Визуальное обследование несущих и ограждающих конструкций жилого дома на предмет их технического состояния

Содержание

Цель обследования

Целью работ по выполнению технического обследования является определение технического состояния здания, выявление наличия дефектов строительства и отступлений от строительных норм и технологий производства строительных работ.

Характеристика объекта

1. Назначение здания.

Жилое (индивидуальный жилой дом).

2. Объемно-планировочное решение

2-х этажный жилой дом с чердаком и тех. подпольем под частью здания (в другой части здания размещен гараж и котельная).

3. Год постройки

2008г. (строительные работы не завершены, но здание имеет высокую строительную готовность).

4.4. Описание несущих и ограждающих конструкций здания:

Сборные многопустотные железобетонные плиты типа ПК.

Стропильная система деревянная. Кровельное покрытие – керамическая черепица.

Лицевой кирпич/окраска по штукатурке.

6. Пространственная жесткость здания

Обеспечивается совместной работой фундамента, продольных и поперечных стен, плит перекрытия.

7. Расположение на участке

Здание расположено в центральной части участка.

Результат обследования несущих и ограждающих конструкций

Результат обследования стен, фасада здания

1. Тип и материалы стен здания.

Стены из керамического щелевого кирпича.Толщина наружных стен 680мм, внутренних 380мм. Наружные стены, внутренняя поперечная стена — несущие.

Фасад здания частично выполнен из керамического облицовочного кирпича, частично окрашенный по штукатурке.

2. Техническое состояние стен, дефекты, выявленные при обследовании.

Техническое состояние несущих стен здания оценивается как работоспособное.

При обследовании выявлены дефекты стен в виде трещин и проломов.

Трещины выявлены на втором этаже над окном, в местах опирания плит перекрытия. Данные трещины могут свидетельствовать о недостаточной жесткости обвязочного пояса под плитами перекрытия.

Проломы в стенах выполнены в местах прохода коммуникаций, что снижает несущую способность стен.

При обследовании фасадов выявлены дефекты в виде отсутствия некоторых плиток облицовки цоколя, отслоение штукатурного слоя, шелушения окрасочного слоя.

Отмостка здания просела из-за сезонных колебаний почвы и имеет щель, что может привести к замачиванию фундамента поверхностными водами.

Установленные оконные блоки и витражи имеют низкую энергоэффективность, что при большой их площади может привести к перерасходу отопления.

3. Рекомендации по устранению дефектов стен и технология проведения ремонтных мероприятий.

Рекомендуется снять штукатурный слой в месте образования трещин в несущих стенах для определения глубины их распространения.

Рекомендуется заделать проломы в стенах расширяющимся бетоном, с установкой гильз в месте прохода коммуникаций.

Фасад здания нуждается в ремонте. Перед ремонтом фасада необходимо устранить замачивание фасада путем установки козырьков и отливов. При ремонте выполнить простукивание штукатурного слоя для определения мест «бухтения» штукатурного слоя.

Результат обследования перекрытий

1. Тип и материалы перекрытий

Перекрытие выполнено из сборных многопустотных плит перекрытия типа ПК. Опирание осуществляется на наружные стены и внутреннюю поперечную несущую стену.

2. Техническое состояние перекрытий, дефекты, выявленные при обследовании.

Техническое состояние перекрытия оценивается как работоспособное.

При обследовании выявлена трещина в плите перекрытия над 1-м этажом. Данная трещина снижает работоспособность плиты.

Колонны и балки покрытия террасы заднего выхода имеют следы коррозии.

Техническое подполье перекрыто пустотными плитами и не имеет доступа. Количество продухов технического подполья не достаточно для обеспечения вентиляции, что может привести к скоплению там радона и отсыреванию.

Монолитная лестница в гараж имеет разрушение ступеней.

3. Рекомендации по устранению дефектов перекрытий и технология проведения ремонтных мероприятий.

Рекомендуется максимально снизить нагрузку на плиту перекрытия с дефектом (не располагать на ней предметы с большой массой).

Рекомендуется провести санацию всех металлических несущих элементов и выполнить их антикоррозийную обработку.

Рекомендуется увеличить количество продухов в тех. подполье, уложить ПВХ пленку под конструкцию пола.

Результаты обследования кровли

1. Тип и материалы конструкций кровли, кровельного покрытия

Кровельное покрытие – керамическая черепица. Стропильная система деревянная. Обследование кровли затруднено снегом.

2. Техническое состояние кровли, дефекты

Высолы на подшивке кровли со стороны чердака свидетельствуют о необходимости санации кровли.

Есть места с дефектами по отливам и водосточной системе.

3. Рекомендации по устранению дефектов

Рекомендуется в теплый сухой период года выполнить детальное обследование кровли со вскрытием кровельного пирога.

Выполнить ремонт и прочистку водосточной системы, установить недостающие отливы.

