Технико-экономическое обоснование строительства

Технико-экономическое обоснование (проект) строительства — далее ТЭО, является основным предпроектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор (контракт) подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.

По сути, ТЭО – это более краткий и содержательный документ в сравнении с полноценным бизнес-планом.

Технико-экономическое обоснование строительства объекта зависит от типа проекта. В зависимости от целей, расчеты для них отличаются, причем иногда довольно значительно.

Типы проектов

ТЭО строительства имеет свои особенности. К тому же, ТЭО проекта является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений в основные фонды предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета РФ и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Составление технико-экономического обоснования производится с отработкой ряда факторов:

Нормативными актами устанавливается порядок согласования и утверждения ТЭО исполнительными и надзорными органами.

Состав оказываемой услуги

• Сбор исходной информации о реализуемом проекте.
• Анализ положения отрасли по рассматриваемому направлению.
• Комплексное маркетинговое исследование рынка.
• Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия.
• Оценка текущих затрат.
• Оценка трудовых ресурсов и разработка структуры предприятия.
• Экономические расчёты.
• Оценка финансовых перспектив проекта.
• Оценка эффективности инвестиционного проекта.
• Экономическое обоснование проекта.
• Оценка потребностей финансирования.
• Разработка схем привлечения инвестиций.
• Финансовая оценка проекта.
• Оценка рисков.

• Обоснование выбора технологии, оборудования, схемы производства.
• Описание потребности в увеличении мощностей производства, смены технологии или схемы производства.
• Расчеты потребностей производства в сырье, материалах, энергетических и трудовых ресурсах.
• Разработка предварительного генерального плана с соблюдением градостроительных регламентов, планировочных ограничений, санитарно-защитных зон.
• Определение этапов проектирования и строительства.
• Разработка предварительных конструктивных схем, компоновок зданий и сооружений, их функциональных особенностей, ориентировочных площадей помещений и их назначений, стилевых направлений, материалов основных строительных конструкций, внутренней и наружной отделки.
• Предварительная оценка протяженности и состава внешних инженерных сетей и сооружений.
• Расчет нагрузок на инженерные сети: водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, потребности тепловой энергии, условного топлива.
• Разработка концептуальной модели объекта — 3D модель.
• Выполнение макета объекта.
• Расчет стоимости проектных и изыскательских работ.
• Предварительный расчет затрат на получение разрешительной документации на проектирование, строительство, подключение объекта к инженерным сетям.
• Предварительный укрупненный сводный сметный расчет стоимости строительства, реконструкции, ремонта.

Экономическая и технические части обоснования инвестиций неразрывно связаны между собой. В зависимости от степени подготовки проекта возможны различные комбинации экономико-технических показателей.

Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства (ТЭО)

Реализация крупных проектов требует значительного анализа и предварительных расчетов. Чтобы построить производственное предприятие необходимо сперва свести к минимуму возможность создания нерентабельного производства. Административно-бытовые, жилые (в том числе многоэтажные) и прочие здания также нуждаются в уточнении всех технико-экономических показателей, чтобы организация, которая в последствии будет содержать и эксплуатировать такой объект смогла за него рассчитаться и не столкнулась с завышенными расходами на содержание.

Чтобы решить такие вопросы заранее производится комплекс предпроектных работ с составлением соответствующей документации. Не имея определенного опыта в данном вопросе можно столкнуться с рядом проблем, поскольку существует несколько видов предпроектной документации, которая связана с расчетом технико-экономических показателей:

Инвестиционный меморандум — это документ (проект), который содержит структурированную информацию о будущем проекте. Он предназначен для внешнего использования, и адресован кредиторам и потенциальным инвесторам. Его основные задачи — продемонстрировать привлекательность проекта с точки зрения быстроты окупаемости и возможности привлечения прибыли. Бизнес-план — это по сути более проработанный вариант инвестиционного меморандума. Для его составления производят более детальное изучение экономических параметров, также он является инструкцией по реализации всего проекта. Технико-экономическое обоснование (ТЭО) — это документ для внутреннего использования, который по своей структуре во многом схож с бизнес-планом, но в нем могут присутствовать другие разделы (содержащие расчеты технико-экономических показателей). Разделы с аналитикой рынка и маркетинговыми исследованиями, которые содержатся в бизнес-плане, в ТЭО могут отсутствовать, но не всегда. Основная задача данного проекта — определить возможность и обосновать целесообразность реализации проекта строительства нового объекта.

