Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка

В 2020 году в результате пандемии и перевода большого числа сотрудников на удаленную работу в России резко вырос спрос на различные форматы загородного жилья. Его популярность продолжит расти и в 2021 году. Драйверами роста спроса называют льготные ипотечные программы («Сельская ипотека» и ипотека на ИЖС), разрешение использования маткапитала для строительства домов, а также продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

Все это позволило многим россиянам задуматься о строительстве загородного дома для всесезонного проживания. Но не у всех есть деньги на покупку сразу готового дома, и выбор готовых домов небольшой, а цены резко пошли вверх. Выход — покупка земельного участка, чтобы потом возвести на нем частный дом с учетом собственного бюджета и потребностей.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке земельного участка, какие коммуникации там обязательны, какие документы нужно проверить и к какой категории земель должен относиться участок, чтобы на нем впоследствии согласовали строительство именно индивидуального жилого дома.

Как выбрать земельный участок для частного дома

Земли индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — лишь один из многих видов разрешенного использования земель, участок может располагаться в населенных пунктах, СНТ или ДНП. Объекты жилой недвижимости строятся на землях разного назначения, и большинство участков на загородном рынке Подмосковья подходит для этого — статус земель практически везде позволяет, говорит руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

В земельном и градостроительном законодательстве существуют два основных понятия, которые имеют отношение к тому, что можно строить на земельном участке, — это категория земель и вид разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса). Для строительства частного жилого дома участок должен быть для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), ЛПХ (личного подсобного хозяйства) на землях населенных пунктов или для садоводства. Если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом нельзя, говорит адвокат, член Московской коллегии адвокатов ГРАД Наталья Тарасова.

При юридическом анализе приобретаемого земельного участка требуется исследовать существующие ограничения в его использовании, которые вполне могут быть скрыты не самым добросовестным продавцом. Среди таких ограничений руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин выделяет:

• специальные санитарно-защитные зоны и полосы;
• непосредственную близость к магистральным линиям различных трубопроводов;
• придорожные полосы и т д.

Существующие ограничения, о которых продавец может умолчать, могут привести к таким правовым последствиям, как невозможность зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом, понуждение к сносу самовольной постройки, поясняет юрист.

На покупку или на строительство частного жилого дома проще будет получить и ипотечный кредит — в отличие от строительства летней дачи, на которую можно оформить лишь потребительский кредит. Помимо статуса жилого дома и наличия всех необходимых коммуникаций, для получения ипотеки стоит смотреть и на такие параметры, как наличие улично-дорожной сети и подъездных дорог, обеспечивающих круглогодичный доступ к земельному участку, на котором строится/построен жилой дом. Обязательно назначение земли — под жилищное строительство.

Земля для дома. Что продают в Подмосковье

В Подмосковье (с учетом не только участков ИЖС, но и земель другого назначения) на продажу выставлено 31,7 тыс. участков, год назад — 35,9 тыс. Снижение за год — на 11,7%, подсчитали в ЦИАН.

Снижение числа предложений отмечено абсолютно по всем направлениям, что связано с вымыванием объектов на фоне активного спроса на протяжении всего прошлого года. В 2020 году количество просмотров объявлений о земельных участках в Подмосковье увеличилось на 64% по сравнению с 2019-м. Наибольший прирост отмечен в мае (+157%) и июне (+121% в годовой динамике).

Свет, вода, газ: коммуникации на участке

Нередко бывает, что девелопер не подключает никаких коммуникаций к участку, не берет на себя обязанности даже по подведению электричества. Это самые дешевые предложения на рынке. «Но все-таки в большинстве поселков девелоперы обязуются подвести коммуникации — электричество, магистральный газ, водоснабжение. Но иногда в дешевых проектах девелоперы этого не делают либо останавливаются на каком-то этапе», — говорит Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».

Важно проверить техусловия, другие документы на землю и коммуникации, рекомендуют эксперты. «Если вы оговорили покупку участка с электричеством и газом, нужно не только по документам, но и вживую убедиться в наличии заявленных инженерных сооружений. При выборе земельного участка следует обратить внимание на то, как девелопер выполняет свои обещания, оценить его прошлые проекты, а также проследить за соблюдением сроков реализации текущего», — рекомендует Дмитрий Таганов.

Требования к коммуникациям установлены государственными стандартами. Для жилых домов это СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные, актуализированная редакция СНиП 02.31.2001. Требований много, и самостоятельно проверить объект капитального строительства на предмет соответствия всем нормам сложно. Для этого лучше заказать экспертизы, рекомендуют юристы.

Как проверить документы

Перед тем как осуществлять любые юридические действия с земельным участком, необходимо заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта и выписку о переходе прав, чтобы отследить, кому и по каким сделкам земельный участок передавался. Проверить статус земельного участка можно в публичной кадастровой карте либо заказать выписку из ЕГРН в МФЦ или онлайн по кадастровому номеру.

