Срок эксплуатации панельных домов по нормативу и в реальности

Для оценки ликвидности (т. е. реальной возможности продать квартиру и суммы, которую можно за нее получить) ориентируются на срок службы панельного дома. По нормативным актам период эксплуатации панельных пятиэтажек оценивается в полвека, девятиэтажных домов – около 100 лет. Но во многих случаях эти цифры остаются лишь ориентиром для градостроителей. Разберем, каковы реальные и нормативные сроки эксплуатации основных типов многоквартирных домов.

Срок эксплуатации панельных домов по ГОСТу: рекомендация или приговор?

Любой товар обладает ограниченной годностью. И у жилых домов имеется определенный срок службы. После его истечения эксплуатация здания становится небезопасной. Определяется этот срок для каждого типа строений по ГОСТу и соответствующим СНиПам. В приведенной таблице вы видите обобщенные данные по основным типам зданий:

На протяжении времени, обозначенного в документах, здание (при условии, что технологии постройки соблюдались) будет сохранять все заявленные качества. Данный срок – рекомендация для градостроителей. Ориентируясь по нему, принимают решение о сроках сноса или реконструкции каждого здания. Но реальный срок эксплуатации может оказаться как больше нормативного, так и меньше.

Факторы, увеличивающие срок нормальной эксплуатации здания	Факторы, снижающие срок нормальной эксплуатации здания
Строгое соблюдение технологии постройки.	Нарушение технологии строительства: использование некачественных материалов, низкое качество работы строителей.
Применение при строительстве стен полноразмерных бетонных панелей или более качественных материалов (кирпичной облицовки, шлакоблоков и т. д.)	Применение тонкостенных панелей. Такое решение, характерное для хрущевки, снижает срок эксплуатации вдвое. Его применение связано с временным характером зданий хрущевской постройки.
Качественная герметизация межпанельных швов на кровле и стенах, своевременное их обслуживание.	Отсутствие герметичности кровли, частые протечки швов.
Своевременное проведение капитального ремонта: замена оконных рам, проводки, водопроводных и канализационных труб	Отсутствие капитального ремонта в течение длительного времени.
Отсутствие крупных аварий на коммуникациях: прорывов труб, затоплений подвала, выгорания проводки	Крупные аварии: промерзание труб отопления в зимний период, затопления коммуникаций.

Нормативный срок эксплуатации панельных домов 70-х годов

Панельные дома 70-х годов принадлежат к эпохе брежневской программы жилищного строительства. К ним относятся 90-я, 121-я и другие, менее распространенные, проектные серии. При этом внутри серии есть множество подсерий, и дом 1974 года постройки может существенно отличаться от здания 1979 года по планировке, характеристикам шумоизоляции и утепления, удобству проживания.

Многие особенности этих домов раскрыты в этом полезном видеоролике:

По сравнению с первыми («хрущевскими») линейками панельных домов, «брежневки» обладают несколькими преимуществами:

• улучшение планировки (появление просторной кухни, прихожей, увеличение высоты потолков);
• применение толстых панелей (толщина – от 0,3 м);
• наличие во многих линейках мусоропровода и лифта.

Поскольку основой конструкции этих домов по-прежнему является панельная схема, остаются два главных недостатка: невозможность перепланировки и склонность межпанельных швов к потере герметичности.

Строительные нормативы и эксплуатационные нормы допускают использование таких зданий на протяжении 100 лет. Поэтому квартиры в «брежневках», хоть и находятся в «бюджетном» ценовом сегменте вторичного рынка жилья, сохраняют высокую ликвидность.

Как продлить срок эксплуатации 9-этажного панельного дома?

Хотя срок «жизни» 9-этажных панельных домов и оценивается экспертами в 50–100 лет (в зависимости от серии), этот возраст может существенно продлить вовремя проведенный капитальный ремонт. Рекомендованный нормативами срок проведения составляет четверть века. При этом в перечень мероприятий должны входить:

• ревизия несущих элементов конструкции и – при необходимости – их укрепление;
• замена каркаса крыши и кровельных материалов;
• осмотр фундамента и отмостки, по мере необходимости – устранение трещин и укрепление проблемных мест;
• ремонт проводки;
• ремонт канализационной, водопроводной и отопительной систем.

