Выгодно ли рефинансировать ипотеку дома с участком?

В последние годы в России наметился тренд на покупку частных домов, в том числе загородных коттеджей. Такая недвижимость стоит дорого, для ее приобретения часто используют ипотеку. Сегодня ставки по ипотечным кредитам снизились, что заставляет заемщиков задуматься, а можно ли перекредитовать дом под более низкий процент?

Такая возможность есть – это рефинансирование ипотеки на дом с земельным участком. Эта программа выгодна не только для тех, кто попал в затруднительную ситуацию, но и для других заемщиков, которые хотят снизить процентную ставку по ипотеке и получить более выгодные условия.

Какие банки могут рефинансировать дом или земельный участок

На рынке кредитования можно встретить достаточно много программ по рефинансированию ипотечных кредитов. Но основная проблема в том, что каждый из них предъявляет свои требования к объекту залога. Чаще всего они касаются:

Дом с земельным участком считается не такой ликвидной недвижимостью, как квартира. Поэтому банки рефинансируют ипотеку под залог жилого дома менее охотно.

Но все же можно рефинансировать ипотеку на частный дом. Такие предложения есть у ведущих банков РФ, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Тинькофф, Газпромбанк, Россельхозбанк и других.

Как оформить заявку на рефинансирование на дом

Рефинансирование на жилой дом, по сути, является новым кредитом. Поэтому процедура подачи заявки по нему стандартна – заемщик должен на сайте банка заполнить специальную форму (анкету-заявку) и отправить ее в банк на обработку. Это позволит получить предварительное решение. Если оно положительное, необходимо обратиться в ближайшее отделение банка, написать заявление и подать пакет документов:

документ, подтверждающий трудоустройство;

документ, подтверждающий размер дохода;

кредитный договор по действующей ипотеке;

справка, подтверждающая состояние задолженности и отсутствие просрочек;

документы на недвижимость, которая будет предоставлена в залог.

Банки могут требовать и другие документы по рефинансируемому кредиту, недвижимости или те, которые подтверждают платежеспособность заемщика. После проверки выносится окончательное решение о возможности выделения транша для перекредитования. Если оно положительное – подписывается новый кредитный договор. После того, как деньги будут перечислены, рефинансируемая ипотека закрывается и осуществляется перерегистрация залога на новый банк.

Если заемщик нашел выгодное предложение по рефинансированию ипотеки, но кредитная организация не кредитует под залог дома с земельным участком, можно предоставить в качестве обеспечения другую недвижимость.

Почему могут отказать

Банк тщательно проверяет нового заемщика, его платежеспособность и кредитную историю. Основная причина, почему не рефинансируют ипотеку – несоответствие требованиям кредитной организации:

регистрация в регионе присутствия банка;

достаточный уровень дохода;

хорошая кредитная история;

соответствие возрастным ограничениям.

Несмотря на то, что кредиторы рассматривают каждого клиента индивидуально, несоответствие одному из этих требований может стать причиной отказа. Если не соответствует требуемому уровень дохода, заемщик может увеличить срок кредитования или привлечь платежеспособных созаемщиков.

Дополнительные требования предъявляются к рефинансируемому кредиту:

договор должен быть оформлен не менее чем полгода до сделки;

на протяжении минимум последнего года не возникало просрочек по платежам.

Банки выдвигают требования к недвижимости, которая предоставляется в залог:

помещение должно быть жилым;

оформленное право собственности;

недвижимость не должна выступать предметом спора;

не должна находиться в аварийном состоянии;

месторасположение недвижимости в регионе присутствия банка.

Могут выдвигаться и другие требования. Несоответствие им может стать причиной отказа в рефинансировании. В этом случае следует обратиться в другой банк, который предъявляет более лояльные требования.

Условия рефинансирования можно получить

Условия у банков разнятся, иногда существенно. Необходимо тщательно выбирать кредитора. В первую очередь следует обращать внимание на процентную ставку. Разница 2-3% по программе ипотечного кредитования может стать существенной экономией. Но нельзя забывать и о других параметрах кредита.

процентная ставка – 8-12%;

максимальная сумма – до 50-85% от оценочной стоимости недвижимости.

Банки рассматривают возможность предоставления кредита в течение 3-7 дней после того, как будут предоставлены документы, подтверждающие финансовое состояние, платежеспособность заемщика, параметры рефинансируемого кредита на недвижимость.

Процентная ставка на новый ипотечный кредит может зависеть от условий оформления дома и земельного участка, его стоимости, срока кредитования и рисков, которые могут быть снижены путем оформления страховки заемщика.

Рефинансирование по ДДУ особенности обременения

Наиболее сложно перекредитоваться по ДДУ. Банки редко идут на такую сделку, так как она связана с высокими рисками – строящаяся недвижимость еще не является собственностью заемщика, поэтому ее нельзя оформить, как залог. Свидетельство можно получить лишь после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Гарантом для банка при рефинансировании ипотеки по ДДУ выступает право, которое есть у заемщика, на основании договора долевого участия. Установленное обременение будет действовать до момента погашения кредита. Снятие обременения по ДДУ осуществляется через Госреестр, куда должен обратиться заемщик совместно с банком. Снятие осуществляется на основании справки о закрытии ипотечного кредита.

