Что входит в техобслуживание многоквартирного дома

Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома

Ежемесячно владельцы квартир получают квитанции об оплате услуг ЖКХ, в которых отдельной строкой (а, иногда, и отдельным бланком) выделено техобслуживание здания. Но не все четко понимают, что входит в этот пункт и с кого можно требовать его надлежащее выполнение.

По сути это комплекс мер, направленных на содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Они распространяются на всю общую долевую собственность, к которой относятся подъезды, лестничные клетки, крыши, чердаки, подвалы, фасады и придомовая территория со всеми объектами благоустройства.

Одними из основных аспектов, при этом, являются регулярные осмотры, текущий и капитальный ремонт. Они призваны поддерживать все характеристики здания.

Осмотры выявляют любые нарушения и повреждения, от крупных до самых мелких. Чтобы устранить небольшие нарушения, производится текущий ремонт, призванный поддерживать порядок и, как можно дольше, избегать проведения капитальных ремонтных работ.

Боле серьезный ремонт проводится в том случае, если существует потребность в полной или частичной замене инженерных коммуникаций. Техобслуживание обязано быть своевременным и согласовываться с жильцами на общем собрании.

Кто осуществляет контроль над техобслуживанием

Существует несколько разновидностей управления многоквартирным домом и от этого зависит, кто занимается регулированием технического обслуживания. В некоторых случаях, это инициативная группа наиболее активных собственников, которые берут на себя бразды правления и становятся ответственными за плановый осмотр, текущий и капитальный ремонт и иные работы по содержанию многоквартирного дома.

Но, гораздо чаще, управлением занимается жилищный кооператив, товарищество собственников жилья или управляющая компания.

В первых двух случаях, все текущие вопросы решаются на общем собрании путем голосования. Выбор УК очень распространен, так как это самый простой способ. Но, в некоторых случаях, организации работают недобросовестно и собственникам необходимо тщательно следить за тем, что прописано в договоре, указано в квитанциях об оплате и что выполняется на самом деле.

При любом несоответствии жильцы могут обратиться в суд с иском о ненадлежащем исполнении обязанностей УК. Однако, стоит отметить, что практически невозможно достоверно убедиться в том, был ли проведен необходимый технический осмотр многоквартирного дома.

Обязанности управляющей организации

При ненадлежащей работе УК собственники могут беспрепятственно сменить ее или вообще выбрать иной способ управления домом.

Существует определенный перечень работ, которые она должна выполнять:

• регулярные плановые осмотры здания;
• сезонные работы;
• осуществление ремонта (капитального и текущего);
• содержание общей собственности в чистоте и порядке.

Также этот перечень распространяется на любой иной способ управления.

Работы, которые входят в техобслуживание

Все действия, связанные с обслуживанием, подразделяются на три обширные группы:

• поддержание в надлежащем состоянии элементов конструкции;
• содержание и ремонт инженерных систем;
• обслуживание придомовой территории.

В каждую из них входят определенные виды работ, в совокупности, направленные на содержание многоквартирных домов в надлежащем состоянии и сохранение их внешнего вида.

К техобслуживанию конструктивных элементов относятся следующие работы.

