Отличия реконструкции от капитального ремонта с перепланировкой в частном доме.

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это не совсем так. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома. Капремонт – это замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – это изменение площади и архитектурного вида строения, это может быть надстройка дома и пристройка к нему. Проще говоря, если вы решили надстроить второй этаж, сделать пристройку к дому, тем самым увеличив площадь, изменить внешний вид, форму крыши – это и есть реконструкция. Такие мероприятия влекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения: отопления, электричества, водоснабжения и т. д.

КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения: водоснабжения, отопления, электроснабжения, а также отдельных частей, например: окон, дверей. Замена устаревших конструкций строения, кровли. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА (согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ) – это изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят: перенос дверных или оконных проемов, перенос, разборка или монтаж новых перегородок. Устройство дополнительных помещений, которых раньше не было, например устройство санузла и т. п. Чтобы осуществить перепланировку дома, нужно получить разрешение от районной администрации.

Когда нужно разрешение на проведение работ.

Отличительная черта реконструкции от капитального ремонта — это изменение параметров дома, направленных на увеличение площади или этажности дома. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений. Реконструкция дома — это очень серьезный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.
Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов, он и даст разрешение на реконструкцию.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ. Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок, поэтому достаточно предоставить уведомление с декларацией об объекте недвижимого имущества в Росреестр.

Сделаем капитальный ремонт или реконструкцию старого деревянного дома — ОБРАЩАЙТЕСЬ ⇒

Сайт частной бригады строителей плотников plotnik-i-dom.ru г. Москва 2000 год
Услуги: строительство, отделка, ремонт деревянных домов в Московской области.
Почта: plotni-ka@mail.ru, Тел. 8 (916) 772-3-882

Данный сайт носит информационно-справочный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой.
Копирование материалов сайта запрещено и преследуется по закону о Нарушении авторских прав, 146 статья УК РФ

Разница между перепланировкой, переустройством и реконструкцией помещений

Переустройство и перепланировка

Определения понятий перепланировки, переустройства, условия их выполнения прописаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В техпаспорте указаны метраж и площади всех помещений (в том числе вспомогательных, технических и эксплуатационных помещений), материалы конструкций. Техпаспорт также содержит схему инженерных коммуникаций, план помещения, экспликацию (ведомость) помещений.

Значит, если вы смещаете, убираете или добавляете ненесущие стены (перегородки), меняете их на стены из другого материала, то вы выполняете перепланировку. А также если вы переносите, убираете или делаете новые дверные проемы в этих стенах, или просто меняете назначение помещения.

Если же вы устанавливаете бытовые электроплиты взамен газовых плит или кухонных очагов, переносите нагревательные сантехнические и газовые приборы, устраиваете вновь и переоборудуете существующие туалеты, ванные комнаты, то вы выполняете переустройство. Прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения тоже считают переустройством.

Если вы установите унитаз или душевую кабину на место старых, или подвинете их незначительно в пределах помещения, то это не потребует уведомления каких-либо органов. Тоже относится и к косметическому ремонту, замене светильников, кухонных вытяжек или даже окон. А вот перепланировка и переустройство требуют согласования, предусмотренного главой 4 Жилищного кодекса РФ.

Если ваши работы по перепланировке или переустройству могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, то разрешения для их проведения вы не получите. Кроме того, если перепланировка квартиры (комнаты), ухудшит условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов квартиры, разрешения вам также не дадут.

Если вы вдруг решили самовольно переустроить жилое или подсобное помещение, переоборудовать балкон и лоджию, переустановить либо установить дополнительного санитарно-техническое и иное оборудование, то орган местного самоуправления может через суд заставить привести помещение в прежнее состояние.

Реконструкция

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов(статья 1 ГрК РФ)

То есть, если вы изменили параметры несущих стен или перекрытий (сделали их шире, уже, ниже и т.п., сделали дверные или оконные проемы), то речь уже о реконструкции помещения. Однако, если, например, вы заменили треснувшую деревянную перемычку над дверью в несущей стене на металлическую, или на новую деревянную, то это не будет считаться реконструкцией. Обратите внимание, что понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый объект недвижимости уже существует и это не недострой.

Многоквартирные дома могут подвергаться реконструкции по решению общего собрания собственников.

Чтобы понять, перепланировка или реконструкция предстоит, нужно разобраться, какие стены в вашем помещении.

Нужно узнать тип дома, посмотреть планы с указанием несущих стен. Не стоит слепо опираться на планы БТИ, так как в них тип стены не указан, а толщина стен показана чаще всего одинаковой. Но именно толщина стены – это показатель того, несущая она или нет. Перегородки обычно тоньше, чем несущие стены, независимо от того, какого типа у вас дом: панельный, кирпичный, блочный или монолитный. Разумнее перед любыми работами, затрагивающими стены, обратиться за советом к специалистам.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Работы на объектах недвижимости могут проводиться путем перепланировки, переустройства, реконструкции. В каждом из этих случаев нужно заказать проект, пройти согласование. Перечень требований для согласования будет существенно отличаться для разных видов работ. Разберем отличия между перепланировкой и реконструкцией, нюансы их согласования.