Для таких ситуаций оптимальным вариантом будет оформление рефинансирования под залог другой недвижимости, если таковая имеется в собственности заемщика. Если нет, как вариант – можно оформить потребительский кредит на любые цели и использовать его для перекредитования ипотеки без права собственности.

Так же можете оставить свой отзыв ниже в комментарии или задать вопрос

Рассчитать выгоду от рефинансирования ипотеки или кредита

Как сделать рефинансирование ипотеки на строительство жилого помещения или на частный дом с земельным участком?

Рефинансирование ипотечных кредитов в России – недавняя практика, поддерживаемая ограниченным числом банков. Сложная процедура передачи права собственности за дом или земельный участок, перенос сроков погашения задолженности непривлекательны для мелких игроков финансового рынка и могут принести убытки. В обход закона, коммерческие банки завышают штрафы за просрочку выплаты и прописывают запрет на финансовую поддержку клиента другой организацией в договоре ипотеки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Требования к заёмщику

Порядок подачи документов и условия передачи долговых обязательств в сторонний банк зависят от объекта кредитования и состава действующего договора ипотеки (о том, какие документы нужны для рефинансирования ипотеки, а также о нюансах оформления договора с банком, можно узнать здесь, а из этой статьи вы узнаете об особенностях перекредитования по двум документам). В России установлены минимальные требования, обязательные для всех видов ипотеки:

Отсутствие просрочек на момент подачи заявления на рефинансирование, включая платёж за текущий месяц.

Приоритет имеют кредиты на сельскохозяйственные участки и объекты промышленного назначения с высоким показателем окупаемости. Государственная поддержка ипотечных агентств ограничивается понижением ставки по рефинансированию на 50%.

До конца планового периода погашения ипотеке осталось не более трёх месяцев. На практике, кредиты, выплаченные на 80%-99% рефинансируются только при высокой стоимости объекта недвижимости (более 10 млн рублей).

Недопустимо повторное рефинансирование ипотеки. Доступная альтернатива: вывод дома или участка из залога в счёт потребительского кредита. Формально закон не нарушается: клиент берёт заём на общие цели без залога и использует полученные деньги для погашения ипотеки.

Коммерческие банки ограничивают передачу залоговой собственности при выплате суммы, составляющей менее 20-50% от стоимости объекта (точные условия указываются в договоре). Дополнительный пакет документов формируется исходя из требований государства к объекту кредитования.

Частный дом с земельным участком

Для передачи залогового имущества стороннему банку для рефинансирования задолженности, дом и участок должны удовлетворять следующим требованиям:

• Залог по новому кредиту должен документально соответствовать объекту рефинансирования. При перепланировке здания предоставляются документы с указанием кадастровой стоимости дома после ремонта. Ипотека на комнату или часть земли, выступавшими изначальным объектом кредитования, не относится к рефинансированию и предоставляется на условиях конкретного банка.
• Объект недвижимости на момент подачи заявления в банк не должен быть обременён третьими лицами.

Кредит на землю

Для подачи документов в банк соблюдают стандартные требования:

1. Зарегистрированная собственность земельного участка.
2. Невозможность сдачи в аренду на период оформления передачи в залог.
3. Соответствие адреса, наименования и кадастрового номера участка.
4. Отсутствие просрочек по текущим кредитам.
5. Ипотека не должна быть реструктурирована ранее.

Земли промышленного и сельскохозяйственного назначения могут рефинансироваться на выгодных условиях при предоставлении бизнес-плана с высокой расчётной окупаемостью. Кредитованием таких участков занимаются инвестиционные фонды и агентства. На основании ипотечных закладных выпускаются облигации, обращаемые на рынке ценных бумаг. Прибыль агента формируется из дивидендов и положительной динамики биржевого курса облигации.

Заём на строительство жилого дома

На этапе строительства заёмщик должен обладать исключительными правами требования долевой собственности объекта ипотеки (о том, можно ли рефинансировать ипотеку по ДДУ, какие банки предоставляют такую услугу, можно узнать здесь). Участок строительства не подлежит аренде до вывода из залога по выплате кредита или беззалоговому рефинансированию согласно пункту 1 статьи 64.2 ФЗ №102.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Какие банки делают?

Среди крупных банков, ведущих деятельность на территории РФ, выгодные условия по рефинансированию кредита на строящееся жильё, дом и земельный участок предлагают:

• АИЖК (ДОМ РФ);
• АК БАРС;
• ВТБ (ВТБ 24);
• Газпромбанк;
• ДельтаКредит банк;
• Металлинвестбанк;
• Открытие Банк;
• РайффайзенБАНК;
• РосЕвроБанк;
• Россельхозбанк;
• Российский Капитал;
• Санкт-Петербург Банк;
• Сбербанк;
• СМП Банк;
• Тинькофф Банк;
• ТРАНСКАПИТАЛБАНК;
• Уралсиб Банк;
• ФОРА-БАНК;
• ЮниКредит Банк.

