В письме, подготовленном Минстроем, четко прописаны случаи, когда невозможно отнести объект к числу проблемных , — сказал А. Гончаров, являющийся заместителем председателя Москомстройинвеста.

К проблемным домам не относятся введенные или недостроенные многоквартирные дома, для реализации квартир в которых были использованы двойные продажи.

Многоквартирный дом также не будет считаться проблемным, если застройщик возводит его на участке, не предназначенном под строительство жилья.

В реестре проблемных не будут зафиксированы объекты, которые строятся с нарушением требования градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство.

Например, застройщику было выдано разрешение на возведение офисов, а он начал строить жилые дома , — пояснил А. Гончаров.

Он отметил, что объект не попадет в число проблемных даже в случае, если у юридических и физических лиц оформлены права собственности на долю в нем.

В информационном письме Минстрой РФ подчеркивает, что если заявитель на включение в реестр не соответствует хотя бы одному из критериев отнесения граждан к числу пострадавших (критерии прописаны в приказе № 560/пр), он не может быть включен в этот документ.

Важно, что рассмотрение заявлений от граждан о включении в реестр, которые поступили в контролирующий орган субъектов РФ до 30 июня 2017 года, осуществляется в соответствии с приказом Минрегиона России № 403, — пояснил А. Гончаров.

По объектам, которые уже были включены в реестр в соответствии с приказом № 403, имеются «дорожные карты» (планы по достройке).

Соотношение понятий непригодность и утрата (разрушение) жилого помещения

Вопросы о процедуре и порядке признания жилых помещений непригодными для проживания не вызывают на первый взгляд достаточно большого количества проблем, особенно после детального урегулирования этого вопроса Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47 «Об утверждении Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (далее — Постановление N 47). Вместе с тем анализ текста Жилищного кодекса РФ позволяет обратить внимание на наличие некоторых неопределенностей по вопросу правовых последствий признания помещений непригодными для проживания, а также их соотношения с ситуацией, когда наступает физическая гибель жилого помещения.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

В первую очередь обращает на себя внимание норма п. 5 ст. 83 ЖК РФ, которая предусматривает, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Неудачной представляется сама формулировка основания для прекращения договора — утрата (разрушение) жилого помещения. Утратить можно право пользования жилым помещением или утратить (в смысле потерять) движимое имущество. Утратить же объект недвижимого имущества вряд ли представляется возможным. Кроме того, законодатель предлагает использовать термины «разрушение» жилья и его «утрата» как синонимы, что также, думается, неверно. Термин «разрушение» — также не определено и его содержательное значение, и степень такого разрушения в законодательстве отсутствует. Когда говорится об этом основании прекращения договора, явно имеется в виду физическая гибель объекта, что и должно быть отражено в тексте ЖК РФ.

Вместе с тем, предусматривая такое основание для прекращения договора социального найма, законодательство не содержит правовых последствий, наступающих в этом случае. И если применительно к ситуации смерти одиноко проживающего нанимателя, указанной в этом же пункте, в отношении последствий вопросов не возникает , то объем прав бывшего нанимателя и членов его семьи непонятен.

Безусловно, речь идет о прекращении договора социального найма и праве наймодателя предоставить данное жилое помещение лицам, относящимся к категории внеочередников или очередников.

Одновременно с этим ст. 85 ЖК РФ говорит о выселении граждан с предоставлением им других жилых помещений размером не меньше ранее занимаемых в черте населенного пункта в случае, если эти помещения признаны непригодными для проживания. Можно ли говорить о том, что гибель жилого помещения также дает право нанимателю претендовать на применение нормы ст. 85 ЖК РФ, а соответственно, дает право требовать предоставления другого жилья?

Толкование ЖК РФ дает основание ответить на этот вопрос отрицательно. Гибель (а по терминологии ЖК — утрата (разрушение)) жилого помещения не влечет выселение нанимателя, а соответственно, не дает право на применение последствий ст. 85 ЖК РФ. Вместе с тем очевиден и тот факт, что выселять из уже несуществующего объекта также невозможно. Думается, что ответ на данный вопрос необходимо искать в специальном законодательстве, в частности уже указанном Постановлении N 47. В данном нормативно-правовом акте закреплено, что основаниями (нам интересными) для признания жилых помещений непригодными для проживания, в частности, являются ситуации, когда жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома в этом случае признаются аварийными и подлежащими сносу (п. 38).

Анализ данной нормы позволяет обратить внимание на следующие обстоятельства:

во-первых, речь идет только о многоквартирном доме, значит, ситуация с повреждением домов в результате данных ситуаций не распространяется на жилые дома;

во-вторых, речь здесь все-таки идет не о гибели жилого помещения, а о повреждениях, при которых лишь «существует опасность для пребывания людей»;

в-третьих, последствиями такой непригодности является признание дома аварийным и подлежащим сносу, что регламентируется нормой ст. 32 ЖК РФ и, соответственно, не распространяется на договор социального найма жилого помещения.

Все вышеизложенное позволяет утверждать, что физическая гибель жилого помещения не дает нам право считать его непригодным для проживания. Пригодность — это признак жилого помещения, а раз нет объекта, значит, говорить о его непригодности (или пригодности) невозможно. Поэтому наниматель того жилого помещения, которое погибло, не может настаивать на применении в отношении его и членов его семьи последствий, предусмотренных ст. 85 ЖК РФ.

