Образование ТСЖ собственниками жилых домов

Есть несколько индивидуальных жилых домов (и земельных участков под строительство ИЖС), территориально расположенных в рамках одного земельного массива. Возможно ли решением собственников индивидуальных жилых домов (введены в эксплуатацию, получены адреса) образовать ТСЖ для решения вопросов по управлению общим имуществом? Какая организационная форма управления будет оптимальной для данной ситуации? Может ли сторонняя управляющая компания взять в управление такой массив и выставлять квитанции за коммунальные услуги?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Таким образом, из приведенной нормы ЖК РФ можно сделать вывод, что собственники частных домовых владений имеют право на выбор такой формы управления, как ТСЖ.

Чтобы создать ТСЖ необходимо сделать следующее.

1. Для начала необходимо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, а Главное управление Федеральной регистрационной службы — о собственниках помещений.

2. Далее необходимо провести организационную работу по проведению общего собрания. Общее собрание может быть созвано по инициативе собственников помещений (как жилых, так и нежилых).

Общее собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников помещений или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. На общем собрании принимается решение об образовании товарищества собственников жилья, утверждении его устава, а также выбираются члены правления ТСЖ и ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Если вопрос выбора способа управления домом решен в пользу создания собственного ТСЖ, необходимо будет также подготовить и утвердить его устав.

При принятии общим собранием домовладельцев решения о создании ТСЖ инициатор собрания или уполномоченное домовладельцами лицо оформляет протокол собрания, изготавливает две-три нотариально заверенные копии и передает документы для регистрации ТСЖ в налоговый орган. Полномочия лица, уполномоченного осуществить регистрацию ТСЖ, должны быть отражены в протоколе общего собрания.

Регистрация вновь создаваемого товарищества собственников жилья в осуществляется в Федеральной налоговой службе РФ.

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган необходимо представить:

— заявление о государственной регистрации по форме № 11001 (приложение № 1 к к приказу ФНС России
от 25.01.2012 N ММВ-7-6/25@);

— решение о создании товарищества собственников жилья в виде протокола общего собрания (подлинник, или нотариально заверенную копию);

— два экземпляра устава товарищества собственников жилья (прошитые, пронумерованные и утвержденные общим собранием домовладельцев);

— квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию товарищества (2 тыс. руб.) необходимо перечислить на расчетный ФНС РФ 14 №6 по Калужской области.

В состав органов управления ТСЖ могут быть избраны только члены ТСЖ.

После регистрации в ФНС России ТСЖ может открывать счет в банке.

Созданное и зарегистрированное ТСЖ вправе заключать договоры с организациями — поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями.

Однако ЖК РФ не предусматривает возможности выбора частным домовладением управляющей организации.

Можно ли создать ТСЖ в деревне и если да то как?

Можете создавать-проведите собрание жильцов МК и учредите ТСЖ, протокол собрания вместе с заявлением отнесите в ИФНС.

Возможно ли создать ТСЖ в деревне или другая форма собственников жилья не многоквартирных домов.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

2. Товарищество собственников жилья может быть создано:

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

В Вашем случае приемлемый вариант — товарищество собственников недвижимости (ТСН). Данный вопрос регламентирован ст.123.12 ГК РФ

Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.

При необходимости более детальной консультации Вы можете обратиться к адвокату лично.

ТСЖ — это товарищество собственников жилья. Жилье — это любой жилой объект недвижимости, квартира, дом, в городе или в деревне. Ваше ТСЖ не будет отличаться от ТСЖ МК. Удачи.

Создание ТСЖ в деревне.

В деревню приехал глава администрации ПГТ, с целью создания управляющей компании. В деревне имеется три 16-ти квартирных дома, двухэтажки построенные во времена колхозов. На данный момент, владельцы квартир платят очень мало за обслуживание, так как по факту оно практически не производится. Из-за чего появились вопросы.

1. Обязательно ли многоквартирный дом должен управляться какой бы то ни было организацией? Возможно ли оставить всё как есть, без управляющей компании или ТСЖ?

