Что лучше – ремонтировать частный дом или сносить?

О том, когда загородный дом есть смысл ремонтировать и реставрировать, а когда проще снести и построить новый, рассказывает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько.

Если вы уже разобрались со своими чувствами по поводу старой дачи или загородного дома и готовы разумно взвесить за и против, решая, реконструировать дом или снести его и построить новый, вам придется учитывать довольно много технических, экономических и юридических факторов.

Обязательно обратите внимание на следующие моменты:

• есть ли законодательные ограничения на новое строительство на участке;
• как соотносится цена земли и текущая цена строения;
• повысится ли цена и ликвидность объекта после сноса старого здания и строительства нового.

Если вы не знаете, как это сделать самостоятельно, обращайтесь в компанию, которая занимается экспертизой домов.

В целом есть три главные причины в пользу сноса и одно обязательное условие.

1. Реконструкция в принципе невозможна по состоянию здания

Задача экспертизы – определить техническую возможность реконструкции. Может оказаться, что реконструировать дом в принципе невозможно так, чтобы он подходил для жизни.

2. Снос и строительство обходятся дешевле реконструкции

Даже если технически реконструкция возможна, новое строительство может оказаться экономически выгоднее.

Для того чтобы понять, что выгоднее, нужно составить сметы на новое строительство и реконструкцию и сравнить их. Например, если речь идет о кирпичном доме без повреждений несущих конструкций (стен, фундамента), то экономически оправдана реконструкция. Экономия по сравнению с новым строительством может составлять до 30%. Для деревянного дома эффект может быть обратным.

К смете на строительство также нужно добавить цену на снос и вывоз старого дома. Вывоз мусора стоит в среднем от 10 тысяч рублей за один КамАЗ, снос – от 200 тысяч рублей за небольшой деревянный дом.

3. Результат будущей реконструкции не устраивает собственника

Для того чтобы сохранить дом, нужно, чтобы его параметры: архитектурный стиль, площадь, материалы стен, перекрытий, тип фундамента и т. д. – отвечали требованиям собственника.

Довольно часто бывает так, реконструкция возможна и при этом обойдется в приемлемые деньги. Но тот дом, который получится, не устраивает собственника. Поэтому здание сносят и строят новое.

Обязательное условие: снос и строительство не запрещены законом

Снести здание можно, только если оно не несет в себе исторической или культурной ценности и у собственника нет обязательств по сохранению исторического объекта.

Вывод

На практике в большинстве случаев выгоднее и практичнее оказывается снос и новое строительство. Только в редких случаях владельцы выбирают реконструкцию. В частности, это ситуации, когда есть законодательное ограничение на снос – например, имеется запись в Росреестре о признании дома историческим объектом.

Снести или реконструировать: строим новый дом вместо старого

Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Построить дом даже на свободном участке – дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.

Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.

До основанья, а затем

Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.

Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически «умер»», – уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.

Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», – объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».

Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.

Снос или реконструкция?

Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», – говорит Юлия Севериненко.

Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», – предупреждает эксперт.

Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.

Снести, нельзя помиловать!

Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.

Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», – разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», – говорит Юлия Севериненко.

В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.

После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», – советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.

Сносить или реконструировать старый дом? 6 советов застройщикам

Реконструкция загородного дома — ответственный шаг. Надо учесть десятки, если не сотни моментов. Но первый вопрос, на который вам придётся ответить: что лучше — реконструировать старый дом или снести «коробку» и на её месте возвести новый и современный коттедж? Изучите наши советы и узнаете ответ.

1 . С чего начинается реконструкция дома?

Первый шаг — рассчитайте свои затраты. Если вы не можете сделать это сами, обязательно обратитесь к профессионалам. Это убережёт вас от потери денег, когда, уже на этапе работ, выясниться, что без глобальных вложений, дом невозможно реконструировать.

После того, как вы посчитали общую сумму затрат на реконструкцию дома, сравните её со сметой на возведение нового жилища. Учтите, что старые, например, деревянные дома, зачастую, имеют невысокие потолки, тесные и небольшие комнаты и построены без проекта. В большинстве случаев, такой дом лучше снести, т.к. строительство нового, даже равноценной площади, но по современному проекту, обойдётся дешевле, чем бесконечная переделка старого.

Как показывает строительная практика, реконструкция оправдана, если у вас есть «коробка» без существенных дефектов, сделанная из долговечных материалов — пено- и газосиликатных блоков или кирпича, на надёжном основании и монолитном, армированном бетонном фундаменте.

2 . Что выгоднее: реконструировать дом или строить новый?

Вам нужно составить два списка. В первом вы напишите, что вы хотите получить в результате. Во втором, что для этого потребуется сделать. На этом этапе вам пригодится список дефектов, выявленных в доме. На его основании вы делаете предварительную калькуляцию расходов на реконструкцию.