Подробно о том, какие в каких банках можно рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях, мы рассказывали тут.

Порядок оформления

О том, как правильно написать и подать заявку на рефинансирование ипотеки, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете насколько выгодно рефинансирование ипотеки и стоит ли его вообще делать.

Она складывается из разности невыплаченной части кредита в двух банках и возможных убытков:

• Расходов на сбор недостающего пакета документов.
• Платной юридический помощи при внесении изменений в реестр недвижимости.
• Снятие залогового имущества с аренды на время рефинансирования.

Для поиска банка с наиболее выгодными условиями используют онлайн сервисы и прибегают к услугам кредитных брокеров (о том, как рефинансировать ипотеку с помощью сервиса АИЖК, читайте в нашем материале). Сотрудники финансового агентства могут самостоятельно подать заявку и собрать документы на ипотеку, используя вашу доверенность.

Для подтверждения личности заёмщика требуется:

• Копия паспорта, включая страницу с семейным положением.
• Справка о доходах.
• Заверенная копия трудовой книжки.
• СНИЛС.
• Свидетельство о заключении и расторжении брака (при наличии).
• Согласие на обработку персональных данных (заполняется и подписывается в банке).
• Договор ипотеки.
• Выписка по счёту погашения кредита.

Для проверки земельного участка предоставляется один из следующих документов:

• Выписка из кадастрового реестра земельных участков с указанием стоимости и владельца недвижимости.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Для рефинансирования ипотеки на частный дом с земельным участком:

• Выписка из ЕГРНИ, действительная на момент подачи заявления.
• Реквизиты первоначального кредитного соглашения: дата подписания и порядковый номер, сумма ежемесячного платежа, валюта кредита, реквизиты для оплаты.

При передаче ипотеки на строящееся жильё в другой банк необходимы:

• Документ, подтверждающий право собственности строящегося объекта.
• Выписку из реестра земельных участков по месту строительства.
• Выписку из ЕГРНИ или свидетельство о регистрации права собственности на жилой объект, если он достроен на момент подачи заявления.

При самостоятельном обращении в банк рефинансирование происходит в 4 этапа:

1. Сбор пакета документов и подача заявки.
2. Одобрение заёмщика. Банк проверяет кредитную истории и запрашивает дополнительные документы для принятия решения.
3. Одобрение объекта недвижимости. Наиболее длительный этап, состоящий в полной проверке документов на участок или жилое здание. При обнаружении несоответствий объекта требованиям банка дополнительные документы не запрашиваются, а заявление на рефинансирование кредита отклоняется.
4. Предоставление справок о погашении кредита расторжении договора с банком, изначально выдавшим ипотеку, оформление закладной. До окончания четвёртого этапа ставка рефинансирования будет выше на 1-2%.

Детально о том, как рефинансировать ипотечный кредит в банке, в котором брали заем и как проходит процедура перекредитования другом банковском учреждении, читайте в этой статье.

Причины отказа

Действия банков по передаче задолженности регламентируются федеральным законом №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Для земельных участков и домов, находящихся в государственной собственности в статье №6 пункте 3 установлено правило: Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

Популярные причины отказа для частных домов, включая строящиеся объекты:

• Предоставление неполного пакета документов, устаревших выписок и недействительных справок.
• Сдача залогового имущества или строительного участка в аренду на период рассмотрения заявки.
• Отсутствие согласия со стороны долевых собственников и государства на залог недвижимости.

Для земельных участков коммерческого назначения рефинансирование осложняют:

• Несоответствие кадастровой и реальной стоимости объекта, связанное с деятельностью организации.
• Низкая рентабельность производства, в котором задействован участок.
• Наличие дебиторской задолженности.

Отклонение заявки на рефинансирование сопровождается комментарием банка с указанием причины. При необоснованном отказе решение можно оспорить в суде в установленный срок.

Доля отказов при рефинансировании остатка долга до 1 млн рублей ниже, чем для дорогих кредитов и ипотеке на начальной стадии выплаты. Лояльность крупных банков к клиентам с плохой кредитной историей обусловлена государственным субсидированием, покрывающим расходы при передачи залогового имущества и примерно 20% финансовых рисков при невыплате.

Рефинансирование ипотеки в государственном или частном банке возможно при отсутствии в договоре прямого запрета на передачу задолженности в другое учреждение. Необоснованный отказ со стороны банка противоречит разработанной правительством программе субсидирования кредитов и может быть оспорен в суде. Ставка по рефинансированию не зависит от первоначальных условий кредита: разницу в сумме задолженности компенсирует государство.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
Это быстро и бесплатно !