2. Глава администрации запугивает людей, что если они не будут платить управляющей компании, они сами не смогут создать ТСЖ. Так как ТСЖ не позволят создать электрики, газовики, и прочие проверяющие службы. Проверок в населённом пункте практически никогда не было, и ситуация с газом и электричеством довольно плохая, и никакие проверки разумеется не будут пройдены. Это шантаж, или создание ТСЖ никак не связано с различными проверками?

Возможны три вида управления домом: управляющая компания, ТСЖ и непосредственное управление. Последнее означает, что жильцы сами управляют своим домом сообща.

Создать ТСЖ не проблема. Но проверяющие органы действительно могут создать массу проблем своими проверками и штрафами.

Ответ на первую часть вопроса. В соответствии с п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ, законодатель обязывает собственников помещений в многоквартирных домах (далее МК) выбрать один из способов управления: 1. Непосредственное управление собственниками помещений в МК, количество квартир в котором составляет не более чем 30; 2. Управление через ТСЖ, ЖК или специализированный потребительский кооператив; 3. Управление управляющей организацией.

При первом варианте, договорные отношения с обслуживающими общее имущество организациями, с поставщиками коммунальных услуг и энергоресурсов, возникают непосредственно у собственников помещений в МК.

При втором варианте, всю ответственность за обслуживание дома и прилегающей территории, за надлежащее оказание коммунальных услуг и поставку энергоресурсов, несет ТСЖ.

Соответственно, при третьем варианте, вся ответственность за содержание МК, возлагается на управляющую компанию.

Способ управления МК определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Причем согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ, если собственники помещений в МК в течении 1 года не выбрали способ управления, орган местного самоуправления проводит конкурс по выбору управляющей компании. И если собственники из года в год не будут выбирать способ управления самостоятельно, то им будет выбираться каждый год управляющая компания по конкурсу.

Ответ на вторую часть вопроса.

Собственников помещений в многоквартирном доме, никто из перечисленных Вами организаций не может ограничить в предоставленных Вам законодательством праве по выбору способа управления. Даже не праве, а обязанности.

Ограничить Вас в доступе к энергоресурсам, ресурсоснабжающии организации также не вправе если у вас имеются соответствующие техническим требованиям энергопринимающие устройства и присоединенная сеть.

Так в соответствии со ст. 539 ГК РФ «. 1. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

2. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

3. К отношениям по договору энергоснабжения, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы и иные правовые акты об энергоснабжении, а также обязательные правила, принятые в соответствии с ними.

4. К отношениям по договору снабжения электрической энергией правила настоящего параграфа применяются, если законом или иными правовыми актами не установлено иное. «

Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть изменен или расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 546 настоящего Кодекса.

2. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

3. Если одной из сторон до окончания срока действия договора внесено предложение о заключении нового договора, то отношения сторон до заключения нового договора регулируются ранее заключенным договором. «

Но соответственно после создания ТСЖ, всю ответственность перед энергоснабжающими организациями и перед собственниками жилья, будет нести ТСЖ.

Для Вас в сложившейся ситуации, будет выгоднее остаться под управлением управляющей организации, которую обязано было выбрать для Ваших МК, администрация Вашего населенного пункта по конкурсу. Так как не все жители платят исправно и перспектив для ТСЖ если вы его даже создадите нет.

Если в отношении Вашего дома управляющая компания по конкурсу не была выбрана, обжалуйте действия органа местного самоуправления в прокуратуру.

Надеюсь смог помочь Вам в сложившейся ситуации.

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия

Автор: Роман Султанов

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных посёлков.

Законодательство на данный момент не содержит определения понятия «коттеджный посёлок». Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведённые на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др.

В связи с этим и управление такими посёлками (управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг) с точки зрения юриспруденции осуществляется (оформляется) по-разному.

Представляется, что по общему правилу правовое регулирование управления коттеджными посёлками должно осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее ― ЖК РФ). Исключение составляют коттеджные посёлки, возведённые за землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Кроме того, в ряде случаев рынок создаёт свои, не запрещённые, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными посёлками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом. Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным посёлком не представляется оптимальным.

Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными посёлками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых ― посредством создания Товарищества собственников жилья (далее ― ТСЖ или Товарищество).

Особенности создания ТСЖ в коттеджном посёлке

Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме (или нескольких многоквартирных домах), но и в коттеджных посёлках.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 136 ЖК РФ Товарищество может быть создано собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домиков с приусадебными участками если:

данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;

в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, то есть общее имущество.

Отметим, что указанные условия могут служить для целей определения термина «коттеджный поселок». При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном посёлке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой. Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок. Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных посёлках.

Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном посёлке заключается в порядке его создания.

Как известно, в многоквартирном доме Товарищество создаётся решением общего собрания жильцов. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовало не менее половины от общего количества собственников помещений в таком доме, или не менее 2/3, если создаётся единое ТСЖ на несколько многоквартирных домов (см. п. 1 и подп.1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ соответственно).

При этом к созданию Товарищества в коттеджных посёлках законодатель предъявляет существенно более строгие требования.

Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании Товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном посёлке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой ― воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.

К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо.

Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% голосов собственников ― задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей всё равно выступает против предлагаемого решения. Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причём в коттеджных поселках это сделать особенно сложно. Например, часть собственников может не проживать в посёлке на постоянной основе или может не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни посёлка.

Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном посёлке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причём на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов (пока жителей поселка ещё совсем мало).

В связи с этим можно предположить (в том числе основываясь на личном опыте автора), что существенная доля Товариществ, создаваемых в коттеджных посёлках, не в полной мере отвечает требованиям подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ и создаётся по решению только части собственников жилых домов в коттеджных посёлках. С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ.

При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в посёлке оспаривали решение общего собрания жильцов посёлка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения. Отсутствие истцов на собрании, естественно, исключает выполнение требования ЖК РФ о необходимости принятия решения о создании Товарищества по согласию всех (100%) жителей.

Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведённой после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ (см. Апелляционное определение от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-4529/2015).

Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда.

Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства. Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведёт к недовольству жителей. Возникшие проблемы придётся разрешать местным органам власти за счёт средств тех же самых жителей поселка ― налогоплательщиков.

В целом на основе анализа судебной и административной практики можно предположить, что суды неохотно идут на оспаривание решений о создании ТСЖ в коттеджных посёлках и, по всей видимости, руководствуются принципом «ломать ― не строить».

Тем не менее снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений. Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ (за исключением признания решения собрания о создании ТСЖ недействительным, последствия которого весьма очевидны).

Что будет, если сделать всё не так

Для рассмотрения последствий несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ важно понимать, что ЖК РФ фактически не предусматривает проведения общего собрания собственников жилых домов в коттеджном посёлке за исключением первого собрания, на котором единогласно должно быть создано такое ТСЖ.

Так, порядок проведения и оформления решений, компетенция общего собрания собственников урегулированы гл. 6 ЖК РФ. При этом из названия главы и наименований статей, непосредственно посвящённых общему собранию, ясно следует, что нормы гл. 6 ЖК РФ относятся исключительно к общему собранию собственников помещений в многоквартирных домах.

Норм, распространяющих данные положения на коттеджные посёлки, ЖК РФ не содержит.

Таким образом, ЖК РФ фактически не регулирует проведение общего собрания собственников помещений в коттеджных посёлках, статус решений таких собраний и ряд иных следующих за изложенными вопросов.

По мнению автора, в данном случае имеет место компетентное умолчание законодателя, основанное на положениях ЖК РФ о создании ТСЖ по согласию всех жителей посёлка.

С точки зрения закона состав членов ТСЖ должен быть таким же, как и состав собственников помещений (жилых домов) в посёлке, так как ТСЖ создаётся путём сбора 100% голосов жителей. Вероятно, именно поэтому законодатель отказался от регулирования проведения общего собрания в коттеджных посёлках.

Вместе с тем достоверно известно, что на территории страны продолжают действовать множество созданных с нарушениями ТСЖ, в которых состоит только часть жителей, управляемых такими ТСЖ посёлков.