1. Содержание фундаментов, подвалов, технических этажей. К ним относится регулярный осмотр, в процессе которого осуществляется доскональная проверка и выявление несоответствий техническому регламенту. По мере необходимости, осуществляется остекление оконных проемов, встроенных в фундамент (окна подвалов и подполий технического назначения). При наличии переходных мостков, либо досок, важно следить за их пригодностью и заменять либо ремонтировать, если это нужно. В цокольных уровнях должны быть своевременно закрыты продухи и открыты в надлежащее время. Двери, ведущие в подвал, обязаны легко открываться и закрываться, но, при этом, быть защищены от взлома.
2. Мероприятия по ремонту стен многоквартирных домов. Необходимо своевременно и в полном объеме проводить плановые осмотры, которые направлены на проверку как внешнего, так и внутреннего состояния. В них не входит осмотр стен изнутри квартир. Если при проведении проверки выявлены мелкие недостатки (под мелкими понимаются повреждения, площадь которых не превышает пяти квадратных метров), то, в рамках текущего техобслуживания, поверхность должна быть очищена от отделки и удалены декоративные элементы, которые могут представлять опасность для жильцов из-за ненадежного закрепления. Затем, наносится новый слой отделочного материала. В случаях выявления актов вандализма в виде надписей или рисунков, их также необходимо удалить либо закрасить. Кроме того, должна проводиться своевременная замена и очистка от загрязнений табличек, флагштоков, указателей и номерных знаков.
3. Важно следить за состоянием перекрытий и проводить регулярные осмотры. Нужно утеплять чердачные помещения и следить за исправностью напольных покрытий.
4. Отдельное внимание стоит уделять крышам многоквартирных домов. Помимо проверки, при проведении осмотров, важно устранять мелкие недочеты и неисправности, если их площадь максимум один квадратный метр. При наличии скатной кровли, должны быть заделаны мелкие трещины и, при необходимости, заменены отдельные ее элементы. Стальная крыша обрабатывается специальной замазкой либо иным составом с герметизирующими свойствами. Особенное внимание уделяется гребню. Производится укрепление конструктивных элементов, расположенных на крыше дома: парапетов, водосточных труб и воронок. Также выполняется очистка водостока и самой кровли от грязи и мусора. При необходимости, осуществляется замена оголовков труб, ремонт вентиляции и остекление чердачных окон.
5. В тех помещениях, которые являются частью общей долевой собственности, проводится проверка состояния дверей и оконных проемов, их утепление, своевременная замена и укрепление. Устанавливаются доводчики, облегчающие закрытие, меняется пришедшая в негодность фурнитура.
6. В техобслуживание дома входит надзор за состоянием лестничных площадок, лестниц, балконов и лоджий, козырьков. При выявлении неисправностей, выдается соответствующее предписание об их устранении. Самостоятельно может осуществляться лишь укрепление перил и перегородок.
7. Необходимо следить за тем, чтобы все входы и выходы, ведущие на крышу, в различные технические помещения, в подвал, машинное отделение лифтового механизма были закрыты и надежно заперты, во избежание доступа посторонних лиц. При необходимости, проводится замена замков.

Инженерные системы

Обслуживание инженерных систем также включает в себя достаточно обширный перечень задач.

1. В тех домах, где установлено печное отопление, производятся осмотры с целью проверки состояния печей и системы дымоотведения. При необходимости, осуществляется устранение мелких неполадок, обработка известкой дымоходов и удаление небольших трещин.
2. Отопительная система требует к себе особого внимания. Для этого, проводится проверка состояния при осмотре и ремонт мелких неисправностей, выявленных в процессе проверки. Важно производить своевременное укрепление труб и радиаторов, особенно тщательно следует осматривать места их соединения. Осуществляется также проверка состояния общедомовых приборов учета и их надлежащего функционирования. При наличии газовых отопительных котлов, нужно регулярно проверять тягу в их дымовых трубах. Проводится своевременное устранение всевозможных протечек, неполадок запорной арматуры, задвижек. При начале и окончании отопительного сезона, осуществляется соответствующая подготовка системы и проводится устранение воздушных пробок.
3. Обслуживание системы вентиляции многоквартирного дома включает в себя ее регулировку, наладку и контроль наличия тяги.
4. В техобслуживание дома входит ряд работ, относящихся к системам водоснабжения и водоотведения. Это их своевременный осмотр, выявление и устранение незначительных недостатков, проведение гидравлических испытаний. Также сюда относятся проверки общедомовых приборов учета. Регулярно проверяются все элементы трубопровода, при необходимости, производится утепление отдельных элементов, ликвидация протечек, замена прокладок, укрепление определенных частей системы, которые требуют подобных действий и устранение воздушных пробок. В квартирах перечисленные мероприятия не проводятся.
5. Проверяется и, при необходимости, чинится система электроснабжения. В перечень подобных работ входит замена перегоревших лампочек, очистка плафонов от пыли и грязи, укрепление люстр, смена пришедших в негодность патронов, проверка электрооборудования, проводки, состояния кабеля, замена вышедших из строя предохранителей.
6. Поддержание функционирования пожарной сигнализации.
7. Снятие показаний с общедомовых счетчиков.
8. Аварийное обслуживание.

