Как построить дом в 2021 году?

Город

Каждый человек рано или поздно задумывается о собственном доме. Например , когда семья ждет пополнения , а площади квартиры не хватает. Когда вы часто встречаетесь с друзьями , а соседи не любят шумных вечеринок. Бывают ситуации , когда вы всю жизнь прожили в квартире и вас просто раздражают шумные соседи , отсутствие парковки и мусорные контейнеры.

Для начала нужно определиться по каким причинам вы хотите переехать в свой дом?

1. Всегда свободная парковка.
2. Летом — гриль , завтрак на улице , травка , и можно загорать.
3. Нет соседей с перфоратором , никто не делает ремонт.
4. В доме больше площади , можно сделать планировку на свой вкус.
5. Проще собирать детей на улицу , можно следить за ними из окна.
6. Легко выгуливать животное — открыл дверь , и собака или кот гуляет.
7. Хорошая экология.
8. Удобно выгружать пакеты из машины , когда приезжаешь из магазина.
9. Можно выйти вечером на террасу и наслаждаться звездами.

Свой дом: купить готовый или построить?

Есть два варианта переезда: купить готовый или построить свой. Что может смущать , если покупать готовый дом:

1. Непонятно было , как строился дом и насколько все сделано качественно. Например , если дом продается в чистовой отделке невозможно проверить , как сделаны скрытые работы: армирование , перекрытия , выполнены ли СНиПы.
2. Расположение должно вам подходить.

Покупая готовый дом , вы покупаете « кота в мешке», особенно если стены оштукатурены и полы залиты.

Если решили купить готовый дом , то рассматривайте варианты только тех готовых домов , где владельцы или строители могут предоставить документы на материалы , проект и фотографии на все этапы строительства. И все равно перед покупкой лучше приглашать независимого строительного эксперта. Обычный покупатель может и не увидеть недостатков. А специалист обратит внимание , но все равно не сможет дать гарантию на дом , не имея информации о скрытых работах , которые проводятся во время строительства дома.

Самое неприятное в покупке готового дома — это покупка от физ. лица — человека , который не будет нести ответственность в случае если что-то пойдет не так , ведь он просто продал вам свой дом , как мог бы продать и машину. Если на следующий день или через пару месяцев у машины сломается двигатель , кто будет отвечать — никто. В данном случае никакие законы не обязывают продавца нести обязательства , и законы о защите прав потребителей не работают. Поэтому , покупая дом по такой схеме , вы принимаете на себя всю ответственность за него.

В случае со строительством дома по официальному договору ( конечно , с официальной оплатой) законы РФ защищают потребителей , и застройщик несет гарантийные обязательства даже в случае , если это не прописано в договоре.

Мы нашли несколько таких домов , где хозяева предоставляли полный отчет по стройке , фото каждого этапа и сметы. Но стоили эти дома больше остальных — хозяева знали им цену. Например , обычный дом с коммуникациями и без чистовой отделки стоил в районе 4 млн рублей , а дом с фотографиями скрытых работ , проектом и сертификатами на материалы , и также без чистовой отделки — 5,5 млн рублей.

Выбираем участок

В разных районах Смоленска есть разные участки: цена варьируется от 100 тыс. руб. до 2 млн руб.

Из чего складывается цена участка:

1. Стоимость самой земли.

Цена определяется рынком и потребительским спросом. Участки в городе пользуются спросом , их мало , поэтому цены самые высокие , найти хороший участок за 1 млн невозможно , цена за 6 соток хорошего участка может доходить и до 3 млн. Далее — самые дорогие участки в районе Боровой , Красного бора , Вишенок. Средняя цена — 100 тыс. рублей за сотку.

• Цена на подключение к газу разная: от 50 тысяч до 1 млн руб. Из чего складывается цена подключения? 1. Получение техусловий на врезку — как правило сумма небольшая , до 20 тыс. руб. 2. Получение решения на врезку от собственника газопровода , здесь цена может быть от 30 до 300 тыс. руб. 3. Подведение трубопровода газа к дому — зависит от протяженности линии , примерно 50 тыс. руб., если газ проходит вдоль границы участка , и эта сумма не имеет верхней границы , если газ тянуть далеко.
• Но бывают и неприятные « сюрпризы», например , у соседа на участке газ подведен. Кажется , что проблем не возникнет , вдоль участков идет линия с газом , но технической возможности подключиться уже нет — старая линия , либо не хватает мощности. Такие ситуации встречаются особенно часто в районе Поляны , РТС , Вязовеньки , Магалинщины.
• Не всегда информация , которую сообщает продавец участка правдивая , лучше все проверить самому , сделав запрос в газораспределительную компанию , как минимум , требуйте , чтобы в договоре было указано , что на участок есть разрешение на врезку к газу.

