Что входит в состав инженерных систем МКД?

1. Что входит в состав инженерных систем МКД?

Собственники помещений в МКД совместно владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом (ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В состав общего имущества МКД включаются, в том числе:

-внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения;

-внутридомовая инженерная система водоотведения;

-внутридомовая инженерная система отопления;

-внутридомовая инженерная система электроснабжения;

-внутридомовая инженерная система газоснабжения.

В данной статье рассмотрим подробно из какого оборудования состоят указанные внутридомовые инженерные системы.

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества) в системы внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения входят:

-ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков указанных отключающих устройств;

-общедомовые приборы учета холодной и горячей воды;

-первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков;

-механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях.

В соответствии с п. 5 Правил содержания общего имущества в систему водоотведения МКД входят:

-фасонные части (отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины, тройники);

-ответвления от стояков до первых стыковых соединений;

-другое оборудование, расположенное в этой системе.

В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества система отопления МКД состоит:

-регулирующей и запорной арматуры;

-общедомовой прибор учета тепловой энергии;

-другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Обратимся к практике Верховного Суда РФ, касающейся вопросов, возникающих при эксплуатации систем отопления.

В решении Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ 09-725 указано, что расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу МКД. В состав общего имущества в МКД включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

В Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ 16-2 устанавливается, что первые отключающие устройства от стояка считаются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти элементы обеспечивают подачу коммунальных ресурсов от инженерных сетей до внутриквартирного оборудования. Влияя на параметры и характеристики внутридомовых инженерных сетей, они участвуют в обслуживании других помещений МКД, т.е. входят в состав общего имущества.

Суды различного уровня не имеют однозначной позиции по делам, связанным с отнесением радиаторов (в том числе полотенцесушителей) к общему имуществу в МКД. В связи с этим договор управления на основании решения собственников на общем собрании собственников должен стать основным документом, регулирующим вопрос включения радиаторов (в том числе полотенцесушителей) в состав общего имущества в МКД.

Обратите внимание, что полотенцесушитель является отопительным прибором (ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия», введенный в действие Приказом Ростехрегулирования от 26.04.2006 № 80-ст).

При эксплуатации системы отопления стоит уделить особое внимание замене радиаторов (в том числе полотенцесушителей). Неправильный подбор отопительного прибора может повлиять на тепловой баланс и температурный режим помещений за счет:

-изменения площади обогревающих элементов;

-изменения температурного режима в одном конкретно взятом помещении МКД;

-возможного создания условий для размораживания системы отопления МКД в зимний период;

-некачественного выполнения работ при замене обогревающих элементов и др.

В соответствии с п. 7 Правил содержания общего имущества в систему электроснабжения МКД включены:

-аппаратура защиты, контроля и управления;

-общедомовой прибор учета электрической энергии;

-этажные щитки и шкафы;

-осветительные установки помещений общего пользования;

-электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов;

-автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД;

-сети (кабели) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества, до ИПУ электрической энергии;

-другое электрическое оборудование, расположенное на этих сетях.

Внутридомовая система газоснабжения определяется в зависимости от типа газа, поставляемого в МКД, и описана в п. 5 Правил содержания общего имущества.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью (п. 9 Правил содержания общего имущества).

Источник. Жилищный кодекс Российской Федерации, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ 09-725; Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 93-КГ 16-2; ГОСТ 31311-2005 «Приборы отопительные. Общие технические условия», введенный в действие Приказом Ростехрегулирования от 26.04.2006 № 80-ст.

Техническое обслуживание МКД: порядок проведения

Техническое обслуживание МКД является обязанностью организации, которая оказывает услуги по обслуживанию здания. Данные положения отражаются в соглашении, оформляемом между представителями управляющей компании и собственниками жилья.

Проведение ремонта в МКД

В ситуации, когда между жильцами многоквартирного дома и управляющей компанией оформлен договор, потребуется уточнить перечень работ, входящих в число обязанностей УК. Данное направление деятельности затрагивает процесс производства работ во всем доме, в том числе и в подъезде.

Выбор управляющей организации реализуется посредством проведения общего собрания собственников помещений. Если по прошествии некоторого времени жильцы будут недовольны работой УК, они вправе сменить способ управления.

Обслуживание общего имущества МКД подразумевает:

• проведение ремонтных работ фундамента и стен в помещениях подсобного типа, в том числе в подвалах и на чердаках;
• ремонт дверей и окон в местах общего использования;
• обслуживание коммуникаций МКД;
• уборка подъездов.

Перечисленные пункты должны исполняться сотрудниками управляющей компании для поддержания удовлетворительного состояния дома.

Обслуживание и ремонтные работы фундамента и стен

Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД должны осуществляться периодически. Общее техническое обслуживание заключается в ремонте фундамента и стен, крыши здания.

Сотрудники управляющей компании занимаются вставкой окон и приямков. Если данные лица отказываются от исполнения данных работ, нужно написать заявление в УК. В акте указывается, что имеет место нарушение соглашения. Документ подписывается собственниками помещений.

