Простым языком о том, можно ли купить и продать квартиру или комнату в доме под реновацию

Реновация – проще говоря расселение людей из 5-ти этажек в Москве, идущих под снос и уже исчерпавших свой ресурс.

Большинству жителей мегаполиса хотелось бы улучшить свои жилищные условия или финансовое положение. Поэтому есть люди, которые хотят купить и те, кто хочет продать свою собственность.

Формула рынка недвижимости также проста: где есть спрос там есть и предложение. Можно ли без проблем с законом продать или купить квартиру в попавшем под снос многоквартирном доме (МКД) — разберем в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Основные понятия и законодательные основы

В апреле 2017 года Госдума приняла так называемый «Закон о реновации», согласно которому жильцов столичных хрущёвок будут переселять на окраины, а сами хрущёвки — сносить ради строительства более элитных домов.

Определение реновации или, как правильно говорить, развития застроенных территорий дано Градостроительным кодексом РФ в ст. 46.1, ст. 46.2 и ст. 46.3.

Говоря простым языком, это комплексная реконструкция территории, на которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащие сносу, а также пятиэтажные и девятиэтажные панельные жилые дома первых массовых серий или малоэтажные жилые дома постройки до 1960, в которых жилые помещения не отвечают современным требованиям.

Можно ли купить и продать недвижимость в таком здании?

Можно. При условии, что собственник жилого помещения ещё не подписал соглашение об изъятии жилого помещения с правительством. Именно оно принимает акт о сносе и обязано уведомить собственника квартиры об этом за год до предполагаемого события.

Причины подобных сделок

Почему в домах под снос продают либо покупают комнаты и квартиры? Основная причина — предполагаемая выгода. Исходя из сути программы реновации: жилые метры в доме «под снос» меняются на новые в том же районе, но с тем отличием, что современные мерки комфорта и удобства даже среднестатистического жителя города несколько выше прежних.

Была «однушка» – получит её же, трёшка – соответственно. Если обычная «двушка» ранее равнялась примерно 45 кв.м., то в современной высотке она составит не меньше 58 кв.м. Т.е. покупаются квартиры с тем умыслом, чтобы выгадать дополнительные «новые» метры современной новостройки в престижном районе.

Тот, кто продаёт этот род недвижимости, возможно, преследует цель побыстрей съехать с полуразвалившегося дома, в основном, в тех же целях безопасности и комфорта.

Стоит ли приобретать жильё в МКД под снос?

Присмотримся к плюсам:

• Выгодно вложить капиталы с перспективой получить новую квартиру, стоимость которой перекроет потраченные средства.
• Инфраструктура в районе с домами под снос, как правило, очень развита.
• Меньше соседей, соответственно больше парковочных мест рядом с домом.
• И наконец – главный плюс – они дёшево стоят.

Минусы также очевидны:

• Ветхость квартиры может привести к бесконечным ремонтам.
• Отсутствие гарантий, что именно завтра или в очень короткий промежуток времени дом будет снесён, а собственник обеспечен новым, современным жильём.
• Не факт, что новое жильё окажется именно в том же районе. Возможно, придётся жить за МКАДом или где-то поближе к природе и тратить часы в километровых пробках, отправляясь на работу или «в любимый ТЦ».
• Ни один банк не даст кредит для приобретения жилья в доме «под снос».
• Невозможно будет оформить прописку. Только оформить право собственности.

Для любителей наживы есть ещё одна плохая новость. В 2016 году программа расселения была дополнена 3 новыми стратегиями:

1. Сколько метров было – столько и получите. Если новая квартира больше – придётся доплачивать.
2. Выделяется сумма денег взамен «снесённого» жилья для самостоятельной покупки квартиры.
3. Взять ипотеку на льготных условиях с возможностью получения субсидий, покрывающих стоимость новой квартиры.

Процедура покупки и продажи

Необходимые документы на квартиру

Для собственника квартиры:

• Копии всех страниц паспортов всех членов, проживающих в данной квартире.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги.
• Копия финансово – лицевого счёта квартиры.
• Согласие супруга (и) о том, что претензий на отчуждение жилого помещения нет. Обязательно заверенное у нотариуса.
• Согласие на обработку персональных данных.
• Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
• Банковские реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения.

• Кто является собственником квартиры.
• Количество собственников совершеннолетних и несовершеннолетних, их долевое имущество.
• На каком основании установлено право собственности.
• Документ о приватизации, с указанием лиц, участвующих в ней.
• Наличие обременений.
• Имеющиеся изменения, если была сделана перепланировка.
• Выписка из ЕГРН об истории операций с квартирой, включает информацию с 1998 года.
• Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг или невыплаченная ипотека.