3. Подъездные пути

• Если участок находится в поле , к нему нужно сделать дорогу. Такие затраты тоже стоит учитывать. Если по полю проезжает ваш внедорожник , это не значит , что сможет проехать тяжелая строительная техника ( вес техники с нагрузкой до 35 тонн), причем нагрузка идет со смещением центра тяжести , а это увеличивает риски застревания или переворачивания. После проезда такой техники дорога испортится. Даже если дорога , на первый взгляд , выглядит нормально , она может потребовать дополнительных вложений.

• Чем сложнее рельеф , тем дороже будет строительство и благоустройство участка. Фундамент выйдет дороже , а потом еще и отсыпать участок придется , это все немалые затраты.

Совет 1. Найдите специалистов с подробной базой участков , их стоимостью и объектами инфраструктуры ( школы , сады , магазины и остановки общественного транспорта). Задача специалиста не втюхать то , что не продается , а понять ваши потребности и под них сделать лучшее предложение.

Совет 2. Найдите по геотегу в «Инстаграме» жителей поселка и спросите , как у них дела. Для этого зайдите на вкладку « Места» и укажите название поселка. Найдите несколько фотографий жителей и напишите авторам личные сообщения. О причине такого любопытства всегда честно рассказывайте. Скорее всего , вам ответят подробно.

Совет 3. Проверяйте всю полученную информацию , не стоит доверять продавцу на слово. Перед покупкой участка нужно организовать выезд технического специалиста , который также ознакомится с участком и даст подробную информацию о том , как участок будет влиять на строительство.

Делаем проект дома

Купить готовый проект

Этап проектирования нельзя пропустить. Можно купить типовой проект дома из интернета , так дешевле. Но дешевле только на первом этапе. Проблема в том , что такой проект содержит стандартные универсальные решения , не адаптированные под ваш регион и участок. А универсальные решения в строительстве , как правило , стоят намного дороже за счет того , что содержат перезапасы.

Все , что не будет учтено , выльется в дополнительные затраты при строительстве.

Сделать проект дома мечты

Человек покупает недвижимость 1-2 раза в жизни , живет в своем доме 30-40 лет , поэтому дом должен учитывать пожелания его владельца на весь период эксплуатации. Как это сделать?

1. Определиться с тем , как и кто будет пользоваться домом.
2. Понять , каким будет дом функционально , определить состав помещений. Примерно определить общие габариты и площади дома.
3. Определиться , в каком стиле будет дом и насколько сложной или простой будет архитектура и образ дома.
4. Если до строительства дома еще далеко , то для вдохновения можно посмотреть проекты в интернете и сохранить для себя те , которые понравились
5. Если сроки поджимают , то лучше , не теряя времени , сразу обратиться к опытному архитектору. Архитектор привяжет дом к участку , учтет рельеф , видовые точки , наличие соседей и сделает проект под нужный бюджет строительства. Самое главное — учтет вкусовые предпочтения и адаптирует проект под заказчика.

Стоимость разработки эскизного проекта варьируется на рынке от 10 до 100 тыс.руб. Здесь нужно для себя понять , что цена проекта напрямую зависит от квалификации специалиста и его опыта.

Запомнить: если речь идет о доме ( не о даче или бане), то на проекте не стоит экономить , это всего лишь 1-2% от стоимости строительства.

С проектом на руках можно понять предварительную стоимость строительства , выбрать подходящую технологию строительства и начать вести переговоры с подрядчиком.

