Реконструкция домов

10-028 Баня

Проект реконструкции заброшенной бани

04-079

Реконструкция гостевого домика — проект и реализация

10-020

Проект реконструкции старого дома

10-033

Проект реконструкции деревянного дома со значительным увеличением его объемов

09-039-1

Изба

Реконструкция-реставрация деревенской избы

09-061

Проект реконструкции — пристойки к дому дополнительных помещений

11-014

Проект декорирования фасадов старого дома

08-031

Проект реконструкции дачного домика

07-047

Реконструкция загородного дома. Пристройка помещений с мансардой и навесом для автомобиля

07-077

Проект реконструкции старого дома с вариантами оформления фасадов

07-117

Проект реконструкции части большого строения

12-129

Реконструкция дома из пенобетона — с пом. каркасных конструкций

До реконструкции — площадь 152 кв.м

После реконструкции — площадь 218 кв.м

05-026 Р

Реконструкция дачного домика

17-010

Проект реконструкции — одноэтажная пристойки к дому

10-028 Дом

Проект реконструкции заброшенного дом а с цокольным этажом

09-012

Проект реконструкции кирпичного дома 90-х годов

07-126

Проект реконструкции старого дома с подземным гаражом

07-002

Реконструкция загородного дома

06-106

Проект реконструкции кирпичного дома

08-059

Проект реконструкции

08-001

Проект реконструкции загородго кирпичного дома

13-080

Реконструкция дома — прситройка дополнительных помещений, увеличение общей площади, изменение дизайна фасадов

04-105-1

Реконструкция большого дома в 4-х уровнях

17-025

Реконструкция фасадов и входных групп

15-058

Реконструкция загородного дома — пристройка дополнительного помещения с бассейном

площадь пристраиваемой части 302 кв.м.

Реконструкция домов становится все более востребованной услугой на рынке индивидуального строительства.

Сама по себе реконструкция дома – это проведение строительных работ в целях изменения существующих технико-экономических показателей объекта и повышения эффективности его использования, предусматривающих: реорганизацию объекта, изменение габаритов и технических показателей, капитальное строительство, пристройки, надстройки, разборка и усиление несущих конструкций, переоборудование чердачного помещения под мансарду, строительство и реконструкцию инженерных систем и коммуникаций.

Причин, по которым необходима реконструкция дома может быть множество. Это физический или моральный износ, желание хозяина расширить «жизненное пространство» или придать внешнему облику дома более эстетичный вид.

Любая реконструкция дома начинается с разработки эскизного, архитектурного проекта. Заказчик формулирует архитектору основную цель реконструкции, как он ее понимает. Архитектор предлагает свои решения по реконструкции дома, как он это видит. Для начала этой работы, как правило, требуется выезд архитектора на место.

Рабочий проект (конструктивные решения) на реконструкцию дома разрабатывается уже на основании утвержденного Заказчиком эскизного проекта. Качественная реконструкция дома, впрочем, как и строительство, не могут выполняться без полноценного рабочего проекта.

В нашей компании реконструкция домов, как популярное направление работы, занимает все большую долю в общем объеме заказов. И опыт такой работы накоплен уже огромный. Как в проектировании, так и в выполнении общестроительных работ по реконструкции домов.

Реально ли восстановить старый кирпичный дом

Стоит ли покупать старый каменный дом? Даже если строение в приличном состоянии, ответ не всегда очевиден. Если же речь идет о старой коробке, которая простояла без хозяина много лет, возникает масса вопросов по резонности приобретения. Но жизнь показывает, что иногда и полуразрушенные стены могут стать основой для отличного дома.

Можно ли восстановить старый кирпичный дом?

Если вы купили старый кирпичный дом, вам в любом случае предстоит решить несколько основных задач:

1. укрепление строения (сюда входят работы по усилению стен и фундамента);
2. адаптация существующей планировки к вашим запросам.

Здесь главное — адекватно оценить масштаб предстоящих работ и их стоимость. И обязательно заложить запас финансов и времени на различного рода неожиданности, которые наверняка всплывут. Я нашла три удачных опыта реконструкции старых кирпичных домов и хочу вам о них рассказать.

Вариант 1. Реконструкция с сохранением внешнего вида

Дом находился в аварийном состоянии. Его стена начала наклоняться и трескаться из-за просадок фундамента.

Стены дома имели серьезные повреждения. Фото с канала Денис Петров

Для ее выравнивания пришлось вытягивать стену домкратами и обвязывать монолитным поясом. На решение только этой проблемы ушло три недели.

Вытягивание стены. Фото с канала Денис Петров

Когда вскрыли фундамент, стало ясно, что просел он из-за неправильного заложения. Обкопали его с двух сторон и обвязали монолитной обоймой. Сделали отмостку.

