Категории земель под малоэтажное строительства

Частный дом можно строить не на любой земле. Каждый земельный участок, независимо от формы собственности, имеет конкретное разрешенное использование — это установленные законодательством «допустимые границы» использования участка его собственником или пользователем. И границы эти определяют в зависимости от принадлежности к какой-либо категории земель.

Основные виды использования, с которыми сталкивается частный покупатель, — это участки «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)», «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства», и разнообразные варианты сельхозземель («для сельскохозяйственного производства», «для организации фермерского хозяйства», «для организации крестьянско-фермерского хозяйства» и пр.) Каждый из этих вариантов налагает свои обязательства по использованию участка, а также — ограничения по строительству. Перед тем, как купить участок, не лишним будет еще раз внимательно присмотреться к тому, что именно покупаешь.

Чем проще, тем лучше

Наибольшей популярностью на сегодня пользуются участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство — форма собственности, которая позволяет не только беспрепятственно осваивать купленный участок, — конечно, при условии соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных правил и норм. А также — получить прописку в доме и почтовый адрес. Для тех, кто перебирается за город на постоянное место жительства, это существенный момент.

Покупка ИЖС — один из самых беспроблемных для покупателя вариантов сделки, но и здесь есть свои нюансы. Земля под ИЖС делится на две категории. Она бывает либо в собственности, либо в аренде. Собственностью считается земля приватизированная. Остальное — это варианты аренды (пожизненное пользование, пожизненное наследование пользования и т. д.). Поэтому, если у продавца нет свидетельства о праве собственности, земля не может быть продана, а только передана в аренду, так что покупателю необходимо заключить с органами местного самоуправления договор аренды, а выкупать землю уже после покупки дома (если он есть на участке) или после его строительства. Риэлтеры советуют настаивать на том, чтобы продавец оформил право собственности на участок самостоятельно: процедура оформления длится полтора-два месяца.

Также при покупке земли под ИЖС, на которой уже имеются постройки, необходимо выяснить, не самострой ли баня, сарай, гараж или летняя кухня, предусмотрены ли они планом застройки участка. Нужно требовать от хозяина, чтобы они были официально оформлены в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Второй достаточно беспроблемный вариант, который котируется наряду с ИЖС, — участок в садоводстве, предназначенный для «для дачного строительства» или «для ведения дачного хозяйства» — это классические 6 соток с домиком или без, которые позволят владельцу сажать цветы или картошку. А также — строить дом для сезонного проживания. Прописаться в этом доме невозможно, причем неважно, идет ли речь об участке, находящемся в садоводческом массиве, или об участке, который предоставлен для ведения индивидуального садоводства и расположен в границах населенного пункта (деревни или поселка). Впрочем, в апреле Конституционный суд принял решение, которое может в перспективе изменить статус садоводств: постановлением суда отказ в регистрации был признан противоречащим Конституции. Однако к реальным изменениям на практике это приведет еще очень не скоро.

Помимо отсутствия прописки есть и другой не слишком приятный нюанс: «садоводы» зависят от всего садоводческого товарищества в целом, от тех условий, правил, решений, которые принимаются на общем собрании, даже если он не вступил в члены садоводства. Собственник индивидуального жилого дома принимает все решения самостоятельно.

Если продается участок под ЛПХ, надо понимать, что гарантированно его можно использовать только для производства сельскохозяйственной продукции, иными словами — разбить там сад-огород. Участки со статусом ЛПХ тоже подразделяются на две категории: земельный участок в черте поселений (приусадебный участок, категория — «земли населенных пунктов», в недавнем прошлом — «земли поселений»). И — участок за чертой поселений (полевой земельный участок). В первом случае покупатель имеет право на возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений, — разумеется, в рамках действующих градостроительных правил. Правда, и в таком доме нельзя будет прописаться. В случае же, если участок со статусом ЛПХ расположен за чертой поселений, то дом или еще что, например, баню, на нем построить по закону никак нельзя. Чтобы построить на участке под ЛПХ дом и переехать жить в него из города на законных основаниях, нужно менять целевое назначение.

Перевод сельскохозяйственных земель в другие категории регламентируется Земельным кодексом РФ (ст. 79) и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ст. 7). В зависимости от площади массива и категории земли решение об изменении целевого назначения принимает либо глава администрации района, либо губернатор области. Для подачи соответствующей заявки придется собрать большой пакет документов: документы описания местоположения участка, его стоимости, обоснование по переводу земли, заключение различных государственных инстанций. Кроме того, необходимо оплатить недоимки государству за вывод земельного ресурса из сельхозоборота и недополучение государством продукции с данного массива. Процедура перевода земельного участка из ЛПХ в ИЖС длится в среднем от 6 до 12 месяцев.