Сроки проектирования зависят от нескольких факторов:

• От сложности проекта и его состава. Чем сложнее архитектура дома и чем он больше , тем больше вариантов будет разрабатываться архитектором и тем больше редакций в проект нужно будет вносить.
• Когда вы начнете разрабатывать эскиз , у вас будут появляться новые идеи и желания , это все надо будет обдумать и обсудить с семьей и архитектором , а это может занять время.
• Если обратиться за проектом весной или в разгар строительного сезона , обычно количество заказов в этот период возрастает , из-за этого увеличиваются сроки и цена.

Выбираем подрядчика: фирма или бригады

Спойлер: строительную фирму ( но неоднозначно).

Вы ответственно подошли к выбору участка и разработке проекта , на картинке получился идеальный дом вашей мечты. Пора начинать строить. Встает вопрос: а кто будет строить? Обратиться в строительную компанию , которая построит все « под ключ» или строить самому , нанимая бригады на отдельные этапы строительства дома?

Если нет задачи сэкономить , и бюджет не особо ограничен , проще заказать строительство дома в одной компании от начала до конца , чтобы один подрядчик отвечал за все по официальному договору.

Если бюджет очень ограничен , и хочется построить подешевле , можно попробовать нанять бригаду. Причем , нужно понимать , что нанимать нужно отдельную бригаду на фундамент , отдельную на кладку , отдельную на крышу. Если вам говорят , что одна бригада сделает все — нужно ставить под сомнение компетенции такой бригады.

Для того чтобы разобраться , что такое строительная бригада и по каким принципам она живет , посмотрите комментарии под видео , которые мы нашли в интернете.

В ролике история про то , как главный герой нанял бригаду для строительства газобетонного дома. В итоге дом построен некачественно , а в комментариях появилось очень много бригад-строителей.

Основной посыл комментариев заключается в том , что мало платили , поэтому бригада и построила некачественный дом. Такой подход можно объяснить. Основная философия бригады заключается в том , чтобы быть всегда недовольными тем , что есть разница между ценой , которую заказчик платит фирме , и ценой , которую фирма платит бригаде. Бригады убеждены , что должны работать напрямую с заказчиком , но по расценкам фирмы.

Бригады считают , что люди , которые их контролируют и обеспечивают порядок на стройке , — лишнее звено. А фирма — просто прослойка , которая забирает себе процент с их честно заработанных денег.

Кульминация такого подхода следующая: «Вы нам нормально платите , не по расценкам рабочих на стройке , а по расценкам фирмы , и мы тогда будем нормально работать.» Что таит в себе такой подход для заказчика? Наняв бригаду , вы практически ничего не сэкономите. Потому что бригада , зная , что работает напрямую с заказчиком , выкатит вам такие же расценки , что и фирма.

При этом бригаде вы интересны только до окончательного расчета , у вас нет гарантии на дом и качество работ.

Более того , вы теряете ИТР на стройке. Что такое ИТР? Это прораб , который контролирует работу бригады , инженер технического надзора , который делает повторные проверки , снабженец , который закупает и доставляет необходимые инструменты и материалы на участок. Самостоятельно организовать процесс строительства , если вы не опытный прораб , будет сложно. Если у вас есть основная работа или бизнес , есть вероятность , что ваша стройка встанет в любой момент или рабочие сделают халтуру.

Запомнить: бригады , знающие , что им не придется отвечать за свое творчество , вряд ли будут следить за тщательным соблюдением технологий , задача — сделать поскорее , чтобы взять еще один объект.

Когда вы работаете с бригадой , вы должны понимать , что вся ответственность за дом будет на вас. И никакой Василич за стройку ответственности не понесет. В этом вы можете убедиться лично: например , нашли проблему с техническим надзором , позвонили Василичу и рассказали о ней. Василич пообещает приехать сразу , как появится немного времени.

