Изменение фасадов зданий: последовательность действий, получение согласования и выполнение работ

Фасадом здания считаются все его внешние границы, закрепленные в поэтажном плане БТИ — главном документе, графически отражающем недвижимый объект. Любые изменения этих границ являются изменениями фасада и подлежат обязательному согласованию.

Изменение фасада отдельно стоящего здания или многоквартирного дома может потребоваться собственникам или арендаторам помещений для организации и ведения бизнеса.

Кроме создания индивидуального стиля, изменение фасада может иметь и практическую сторону: не секрет, что многие здания со временем теряют свою привлекательность и плохо защищают помещения от влияния внешних факторов. Помимо представителей бизнеса, инициировать изменение фасада могут и граждане, проживающие в здании.

Работы по изменению фасада могут выполняться для:

• изменения дизайна и стиля помещения;
• восстановления (реставрации) фасада;
• санации (утепления) фасада недвижимого объекта;
• улучшения противопожарных свойств помещения, санитарно-гигиенических норм;
• замены существующих функциональных элементов фасада (окон, дверей, лоджий и т. д.) или добавления новых деталей.

Выполнение работ по видоизменению фасада требует предварительной разработки проекта и согласования его с местной администрацией и профильными службами.

Разработку и согласование проекта могут проводить специализированные фирмы (проектные организации), входящие в СРО.

Что считается изменением фасада

Изменением фасада является не только его внешняя отделка, но и другие работы, затрагивающие его площадь.

А именно:

• обустройство новых оконных проемов;
• корректировка габаритов окон;
• обустройство новых дверных проемов;
• обустройство отдельных входов в помещения;
• оборудование лестниц, пандусов;
• обустройство тамбуров;
• оборудование навесов, козырьков и навесных элементов (спутниковых антенн);
• обустройство дымоходов и прочих коммуникаций;
• выполнение облицовки фасада, изменение материалов внешних конструкций;
• замена столярных элементов;
• установка встроенного оборудования (банкоматов, таксофонов, камер и т. д.).

Все перечисленные корректировки должны выполняться только при наличии соответствующих разрешений. Процедура согласования изменений для нежилых зданий и многоэтажных жилых домов идентична, могут отличаться только инстанции, принимающие решения. Так, согласование изменений фасадов нежилых объектов выполняется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, выполнение работ в многоэтажных домах согласовывается жилищными инспекциями.

Работы, не связанные с изменением внешнего облика здания (цвета, материалов отделки, оконных, дверных проемов и т. д.) являются косметическими и не требуют обязательного согласования.

Порядок согласования

Согласование предстоящих изменений производится так:

• выполняется осмотр фасада и фиксация текущего состояния здания специалистами, которые будут разрабатывать проект;
• производится разработка технического заключения и проекта изменений;
• выполняется сбор и подготовка правоустанавливающих документов на объект;
• подготовленные документы предоставляются в уполномоченные, контролирующие структуры.

Проект, на основании которого будут выполняться работы, должен включать в себя план (в масштабе 1:100), описательную часть, чертежи противопожарных мероприятий, схемы и расчеты.

В перечень документов, которые подаются вместе с проектом для получения разрешения на проведение работ, входят заявление на изменение фасада, документы, подтверждающие право собственности заявителя на объект, технический паспорт объекта, техзадание на проектирование.

Проектная документация проходит согласование в местной администрации, службах СЭС, МЧС, управлении архитектуры и в других инстанциях.

Особенности процедуры

Стоимость разработки проектов изменения фасадов в разных организациях варьируется. В зависимости от сложности она может составлять от 5 до 15 тысяч рублей. При подготовке проекта и последующей реализации изменений обязательным условием является фотофиксация здания до изменений и после выполнения работ.

Если для выполнения изменений необходимо задействовать прифасадную территорию, перед началом работ следует получить ордер на содержание строительной площадки.

Ордер необходимо получать, если:

• требуется установка строительных лесов;
• требуется установка устройств для организации безопасного движения пешеходов или проезда машин.

Выдачей ордеров занимаются территориальные подразделения административно-технических инспекций.

Для получения ордера заявителем подается:

• заявка;
• проект предполагаемых изменений фасада;
• график выполнения работ;
• разрешение на проведение работ.

Выдача ордера осуществляется в течение 14 дней с момента подачи документов, поэтому побеспокоиться о решении этого вопроса следует заранее.

Очень важно, чтобы все изменения проводились в соответствии с действующим законодательством. Самовольные изменения всегда, что называется «на виду», и они могут грозить собственнику объекта высокими штрафными санкциями.

Согласование изменения фасада жилого дома

Хозяин-барин… Такими привыкли считать себя граждане, обладающие на праве собственности имуществом. И такая позиция укрепляется уже более 10 лет с принятия «нового» Жилищного кодекса, значительно расширившего права собственников помещений в многоквартирном доме (далее-МКД). Жаль, что хотя бы минимальные юридические азы не преподаются в нашей стране со школьной скамьи. Иначе бы такие «хозяева» лучше понимали, насколько много у них обязанностей в связи с наличием «оного» имущества. И едва ли обязанности перекрывают существующие права.

В настоящей статье хочется затронуть весьма интересную тему о замене собственниками помещений в МКД окон в принадлежащих им квартирах. При принятии решения об установке синего окна (под цвет настроения, наверное) с целью его сочетания с любимыми шторами или по принципу «не как у всех», владелец даже не задумывается, что окна в качестве средства выражения являются неотъемлемой частью здания. А зрительное восприятие фасада дома с синеньким окном в его середине может повлиять даже на стоимость жилья в таком доме.