По своей структуре все эти документы имеют определенную схожесть — они содержат пояснительную записку, генеральный план объекта и прочие чертежи, а также предварительные расчеты (калькуляции, сметы) и отдельные разделы проекта (архитектурно-строительный, инженерные сети, технологические решения и прочее). Но у них различное предназначение, и поскольку действующий технический регламент не устанавливает жестких требований к оформлению и содержанию таких документов, их разработка является задачей повышенной сложности, поскольку для ее реализации может потребоваться привлечение определенных специалистов и подрядных организаций.

Технико-экономическое обоснование проекта строительства, общие сведения

ТЭО разрабатывается на предпроектной стадии, чтобы оценить предстоящие затраты на изыскания, проектирование и строительство объекта. В процессе его подготовки специалисты производят следующие исследования:

Анализ технологических решений

Предполагает детальное изучение технологии строительства объекта, а также производственных технологий (в случае строительства промышленного предприятия) и технологий дальнейшего содержания и эксплуатации объекта.

Объемно-планировочные решения

На данном этапе изучается участок под застройку, предполагаемые объемы строительных и земляных работ, возможность разработки местных карьеров для добычи строительных материалов.

Конструктивные решения

Выбор тех или иных технологий и материалов для возведения сооружения (монолитный железобетон, сборные металлические или железобетонные конструкции, кирпичные, блочные или панельные конструкции) влияет не только на стоимость, но и на долговечность, сроки строительства, сложность и возможность проводить определенные виды ремонта, модернизации и реконструкции объекта.

Природоохранные решения

Этот этап необходим для оценки безопасности проекта (экологической, эксплуатационной, санитарно-эпидемиологической) и социальных последствий.

На основании полученных данных производится расчет экономических показателей, изучение которых позволит сделать выводы о рентабельности строительства объекта в выбранном месте и его окупаемости.

Кто может заниматься разработкой ТЭО, состав проекта

Технико-экономическое обоснование проекта строительства является предпроектным документом, но на его составление распространяется тот же регламент, что и на проектирование. Поэтому подрядная организация в обязательном порядке должна иметь соответствующие разрешительные документы (членство в СРО). Поскольку в составе проекта присутствует множество расчетов экономических параметров, то для разработки ТЭО необходимо привлекать квалифицированных экономистов, оценщиков, специалистов по кадастровым вопросам, экологов и прочих узкоспециализированных работников.

Выбору подрядчика для составления ТЭО следует уделить особое внимание, так как от правильности разработки данного документа зависит будущее всего проекта. Некоторые заказчики при разработке ТЭО ориентируются только на получение кредита или привлечение инвестора, либо используют его в качестве обоснования для освоения выделенных средств. Но это не правильный подход, так как технико-экономическое обоснование является единственным документом, который может установить возможность и целесообразность строительства, а также дальнейшей окупаемости всего объекта.

Ошибки, недочеты, попытки скорректировать отдельные экономические показатели могут привести к тому, что конечная стоимость строительства увеличится (вплоть до нескольких раз), в результате чего для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию придется привлекать дополнительные средства. Это в свою очередь скажется на сроках окупаемости и возможность рентабельной эксплуатации. Наша компания имеет многолетний опыт составления проектной и предпроектной документации, получения разрешений, исходных данных для проектирования, различных согласований и утверждений готовых бумаг. Также мы занимаемся непосредственным производством работ — геодезической съемкой, геологическими изысканиями, различными видами обследования (конструктивных элементов зданий, участков с полезными ископаемыми и прочими). Мы в короткие сроки сможем разработать и согласовать ТЭО во всех инстанциях. В дальнейшем наша компания по согласованию с заказчиком сможет доработать этот проект до рабочей стадии.

Состав документа

Список разделов технико-экономического обоснования проекта строительства во многом зависит от возводимого объекта и конечной цели. К примеру — при строительстве жилого здания основными задачами является рентабельность и срок окупаемости. При строительстве производственного предприятия может ставиться задача по получению прибыли от реализации готовой продукции, либо стратегическому обеспечению другого предприятия или региона необходимой продукцией. В зависимости от поставленной задачи состав проекта может меняться, но в большинстве случаев его основные разделы являются общими для всех:

1. Пояснительная записка.

В этом разделе приводится общая информация об участке строительства, заказчике, подрядчиках и характеристиках возводимого объекта. Также в нем содержится информация о климатических и геоморфологических особенностях региона, прочие сведения, полученные в результате проведения изысканий.

