приобретшими квартиру в ипотеку? Несмотря на то что согласно ст. 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, а распоряжение таким имуществом может осуществляться только с согласия залогодержателя, можно говорить о том, что залогодатель имеет право собственности на квартиру, хотя и ограниченное.

В Жилищном кодексе РФ нет нормы, которая говорила бы о предоставлении собственнику квартиры другого жилого помещения. А.Н. Петров особо говорит о трудностях, которые возникают в случаях, когда, например, в многоквартирном жилом доме расположены жилые помещения, занимаемые по договору социального найма, и приватизированные жилые помещения, т.е. собственность граждан. «В последнем случае предоставить бывшему собственнику квартиру по договору социального найма не позволяет закон. Предоставление ему аналогичного жилого помещения в собственность также не допускается, а при предоставлении социального жилья собственник фактически лишается своего имущества» .

Петров А.Н. Какие права у владельца жилья, подлежащего сносу? // Жилищное право. 2007. N 5.

Весьма важно отметить, что жилое помещение, в котором проживает собственник, является как имущественным, так и личным неимущественным благом. Личное неимущественное благо — объект жилищных отношений (отношений социального характера), возникающих по поводу отсутствия у субъекта нужды в жилом помещении. Как правило, целью приобретения квартиры с помощью ипотеки является решение жилищных проблем. Согласно мнению некоторых авторов изъятие жилого помещения у собственника должно осуществляться как в рамках гражданско-правовых норм о компенсации, так и в рамках норм жилищного права о предоставлении жилой площади гражданам, не имеющим жилья (ст. 51 Жилищного кодекса РФ). Приходится согласиться с мнением В.А. Муратова, который утверждает, что, когда за изъятое жилье выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Если законодательством РФ будет предусмотрена обязанность государственного или муниципального органа обеспечить собственников равнозначным жильем, то два блага — и имущественное, и личное неимущественное — будут восстановлены в рамках одного правоотношения.

Муратов В.А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. 2005. N 7.

Действительно, предоставление взамен квартиры в аварийном доме, предназначенном на снос, другого жилого помещения будет справедливым. Однако предоставить собственнику полностью равноценный вариант вряд ли удастся. Квартира — это индивидуально-определенная вещь, ее стоимость может не совпасть со стоимостью идентичного жилого помещения (другой район города, иная инфраструктура и прочие элементы, влияющие в конечном итоге на стоимость жилья). Поэтому предоставление равнозначной замены было бы идеальным вариантом, но все же на практике это нереально. А предоставление квартиры, стоимость которой отличается от стоимости предыдущей, может привести к следующей ситуации — стоимость новой квартиры, являющейся предметом залога, может оказаться больше, чем стоимость предыдущей (что является безусловным плюсом для банка, выдавшего кредит), либо меньше (что невыгодно банку, поскольку стоимость обеспечения, таким образом, будет меньше стоимости выданного первоначально кредита).

Таким образом, поскольку предоставление собственникам жилых помещений новых квартир законодательством РФ не предусмотрено, предоставляемое собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения прав собственности на квартиру. Согласно п. 1 ст. 41 Закона об ипотеке залогодержатель, т.е. банк, приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. У заемщика по кредитному договору в данном случае есть два выхода — либо прекратить ипотеку, выплатив банку оставшийся долг из суммы возмещения, воспользовавшись правом, предоставленным ст. 45 Федерального закона «О залоге», но остаться без квартиры, либо приобрести на эти средства новую квартиру и обременить ее залогом в качестве обеспечения по кредитному договору.

Первый вариант наименее реален. Во многом потому, что целью приобретения квартиры в ипотеку является, как правило, отсутствие возможности приобрести жилье иными способами. Расплатившись с банком за предоставленный кредит, лицо не решит своих жилищных проблем. Также необходимо отметить, что заемщику в этом случае нужно будет вернуть не только денежные средства, предоставленные банком на покупку квартиры, но и обусловленные договором проценты (если такое условие закреплено кредитным договором). При этом в договоре между банком и клиентом часто предусматривается условие, согласно которому в случае досрочного погашения суммы кредита заемщик оплачивает банку штраф за досрочное погашение кредита. И это понятно, ведь проценты за использование денежных средств являются источником доходов банка. Досрочный возврат кредита наносит банку убытки. Необходимо также помнить, что с целью минимизации риска досрочного погашения кредита кредитные организации нередко устанавливают мораторий на досрочное погашение кредита. Также не исключено, что оценка квартиры в сносимом доме, проведенная аккредитованной государством или муниципальным образованием компанией, окажется ниже, чем стоимость залога, что вызовет дополнительные проблемы.

Вариант с приобретением новой квартиры представляется более приемлемым, поскольку граждане получат новое жилье, а банки получат возможность и далее получать доход в виде процента по кредиту с залогом вновь приобретенной квартиры. Однако в данном случае есть также много проблем. В частности, необходимо предусмотреть механизм переноса залога с одной квартиры на другую. В другом случае заемщик должен будет расплатиться с банком по первому кредитному договору средствами, полученными в виде возмещения за изъятие квартиры в доме под снос, а затем заключить новый кредитный договор с ипотекой на вновь приобретаемую квартиру. Однако такой подход может привести к излишней волоките, сопровождающей процедуру выдачи кредита (проверка платежеспособности клиента, сбор необходимых документов и т.д.). Необходимо, чтобы получение нового кредита в данном случае проходило по упрощенной системе, чтобы заемщику не приходилось вновь проходить все этапы, характеризующие выдачу ипотечного кредита.

В любом случае у банка и заемщика в соответствии с п. 4 ст. 32 Жилищного кодекса РФ есть 1 год с момента письменного уведомления собственника квартиры о предстоящем изъятии помещения в связи со сносом дома для того, чтобы разрешить ситуацию, связанную с переоформлением ипотеки на другую квартиру, либо решить вопрос каким-либо другим образом. Вполне вероятно, что способы выхода из такой ситуации каждый банк будет решать в индивидуальном порядке. Но представляется справедливым, что если в отношения между банком и заемщиком вмешивается третье лицо — государство или муниципальное образование, то и выходы надо искать с помощью надлежащего правового регулирования сложившейся ситуации. Наибольшую озабоченность вызывают перспективы судебных разбирательств, когда рыночная оценка, названная чиновниками, окажется меньше стоимости залога. В этом случае как заемщики, так и банки оказываются в сложной ситуации, решение которой видится только в урегулировании вопроса на законодательном уровне. Должны быть закреплены положения, защищающие как интересы заемщика, для которого приобретенная квартира, как правило, является единственным местом проживания, так и банков, которые могут оказаться на определенное время без обеспечения выданного кредита.