Есть ли разница между перепланировкой и реконструкцией

С 2019 года понятие перепланировки в МКД распространяется как на жилые, так и нежилые помещения. Поэтому и согласовывать работы с таких объектах придется по единому регламенту. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации объекта, требующее отражения в технической документации. Под перепланировку подпадают различные виды работ, не связанных с изменением или восстановлением основных несущих узлов и элементов здания.

Реконструкция, напротив, заключается в изменениях характеристик объекта, связанных с воздействием на несущие конструкции. Ввиду особой сложности указанных работ, потенциально опасным воздействием на целостность здания, для реконструкции всегда нужно получать разрешение на строительства.

Вот какие правила нужно учитывать для правильного разграничения перепланировки и реконструкции:

• реконструкция является более широким понятием, может включать в себя элементы переустройства и перепланировки. Например, при реконструкции с пристройкой нового этажа изменения будут вноситься в конфигурацию уже существующих помещений (в этом случае отдельно согласовывать перепланировку не нужно);
• согласование реконструкции значительно сложнее и дольше по времени, требует оформление большего количества документов, прохождения больше инстанций и т.д.;
• на заключительном этапе реконструкции и перепланировки предстоит пройти кадастровый учет в Росреестре. Все изменения объекта недвижимости будут зафиксированы ЕГРН на основании технического плана кадастрового инженера.

Изготовление проектной и технической документации для начала перепланировки или реконструкции входит в компетенцию государственных и независимых проектных организаций. Именно проектировщик обязан правильно определить, к чему отнести предстоящие работы – к перепланировке или реконструкции. Это этого зависит дальнейшая процедура согласования, вид разрешительных документов.

Как согласовывается перепланировка и реконструкция

Для официального согласования перепланировки нужно выполнить пройти следующие этапы:

• получить согласие каждого собственника помещения на изменение характеристик объекта;
• обратиться в экспертную организацию для получения проекта;
• получить техническое заключение о безопасности несущих конструкций, если помещение расположено в МКД;
• указанные выше документы подаются в муниципальное ведомство орган для согласования (для нежилых зданий такое согласование не требуется);
• после согласования, строительные работы на объекте проводятся в строгом соответствии с требованиями проекта;
• после завершения перепланировки нужно получить акт приемочной комиссии;
• после получения акта нужно заказать технический план с отражением всех изменений в характеристиках объекта;
• с актом и техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для похождения кадастрового учета;
• после кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН с измененными сведениями объекта.

Для реконструкции требуется иной пакет документов, а разрешительным бланком будет разрешение на строительство.

Согласовать реконструкцию значительно сложнее и дольше. Прежде всего, для проведения реконструкции нужно оформить градостроительный план земельного участка, подтвердить законность прав на землю. Помимо этого, нужно пройти следующие этапы:

• оформление согласия каждого собственника здания или помещений в нем на проведение реконструкции;
• заказ проект реконструкции через экспертную организацию;
• получение положительного заключения государственного или независимого эксперта об оценке уровня воздействия на несущие конструкции и целостность здания;
• согласование проекта в организациях, чьи сети расположены на земельном участке под зданием;
• обращение в орган жилищного надзора для получения разрешения на строительство (в столице таким органом является Комитет государственного строительного надзора Москвы);
• выполнение работ на объекте под надзором уполномоченных органов (для проведения работ подрядчик состоять в строительной СРО);
• оформление акта приемочной комиссии на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающего соблюдение правил реконструкции;
• получение технического плана на объект с изготовлением поэтажных планов;
• прохождение процедуры кадастрового учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.

Среди дополнительных согласований отметим необходимость получить схему расположения подземных коммуникаций с разрешением на выполнение работ, оформление ордера на проведение земельных работ.

Почему реконструкция так долго согласовывается

Поскольку реконструкция связана с потенциальной угрозой целостности здания и его несущих конструкций, законодатель предусматривает специальный перечень согласований. При перепланировке нежилого здания оформить проект и техническое заключение можно за считанные дни, а согласовывать его с муниципальными властями не нужно. При реконструкции этой процедуры не избежать, а каждый этап согласования занимает длительное время.

Ориентировочный срок получения всех необходимых документов и согласований при реконструкции может составить 2-3 месяца. Сократить указанные сроки можно только при обращении к профессиональным специалистам, обладающим большим опытом указанной деятельности.

Сроки согласования перепланировки и реконструкции

Изготовление проекта перепланировочных работ и технического заключения займет от 1 до 10 дней (например, в крупных компаниях вы можете получить эти документы уже через 1-2 дня). Рассмотрение проекта в муниципальных инстанциях займет не более 45 дней, а изготовление технического плана еще 1-5 дней.

При реконструкции срок изготовление градостроительного плана земельного участка может занять до 30 дней. Еще 30-60 дней займет согласование проектной документации и получение разрешения на строительство. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо комиссионное обследование объекта, согласование с коммунальными и иными службами.

Процедура кадастрового учета будет проходить в одинаковые сроки при перепланировке и реконструкции — 5 дней (через Росреестр) и 7 дней (через МФЦ).