Отмостка с утеплением. Фото с канала Денис Петров

Из-за неграмотно выполненной кровли была частично размыта кладка стены. К слову, в процессе замены кровли выяснилось, что разница по ширине стены составляет около 15 см, поэтому и на данном этапе пришлось помучиться.

В итоге дом восстановлен и пригоден для проживания. Хозяин остался доволен.

Восстановленный дом с сохранением внешнего вида. Фото с канала Денис Петров

Вариант 2. Реконструкция с пристройкой.

Одноэтажный жилой дом из кирпича. Коробка в хорошем состоянии, но все пиломатериалы пришли в негодность. Задача – не только восстановить прежнюю постройку, но и расширить жилое пространство за счет террасы и второго этажа.

Кровля демонтирована, дом готов к реконструкции. Фото с канала Andrew Shpakov

Уже на этапе демонтажа кровли выявились проблемы с внутренними перегородками. Они попросту рухнули. В результате стены пришлось возводить снова. Возросли траты за работу, увеличился и срок реконструкции. Хозяин рад тому, что обрушения не произошло уже после ремонта. В остальном дом пригоден для восстановления. В результате второй этаж возведен, терраса заложена.

Реконструкция с расширением жилого пространства. Фото с канала Andrew Shpakov

Вариант 3. Кардинальная смена образа

Старый кирпичный дом в Рязанской области. Тихое место и 45 соток земли. Сложно устоять перед таким приобретением. Цели сохранить вид старой постройки не было, поэтому после того, как оценили смету при строительстве нового дома и реконструкции старого, выбор был сделан в пользу второго. Тем более что сама коробка достаточно в хорошем состоянии, никаких значительных дефектов не имела и требовала минимального восстановления.

Реконструировать пришлось старый нежилой дом. Фото с канала ПРО100ЖИЗНЬ

Задача стояла не только восстановить старый дом, но и пристроить к нему дополнительное жилое пространство и легкий второй этаж. Для этого был выполнен ряд основных работ. Сначала демонтировали кровлю и стропильную систему, залили фундамент под пристройку первого этажа. Существующий фундамент оставили без усиления. Кроме того, расшили и заделали существующие трещины кирпичной кладки. По оценке строителей они были некритичными. Смонтировали перемычки оконных и дверных проемов, а также балки перекрытия первого и второго этажей.

Второй этаж было решено было сложить из пеноблоков. Фото с канала ПРО100ЖИЗНЬ

Этот дом не таил в себе каких-то неприятных сюрпризов, которые требовали дополнительных финансовых и временных затрат. В итоге после внешней и внутренней отделки получился современный, просторный коттедж.

Итог реконструкции. Фото с канала ПРО100ЖИЗНЬ

Много споров возникло из-за того, что старую часть дома спрятали за современной отделкой. Но это все-таки желание хозяина дома, которое наглядно демонстрирует, что из старого, повидавшего виды строения можно сделать современное и комфортное жилище.

Отклики прошлого

Когда мы говорим о реконструкции и восстановлении старых кирпичных домов, то чаще всего имеем в виду строения начала – середины прошлого века. А там применялись несколько другие технологии возведения и иные строительные материалы. Соответственно, нужно быть готовыми узнать про гидроизоляцию фундамента березовой корой, стяжки углов металлическими штырями, комбинирование кладочного раствора и т.п. Все это десятилетиями служило практически без нареканий, но в сочетании с современными материалами и с учетом выросших нагрузок может повести себя непредсказуемо.

Реконструкция частного дома: как получить разрешение

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ, по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

• Что считается реконструкцией частного дома
• Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
• Как направить уведомление о реконструкции дома
• Как узаконить реконструкцию дома

Что такое реконструкция частного дома

По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.

По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).

Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:

К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.

Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.

Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.

Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:

• индивидуальное жилищное строительство
• личное подсобное хозяйство
• малоэтажное жилищное строительство

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Уведомление требуется для

Уведомление не требуется для:

Для любой надстройки (включая мансарды);

Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;

Любой переделки, которая приводит к расширению дома;

Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;

Ремонта или восстановления несущих стен;

Сооружении временных перегородок между комнатами;

Утепления пола, потолка, стен;

Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;

Замены инженерного оборудования, установки нового;

Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);

Демонтаж старых или возведение новых этажей.

Демонтажа не несущих перегородок.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Как направить уведомление о реконструкции дома

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.

Как узаконить реконструкцию дома

Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.

У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.

И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.

Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.

После 1 марта 2019 года узаконить самовольную реконструкцию можно только в судебном порядке.

На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом порядке уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации на реконструкцию и новое строительство зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о проектировании мини-домов, и о том, как грамотно спроектировать дом именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.