В связи с этим особенно актуальным становится вопрос, являются ли обязательными решения ТСЖ в коттеджном посёлке для лиц, не являющихся членами данного ТСЖ? Особенно интересен ответ на данный вопрос в части взимания платы за содержание общего имущества и коммунальные услуги.

С одной стороны, в ЖК РФ прямо закреплено обязательное соблюдение всеми собственниками помещений только решений общего собрания собственников (а не общего собрания членов ТСЖ). Причём указанное правило распространяется только на многоквартирные дома. Так, п. 5. ст. 45 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Пункт 6 ст. 155 ЖК РФ, предписывающий лицам, не являющимся членами ТСЖ, вносить плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с ТСЖ (что фактически подразумевает внесение платы в само ТСЖ), также распространяется только на многоквартирные дома.

При этом собственникам жилых домов ЖК РФ предписывает вносить плату в соответствии с договором, заключённым с лицом, осуществляющим соответствующие виды деятельности (п. 9 ст. 155). Указанное даёт основания предполагать обязательность заключения дополнительного договора с ТСЖ.

С другой стороны, как показывает анализ судебной практики, позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ, пока что не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону ТСЖ, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования и не обращая внимания на непредусмотренность законодательством случаев наличия в посёлке собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ.

В этом отношении показательно Апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614.

В данном акте рассматривается жалоба ответчика, который является собственником земельного участка на территории коттеджного посёлка, но не является членом созданного в таком посёлке ТСЖ. Ответчик просит отменить решение нижестоящего суда, взыскавшего в пользу истца задолженность по плате за жилое помещение и коммунальным услугам.

При этом ответчик, в частности, ссылается не только на то, что он не является членом ТСЖ в посёлке, но и на отсутствие договора с ТСЖ, предусмотренного п. 9 ст. 155 ЖК РФ.

Однако суды обосновывают свою позицию положениями ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, согласно которым собственник имущества обязан нести бремя по его содержанию, а также ст. 153 ЖК РФ, согласно которой обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

Причём, по мнению суда, отсутствие заключённого между сторонами договора не освобождает ответчика от несения бремени содержания собственности и оплаты коммунальных услуг.

Не менее логичное обоснование данной правовой позиции приведено в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 09.04.2015 № 33-3442/2015, в котором суд отметил, что иной подход, приводил бы к возможности образования у собственника неосновательного обогащения за счёт других собственников и созданного ими Товарищества.

В дополнение также отметим, что Конституционным Судом РФ рассматривался вопрос законности истребования Товариществом платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ (причём именно в коттеджных поселках), и указанный вопрос был разрешён положительно (см. Определение Конституционного Суда от 27.10.2015 № 2471-О).

Таким образом, можно заключить, что относительно высокие (или завышенные) требования ЖК РФ к созданию ТСЖ в коттеджных посёлках в значительной мере компенсирует сложившаяся судебная практика. Кроме того, суды абсолютно однозначно подходят к взиманию платы с лиц, не являющихся членами ТСЖ, и взыскивают задолженности несмотря на относительно спорное законодательство в этом вопросе.

Краткие выводы

Проанализировав правовое регулирование создания и осуществления деятельности ТСЖ в коттеджных посёлках, можно заключить следующее.

ЖК РФ предъявляет сложновыполнимые требования к созданию ТСЖ, требуя участия и согласия всех собственников недвижимости в посёлках при принятии решения о создании Товариществ. С высокой долей вероятности можно утверждать, что полное соблюдение норм ЖК РФ в основном возможно при создании ТСЖ застройщиком коттеджного посёлка на ранних этапах продаж домовладений или земельных участков.

При этом суды к выполнению данных требований относятся весьма снисходительно, и практика по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ в коттеджных поселках в связи с нарушением вышеуказанного требования отсутствует.

Более того, на сегодняшний день судебная практика игнорирует последствия несоблюдения указанных требований закона и позволяет Товариществам однозначно рассчитывать на взыскание задолженностей с лиц, не являющихся членами ТСЖ.

Тем не менее, изложенное не исключает существующих рисков, потому что в определённый момент практика правоприменения может изменить своё направление и начать руководствоваться буквальным толкованием норм ЖК РФ.