Результаты обследования внутренних инженерных сетей

1. Характеристики и типы инженерных сетей здания

• Газоснабжение – присутствует.
• Горячее водоснабжение – отсутствует.
• Холодное водоснабжение – отсутствует.
• Канализация – только стояки.
• Электроснабжение – только до щита (в гараже).
• Отопление – от газового котла.
• Материал труб системы отопления – сталь.
• Материал труб системы канализации – ПВХ.

2. Дефекты и отступления от норм, выявленные по осмотре инженерных сетей

Фановые стояки системы канализации выведены на чердак. Рекомендуется вывести их на кровлю или установить обратные клапаны.

Отсутствуют некоторые приборы отопления, предусмотренные разводкой системы. Трубы системы отопления имеют следы коррозии и небрежного монтажа. Отопление в здании запитано от одного отопительного циркуляционного насоса. Дымоход газового котла имеет горизонтальные участки и не термоизолирован.

Рекомендуется замена труб отопления и разбивка отопления по контурам. Рекомендуется техническое обслуживание отопительного котла и замена дымохода.

Существующая система электроснабжения выполнена небрежно, на скрутках. От гаражного вводного щита разводка по зданию отсутствует. Мощность вводного автомата не достаточна для комфортного электроснабжения здания такого класса.

Разводка по зданию горячего и холодного водоснабжения отсутствует.

Разводка слаботочных сетей отсутствует.

Выводы и рекомендации

В результате проведенного обследования индивидуального жилого дома, можно сделать следующие выводы:

• несущие конструкции здания имеют высокую строительную готовность;
• отделочные работы и инженерные сети здания имеют низкую строительную готовность;
• конструкции и инженерные сети здания имеют ряд дефектов, выявленных при визуальном обследовании, данные дефекты зафиксированы и описаны;
• визуальное обследование кровли затруднено в следствии заснеженности;
• здание не эксплуатировалось в течении 8 лет и имеет следы естественного физического износа.

Заключение

На основании проведенного технического обследования индивидуального жилого дома, можно заключить:

Техническое состояние несущих конструкций здания оценивается как работоспособное. Для эксплуатации здания требуется устранение выявленных дефектов и выполнения комплекса работ по инженерным системам и проведение отделочных работ.

Отслоение и разрушение отделочного слоя фасада

Трещины в несущей стене 2-го эт. в месте опирания плит перекрытия

Трещины в плите перекрытия над 2-м этажом (дефектная плита)

В чём разница визуального и детального обследования?

Предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование являются этапами полного обследования (см. п. 5.1.7 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»).

Разница визуального и детального обследования заключается в методах выполнения работ, применении инструментов и детализации отчёта.

Согласно п. 5.1.11 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» предварительное (визуальное) обследование проводят в целях предварительной оценки технического состояния по внешним признакам, определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования и уточнения программы работ.

Согласно п. 5.1.12 ГОСТ 31937-2011 в рамках визуального обследования технического состояния здания (сооружения) проводят:

• визуальный осмотр конструкций здания, инженерного оборудования и т. д. (в зависимости от типа обследования технического состояния) с выявлением дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми измерениями и их фиксацией;
• уточнение конструктивной схемы здания (сооружения), выявление несущих конструкций по этажам и их расположение;
• проверку наличия характерных деформаций здания (сооружения) и его отдельных строительных конструкций (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.п.);
• установление аварийных участков (при наличии);
• уточнение схемы мест выработок, вскрытий, зондирования конструкций;
• изучение особенностей близлежащих участков территории, вертикальной планировки, организации отвода поверхностных вод.

Результатом работ является предварительная оценка технического состояния строительных конструкций, инженерного оборудования и т. д., определяемая по степени повреждений и характерным признакам дефектов.

Зафиксированная картина дефектов и повреждений для различных типов строительных конструкций позволяет выявить причины их происхождения и может быть достаточной для оценки технического состояния конструкций.

Если результатов визуального обследования для решения поставленных задач недостаточно или при визуальном обследовании обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций здания (сооружения), проводят детальное (инструментальное) обследование.

При обнаружении характерных повреждений и деформаций, свидетельствующих о неудовлетворительном состоянии грунтового основания, в детальное (инструментальное) обследование включают инженерно-геологические исследования, по результатам которых может потребоваться не только восстановление и ремонт строительных конструкций, но и усиление основания (п. 5.1.14 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»).

При комплексном обследовании технического состояния здания (сооружения) в детальное (инструментальное) обследование инженерно-геологические исследования включают всегда.

Согласно п. 5.1.15 ГОСТ 31937-2011 в рамках детального (инструментального) обследования технического состояния здания проводят:

• измерение необходимых геометрических параметров зданий (сооружений), конструкций, их элементов и узлов;
• инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
• инструментальное определение параметров дефектов и повреждений, в том числе динамических параметров;
• определение фактических характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов;
• измерение параметров эксплуатационной среды, присущей технологическому процессу в здании и сооружении;
• определение реальных эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями с учетом влияния деформаций грунтов основания;
• определение реальной расчетной схемы здания или сооружения и его отдельных конструкций;
• определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки;
• поверочный расчет несущей способности конструкций по результатам обследования;
• анализ причин появления дефектов и повреждений в конструкциях;
• составление итогового документа (заключения) с выводами по результатам обследования.

