14 реальных примеров реконструкции «пятиэтажек», которые стали достойной альтернативой сносу

Получайте на почту один раз в сутки одну самую читаемую статью. Присоединяйтесь к нам в Facebook и ВКонтакте.

Москва

Пожалуй, больше всего споров по поводу «сносить — реконструировать» пятиэтажки разгорелось в Москве. Многие считают, что в современной столице не место домам из середины прошлого века. Но всё же положительный опыт реконструкции старых домов в столице есть. И нужно признать, что он не плох.

Подмосковье

В Подмосковье реконструкции 5-этажек уделяют самое серьёзное внимание. Из заурядной «хрущёвки» получился красивый 8-этаным дом с просторными квартирами, с мансардой, лоджиями, лифтом. И при этом стоимость метра жилья в этом доме на треть дешевле, чем в панельной новостройке. Из сотни старых квартир получилось 120 новых, а их площадь увеличилась почти в 2 раза.

Как это происходило в Подмосковье? Вокруг здания сооружали новый фундамент и возводили на нём новый фасад. Затем убирали окна, двери и все перегородки бывшей 5-эиажки. Таким образом пространство переформатировали по-новому. Остались только перекрытия этажей. Всё, что осталось от старого здания, — низкие потолки, на высоту которых повлиять никак нельзя.

Калининградские «хрущёвки»

После реставрации сразу две «хрущёвки»-пятиэтажки в Калининграде стали знамениты на всю страну. Проект ремонта фасадов был разработал архитекторами Артуром Сарницем и Ильёй Киселевым. Здания облицевали керамической плиткой и кирпичом, кровлю укрыли металлочерепицей.

Новочеркасск

В Новочеркасске есть своя реконструированная 5-этажка с надстройкой. Жители этим домом вполне довольны, да и выглядит он свежо и современно.

Челябинск

В Челябинске пятиэтажки считаются хорошим жильем, и никто даже и не думает их сносить. Зато городские власти активно и весьма успешно занимаются их реконструкцией.

Томск

В Сибири при реконструкции 5-этажек особое внимание уделяют утеплению фасадов. И вот как это выглядит в результате.

Реконструкция 5-этажек по-белорусски

В Республике Беларусь разработано несколько направлений реконструкции жилья. Каждое из них позволяет улучшить не только внешний облик старых зданий, но и их потребительские качества. В ходе реконструкции увеличивается площадь квартир, расширяются балконы и лоджии, надстраиваются мансардные этажи.

Так выглядит самый ходовой вариант реконструкции белорусских пятиэтажек: утеплены стены, заменены окна, проведена модернизация инженерных систем, улучшена звукоизоляция.

Главное преимущество такой реконструкции заключается в том, что достаточно 1-2 недель, чтобы из старого дома сделать новый, и жильцов при этом выселять не требуется.

Реконструкция хрущёвок без выселения жильцов

Стоит сказать, что строительная отрасль не стоит на месте. Недавно появился самый высокий в мире модульный дом с комнатами, укомплектованными на заводе .

Понравилась статья? Тогда поддержи нас, жми:

Почему в Европе хрущевки не сносят, а реконструируют

В 1957-1958 годах на юго-западе Москвы ( район Черёмушки ) построили первые экспериментальные дома, которые в народе впоследствии прозвали «хрущевками». Эксперимент был признан успешным, и панельки стали, как грибы, расти по всей стране.

При возведении таких домов в основном использовали плоские железобетонные панели ( встречались также блоки и кирпич ), которые изготавливали на производстве, а на площадке уже собирали словно конструктор. Возводили дома буквально за пару недель, затем столько же времени уходило на внутреннюю отделку и прокладку коммуникаций.

О новых домах тогда восторженно писали в стихах и прозе ( даже в детской литературе ). И, действительно, миллионы людей были счастливы заехать в эти маленькие, но зато свои квартиры. За первые 15 лет строительства новое жилье получило более 125 млн человек.

Все снести!

21 февраля 2017 года стало известно о грандиозном плане мэра Москвы Сергея Собянина — снести буквально все «хрущевки» ( и не только ) и построить на их месте новые дома большей этажности. В 2018 году главный архитектор столицы Сергей Кузнецов отметил, что подобная программа нужна всей России.

В Москве, как мы помним, эта инициатива разделила людей на два лагеря — тех, кто за реновацию, и тех, кто против. Сносить пятиэтажки или нет — вопрос, действительно, спорный.

Сторонники реновации аргументируют снос тем, что срок эксплуатации таких домов уже истек или истекает в ближайшие годы. На самом деле речь идет в первую очередь о коммуникациях, которые, конечно же, пора уже менять в большинстве «хрущевок», но вот срок эксплуатации здания в целом истек ( или истекает ) далеко не во всех сериях.

В аварийном состоянии главным образом находятся дома серии К-7, спроектированные В.П.Лагутенко. Оно и не удивительно, у этих знаменитых пятиэтажек без балконов толщина межквартирных стен — 8 см, а межкомнатных — 4 см. При проектировании такого дома сэкономили на всем, чем только можно было.

Что же касается многих других серий ( их около 20 с различными модификациями ), то они способны прослужить еще не один десяток лет при условии грамотной реконструкции. А она в свою очередь, без сомнений, нужна.

Поэтому главный спор, который ведется до сих пор — сносить или реконструировать. Можно говорить об абстрактных цифрах и теоретических последствиях. Но, благо, существует немало примеров как уже снесенных домов, так и модернизированных.

А они не сносят

Например, во многих бывших странах соцлагеря такие дома ( а их там тоже строили ), как правило, реконструируют.

Например, в Лайнефельде ( Германия ) из одного дома хрущевской постройки длиной 180 метров сделали 8 таунхаусов. Другое аналогичное здание советской эпохи тоже модернизировали до неузнаваемости. Сегодня на крыше этого дома можно наблюдать террасы. А на уровне первого этажа в «буферной зоне», созданной посредством кирпичной кладки, цветет прекрасный мини-сад.

Вместо сноса: как можно модернизировать пятиэтажки

В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10–20 лет.

В Германии есть примеры реновации панельного жилья без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект признан успешным, столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.

Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.

Однако после анализа власти Москвы сократили список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.

«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.

По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.

Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.

Надстройка с отселением

В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.

Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.

Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.

Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.

Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.

Надстройка без отселения

Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице Мишина, 32. Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.

Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18–35 кв. м и надстроены этажи.

Как ранее рассказывал «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.

«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.

На сайте департамента градостроительной политики города Москвы в 2013 году были выложены методические рекомендации по реализации проектов реконструкции жилых домов с надстройкой.

По мнению столичных властей, при использовании данной методики москвичи смогут улучшить жилищные условия благодаря возможности получить квартиру по себестоимости строительства. Также этот метод позволит улучшить и само здание, и качество жизни в нем за счет установки лифтов, проведения капремонта, благоустройства прилегающей территории и строительства подземного гаража.

Фоторепортаж: надстроенные пятиэтажки в Москве

О том, что в Москве снесут все пятиэтажки, было объявлено 21 февраля 2017 года на встрече мэра столицы Сергея Собянина и президента России Владимира Путина. Тогда сообщалось, что программа затронет 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. м, в которых проживает 1,6 млн человек.

2 мая столичные власти опубликовали предварительный перечень домов, по которому пройдет голосование с 15 мая по 15 июня, для включения в программу реновации. В список вошло около 4,5 тыс. домов в 85 районах Старой Москвы и шести поселениях Троицкого и Новомосковского административных округов (ТиНАО).