К сожалению, в связи со сложной экономической ситуацией многие регионы нарушают рекомендованные сроки проведения капитальных ремонтов. Задержка на 5 лет – обычное явление, а для многих городов и просроченный на 15 лет капитальный ремонт не является чем-то невероятным. В других случаях кампании по ремонту вроде бы проводятся в соответствии со сроками, но сокращается комплекс мероприятий.

Проведенный своевременно и в полном объеме капитальный ремонт способен существенно продлить срок службы панельного строения. Еще один важный фактор – бережное отношение к дому со стороны жильцов.

Срок эксплуатации 5-этажного панельного дома

Сроки эксплуатации многоквартирных зданий в 5 этажей, построенных в рамках хрущевской программы (1950–1960 гг.), определен нормативами в 50 лет. Простейшие расчеты показывают, что для самых ранних выпусков он уже истек, да и дома 1960-х годов постройки стоят последние годы. К моменту истечения «срока годности» дома сформированная муниципалитетом группа экспертов должна оценить состояние здания.

На основании этой оценки, а также плана развития города и наличия денег в городском бюджете принимается одно из двух решений:

• Проведение капитального ремонта. Такой вердикт выносится в отношении домов, сохранность которых в целом не вызывает нареканий.
• Снос ветхого здания. В этом случае жильцам предоставляются квартиры равной площади в новостройках, а дом разбирается после расселения.

В крупных городах одним из важных факторов, влияющих на принятие решения, становится растущая стоимость земли под домом. Зачастую снос ветхой пятиэтажки и строительство на ее месте нового 16-этажного дома становится гораздо более целесообразным решением, чем проведение капитального ремонта.

Если пятиэтажка построена в брежневские (или еще более поздние) времена, срок ее нормативной эксплуатации оценивается в столетие. В этом случае по состоянию на 2020 год эксплуатация здания идет в нормальном режиме.

Надеемся, что наша статья помогла вам понять, от чего зависит срок эксплуатации заинтересовавшего вас дома и каковы перспективы сноса или реконструкции этого здания.

Наш блог

Почему возраст дома не всегда отражает его состояние .

Состояние дома нужно определять из нормативного срока эксплуатации. В разные периоды домостроения эти сроки закладывались неодинаковые.

При выборе квартиры покупатели часто интересуются возрастом дома. Они полагают, что по цифре смогут примерно представить его состояние. Однако оно будет достоверным не во всех случаях. Это доказывает очевидный пример: «хрущевки» моложе «сталинок», но именно первые идут под реновацию, а вторые не утрачивают привлекательность. Разберемся, почему возраст дома – это не всегда показатель его состояния.

На сколько рассчитаны дома

Ничто из того, что построено человеком, не вечно. У любого предмета есть отведенный срок существования. При этом полноценно выполнять свои основные функции он способен далеко не до последнего дня. То же самое применимо и для недвижимости.

Рассмотрим такой показатель, как нормативный срок эксплуатации зданий. В действующем ГОСТ 27751-2014 строительные конструкции по степени надежности разделены на 4 группы. Из него следует, что жилые здания должны эксплуатироваться не менее 50 лет.

Но нас интересуют более точные цифры по материалам строений, которые содержатся в инженерных справочниках.

Сроки службы жилых зданий из разных материалов

Материал жилого дома

Ожидаемый срок службы

Дерево (бревенчатый или брусчатый сруб)

Облегченная каменная кладка с деревянными перекрытиями и кирпичными опорами

Облегченная каменная кладка с деревянными перекрытиями и железобетонными опорами

Камень или блоки, с деревянными перекрытиями и железобетонными или кирпичными опорами

Камень или блоки, с железобетонными перекрытиями и железобетонными или кирпичными опорами

Железобетон с заполнением камнем

Предположим, что определить весь комплекс материалов строительства способен не каждый. В таком случае стоит выяснить серию дома. По каждой серии нужно найти справочную информацию, в том числе и нормативный срок эксплуатации. Узнаете эту цифру – поймете, сколько дом уже «отслужил» и сколько ему еще осталось.

