Строй-справка.ру
Отопление, водоснабжение, канализация
Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий
Характер старой застройки при ее возникновении определился частной собственностью на землю. Каждый строительный участок рассматривался как независимый от соседних, и здания возводились с таким расчетом, чтобы на их эксплуатации не могли отразиться любые преобразования на участках соседей (застройка, перестройка, изменение назначения). Эта вынужденная независимость обусловила решения, нецелесообразность которых с современной точки зрения очевидна. К ним, например, можно отнести смежное расположение по существу дублирующих друг друга лестниц или въездных арок рядом находящихся зданий или разобщенность соседствующих встроенных учреждений, каждое из которых неудобно вследствие малых своих размеров, или отсутствие окон в межевых стенах, обращенных к незастроенному участку.
Очевидно, что эффективность реконструкции — экономическая, социальная, гигиеническая — может быть намного повышена путем преодоления указанных и других последствий капиталистической разобщенности зданий, а это, в свою очередь, возможно только при реконструкции не отдельных зданий, а их групп. Пожалуй, именно разобщенность, характерная для периода застройки, делает необходимым комплексное рассмотрение в момент реконструкции.
Преимущества комплексной реконструкции, охватывающей целые жилые образования, очевидны. Поэтому уже в самых первых научных разработках в области реконструкции старой застройки, выполнявшихся в начале 30-х годов и носивших сугубо теоретический характер, в качестве объекта реконструкции рассматривались не отдельные здания, а крупные жилые комплексы — кварталы и группы кварталов.
Градостроительный подход к решению проблем реконструкции характерен и для всех последующих экспериментальных проектов и разработок в данной области. На практике же реконструкция в течение длительного времени повсеместно осуществлилась в пределах одного, редко—двух строительных участков. Такое расхождение теории и практики объяснялось прежде всего малыми масштабами реконструктивных работ.
Конкретные цифры объема работ, обеспечивающего возможность комплексной реконструкции, вряд ли могут быть точно установлены. Они зависят от масштаба города, характера застройки территории, где осуществляется реконструкция, степени индустриализации ремонтно-строительных работ и т. д. Так, в Ленинграде, с его относительно крупными, плотно застроенными старыми кварталами, метод комплексной реконструкции стал актуальным, когда капитальный ремонт превратился в самостоятельную отрасль строительной индустрии, а годовой его объем приблизился к 150 тыс. м2 общей площади.
Однако масштабы ремонтно-строительного производства являются лишь одним, хотя и важнейшим из условий, обеспечивающих возможность перехода к комплексной реконструкции жилых образований. Требуется еще полная и достоверная информация о количестве и состоянии всех зданий, формирующих застройку, намеченную к реконструкции. Эта информация, необходимая для обоснованного выбора объектов и установления масштабов комплексных работ, была получена в Ленинграде в результате сплошного обследования жилого фонда центральных районов. Данные обследования подтвердили, что в старой застройке легко могут быть выявлены комплексы зданий, отнесенных к одной или близким группам и принадлежащих, таким образом, к одной очереди реконструктивных работ; тем самым реальная возможность перехода к комплексному ремонту крупных жилых образований получила веское обоснование.
С начала 70-х годов комплексная реконструкция занимает все более заметную долю в общем объеме реконструктивных работ. В Ленинграде и некоторых других крупных городах страны уже накоплен достаточно обширный опыт проектирования и осуществления комплексной реконструкции жилых образований различного масштаба. Анализ этого опыта подтвердил значительные и многообразные преимущества данного метода, раскрываемые ниже.
Санация и благоустройство внутриквартальных территорий. Основным приемом санации старой жилой застройки является ее разуплотнение, достигаемое, как упоминалось выше, в основном за счет сноса дворовых строений. Выбор в качестве объектов сноса именно дворовых корпусов определяется их относительно меньшей ценностью в экономическом, и главное, в градостроительном отношении. Масштабы сноса дворовых корпусов ограничиваются экономическими и эстетическими соображениями. В настоящее время в Ленинграде в результате сноса ликвидируется в среднем около 10% площади реконструируемых жилых зданий. Нет оснований ожидать, что в ближайшие годы этот показатель резко возрастет.