Техническим обслуживанием дома считается и уборка придомовой территории многоквартирных домов. К ней можно отнести покос травы, своевременное подстригание кустарников, уборку мусора, окрашивание лавочек, клумб и урн (при их наличии).

Частью техобслуживания является санитарное содержание. В него входит сухая и влажная уборка подъездов, а также дезинфекция, дезинсекция и дератизация (обработка от насекомых и крыс), которые должны проводиться ежегодно.

Техническое обслуживание МКД: порядок проведения

Техническое обслуживание МКД является обязанностью организации, которая оказывает услуги по обслуживанию здания. Данные положения отражаются в соглашении, оформляемом между представителями управляющей компании и собственниками жилья.

Проведение ремонта в МКД

В ситуации, когда между жильцами многоквартирного дома и управляющей компанией оформлен договор, потребуется уточнить перечень работ, входящих в число обязанностей УК. Данное направление деятельности затрагивает процесс производства работ во всем доме, в том числе и в подъезде.

Выбор управляющей организации реализуется посредством проведения общего собрания собственников помещений. Если по прошествии некоторого времени жильцы будут недовольны работой УК, они вправе сменить способ управления.

Обслуживание общего имущества МКД подразумевает:

• проведение ремонтных работ фундамента и стен в помещениях подсобного типа, в том числе в подвалах и на чердаках;
• ремонт дверей и окон в местах общего использования;
• обслуживание коммуникаций МКД;
• уборка подъездов.

Перечисленные пункты должны исполняться сотрудниками управляющей компании для поддержания удовлетворительного состояния дома.

Обслуживание и ремонтные работы фундамента и стен

Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД должны осуществляться периодически. Общее техническое обслуживание заключается в ремонте фундамента и стен, крыши здания.

Сотрудники управляющей компании занимаются вставкой окон и приямков. Если данные лица отказываются от исполнения данных работ, нужно написать заявление в УК. В акте указывается, что имеет место нарушение соглашения. Документ подписывается собственниками помещений.

Также сотрудники управляющей компании должны:

1. укреплять и осматривать двери на чердаке и в подвале, заделывать трещины, образовавшиеся в цоколе здания;
2. проводить регулярный осмотр, ремонт внутренних помещений дома;
3. реализовать ремонтные работы фасада;
4. поддерживать надлежащий вид норных знаков, указателей. В ходе уборки данные элементы очищаются от пыли.

Перекрытия на чердаке заслуживают отдельного внимания, так как при нахождении в аварийном состоянии данный элемент несет в себе опасность для жизни и здоровья гражданина. По этой причине жильцы МКД имеют возможность воздействовать на сотрудников УК, чтобы они провели замену устаревших элементов.

Если УК отказывается ремонтировать дом

Если договор на техническое облуживание МКД выполняется сотрудниками управляющей компании недобросовестно, то собственники жилых помещений имеют право написать жалобу в УК. Формируется коллективная жалоба, подписанная всеми жильцами.

Формировать акт нужно в 2 экземплярах, один из которых остается у граждан. Документ должен быть рассмотрен в течение 10 дней. Если ответа не последует, владельцы квартир обращаются в прокуратуру или жилищную инспекцию.

Прежде чем писать заявление нужно учесть, что входит в обязанности сотрудников УК только ремонт в общих помещениях. Ремонтировать квартиры управляющая компания не должна. Исключением выступает ситуация, когда происходит авария, к примеру, когда у в помещении прорвало трубу. Тогда гражданин может требовать выполнить работы, направленные на ликвидацию.