Для составления договора необходим документ, удостоверяющий личность покупателя. А также согласие от супруга (и) на проведение сделки. После заключения договора на руках у него должны остаться следующие бумаги:

• Договор купли-продажи по закону считается устанавливающим право документом. На его основании у нового владельца появляется право собственности.
• Акт приема-передачи. Его наличие красноречиво свидетельствует о том, что имела место фактическая передача квартиры от одной стороны (продавца) к другой (покупателя).

Факт регистрации права собственности подтверждается полученной из единого реестра выпиской.

На комнату

1. Документы с обеих сторон, удостоверяющие личность Покупателя и Продавца.
2. Письменный отказ от претензий на остальные «квадраты» других собственников квартиры.
3. Письменное одобрение супругов с обеих сторон на сделку.
4. Выписка из ЕГРН.
5. Техническая документация на квартиру.
6. Справка об оплате коммунальных услуг и отсутствии других обременений.

Что следует проверить и какие вопросы задать?

Необходимо тщательно проверять предоставляемые документы на подлинность, на количество прописанных в квартире людей (дабы исключить возможность притязаний на эту недвижимость после её продажи новому собственнику). Не было ли незаконных перепланировок. Поэтому перед этим не лишним будет тщательно изучить техническую документацию квартиры.

Стоит проверить состояние электропроводки, сантехничесого оборудования, эффективность работы отопления, наличие коммуникаций. Обратить внимание на уровень влажности в доме, посмотреть нет ли плесени.

Заключение договора на квартиру

В ДКП на квартиру в доме на расселение, как и в любом другом подобном договоре, должны содержаться определённые обязательные условия, в отсутствие хотя бы одного договор считается не заключённым.

1. Наименование документа и место заключения.
2. Указание сторон договора.
3. Указывают точные характеристики квартиры.
4. Суть сделки.
5. Цена.
6. Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после заключения договора.

Только в этом случае сделка будет действительной. Это и будет существенным отличием этого документа, связанного с покупкой – продажей объекта недвижимости в ветхом доме под снос.

ДКП на комнату

Цена может быть ниже или выше данной БТИ. Но теххарактеристики должны отражать данные техпаспорта и справки БТИ (справка формы 7). Необходимо также указать список лиц, зарегистрированных в комнате на момент заключения договора, предоставив справку формы 9.

Процедура регистрации

Процедура покупки недвижимости под снос не обладает какими-то специфическими особенностями. Состоит она из трёх важных шагов:

1. Заключение договора купли – продажи.
2. Составление акта приёма – передачи квартиры.
3. Регистрация права собственности покупателем в Росреестре (больше нюансов о регистрации прав собственности при купле-продаже квартиры можно узнать здесь).

Риски сторон сделки

Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. Никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке в том числе и ветхого жилья под снос, встречающиеся при проведении купли-продажи:

• Продажа квартиры по доверенности. Нужно несколько раз удостовериться в том, что доверенность подлинная.
• Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. История сделок с квартирой – важная составляющая чистоты сделки.
• Квартира, недавно полученная по наследству. Специалисты рекомендуют полгода не заключать никаких сделок с подобной недвижимостью, потому что могут «нагрянуть» нежданные родственник и аннулировать условия ДКП.
• Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
• Ошибки при проведении приватизации. Если ошибки имеют место в существующей документации, то это является основанием признать значение проведённой процедуры ничтожной.
• Приобретение жилья у пожилых людей. Поэтому всегда имея дело с возрастной группой продавцов следует требовать справку из психоневрологического диспансера, что этот гражданин (ка) нес состоит там на учёте.

Закон не запрещает покупку продажу квартиры (комнаты) в доме под реновацию, но нужно иметь ввиду ряд ограничений по такой сделке. Можно успешно купить квартиру (комнату), но остаться у разбитого корыта.

Выгоды получится не так уж много. Покупка такого жилья это своеобразная лотерея, где кому-то может везти и завладеть заветными «новыми» метрами, а кто-то всю жизнь будет ремонтировать старую хрущёвку и жить надеждой, что не за горами тот день, когда наконец-то заветная новая чистая свежая квартира появится в его судьбе, и тогда жизнь точно удалась!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Покупка квартиры под снос и новые правила расселения!

Краткое содержание:

Покупать ли квартиру в аварийном доме под снос в 2020 году?