2. Сведения об участке.

В данном разделе приводится информация о фактическом правообладателе земельного участка, его стоимости, наложенных ограничениях, необходимых затратах на передачу земли для нужд строительства.

3. Генеральный план участка.

Это чертеж, на котором обозначен объект строительства, инженерные сети и коммуникации, подъездные дороги, прочая информация. Этот раздел представлен несколькими чертежами — разбивочным, планом благоустройства, объемов земляных масс и прочими.

4. Технологические решения.

Содержат сведения о конструкции будущего объекта, материалах для его возведения, технологическом оборудовании (при наличии).

5. Архитектурно-строительные решения.

Это планы фасадов здания и все технологические элементы (санитарно-гигиенические, противопожарные, социальные, архитектурно-художественные и прочие), обеспечивающее безопасное и комфортное пребывание людей на территории объекта.

6. Инженерные системы, сети и оборудование.

Помимо инженерных сетей и коммуникаций в данном разделе приводятся такие элементы как подъемные механизмы (лифты, мостовые краны, балки), системы отопления, водоснабжения и канализации, отопительное оборудование и прочее.

7. Проект производства строительных работ.

Или иной раздел, в котором будет описываться технология подготовки площадки и процесс возведения объекта. Здесь же приводится перечень машин и механизмов, технология производства отдельных видов работ (или ссылки на нормативно-технические документы, такие как технологические карты), потребность в рабочих, обеспечение для них безопасных условий труда.

8. Организация процесса строительства с разбивкой по отдельным видам работ и процессов.

Как правило это раздел содержит подробный календарный план строительных работ.

9. Экология, охрана окружающей среды, гражданская оборона и предупреждение чрезвычайных ситуаций.

Такие сведения при разработке ТЭО могут быть объединены в один раздел, при разработке проекта на рабочей стадии их выделяют в отдельные разделы.

10. Сметы.

Этот раздел состоит из отдельных смет и калькуляций, которые сводятся в единый сметный расчет, отображающий стоимость всех строительных работ и материалов, эксплуатации машин и механизмов.

11. Экономические и маркетинговые расчеты.

Это планы реализации продукции, расчеты с кредиторами, подрядными организациями и прочее.

12. Ожидаемые результаты.

Помимо дополнительных узкоспециализированных разделов, связанных с особенностями возводимого объекта, ТЭО может содержать общее резюме проекта, в которое входит цель реализации, потребность в инвестициях, график реализации и прочие показатели. Даже при постройке типовых объектов ТЭО будут уникальными, поскольку особенности региона строительства, транспортная доступность, удаленность производителей строительных конструкций и поставщиков материалов обязательно внесут свои корректировки в формирование основных экономических параметров объекта.

Технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО), пример написания

Технико-экономическое обоснование проекта — это один из главных плановых документов, подтверждающих экономическую выгодность предприятия. Он содержит, как исходные расчетные данные, так и анализ целесообразности тех или иных организационных и технических целей, финансовые показатели (сметы, доходные, инвестиционные оценки и другие), определяющие эффективность деятельности.

В отличие от бизнес-плана ТЭО применимо для планирования средних и крупных промышленных проектов, поэтому в документах особое внимание уделяется производству и технической стороне предприятия, но не раскрываются вопросы коммерческой, рекламной и рыночной направленности. Стратегия составления ТЭО гораздо строже, а область применения – уже, поэтому можно говорить о том, что бизнес-план ведения предприятия может полностью заменить и вытеснить обоснование со сферы применения.

Технико-экономическое обоснование проекта строительства

На основании ТЭО для строительного проекта организовываются все этапы подряда, заключаются договора о финансировании, а также составляется документация для проведения тендеров и осуществления рабочей деятельности.

Главными решениями, которые должны быть раскрыты в ТЭО, являются:

Такая документация предназначена для привлечения таких видов финансирования денежными средствами:

из государственных и местных региональных бюджетов РФ;

собственных и внутрихозяйственных ресурсов инвесторов бизнеса;

привлеченных и заемных средств от заказчиков;

от объединений предприятий;

инвесторов из других государств.

В проектировании обязательно должны содержаться такие разделы:

основной план развития деятельности;

главные технологические направления развития;

архитектурные и строительные чертежи;

оборудование, инженерные сети и технические системы;

охрана труда для работников организации;

набор мер для защиты экологии;

предупреждение чрезвычайных ситуаций;

Внимание! Во время расчетов нужно учитывать такие экономические показатели: процесс строительства, проектная мощность, эксплуатация предприятия, анализ основных финансовых инструментов.

