Правила сноса аварийной и ветхой жилой недвижимости

Обещания правительства о расселении всех граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье, в благоустроенные помещения по целевой федеральной Программе «Жилище», рассчитанной на период 2002-2010, в очередной раз потерпели крах. Одним утешением для лиц, имеющих в собственности или по договору социального найма квартиры в таких домах, стал тот факт, что постоянно эти сроки продлеваются, и остается надежда выехать из жилья, представляющего опасность для жизни и здоровья людей и пожить в нормальных условиях.

Перед началом 2019 года вновь заговорили о расселении граждан и сносе ветхого, аварийного жилья как одном из приоритетных вопросов, при этом в течение года должны появиться новые механизмы, позволяющие сокращать непригодный для проживания жилой фонд.

Внести изменения в соответствующие законодательные, правовые акты планируют до конца июля текущего года. В частности, к нововведениям относят:

• создание специализированного жилищного фонда;
• предоставление жилья по договорам найма;
• субсидирование льготной ипотеки.

Причем органам местной власти собираются предоставить возможность выбора, какой из этих вариантов будет способствовать эффективному расселению из аварийных домов, в том числе для разных населенных пунктов внутри региона.

Для крупных городов считают актуальным привлечение частных инвесторов, что касается удаленных населенных пунктов, откуда население выезжает, более приемлемы субсидии, благодаря которым граждане смогут купить жилье в другом городе.

Какие сегодня есть права и на что имеют полное право претендовать жильцы аварийных домов, подлежащих сносу, мы и поговорим далее.

Правовое обоснование

Все вопросы, касающиеся обеспечения российских граждан жильем, регламентируются нормами основополагающего в этой сфере законодательного акта — Жилищного кодекса России, действующего в редакции от 22.01.2019.

Более детально уделено внимание порядку утверждения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в ст. 16 ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», действие которого актуально с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 09.12.2018.

Постановлением Правительства РФ № 47 (последняя редакция от 24.12.2018) утверждено Положение, нормами которого руководствуются, признавая помещение непригодным для проживания, многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В Положении № 47 выделено несколько разделов, касающихся непосредственно вопросов признания аварийности дома:

1) определены основные понятия:

• какие помещения признаются жилыми, включая дом и квартиру;
• цели проведения оценки и обследования помещения;
• состав комиссии по оценке помещений жилищного фонда России;
• полномочия органа местного самоуправления принимать решения о непригодности частных жилых помещений для дальнейшего проживания;

2) указаны требования, обязательные для возможности проживания в помещении людей; в случае несоответствия обязательных норм, можно добиваться капитального ремонта или сноса дома;

3) что может стать законным основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, например, сюда относят:

• снижение уровня надежности, прочности, устойчивости строительных конструкций;
• несоблюдение санитарно-эпидемиологических и гигиенических нормативов атмосферного загрязнения, уровня радиации, воздействия шума, вибрации, электромагнитных полей;
• расположение в зонах селевых потоков, схода снежных лавин, оползней на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами;
• расположение в зонах вероятных аварий техногенного характера;
• квартиры, поврежденные в результате взрывов, аварий, пожаров, других геологических явлений при условии, когда проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно;
• и другие;

4) порядок, которого следует придерживаться, оформляя документально признание аварийности жилого помещения;

5) как должно приниматься во внимание проживание в аварийном жилье лиц, признанных инвалидами.

Проблемы, с которыми сталкиваются жильцы аварийных домов

К сожалению, действующие законы и правовые акты не дают четкого определения, когда жилое помещение признается ветхим и непригодным для дальнейшего в нем проживания. Нет также стандартных норм, позволяющих определить, что степень износа здания за давностью лет его сдачи в эксплуатацию превысило отметку в 70 %, что может стать основанием для принятия решения о его сносе.

В настоящее время Министерством строительства предложено внести изменения в действующее Положение № 47, устанавливающее порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и принять, что:

• признание ветхости многоквартирного дома не влечет обязанности его сноса, если при повреждении технического состояния его строительных конструкций отсутствует опасность их внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания;
• использование таких помещений возможно при контроле технического состояния, проведении необходимых мероприятий по восстановлению, усилению таких строительных конструкций, грунтов основания здания.

Другой проблемой, с которой сталкиваются местные власти, обязанные расселить жильцов дома, признанного аварийным – отсутствие жилья, поскольку экономический кризис повлиял на снижение темпа строительства новых домов. Порой людей переселяют в помещения с еще худшими условиями, чем были раньше. И даже если человек отказывается от предложенных вариантов для переселения, по решению суда их выселяют в принудительном порядке.

Если выкупная цена за квартиру ниже ожидаемой, придется потратить время, дополнительные средства на оплату услуг опытного адвоката, чтобы добиться справедливости в судебном порядке.