Каждый дом индивидуален, но алгоритм общий. Например, у вас есть холодный чердак. Вы хотите его демонтировать и построить утеплённую мансарду для расширения жилой площади. Прикиньте:

• Несущую способность грунта.
• Прочность фундамента.
• Несущую способность перекрытия второго этажа.

Это важно, т.к. строительство мансарды приведёт к увеличению нагрузки на грунтовое основание под домом и сам фундамент. Учтите полезную нагрузку — мебель и инженерное оборудование, которые вы хотите поставить на втором этаже, а также снеговую нагрузку.

Прибавьте к этому сумму затрат на изменение стропильной системы. Утепление мансарды, демонтаж или замену старого кровельного покрытия. Врезку мансардных или обычных окон и т.д.

3 . С чего начать план работ?

Основа загородного дома — фундамент. С него и начинается ответ на вопрос: сносить или переделывать жилище? Чтобы ничего не упустить, воспользуйтесь шпаргалкой:

• Визуально осмотрите фундамент. Если ли на нём есть трещины, запомните, где они находятся, измерьте их глубину, степень раскрытия. Чтобы следить за динамикой, закрепите на больших трещинах «маячки» — приклейте у ним полоски бумаги.
• Если под домом есть подвал или погреб, посмотрите, затоплен он или нет.
• Просачивается ли через стены вода.
• Есть ли отмостка, дренаж, или их придётся делать с 0.
• Воздействуют ли на фундамент силы морозного пучения. Т.е., выпирает ли его весной.
• Есть ли просадка фундамента. Если да, то какая, и в каких местах.

Проблемы с фундаментом, автоматически тянут проблемы со всем домом. Нельзя начинать реконструкцию дома, пока не будут устранены все проблемы с фундаментом.

Далее, идёте по списку снизу-вверх. Проверяете и осматриваете:

• стены;
• перекрытия;
• стропильную систему;
• крышу;
• кровельное покрытие.

Записываете все дефекты и делаете фотографии. Не надейтесь на память. Эта информация вам пригодится перед тем, как решить, стоит ли ввязываться в реконструкцию дома.

4 . Как понять, что дом нуждается в реконструкции?

Если вас не устраивает площадь, размер, архитектура, уровень комфорта в загородном доме. Хочется сделать дополнительные комнаты для подросших детей. Пристроить мастерскую, гараж, веранду. Выкопать под домом подвал или построить жилую мансарду вместо чердака, вам нужна реконструкция.

На этом этапе важно соотнести свои желания со своими возможностями и материальными ресурсами.

5 . Надо ли согласовывать реконструкцию?

Согласно ГрК РФ Статья 51.1 , застройщик должен уведомить о планируемой реконструкции — т.е. увеличении площади, этажности, размеров загородного дома орган исполнительной власти или органы местного самоуправления. В уведомлении содержатся:

• Сведения о застройщике — ФИО и реквизиты, удостоверяющие личность заявителя.
• Номер участка по кадастровым документам, адрес или описание местоположения земельного участка.
• Право собственности на земельный участок.
• Сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта индивидуального жилищного строительства.
• Сведения о реконструкции — видах планируемых работ.

Наиболее простой и доступный вариант для подачи уведомления — воспользоваться МФЦ — Многофункциональным центром предоставления государственных и муниципальных услуг.

Подробнее, о получении разрешения на реконструкцию и, как узаконить уже существующую реконструкцию, рассказывается в статье Реконструкция частного дома: как получить разрешение.

6 . Чем реконструкция дома отличается от ремонта?

«Реконструкция дома это — изменение его параметров — высоты, количества этажей, площади и объема. Сюда входят:

• надстройка;
• перестройка;
• расширение;
• замена или восстановление несущих строительных конструкций.

Но, реконструкцией не является замена отдельных элементов конструкций дома на аналогичные, включая их восстановление.

Это означает, что реконструкция дома включает в себя:

• Надстройка второго или третьего этажа.
• Увеличение площади загородного коттеджа.
• Демонтаж холодного чердака и строительство жилой утеплённой мансарды.
• Пристраивание к дому гаража, мастерской, веранды и т.п.
• Рытьё под домом подвала, погреба.

Т.е., реконструкция однозначно приводит к увеличению этажности, высоты и площади загородного дома.

Ремонт или реновация здания — это замена, модернизация или восстановление элементов конструкций и инженерного оборудования дома, без увеличения общей площади «коробки». Например, к ремонту и реновации относятся:

• Утепление ограждающих конструкций — пола, стен, перекрытий, крыши;
• Усиление перекрытий;
• Замена старого деревянного перекрытия на «полы по грунту» с системой теплого пола;
• Демонтаж в топочной старого котла и, установка более современной модели;
• Модернизация системы отопления загородного дома;
• Ремонт протекающей кровли;
• Врезка в скаты крыши мансардных окон;
• Установка дымохода и т.д.