Небольшие объемы разборок не позволяют радикально снизить плотность застройки старых кварталов. В связи с этим особенно важно обеспечить максимальную гигиеническую эффективность сноса, чему во многом способствует укрупнение масштабов реконструкции. В самом деле, разборка одного из дворовых корпусов увеличивает площадь двора максимум на 50—75%; он остается все-таки небольшим, разуплотнение не изменяет заметно освещенность и инсоляцию выходящих в него помещений. Разборка же двух аналогичных смежных корпусов позволяет увеличить площадь двора почти втрое, а это дает возможность радикально улучшить гигиенические качества застройки при том же соотношении разбираемых и сохраняемых строений.
Объединение дворов создает условия для их благоустройства. Известно, сколь сложна проблема сбора и хранения мура и отходов в плотно застроенных кварталах, как трудно найти место для контейнерного павильона и организовать подъезд нему даже при реконструкции здания. Объединение дворов намного облегчает эту задачу: для одного, даже укрупненного павильона, в большом дворе найти удачное место гораздо проще, чем для нескольких, пусть мелких, размещаемых в стесненных условиях. В большинстве случаев при комплексной реконструкции возможно установить не просто контейнерные павильоны, а полноценные хозяйственные блоки, включающие помещения для мытья бачков и хранения дворницкого инвентаря. Такие блоки улучшают условия эксплуатации зданий и территории, способствуя тем самым улучшению их санитарного состояния.
Увеличение абсолютных размеров дворов, сокращение числа хозяйственных построек, а следовательно, и подъездных путей к ним создает реальные предпосылки для озеленения внутри-квартальных территорий. Опыт показывает, что даже небольшие по площади озелененные участки существенно улучшают внешний облик дворов; однако при локальной реконструкции зданий для них далеко не всегда можно найти место.
Необходимость организации подъездов ко всем входам, к контейнерному павильону, разворотной площадки для машин, устройства отмосток заставляет асфальтировать почти всю территорию двора, особенно если в здании размещается встроенное учреждение. В укрупненных же дворах удается выделить участки для газонов, цветочных клумб и рабаток, для посадки кустарников, а иногда даже для высокоствольных насаждений.
Декоративный и гигиенический эффект озеленения может быть увеличен при активном использовании вьющихся растений. Реконструкция старой застройки обеспечивает условия для широкого внедрения вертикального озелененния. Большой опыт в этом направлении накоплен в Прибалтике; он может быть с успехом распространен на другие районы страны.
Планировочное объединение зданий. Одновременная реконструкция нескольких жилых зданий повышает экономичность планировочных решений. При этом наиболее распространен прием использования лестниц одного из двух смежных строений для обслуживания квартир, организуемых в другом. Такое решение позволяет разукрупнять квартиры, не устраивая новые лестницы. Особенно выгодно оно для лицевых широтных корпусов с существующими лестницами в южном пролете. Зачастую только благодаря использованию лестницы соседнего здания в таких корпусах можно организовать удовлетворяющие санитарным требованиям двухсторонние квартиры.
Планировочное объединение соседних зданий, когда две имеющиеся лестницы расположены смежно, позволяет ликвидировать одну из них, менее удобно размещенную или находящуюся в худшем состоянии. Выигрыш бывает очень значительным, если дома должны быть оборудованы лифтами, а также если удается ликвидировать лестницу, занимающую хорошо инсолируемый участок плана. Разница отметок этажей объединяемых строений в большинстве случаев не препятствует обслуживанию их одной лестницей, так как почти всегда возможно устроить дополнительные марши в толще двух межевых стен или в специально создаваемых карманах. Иногда оказывается целесообразным взамен двух существующих смежных лестниц организовать одну новую; тогда входы на разные отметки обслуживаемых корпусов организуются еще проще.
Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий
Реконструкция группы жилых домов
Как известно, к полномочиям органов местного самоуправления относятся, в том числе определение условий и порядка переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме, а также согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме.
При этом неграмотные решения чиновников о согласовании перепланировки зачастую становятся причиной убытков и судебных споров. В данной статье поговорим об одном из них.
Распоряжением Администрации г.Белгорода от 2016 года индивидуальному предпринимателю была разрешена перепланировка нежилого помещения в торгово-офисное. После чего, он получил разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства нежилого помещения с организацией отдельного входа.
В марте 2017 года Департамент строительства и архитектуры отказал предпринимателю в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию , ссылаясь на то, что крыльцо к данному нежилому помещению расположено за границами земельного участка, расположенного под многоквартирным жилым домом, на землях общего пользования и не выполнены работы, по благоустройству и озеленению прилегающей территории к вышеуказанному объекту.
Администрация также отказала предпринимателю в предоставлении земельного участка для организации входной группы в нежилое помещение дома, ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников помещений МКД в соответствии с требованиями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предприниматель неоднократно обращался в разные ведомства с просьбой о выделении нового земельного участка, полагая, что если крыльцо реконструированного нежилого помещения расположено за границами земельного участка, отведенного под многоквартирный дом (то есть на землях общего пользования), администрация обязана выдать разрешение.
После чего, собственник-предприниматель обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском о признании незаконным решения Администрации города об отказе в выдаче разрешения на использование земельного участка под крыльцом нежилого помещения в МКД, обязании выдать бессрочное разрешение на использование этого земельного участка под крыльцом.
Суды трех инстанций отказали предпринимателю, и указав следующее:
Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ, пользования и распоряжения своим имуществом.
Положениями п. 3 и 4 ч.1 ст. 36 ЖК РФ,предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома ; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как указано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального
строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ, № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом
находится в собственности соответствующего публично-правового образования.Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме
как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
При рассмотрении данного дела было установлено, что по проекту реконструкции планируется оборудовать независимый выход из принадлежащего Предпринимателю помещения непосредственно на придомовую территорию.
Из проекта следует, что в ходе выполнения работ по организации входной группы необходимо будет внести изменения в конструкцию дома. При этом установка на земельном участке крыльца с лестничным маршем приведет к уменьшению земельного участка.
Таким образом, указанные мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного использования внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, и передачу заявителю части придомовой территории для оборудования отдельного входа в нежилое помещение, на которые распространяются права собственников помещений многоквартирного дома, то есть уменьшение размера общего имущества.
Учитывая изложенное, для организации входной группы в нежилое помещение, в силу положений части 2 статьи 40 ЖК РФ, ИП Маматову С.И. необходимо было получитьсогласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Доказательств, подтверждающих наличие такого согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении ИП Маматовым С.И. реконструкции помещения, представлено не было.
Верховный суд с позицией судов трех инстанций согласился ( Определение ВС РФ № 310-ЭС19-9389 26 июня 2019 г.по делу № А08-3002/2018).
Ранее ВС РФ уже высказывал похожие позиции о перепланировке помещений в МКД (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
Поскольку ч. ст.36 и ч.2 ст. 40 ЖК РФ не изменялись с 2016 года, остается только догадываться каким образом индивидуальный предприниматель в 2016 году получил от администрации разрешение на перепланировку.
Компания «Бурмистр.ру» разработала сервис « Тестирование ». Здесь любой тест можно пройти без учета времени и после ответа пользователь может сразу проверить, правильно ли он ответил, а также посмотреть норму законодательства, откуда взят ответ. Это позволит не бездумно выучить ответы, а вдумчиво подготовиться и значительно расширить или «обновить» свои знания.
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.
Рассылка новостей ЖКХ
а также наших статей
Подписка на рассылку
Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!
Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.
2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:
а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);
б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;
в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;
д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);
е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;
ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);
з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;
и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;
к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.
Статья 5.62. Дискриминация
3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, — влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