На сколько строились дома

Сталинки

В известной категории «сталинских» домов можно выделить две группы. Построенные до 1941 года были рассчитаны на 125 лет. А вот «сталинки», возведенные после 1945 года, должны простоять 150 лет.

У элитного жилья того периода (так называемых номенклатурных домов) закладывался дополнительный запас прочности – не менее 40 лет. Прогнозируется, что такие здания при условии своевременного капитального ремонта смогут простоять еще дольше. То есть 165-190 лет для них – нормальный срок.

Хрущевки

«Хрущевки» контрастируют не только архитектурной бедностью, но и гораздо меньшим ожидаемым сроком эксплуатации. Здесь тоже выделяются две группы.

Возведенные в первый период индустриального домостроения – с 1957 по 1962 (по некоторым версиям – 1968) год – именуются сносимыми. Изначально предполагалось, что они прослужат 25-30 лет и пойдут под снос. Однако случилось это только сейчас – в рамках реновации, да и то не везде.

Во второй и третий периоды индустриального домостроения (с 1962/68 до середины 70-х в Москве и до начала 80-х в Подмосковье) сооружали уже более долговечные «хрущевки». Им проектировщики отводили 50 лет. Теперь говорят, что они простоят более века, хотя это ничем не подтверждено.

Брежневки

Появление «брежневок» приходится на второй период индустриального домостроения. В некоторых регионах они вырастали параллельно с «хрущевками». Здесь разница – скорее, в годах выхода проектов, а не в годах непосредственно возведения.

Поскольку «брежневки» строились из железобетонных панелей, срок службы их значительно дольше. В зависимости от серии, их эксплуатация продлится от 120 до 150 лет.

Возраст дома – не показатель его состояния

Рассмотрев нормативные сроки эксплуатации домов разных периодов, мы можем ответить на вопрос, поставленный в начале статьи. Проведем несложные математические расчеты.

Например, вам предлагают на выбор 3 квартиры:

в номенклатурной «сталинке» 1952 года;

в «хрущевке» 1970 года;

в «брежневке» 1978 года.

Чтобы понять, в каком состоянии каждый из домов, нам нужно оценить степень его износа. Иными словами, подсчитать, какую часть срока он уже отслужил.

Нормативный срок службы панельных домов

Строительство панельных пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.

Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.

«Хрущевки» в наши дни

Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.

Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.

Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено «панельками», построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья — в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.

Почему они дешевле

Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты. Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.

Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый типовой дом проблемы начинаются буквально через пару лет.

Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.

Что влияет на срок службы панельных домов?

Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома — это его швы. По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций. Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря — невысокой стоимости.

Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.

Другие недостатки

Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из «панелек» просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.

Другая классическая беда каждого такого здания — его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию. Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность. Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.

О моральном износе

То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе «хрущевками») фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет. Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину. Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.

Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные «хрущевками», используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.

Каков срок службы панельных домов 80 годов?

Срок службы — это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши «панельки» с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные «хрущевки», то срок службы панельных домов 80 годов — порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.

Другая категория домов — панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более «продвинутый» вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.

Каким еще он может быть

Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.

Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их — кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.

Чем можно его продлить

По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного. Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры. В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.

Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное — вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций. Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража. В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.

Признаки аварийного здания

Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.

Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.

Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.

Максимальные цифры

Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.

На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий — через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий — задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.

О реконструкции старых домов

В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и пятиэтажных домов. В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых «хрущевок». К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.

Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей — один или два, не более. Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.

Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод — комфортабельным жильем «хрущевки» не станут никогда.

Как это выглядит

Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные температурные швы. Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания. Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания. На кону гораздо более важное понятие — безопасность людей.