Если все же решите нанимать бригаду — вот критерии:

1. Обязательно разработайте проект будущего дома
2. Найдите инженера технадзора , чтобы контролировать каждый шаг , и сразу предъявите бригаде ваши требования. Если не обговорить заранее — цена может измениться , или бригада вообще может отказаться их выполнять , или вовсе уйдет с объекта.
3. Когда бригада видит , что на участке есть инженер технического надзора , бригада поднимет свои расценки на 50-100%. Не допускайте такого манипулирования.
4. Проговорите сроки промежуточных этапов работ , узнайте , сколько еще заказов есть у бригады , чтобы не получилось , что ваш дом будет строиться « по выходным».
5. Проговорите все виды дополнительных работ до передачи денег. Также узнайте цену таких работ и просите ее зафиксировать.
6. Требуйте зафиксировать цену на все работы , а не только « за квадрат кладки» и пр. Например , не полторы тысячи на куб , а 500 тыс. за все работы по стенам.
7. Помните , качественная работа не может стоит дешево , а халтурная может стоит дорого.
8. Заранее проговорите , какими частями будет вноситься оплата — никогда нельзя платить авансы , если нет официального договора и чеков , только после выполнения работ или какого-то объема.
9. Узнайте , как давно бригада работает именно в таком составе и кто в бригаде главный. Если недавно , и главные все , то могут возникнуть споры в ходе строительства и получится недостроенный дом.
10. Требуйте официальный договор ( если бригада работает давно , и это ее основной заработок , как минимум ИП должно быть).

Фирма

Некоторые бригадиры более предприимчивы. Они продолжают быть прорабами , юристами и менеджерами своих бригад. Например , они стали снимать каморки , делать сайты и рассказывать о том , что это строительная фирма. По факту , это та же бригада с временным офисом. Чтобы в него попасть , необходимо позвонить заранее , чтобы прораб успел приехать со своего участка.

И хорошо еще если бригада , а не предприимчивый бизнесмен-посредник , подгоняющий работу бригадам за процент.

Вместо проектного отдела — покупные проекты типовых домов.

Вместо юридической и финансовой службы — директор Василич , который во всем поможет.

Выбирайте действительно проверенную компанию , а не компанию-односезонку или бригаду , которая выдает себя за серьезную компанию открыв ООО и сделав сайт.

Мы провели анализ весной прошлого года: в Смоленске , примерно раз в неделю , появлялись новые сайты новых строительных компаний , причем пишут они и что построили много домов , и что существуют более 20 лет. Как говорится , врут и не краснеют. А цены в таких компаниях были , как правило , привлекательно низкими — 10 тыс. за кв.м. Многие сайты уже через пару месяцев были неактивны , а по указанным адресам никого не было. По телефону предлагали встречаться на одном построенном доме , поскольку офиса вовсе нет. Куда обращаться в случае чего , кому писать претензии — на телефон прорабу или по адресу юр. регистрации ООО , где никто даже не прочтет письма , не понятно.

Если все же решите заключить договор со строительной компанией — вот критерии:

1. Компания на рынке минимум 5 лет. Не 15 лет мы бригада , а с этой весны фирма. А именно фирма с официальными договорами за 5 и более лет.
2. У компании есть офис, в котором она находится более 3 лет минимум. Если адрес офиса меняется каждый год , это не говорит о стабильности.
3. Можно посмотреть отзывы. Каким отзывам доверяете больше: скриншотам из мессенджера или видео отзывам? 2-3 отзыва могут быть фейковыми , более 10 вряд ли подделаешь.
4. Строят только по проекту , и делается подробный фотоотчет.
5. Компания фиксирует цену в договоре, на материалы в том числе. Помните: недострой в нашем районе в основном из-за того , что перед строительством дом посчитали за 3 млн , а в ходе строительства он стал 5 млн. Если смета не фиксируется по договору , то она обязательно в итоге « вырастет».
6. Официальный договор с печатью , деньги принимаются официально по кассовым чекам ( кстати , сейчас все кассы онлайн , можно сразу проверить , выдали вам реальный чек или нет).
7. Вам подробно отвечают на все вопросы , а не просят просто довериться. Можно посмотреть много объектов на разных стадиях строительства , а не услышать в ответ: «Во всех домах живут клиенты». Потребуйте , чтобы на объекте были рабочие. Так вы поймете , кто будет строить ваш дом.

Выбирайте фирму под себя: кому-то хочется попроще , кому-то хочется строить с комфортом и высоким уровнем сервиса.

Вместо заключения

1. Поиск участка — сложная работа. Разрешение на ввод коммуникаций прописано в договоре купли-продажи.
2. Разработка проекта только вместе с архитектором.
3. Строит только фирма.
4. У фирмы есть отзывы , гарантия прописана в договоре , цены зафиксированы.

Полезные материалы по теме