Вместе с тем подобная ситуация не представляется нам справедливой и законной и, безусловно, требует корректировки норм законодательства по данному вопросу. Целесообразным видится установление в законодательстве нормы, в соответствии с которой «в случае гибели жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, наниматель и члены его семьи имеют право на предоставление им другого жилого помещения по договору социального найма на условиях, предусмотренных ст. 89 ЖК РФ». На сегодняшний же день судам необходимо руководствоваться нормами ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии.

Говоря о последствиях признания жилых помещений непригодными для проживания, нельзя не остановиться и на норме п. 2 ст. 57 ЖК РФ. Указанная статья предусматривает право граждан, чьи помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, на внеочередное предоставление жилых помещений. Сначала необходимо обратить внимание на уточнение ст. 57 ЖК РФ о том, что таким правом наделяются только те граждане, чьи помещения не просто непригодны, а не подлежат ремонту и реконструкции. Думается, что такое уточнение не оправданно и не согласуется с установленной в законодательстве процедурой признания помещений непригодными для проживания. Так, п. 47 Постановления N 47 прямо закреплено, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

• о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
• о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;
• о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
• о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Поэтому принятие решения о непригодности жилого помещения для проживания уже автоматически означает, что это помещение не подлежит ремонту или реконструкции и подобное уточнение в тексте Жилищного кодекса не носит смысловой нагрузки.

Применительно к договору социального найма вызывает вопрос о соотношении ст. 57 с уже проанализированной ст. 85 ЖК РФ. Получается, что если жилое помещение признается непригодным на основании п. 38 Постановления Правительства N 47, то гражданин приобретает право требовать предоставления жилья во внеочередном порядке. А если помещение признается непригодным по иным основаниям (например, в связи с наличием выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан), то применение нормы о внеочередном предоставлении жилья недопустимо и гражданин имеет право требовать своего выселения на основании ст. 85 ЖК РФ. Правовая неопределенность в этом вопросе также должна быть устранена.

Последствия признания непригодным для проживания жилого помещения, находящегося на праве собственности, также не совсем однозначны и требуют осмысления. Ни у кого не вызывает вопросов тот факт, что гибель жилого помещения, находящегося на праве собственности, является риском случайной гибели, которую несет собственник и, соответственно, в этой ситуации никто ему ничего предоставлять не должен. Более того, согласно ст. 235 ГК РФ право собственности на имущество прекращается в случае его гибели или уничтожения. Вместе с тем законодатель оперирует таким понятием, как аварийность многоквартирного дома, и предусматривает несколько иную процедуру в этом случае, основываясь в большей степени на том, что земля под многоквартирным домом является общей долевой собственностью домовладельцев и с этим нужно считаться . Поэтому исполнение кажущейся на первый взгляд абсурдной нормы п. 10 ст. 32 ЖК о необходимости сноса многоквартирного дома собственными силами собственников в установленный срок дает право собственникам сохранить за собой право собственности на земельный участок, а в соответствии с их долями на общее имущество они имеют право на распоряжение этим земельным участком и на получение части денежных средств после его реализации. Если же многоквартирный дом не будет снесен, то наступает обязанность органов государственной власти или органов местного самоуправления изъять его для государственных или муниципальных нужд.

Вместе с тем на практике большинство земельных участков под многоквартирными домами не сформированы, а соответственно, у собственников квартир в многоквартирном доме право собственности на земельный участок не возникло.

Признание непригодным жилого помещения, занимаемого на праве собственности, по причине повреждения элементов помещения, ухудшений в процессе эксплуатации и других аналогичных причин свидетельствует о ненадлежащем исполнении собственником такой обязанности, как бремя содержания имущества. Поэтому и в этом случае выселение собственника из жилого помещения не сопровождается встречной обязанностью органов местного самоуправления предоставлять другие жилые помещения. Вместе тем если признание помещения непригодным для проживания дает право лицу встать на очередь (ст. 51 ЖК предусматривает самостоятельное основание для признания лиц нуждающимися — это проживание в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям), то отказать ему в постановке на учет нет оснований. Другое дело, можно ли говорить в этой ситуации о праве собственника жилья требовать предоставления жилого помещения по договору социального найма во внеочередном порядке, т.е. о применении к рассматриваемым отношениям п. 2 ст. 57 ЖК РФ.

С одной стороны, собственник жилого помещения не связан с органами местного самоуправления никакими правоотношениями, тогда как наниматель приобретает это право в силу заключенного договора социального найма. С другой стороны, текст ст. 57 ЖК РФ позволяет утверждать, что правом на внеочередное предоставление жилых помещений обладают все граждане, чьи помещения признаны непригодными для проживания, без привязки к правовому основанию проживания в жилом помещении (право собственности ли это, или договор социального найма). Указанное позволяет утверждать, что собственник, чье помещение признано непригодным, и он сам может быть отнесен к категории малоимущих и нуждающихся лиц, имеет право претендовать на получение жилого помещение по договору социального найма во внеочередном порядке.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что законодатель неудачно оперирует термином «утрата (разрушение) жилого помещения» применительно к договору социального найма и не прописывает правовых последствий прекращения договора социального найма по этому основанию. Указанная ситуация может привести к неблагоприятной для нанимателей и членов их семей судебной практике и вызовет нарушения закрепленного в Конституции РФ права граждан на жилище. Необходимо систематизировать и нормы законодательства в вопросе о признании помещения непригодным для проживания и четко прописать последствия такого решения для собственников жилого помещения.