Важно помнить, что расселение из ветхого и аварийного жилья, предназначенного под снос, не является улучшением жилищных условий. Поэтому площадь предоставленного жилья (чаще всего в домах вторичного жилого фонда) будет соответствовать занимаемой до переселения.

К минусам действующего законодательства также можно отнести тот факт, что не определены сроки, сколько времени придется ожидать сноса ветхого жилья и предоставления новой квартиры.

Что может стать основанием для признания аварийности и непригодности для проживания

Решение о сносе здания принимается лишь специально созданной комиссией после изучения всех представленных документов, подтверждающих аварийное состояние дома.

Причиной признания непригодности строения жилья могут стать следующие характеристики:

• деформация фундамента здания, не подлежащая восстановлению или ремонту;
• техническое состояние его несущих строительных конструкций или здания в целом вызывает опасность его обрушения;
• появившиеся крены могут вызвать потерю устойчивости здания;
• отсутствие коммуникаций (электропроводки, водопровода, канализационной системы);
• отключение дома от системы центрального отопления:
• расположение квартир в подвальных помещениях без окон;
• содержание в помещении токсичных веществ выше допустимых норм;
• не работает вентиляция;
• в квартирах зафиксирована повышенная влажность, вследствие чего стены и потолок начали покрываться грибком;
• и другие, в соответствии с действующими нормами Положения № 47

В каком порядке осуществляют снос зданий

Если жилое помещение попало в разряд подлежащих сносу по принятому комиссией решению после обращения граждан или в рамках запланированных мероприятий, в соответствии с региональной программой расселения из аварийного жилья, прежде всего людей должны обеспечить жильем. Жильцов переселяют в новые квартиры, причем необязательно в новостройках, это могут быть жилые помещения вторичного жилого фонда, либо выплачивают денежную компенсацию на приобретение жилья.

Однако происходит все не так быстро, как хотелось бы. Признанные аварийными жилые помещения включаются в региональные адресные программы, то есть, проще говоря, ставят в очередь на снос (которая, как показывает практика, может длиться годами). Исключением являются дома, жильцов которых требуется расселить в срочном порядке. Печальный пример можно привести – когда в канун 2019 года в Магнитогорске обрушился из-за взрыва газа целый подъезд и люди остались без крова над головой. За снос многоквартирных аварийных домов отвечают региональные власти, поскольку даже при выселении жильцов они продолжают нести опасность обрушений и причинения вреда здоровью и жизни случайно проходивших рядом людей, находящимся поблизости коммуникациям.

Проводится конкурс на проведение соответствующих работ.После выбора исполнителя демонтажа здания, утверждаются методы, сроки и планы. Предварительно извлекают коммуникации, пригодные к дальнейшей эксплуатации. Например, можно наблюдать, как вначале изымают стеклопакеты, затем переходят к обрушению строительной конструкции, не забывая вывозить мусор. На практике все гораздо прозаичнее.

Планирование и составление графика

Во всех регионах страны разработаны программы на 2 последующих года расселения из жилых помещений, признанных аварийными, непригодными для проживания и представляющими опасность обрушения конструкций. Стоит обратить внимание, что в первую очередь сносится жилье, которое было признано аварийным до 01.01.2017 года, в соответствии с нормами ст. 16 ФЗ № 185, действующего с изменениями, вступившими в законную силу

Наличие такого плана сноса позволяет местным органам власти заранее начать строительство новых домов, куда будут переселены люди. На примере сноса так называемых «хрущевок» в Москве, сданных в эксплуатацию в конце 50-х, середине 60-х годов прошлого столетия, видим, что программа разделена на 2 этапа:

• снос старых домов;
• реновация существующей застройки жилья.

Главной особенностью такой программы является не просто замена старого жилища, но и возможность предоставления гражданам более благоустроенных квартир и комфортных условий. Покупка нового жилья для граждан, которых нужно расселить, осуществляется через аукционы и конкурсы. Как правило, строительство должно подходить к завершающей стадии, то есть на момент продажи дом готов не менее чем на 70%.

Узнать конкретно интересующую информацию и ознакомиться с планом по сносу ветхого или аварийного дома, с запланированными мероприятиями, может каждый человек, зайдя через интернет на официальный портал мэрии (местного городского совета).

Какие права есть у жильцов аварийного помещения?

В каждой региональной программе есть положения, в соответствии с которыми граждане, проживающие в доме, подлежащем сносу, имеют право выбора получить:

• новую равнозначную квартиру;
• денежную компенсацию на приобретение жилья.

В соответствии с порядком, установленным жилищным законодательством, людям предлагают для переселения жилые помещения, имеющие равнозначную площадь. Если условия в предоставляемом жилье человека не устраивают, ему должны предложить другие варианты. Его правом остается получение выкупной стоимости жилья, принадлежащего ему на правах собственности.