Также сотрудники управляющей компании должны:

1. укреплять и осматривать двери на чердаке и в подвале, заделывать трещины, образовавшиеся в цоколе здания;
2. проводить регулярный осмотр, ремонт внутренних помещений дома;
3. реализовать ремонтные работы фасада;
4. поддерживать надлежащий вид норных знаков, указателей. В ходе уборки данные элементы очищаются от пыли.

Перекрытия на чердаке заслуживают отдельного внимания, так как при нахождении в аварийном состоянии данный элемент несет в себе опасность для жизни и здоровья гражданина. По этой причине жильцы МКД имеют возможность воздействовать на сотрудников УК, чтобы они провели замену устаревших элементов.

Если УК отказывается ремонтировать дом

Если договор на техническое облуживание МКД выполняется сотрудниками управляющей компании недобросовестно, то собственники жилых помещений имеют право написать жалобу в УК. Формируется коллективная жалоба, подписанная всеми жильцами.

Формировать акт нужно в 2 экземплярах, один из которых остается у граждан. Документ должен быть рассмотрен в течение 10 дней. Если ответа не последует, владельцы квартир обращаются в прокуратуру или жилищную инспекцию.

Прежде чем писать заявление нужно учесть, что входит в обязанности сотрудников УК только ремонт в общих помещениях. Ремонтировать квартиры управляющая компания не должна. Исключением выступает ситуация, когда происходит авария, к примеру, когда у в помещении прорвало трубу. Тогда гражданин может требовать выполнить работы, направленные на ликвидацию.

Ремонт и обслуживание общих помещений

Содержание и ремонт крыш также относится к числу обязанностей управляющей компании, возложенных на основании договора.

В этом направлении УК занимается:

• заменой шифера;
• промазыванием участков кровли, которые протекают;
• проведением аварийного ремонта козырьков подъезда;
• заменой сломанных парапетов.

Кроме того, УК берет на себя обязательства относительно сезонного обслуживания дома:

Летом	Зимой
Очистка крыш от мусора и грязи	Уборка снега с кровли
Обслуживание вентиляции, прочистка каналов	Контроль за образованием сосулек и их устранение
Ремонт фасада	Ремонт лестниц и бытовых помещений

Если в доме возникает необходимость производства ремонтных работ, жильцы обращаются к руководству управляющей компании с заявлением. После рассмотрения документа УК дает ответ, сообщая сроки его проведения.

У жильцов есть правомочие относительно того, чтобы знакомиться с графиком капитального, косметического ремонта во всем доме.

Обслуживание инженерных систем

Если для обогрева дома используется печное отопление, на сотрудников УК ложится обязанность по проведению регулярного осмотра и контроля исправности технического оборудования, а также по контролю системы дымохода.

В ситуации, когда на стенах дымохода образуются мелкие трещины, компания должна устранить проблему, замазав их специальным раствором. Если используется централизованная система подачи тепла, то производится постоянный контроль за данной схемой. В перечень работ включаютс:я ликвидация воздушных пробок, промывка труб, замена элементов, к примеру, сальников.

Также на сотрудников УК возложена обязанность по подготовке указанных систем к началу сезона отопления и недопущению образований аварий из-за некачественного ремонта старого оборудования. Если произошла поломка, граждане обладают правом не платить за услуги компании, написав для этого заявление.

В эту же группу отнесен контроль и обслуживание теплосчетчиков МКД. Данные приборы подлежат периодической проверке, если выявляется неисправность, производится замена.

Ремонт системы водоснабжения

Вся система снабжения многоквартирного дома водой может ремонтироваться только сотрудниками обслуживающей организации. Исключением выступают трубы, расположенные в квартирах граждан.

В обязанности УК включены:

• замена стояков;
• промывка и прочистка канализационных колодцев;
• ремонт и заделывание разрушений, совершенных при проведении работ по очистке.

Если возникает необходимость ремонта или утепления водопроводного бачка, кранов, расположенных в местах общего использования, граждане обращаются в УК. При замерзании названных элементов ремонтные работы реализуются за счет организации, обслуживающей дом.

Когда собственники квартир проводят ремонт стояков, нужно сохранять квитанции на покупку оборудования. В дальнейшем УК обязана оплатить данные работы.

Ремонт и обслуживание системы снабжения электричеством

Если в подъезде провисают электрические кабели, то работы по устранению нарушений производятся только сотрудниками управляющей компании. В противном случае вмешательство жильцов может привести к образованию аварийного или несчастного случая. Аналогичные правила касаются газового оборудования.

Специальный допуск нужен на проведение следующих работ:

1. ремонт электрического щита;
2. проверка наличия заземления;
3. замена перегоревшего предохранителя.

Аварийно-техническое обслуживание МКД всех систем дома реализуется сотрудниками управляющей компании. На устранение нарушений отводятся короткие сроки. Гражданам не требуется обращаться к руководству организации с заявлением.

Если произошла авария, будет достаточно позвонить и сообщить о проблеме. Приемом заявок занимается дежурный диспетчер. Мероприятия по дезинсекции и дератизации не проводятся УК. Данные работы реализуются сотрудниками уполномоченной организации, с которой управляющая фирма заключила соглашение.