Визуальное обследование зданий

Визуальное обследование зданий представляет собой комплекс мероприятий для первичной оценки состояния здания и всех его элементов. На основании визуального обследования можно судить о необходимости проведения детальных исследований отдельных конструкций и систем с проведением точных инструментальных замеров и лабораторных исследований.

Причины проведения визуального обследования:

• убедиться в необходимости проведения ремонтно-строительных либо реставрационных работ;
• определить степень аварийности здания и разработать меры по устранению проблемных участков;
• достоверно выяснить текущее состояние объекта для принятия решения о его приобретении;
• составить представление о состоянии незавершенного объекта и определить его дальнейшую судьбу.

Как выполняется визуальное обследование

Порядок выполнения обследовании и методы контроля подчиняются ряду нормативных документов, в частности СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». В ходе визуального осмотра эксперты:

• определяют внешние дефекты и деформации всех элементов и систем здания;
• выполняют необходимые для определения технического состояния объекта замеры;
• фиксируют дефекты и повреждения в виде описаний, зарисовок и фотоотчетов;
• проверяют наличие характерных для данного типа конструкции деформации и нарушения (трещины, прогибы, крены, перекосы и пр.);
• определяют аварийные и потенциально опасные участки;
• составляют ведомости конкретных дефектов и аварийных участков с рекомендациями по их ликвидации.

Детальное обследование отдельных элементов

Экспертиза охватывает все элементы здания/сооружения, проводится визуальное обследование конструкций:

1. Кровля. В зависимости от типа кровли осматривается каждый элемент многослойной конструкции: внешнее покрытие, гидроизоляция, пароизоляция, теплоизоляция, стропильная система, несущая система, перекрытия (для плоской крыши), а также вентиляция, дымоотводы и водосток;
2. Стены и перегородки. Обследование включает детальное изучение всех элементов на наличие характерных повреждений (выбоины, трещины) и негативных воздействий (промерзание, воздействие влаги). Выполняется осмотр простенков и сопряжений внешних стен с перекрытиями;
3. Фундамент. Обследование позволяет определить наличие разломов и выбоин, искривление кладочных рядов, расхождение стен, разрушение гидроизоляционного слоя и степень просадки грунта;
4. Полы, перекрытия и окна. Обследование ставит целью выявить общее состояние конструкций и наличие дефектов (трещин, перекосов, расхождений, вздутий и пр.);
5. Фасад. Проверка фасадной части – один из ключевых этапов обследования. Она включает осмотр внешней части стен и ее архитектурных элементов (балконов, эркеров, карнизов, пилястр и т.д.). В ходе обследования проверяется состояние кладки, декоративной облицовки здания, мест примыкания к выходам инженерных сетей;
6. Несущие стены. Обследование помогает выявить скрытые дефекты: расхождения кладки, отклонения в вертикальной плоскости, трещины и другие нарушения;
7. Обследование инженерных систем позволяет определить техническое состояние инженерных сетей здания и их соответствие требованиям проектной документации.

Достоверность результатов обследования

Визуальный метод обследования осуществляется в достаточно сжатые сроки, при этом результат является предварительным и может недостаточно полно отражать текущее состояние объекта. Для получения более точных результатов рекомендуется провести визуально-инструментальное обследование. С помощью специальных приборов эксперты выполняют отборы проб для определения детальных характеристик материалов и конструкций в части прочности, степени износа и пр.

Исходя из результатов первичного визуального обследования может быть предложена узкоспециализированная экспертиза: инженерно-геологические исследования, обследование фундамента, перекрытий, железобетонных, стальных конструкций и т.д.

Акт визуального обследования

Вся информация, полученная в ходе обследования, оформляется документально.

В дефектные ведомости вносятся данные обо всех выявленных дефектах и нарушениях: их месторасположение, степень выраженности (в единицах измерения, соответствующих конкретному показателю), а также данные экспертов, проводивших обследование. На основании всех дефектных актов владелец может составить проект реконструкции здания либо принять решение о его сносе.

В журнал осмотра зданий и сооружений вносятся аналогичные данные, при этом указываются рекомендации по устранению дефектов.

Окончательный результат обследования включает информацию о состоянии объекта и всех выявленных дефектах с рекомендациями по их устранению. Документ оформляется в виде:

• технического заключение о состоянии несущих конструкций здания/сооружения.
• акта визуального обследования технического состояния конструкций здания/сооружения.

Автор статьи: Руководитель Департамента «Обследование зданий и сооружений» Краев Е.П.