Есть люди, которые специально покупают квартиры в домах под снос, чтобы получить взамен новое благоустроенное жилье по программе расселения. Раньше такая покупка была действительно хорошим вложением, инвестиция работала, жилье взамен предоставлялось всем, в том числе можно было судиться для ускорения процесса.

Покупать сейчас жилье под снос нет смысла!

27 декабря 2019 года вышел новый закон 473-ФЗ, в статью 32 ЖК РФ внесен новый пункт 8.2:

Кто приобрел квартиру в аварийном доме ПОСЛЕ признания его аварийным, имеют право только на денежную компенсацию и не выше стоимости покупки

Например, если человек в 2020 году купил квартиру в аварийном доме за материнский капитал по цене 466 617 руб., то при сносе ему дадут только эту сумму, не больше. Квартира взамен уже не положена. И неважно, знал человек о том, что дом аварийный или нет!

И еще одна проблема — Минстрой РС (Я) и Дирекция жилищного строительства РС (Я) отказывают в предоставлении жилья ВСЕМ, кто купил квартиру после признания дома аварийным, даже если такая покупка произошла до выхода нового закона

ОБРАТНОЙ СИЛЫ ЗАКОН НЕ ИМЕЕТ!

Закон не может действовать «задним» числом, если это прямо не предусмотрено законом. Закон по умолчанию применяется к тем правоотношениям, которые возникли после его вступления в силу (ст. 6 ЖК РФ).

Вывод:

-Кто купил квартиру в аварийном доме после вступления в силу нового закона (начиная с 28.12.2019 г) могут получить денежную компенсацию не выше стоимости приобретения.

-Кто купил квартиру в аварийном доме до 28 декабря 2019 года, могут получить либо квартиру, либо денежную компенсацию по своему выбору. При этом право на жилье возникает в случае включения дома в региональную программу переселения, сейчас в данную программу включены все дома, признанные аварийными до 01.01.2017 г.

Продажа комнат — Москва

Сохранить мой поиск

Показать на карте

Доля 1/18 квартиры в Москве для постоянной прописки Вас и Ваших детей. Всё официально, с собственником, через МФЦ. Долю передаём крупную, сопровождаем на всех этапах, до получения прописки

Продаются две доли по 1/6 в 1 комнатной квартире , в зеленом районе «Метрогородок», просторная , уютная на 1 этаже панельного пятиэтажного дома , кухня 5,4 кв м, комната 17 кв м, ремонт косметический, окна выходят на противоположенную сторону двора , тихое место рядом Лосиноостровский лес , чистый подъезд , вся инфраструктура рядом , две поликлиники — детская и взрослая , три школы , 2 садика , много магазинов в шаговой доступности , метро в 10 минутах ходьбы или наземный транспорт , находится МЦК.Дом вошёл в программу реновации.Четвертое транспортное кольцо.Торг уместен

Продаётся 1/4 доля в праве ( 16 кв. м. )от всей трех комнатной квартиры ,3 е взрослых собственников ,2е собственников продают свою часть . по сути вы покупаете 2 комнаты (43 метра) в экологически чистом раоне Москвы . Звоните .

‼️‼️‼️Прежде чем звонить, прочтите объявление‼️‼️‼️
Продаётся 1/10 (10,8 кв.м.) доли в жилом доме на территории г. Москвы для получения постоянной Московской регистрации (прописки).
Адрес дома: г. Москва пос. Роговское д. Горнево.
Официальное оформление по договору купли-продажи у нотариуса. Все только в Вашем присутствии. Расходы на оформление включены в стоимость.
ВОЗМОЖНА РАССРОЧКА! (Р
ссрочка на 4 месяца, цена доли будет составлять 300 т.р.)
Купленная площадь позволит Вам и Вашим несовершеннолетним детям (до 14 лет) оформить как собственникам постоянную регистрация (прописку) в Москве и пользоваться всеми льготами, например встать на очередь на улучшение жилищных условий, оформить ребёнка в сад или школу, воспользоваться медицинскими услугами, получать различные надбавки, зарегистрировать ООО и т.д.
Вы будете прописаны на своей собственности.
Обратите внимание! Продается не микродоля. с которой впоследствии могут возникнуть проблемы при обращении в УФМС (посмотрите многочисленные решения судов, в которых суд признает законным отказ органов УФМС в регистрации граждан на микродоли, так как фактически человек не может там проживать). Площадь приобретаемой доли 10,8 кв.м., что больше учетной нормы минимальной площади на одного человека по г. Москве (10 кв.м.).
Предложение от собственника. Агентов и посредников просьба не беспокоить.
Материнский капитал не рассматриваю.