При проектировании многоквартирного дома архитекторы учитывают не только первостепенные «насущные» особенности технических характеристик МКД, но и его визуальное восприятие за счёт ширины и глубины установки окон, расстояния между ними, материала, а также цвета, являющегося немаловажной составляющей эстетической целостности фасада.

Изменение размера либо формы лишь одного окна зачастую уродует замысел строителей, а в расширенном понятии — и архитектуру города в целом. Для надзорных органов, разрешивших заменить «окошко», в первую очередь важна безопасность жителей МКД и соблюдение строительных норм при его установке. А как быть с «модой» на цвет, если новостройка в ближайшие 100 лет не будет представлять исторической ценности и таких согласований «в цвете» в отделе архитектуры и градостроительства города не требуется?

Ларчик открывался просто. Законодатель возложил такой «цветной надзор» на управляющие организации (далее-УО):

В соответствии с п. 3.5.8 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее-Постановление № 170), организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением: загромождения балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими); вывешивания белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд; мытья автомашин на придомовой территории; самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования балконов и лоджий; окрашивания оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания….».

А согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила № 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: ….поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Нарушение вышеуказанных норм права для УО грозит стать административным правонарушением, предусмотренным статьей 7.22 КоАП РФ, согласно которой нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

В соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме…

В соответствии с п.п.1.1 ст.161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, … и должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Таким образом, УО отвечают не только за то, чтобы жители МКД были живы и здоровы, но и за эстетический вид их жилища.

Как наказать любителей поменять цвет окон на «весёленький зеленый» или «брутально-черный»?

А вот самовольная перепланировка, предусмотренная п.2 данной статьи наказывается штрафом от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Муниципальными образованиями РФ зачастую выносятся локальные законы, регулирующие вопросы перепланировок и отдельных вопросов, касающихся правил пользования помещениями в МКД.

Яркий пример судебной практики (Решение Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-13378/2016 подтверждает наличие административной вины в таких случаях:

«…В силу статьи 12 Закона Свердловской области от 14.06.2005 № 52-03 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области» самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов, включая установление дополнительных элементов и устройств, повлекшие нарушения муниципальных нормативных правовых актов, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей.

Решением Екатеринбургской городской думы от 26.06.2012 №29/61 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно пункту 6 Правил собственники земельных участков, зданий, строений и сооружений и (или) уполномоченные ими лица, являющиеся владельцами и (или) пользователями земельных участков, зданий, строений и сооружений, обязаны обеспечить: содержание объектов внешнего благоустройства, малых архитектурных форм, фасадов зданий, указателей домовых номерных знаков и своевременное проведение их ремонта.

В силу пункта 102 Правил фасады зданий, строений, сооружений не должны иметь видимых загрязнений, повреждений, в том числе разрушения отделочного слоя, водосточных труб, воронок или выпусков, изменения цветового тона.

В соответствии с пунктом 104 Правил благоустройства под изменением внешнего вида фасадов понимается:

создание, изменение или ликвидация крылец, навесов, козырьков, карнизов, балконов, лоджий, веранд, террас, эркеров, декоративных элементов, дверных, витринных, арочных и оконных проемов,

замена облицовочного материала,

покраска фасада, его частей в цвет, отличающийся от цвета здания,

изменение конструкции крыши, материала кровли, элементов безопасности крыши, элементов организованного наружного водостока,

установка (крепление) или демонтаж дополнительных элементов и устройств (флагштоки, указатели).

Согласно пункту 105 Правил благоустройства при содержании фасадов зданий, строений и сооружений запрещается:

самовольное переоборудование или изменение внешнего вида фасада здания либо его элементов;

самовольное нанесение надписей;

нарушение установленных требований по размещению вывесок, указателей улиц, номерных знаков домов, зданий и сооружений.

Заявителем допущено самовольное изменение внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, что подтверждается материалами дела, в том числе актом обследования состояния территории от 27.01.2016 № 16/22/1, протоколом об административном правонарушении от 09.02.2016 № 16/08, фотоматериалами.

Учитывая изложенное, действия заявителя по самовольному изменению внешнего вида фасада здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Академика Бардина, 12, образуют событие административного правонарушения, предусмотренного статьей 12 Закона Свердловской области № 52-ОЗ от 14.06.2005 «Об административных правонарушениях на территории Свердловской области».

В соответствии с частями 1, 2 статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое установлена административная ответственность…»

Не нужно забывать и том, что замена окон — это вопрос не только наличия в квартире тепла и красоты фасады, но и нарушение прав иных правообладателей дома.

Такой иск о нарушенном праве на «модного» собственникам может подать в суд как любой другой собственник помещения в МКД, так и управляющая организация в интересах собственника.

Правовыми основаниями иска будут нормы жилищного законодательства РФ:

• фасад МКД является общедомовым имуществом (ст.36 ЖК РФ), следовательно, распоряжение таким имуществом, находящимся в общедолевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ). И в случае несогласия другого собственника с цветом вашего окна, исковое заявление в суд уже не будет являться небылицей.

Не обладая вышеуказанными знаниями, любой обыватель может посчитать нелепым факт установки разноцветных пластиковых окон нарушением действующего законодательства, учитывая, что та же новостройка-не памятник архитектуры. Однако мало кто задумывается об ответственности за нарушение первозданного внешнего вида МКД. И задачей каждого собственника, осуществляющего действия по замене окна, будет являться его слияние по цвету и стилю с остальными окнами МКД.

В настоящее время по основаниям, изложенным в настоящей статье, ещё мало судебной практики. Однако у надзорных органов и собственников — «борцов с несправедливостью» ещё всё впереди. И подобное реагирование не может не радовать: уродство МКД окнами различной цветовой гаммы влияет на восприятие не лучше незаконной рекламы или покосившегося балкона.