Технико-экономическое обоснование закупки оборудования

Технико-экономическое обоснование закупки оборудования состоит из двух частей: технической и экономической. За основу берется материальная проблема проекта, которая наиболее интересует заказчиков, инвесторов и владельцев бизнеса. Поэтому экономические разделы должны четко описывать окупаемость и анализ потенциальных денежных потоков, которую дает внедрение нового эксплуатационного оборудования.

Техническая часть освещает следующие вопросы:

причины для покупки техники;

анализ необходимости в оборудовании;

предполагаемые результаты от покупки.

В экономической составляющей рассматриваются такие нюансы:

распределение инвестиционного плана по временным периодам (чаще берутся кварталы и годы);

расчеты экономической эффективности приобретений;

сравнительные таблицы (или другой вид систематизации анализа) по основным экономическим маркерам. Включает обоснование снижения трудоемкости, повышения качества работы и уменьшения затраченного времени;

Рекомендация! Такой алгоритм по написанию ТЭО используется для описания предприятия, а также для его отдельных участков. Поэтому такая документация становится понятным и наглядным образцом объяснения и осуществления технико-экономических целей для инвесторов и сотрудников.

Технико-экономическое обоснование кредита

ТЭО кредита по большей мере необходимо кредитным учреждениям. С его помощью можно обосновать экономическую и техническую состоятельность проекта, что необходимо для минимизации рисков со стороны заемщика.

Для составления эффективного обоснования нужно четко описать направления деятельности и рентабельность предприятия. Также оно должно включать стоимость предполагаемого кредита, срок, за который он будет погашен, выбранную процентную ставку и другие организационные детали. Также в полной мере должны быть описаны следующие моменты заключения сделки:

контактная информация организации: юридические адрес, сфера деятельности, дата начала функционирования компании, реквизиты владельца бизнеса и главного бухгалтера;

основные моменты по займу: сопутствующие расходы по кредиту (комиссионные и процентные выплаты), а также по непосредственной работе предприятия (налоги, затраты по логистике, страховка, зарплатные выплаты сотрудникам);

залоговое имущество: движимое и недвижимое. Допускается выбор оборудования, которое используется на предприятии, в качестве залога. Некоторые кредитные организации принимают и продукцию, которая будет находиться в обороте на момент погашения кредита. Также для минимизации риска может понадобиться поручитель или дополнительное страхование рисков.

Внимание! В процессе принятия решения по кредиту тщательно изучаются предоставленные заемщиком документы. Поэтому информация в них должна быть правдивой, лаконичной и систематизированной. Это повысит шансы на позитивное решение по кредитованию.

Технико-экономическое обоснование дипломного проекта

Ценность дипломного проекта прямо пропорциональна знаниям специалиста, его составляющего. Поэтому качественный диплом, описывающий предпринимательскую или промышленную деятельность, должен включать в себя такие пункты:

технические и технологические решения по эксплуатации;

их экономическую и стратегическую обоснованность;

оценку производственной ситуации;

необходимые финансовые и технические резервы;

анализ последствий деятельности;

поиск нестандартных решений на основе уже имеющего теоретического и практического материала.

Целесообразность и эффективность ТЭО должна подкрепляться соответствующими расчетами по экономике, которые будут подтверждать необходимость и окупаемость капиталовложений в предприятие. Написать расчеты можно на основе следующей информации:

базовые показатели функционирования компании – оценка положения дел организации до момента внедрения инноваций;

количественная оценка инвестиций, необходимых для реализации проекта и предлагаемых решений;

текущие расходы по всем сферам деятельности.

ТЭО дипломного проекта также состоит из двух частей: технологической и экономической. Результатом анализа должны стать подтверждения экономической выгоды, то есть подробная сводка предполагаемых расходов, доходов и, как следствие, окупаемость капиталовложений заказчиков и инвесторов.

Вышеприведенные примеры составления ТЭО проекта доказывают необходимость и информационную ценность документации, описывающей экономическую выгоду и целесообразность инвестиций в предприятия. Лаконичный и простой способ описания основных сфер технологической и экономической деятельности может стать удобным методическим руководством по управлению компанией и по выбору возможностей, а также путей решения поставленных задач.

Пример ТЭО дипломного проекта.