Таким образом, работы по обслуживанию и ремонту дома реализуются в пределах, обозначенных в соглашении, оформленном между собственниками жилых помещений и УК. Компании применяют в своей работе инновации для качественного обслуживания МКД.

Перечень работ по содержанию жилых зданий (техобслуживанию)

• Постановления Госстроя от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — приложение 4
• ВСН 58-88 «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» — в приложении 4

Приведем данные пункты этих нормативных документов.

Согласно приложению 4 Постановления Госстроя №170 от 27.09.2003:

Приложение N 4 (рекомендуемое)

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ

А. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).

3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).

4. Прочистка канализационного лежака.

5. Проверка исправности канализационных вытяжек.

6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

7. Проверка заземления ванн.

8. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.

10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

Б. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

3. Снятие пружин на входных дверях.

4. Консервация системы центрального отопления.

5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.

6. Ремонт просевших отмосток.

7. Устройство дополнительной сети поливочных систем.

8. Укрепление флагодержателей.

В. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

1. Утепление оконных и балконных проемов.

2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.

3. Утепление входных дверей в квартиры.

4. Утепление чердачных перекрытий.

5. Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзей.

8. Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.

10. Ремонт печей и кухонных очагов.

11. Утепление бойлеров.

12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

14. Консервация поливочных систем.

15. Укрепление флагодержателей.

16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.

18. Поставка доводчиков на входных дверях.

19. Ремонт и укрепление входных дверей.

Г. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.

3. Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).

4. Смена прокладок в водопроводных кранах.

5. Уплотнение сгонов.

6. Прочистка внутренней канализации.

7. Прочистка сифонов.

8. Регулировка смывного бачка.

9. Притирка пробочного крана в смесителе.

10. Регулировка и ремонт трехходового крана.

11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу.

12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.

13. Укрепление трубопроводов.

14. Проверка канализационных вытяжек.

15. Мелкий ремонт изоляции.

16. Проветривание колодцев.

17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.

18. Устранение мелких неисправностей электропроводки.

19. Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.

Д. Прочие работы

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления.

2. То же вентиляции.

3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления.

4. Очистка и промывка водопроводных кранов.

5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.

6. Подготовка зданий к праздникам.

7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.

8. Удаление с крыш снега и наледей.

9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

10. Уборка и очистка придомовой территории.

11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.

12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.

13. Удаление мусора из здания и его вывозка.

14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.

15. Поливка тротуаров и замощенной территории.

Примечание: В жилых и подсобных помещениях квартир работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений.

Согласно приложению 4 ВСН 58-88:

Перечень основных работ по техническому обслуживанию зданий и объектов

Работы, выполняемые при проведении осмотров
отдельных элементов и помещений

• Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей — дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.), укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов.
• Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции и др.; замена стальных радиаторов при течи, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантузов, компенсаторов регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.; укрепление расшатавшихся приборов в местах их присоединения к трубопроводу, укрепление трубопроводов).
• Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка и смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена или ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).
• Проветривание колодцев.
• Проверка исправности канализационных вытяжек.
• Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
• Проверка заземления ванн.
• Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверок, предтопочных листков и др.).
• Прочистка канализационного лежака.
• Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.
• Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
• Проверка заземления оборудования (насосы, щитовые вентиляторы).
• Протирка и смена перегоревших электролампочек на лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
• Устранение мелких неисправностей электропроводки.
• Смена штепсельных розеток и выключателей.

Работы, выполняемые при подготовке зданий
к эксплуатации в весенне-летний период

• Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
• Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
• Снятие пружин на входных дверях.
• Консервация системы центрального отопления.
• Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
• Ремонт просевших отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек.
• Устройство дополнительной сети поливочных систем.
• Укрепление флагодержателей.
• Консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, разгрузка рессор, регулировка оборудования).
• Работы по раскрытию продухов в цоколях и вентиляции чердаков. Осмотр кровель фасадов и полов в подвалах.

Работы, выполняемые при подготовке зданий
к эксплуатации в осенне-зимний период

• Утепление оконных и балконных проемов *.
• Замена разбитых стекол окон, стеклоблоков и балконных дверей *.
• Утепление входных дверей в квартиры *.
• Ремонт и утепление чердачных перекрытий.
• Ремонт и утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
• Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
• Остекление и закрытие чердачных слуховых окон.
• Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, в подвалах.
• Ремонт, регулировка и испытание систем водоснабжения и центрального отопления.
• Ремонт печей и кухонных очагов.
• Ремонт и утепление бойлеров.
• Ремонт, утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
• Замена разбитых стеклоблоков, стекол окон, входных дверей и дверей вспомогательных помещений.
• Консервация поливочных систем.
• Укрепление флагодержателей, номерных знаков.
• Заделка продухов в цоколях зданий.
• Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
• Ремонт и постановка пружин на входных дверях.

Примечание: * Работы в квартирах выполняются нанимателями.

• Ремонт и укрепление входных дверей.
• Консервация передвижных общественных туалетов (очистка, дезинфекция, промывка оборудования, подкраска, снятие приборов и удаление воды, просушка, разгрузка рессор).