Ремонт и обслуживание общих помещений

Содержание и ремонт крыш также относится к числу обязанностей управляющей компании, возложенных на основании договора.

В этом направлении УК занимается:

• заменой шифера;
• промазыванием участков кровли, которые протекают;
• проведением аварийного ремонта козырьков подъезда;
• заменой сломанных парапетов.

Кроме того, УК берет на себя обязательства относительно сезонного обслуживания дома:

Летом	Зимой
Очистка крыш от мусора и грязи	Уборка снега с кровли
Обслуживание вентиляции, прочистка каналов	Контроль за образованием сосулек и их устранение
Ремонт фасада	Ремонт лестниц и бытовых помещений

Если в доме возникает необходимость производства ремонтных работ, жильцы обращаются к руководству управляющей компании с заявлением. После рассмотрения документа УК дает ответ, сообщая сроки его проведения.

У жильцов есть правомочие относительно того, чтобы знакомиться с графиком капитального, косметического ремонта во всем доме.

Обслуживание инженерных систем

Если для обогрева дома используется печное отопление, на сотрудников УК ложится обязанность по проведению регулярного осмотра и контроля исправности технического оборудования, а также по контролю системы дымохода.

В ситуации, когда на стенах дымохода образуются мелкие трещины, компания должна устранить проблему, замазав их специальным раствором. Если используется централизованная система подачи тепла, то производится постоянный контроль за данной схемой. В перечень работ включаютс:я ликвидация воздушных пробок, промывка труб, замена элементов, к примеру, сальников.

Также на сотрудников УК возложена обязанность по подготовке указанных систем к началу сезона отопления и недопущению образований аварий из-за некачественного ремонта старого оборудования. Если произошла поломка, граждане обладают правом не платить за услуги компании, написав для этого заявление.

В эту же группу отнесен контроль и обслуживание теплосчетчиков МКД. Данные приборы подлежат периодической проверке, если выявляется неисправность, производится замена.

Ремонт системы водоснабжения

Вся система снабжения многоквартирного дома водой может ремонтироваться только сотрудниками обслуживающей организации. Исключением выступают трубы, расположенные в квартирах граждан.

В обязанности УК включены:

• замена стояков;
• промывка и прочистка канализационных колодцев;
• ремонт и заделывание разрушений, совершенных при проведении работ по очистке.

Если возникает необходимость ремонта или утепления водопроводного бачка, кранов, расположенных в местах общего использования, граждане обращаются в УК. При замерзании названных элементов ремонтные работы реализуются за счет организации, обслуживающей дом.

Когда собственники квартир проводят ремонт стояков, нужно сохранять квитанции на покупку оборудования. В дальнейшем УК обязана оплатить данные работы.

Ремонт и обслуживание системы снабжения электричеством

Если в подъезде провисают электрические кабели, то работы по устранению нарушений производятся только сотрудниками управляющей компании. В противном случае вмешательство жильцов может привести к образованию аварийного или несчастного случая. Аналогичные правила касаются газового оборудования.

Специальный допуск нужен на проведение следующих работ:

1. ремонт электрического щита;
2. проверка наличия заземления;
3. замена перегоревшего предохранителя.

Аварийно-техническое обслуживание МКД всех систем дома реализуется сотрудниками управляющей компании. На устранение нарушений отводятся короткие сроки. Гражданам не требуется обращаться к руководству организации с заявлением.

Если произошла авария, будет достаточно позвонить и сообщить о проблеме. Приемом заявок занимается дежурный диспетчер. Мероприятия по дезинсекции и дератизации не проводятся УК. Данные работы реализуются сотрудниками уполномоченной организации, с которой управляющая фирма заключила соглашение.

Таким образом, работы по обслуживанию и ремонту дома реализуются в пределах, обозначенных в соглашении, оформленном между собственниками жилых помещений и УК. Компании применяют в своей работе инновации для качественного обслуживания МКД.