Похожая история — с участками сельскохозяйственного назначения. Чтобы получить право на застройку участка, его также необходимо перевести в участок с разрешенным использованием ИЖС. Основной недостаток для частного покупателя здесь состоит в том, что эти участки земли часто бывают очень большими — далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько маленьких, в которых обычно заинтересованы покупатели, нужно провести обмер земли, топосъемку и сделать проект разбиения (с учетом рельефа местности и пр.). А проводить все эти мероприятия придется за счет получателей земли.

Если нельзя, но очень хочется

Бывают и редкие случаи, когда давно выделенный участок попадает в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Бывает также, что владелец или пользователь такого участка пытается сбыть его с рук. Такие участки редки на рынке, а местоположение их чаще всего уникально. Но покупателю следует быть особенно осторожным — как правило, права на участок не оформлены, и сделать это предлагается как раз за счет покупателя.

А тут возможны варианты. Владелец сохранил документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности — главное, чтобы он был выдан органом власти, либо — документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке). В этом случае, если участок впоследствии попал в категорию земель, которые могут быть только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), власти могут пойти одним из двух путей: первый — обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд. Но в ходе процесса властям придется доказывать, что именно этот участок препятствует таким нуждам, да и само изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. Поэтому власти чаще всего прибегают ко второму варианту: после оформления недостающих документов (кадастровый план и др.), разрешают пользоваться землей. Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений — помимо уже имеющихся, и т. п.).

Прописка на шести сотках

В начале апреля Конституционный суд принял решение, которое может в перспективе изменить статус садоводств: отказ в регистрации на территории садоводческого товарищества был признан противоречащим Конституции.

Правовая норма, которая ограничила прописку в садовых товариществах, введена сравнительно недавно, еще в советские времена прописанных «на даче» было больше чем достаточно. Садовые товарищества располагались на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. На сельхозземлях, как правило, разрешалось возводить только некапитальные строения для хранения садового инвентаря — и в таких домиках не прописывали. Другое дело — товарищества, располагавшиеся на землях поселений, в которых дачные дома входили в общий жилищный фонд СССР — там прописка и была возможна. Достаточно вспомнить писательское Переделкино или академическое Комарово, которые были постоянным местом жительства для многих домовладельцев.

Закон о «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», запрещающий россиянам прописываться в строениях, возведённых на садовом участке, появился только в 1998 году. Поводом для его появления стало бурное развитие квартирного «черного рынка», когда в садоводствах оказались прописаны многочисленные жертвы криминальных сделок с недвижимостью.

А заново вернуться к вопросу о прописке «на шести сотках» Конституционный суд заставили жалобы семи граждан из Краснодарского края — им отказали в регистрации по месту жительства в собственных дачных домах, хотя они живут там постоянно и не имеют другого жилья. По мнению Конституционного суда, это нарушает принцип равенства, позволяя органам местной власти отказывать в регистрационном учёте по месту проживания. Так что в Закон должны быть внесены соответствующие поправки. Суд также указал, что до внесения соответствующих поправок в федеральное законодательство региональные власти вправе самостоятельно определять порядок регистрации на дачных участках.

Однако едва ли ситуация изменится одним махом: получить постоянную регистрацию вне существующего уже поселения можно, если доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. А для доказательства — изрядно потрудиться: существуют многочисленные административные ограничения. Дом не может считаться жилым, если не подключен к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: электрической, паровой или газовой системы отопления, позволяющая обеспечивающую подачу тепла на всю площадь строения. Если он в аварийном состоянии. Если неисправны сантехника, двери и окна, крыша. Стоять жилой дом должен на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте и быть теплоизолированным — при этом учитываться будет даже толщина стен. Все это означает длительный процесс экспертиз.

А местным властям появление новых жильцов на территории муниципального образования не слишком выгодно: по закону, в жилом поселке (в которые теперь могут превратиться садовые товарищества) за счет бюджетных средств должна быть построена социальная инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, больница, отделение милиции и прочие радости жизни. Так что местные власти сделают все, чтобы не допустить массовой регистрации дачников.

Исключение составят разве что коттеджные поселки, построенные сравнительно недавно, где домам пройти экспертизу будет просто.

3 основных вида малоэтажной застройки

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

• использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
• уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
• снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

• состоят из блоков;
• в каждом блоке живет одна семья;
• каждый блок имеет свой выход;
• блоки соединены общими стенами;
• в общих стенах нет проемов;
• каждый блок имеет отдельный выход.

Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.

1. Малоэтажные многоквартирные дома:

• состоят из одного или нескольких подъездов;
• каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
• число подъездов в доме не превышает четырех;
• число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.

Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:

1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:

• возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
• обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
• располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.

1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:

• размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
• выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
• возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
• располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
• создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:

• минимум согласований проекта;
• высокая скорость постройки;
• низкая себестоимость жилья;
• экологичность;
• низкая плотность населения на квадратный км;
• меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
• низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
• комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

1. Дороговизна земли под строительство.
2. Сложность оформления земельного участка.
3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

• индивидуальных,
• многоквартирных до 3 этажей;
• блокированных.

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.