Размер денежной компенсации определяется в каждом регионе в зависимости от рыночной стоимости квартиры, затрат на оформление документов, переезд.

Граждане, проживавшие в аварийном жилье по договору социального найма, могут претендовать на получение равнозначной муниципальной квартиры. Все спорные моменты, например, когда переселяют в жилое помещение, где отсутствует газ, вода, или в квартиру на верхнем этаже, можно решить в судебном порядке.

Планируется, что можно будет улучшить жилищные условия при расселении, но с внесением соответствующих доплат.

Разрешение на снос частного дома на собственном участке

С 2018 года разрешение на снос частного дома не требуется. Вместо него собственнику нужно отправить два уведомления: первое – до начала работ по демонтажу, второе – по окончании. Но многие по привычке вместо термина «уведомление» используют «разрешение», и в статье он тоже будет встречаться. Рассмотрим, каковы особенности сноса частных жилых домов, учитывается ли мнение соседей, как и в какие сроки направляются уведомления и что потребуется собственнику.

В статье расскажем:

Особенности сноса жилых домов

Собственник может самостоятельно принять решение о сносе своего дома в нескольких ситуациях:

1. Если планируется строительство нового жилья.
2. Строительство другого дома не планируется, но и старый не нужен.

Причины могут быть разными, но главное – каждый волен распоряжаться своей недвижимостью, как угодно.

Сносить частные дома могут и по решению администрации муниципалитета, если они признаны аварийными или изъяты для муниципальных нужд. Но в таком случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье.

Важно! Если владелец сам принял решение снести дом, другое жилье или компенсация ему не полагаются.

Нужно ли согласие соседей на снос частного дома?

По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется. Но есть и исключения:

1. Дом на два хозяина, каждому выделена доля в натуре.
2. Недвижимость приобретена в браке и не поделена супругами. Понадобится согласие супруга заявителя, даже если тот не числится в качестве собственника.
3. Дом принадлежит ребенку или недееспособному. Сначала нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки, т.к. при сносе происходит прекращение права собственности.

Совет юриста: лучше заранее позаботиться о порядке проведения планируемых работ. Важно, чтобы после них был убран мусор, а во время работ не нарушались часы тишины, чтобы не было проблем с соседями.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как получить разрешение на снос здания по Градостроительному кодексу?

Что нужно сделать:

1. Запросить условия отключения жилья от коммуникаций, отключить их.
2. Направить уведомление о запланированных работах по сносу.
3. Снести жилье.
4. Утилизировать мусор.
5. Отправить уведомление о завершении сноса.
6. Прекратить право собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый шаг более подробно.

Шаг 1: получение условий отключения дома от коммуникаций

Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 №850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей, канализации. Если собственник хочет снести старый и построить новый дом, эти правила не применяются.

Чтобы получить условия отключения, нужно подать в эксплуатационную организацию заявление вместе с другими документами:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о наследстве.
3. Паспорт.

Условия выдаются не позднее 10 рабочих дней с момента подачи заявление. Отключение производится бесплатно в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.

Примечание: эксплуатационных организаций может быть несколько. Например, электроэнергию предоставляет электросетевая компания, газоснабжение – ООО «Газпромежрегионгаз». И у каждой разные условия отключения, которые нужно согласовать и выполнить.

Шаг 2: отключение дома от инженерных сетей

Минимум за три дня до начала работ эксплуатационная организация предупредит собственника об этом. Во время демонтажа инженерных сетей владельцу дома присутствовать необязательно, главное – предоставить работникам доступ к ним.

По итогам отключения составляется соответствующий акт, он в течение пяти дней направляется собственнику.

Шаг 3: отправка уведомления о планируемом сносе

Уведомление составляется на имя руководителя администрации муниципалитета или поселения. Его форма утверждена Приказом Министерства строительства и ЖКХ, а отправляется оно не позднее 7 дней до начала работ по сносу.

Содержание и образец уведомления

Какие сведения указываются в уведомлении:

1. Дата составления.
2. Наименование органа местного самоуправления, в который оно подается.
3. Сведения о заявителе: Ф.И.О., место жительства, ИНН.
4. Информация о земельном участке: кадастровый номер, адрес, сведения о правоустанавливающих документах.
5. Данные о сносимом доме: кадастровый номер, адрес, правоустанавливающие документы.
6. Адрес электронной почты для связи или почтовый адрес.
7. Подтверждение согласия на обработку персональных данных.
8. Опись прилагаемых документов.
9. Подпись заявителя.

Важно! Уведомление можно подать лично в администрацию, через МФЦ или Госуслуги.