Обременения на ту или иную землю могут быть связаны с установленным сервитутом (право ограниченного пользования), нахождением в залоге или наложенным на участок арестом. Обычно все эти сведения указаны в ЕГРН.

Комментарий юриста

Василий Малинин, руководитель направления коммерческих споров юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры»:

— Нелишним будет проверить добросовестность продавца. Сделать это можно, заказав сведения из ЕГРН (выписка из ЕГРН о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости). Полученная информация о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости поможет сделать вывод о количестве объектов, принадлежащих или принадлежавших конкретному лицу. Очевидно, что в ситуации, когда ваш продавец заключает множество сделок по различным объектам недвижимости в сжатые сроки, может оказаться, что такое лицо замешано в мошеннических схемах, следовательно, приобретаемый земельный участок впоследствии может быть истребован.

Гражданское законодательство в вопросах истребования имущества у покупателя оперирует понятием добросовестности (ст. 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как указано в ст. 302 ГК РФ, добросовестным будет являться лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать.

П. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, о разрешении на застройку земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Как продать дом или
земельный участок быстро и выгодно

Можно ли продать дом без участка?

Но сначала сразу обозначим важную особенность, которая отличает продажу загородного дома от городской квартиры. Если во многоквартирных домах вы продаете только жилые квадратные метры, то в частном доме к ним добавляется еще и земля. Согласно ст.35 Земельного кодекса РФ, нельзя продать дом без участка, на котором он построен.

При составлении договора купли-продажи в нем потребуется отдельно прописывать характеристики и земли, и дома. И если это условие не выполняется, документ будет признан недействительным.

Шаг № 1. Определяемся со способом продажи

Продать частный дом можно двумя способами:

• своими силами;
• с помощью риелтора.

Если вы решите продать дачу самостоятельно, то сэкономите деньги, но потратите больше времени и сил на поиск покупателя. Вам придется размещать объявления, показывать дом, вести переговоры, готовить документы, решать вопросы с задатком перед заключением сделки.

Если к продаже дачи и участка подключится риелтор, то, вероятнее всего, продать недвижимость получится быстрее. Правда, и здесь есть свои минусы. Во-первых, работу специалиста нужно оплатить. Во-вторых, проверенного профессионала придется поискать: по рекомендациям или отзывам в интернете. Наконец, в-третьих, риелтор может попросить вас снизить цену на недвижимость, чтобы продать ее быстрее.

У каждого способа продажи есть свои недостатки. И, принимая решение, определитесь, что для вас важнее, — продать дом с участком быстро или без дополнительных затрат.

Шаг № 2. Собираем документы

Одна из главных задач продавца — обеспечить юридическую чистоту сделки. Это значит, что перед продажей дома вы должны подготовить полный комплект документов. В него входят:

• паспорт, удостоверяющий личность владельца;
• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на дом и участок;
• кадастровый и технический паспорт;
• свидетельство, выданное при оценке недвижимости;
• выписка из домовой книги;
• согласие всех собственников, заверенное нотариусом, если дом находится в долевой собственности;
• нотариальное согласие супруга, если дом приобретен в браке;
• согласие органов опеки,если в доме зарегистрирован несовершеннолетний;
• план межевания.

В дополнение к этому комплекту от вас может понадобиться документ, подтверждающий переход права собственности от предыдущего владельца. Например, это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования.

Шаг № 3. Готовим дом и участок к продаже

Шаг № 4. Выполняем межевание

Перед продажей собственнику потребуется определить точные границы участка, на которых расположен дом. Не исключено, что недвижимость уже поставлена на кадастровый учет и границы земли были установлены ранее. Проверить эту информацию можно с помощью публичной кадастровой карты, опубликованной на сайте Росреестра.

Если данных об участке там не окажется, сначала придется провести межевание и только потом приступать к продаже.

Однако процедура индивидуального межевания стоит недешево и отнимает у владельца немало времени. Поэтому возникает закономерный вопрос: можно ли продать земельный участок без межевания?

Наличие кадастрового номера — обязательное условие для продажи земли. И если этот номер еще не внесен в базы Росреестра, можно заранее обсудить этот вопрос с покупателем. Затем заключить с ним предварительный договор купли-продажи, получить задаток и после этого провести работы по межеванию.

Шаг № 5. Определяемся с ценой

Если стоимость дома будет слишком высокой, на него вряд ли найдется покупатель. Но продавать недвижимость за бесценок тоже не хочется. Как же определить рыночную стоимость дома и участка?

В первую очередь, можно обратиться за помощью в СРО — саморегулируемую организацию оценщиков. Специалист приедет на ваш участок и выдаст официальное заключение с указанием рыночной цены на недвижимость.

Оценить дом можно и самостоятельно. Для этого нужно учесть несколько основных факторов:

• площадь постройки и участка;
• юридическую чистоту и наличие всех нужных для продажи документов;
• местоположение и условия проживания (экология, удаленность от дорог, близость водоемов, ландшафт и т.д.);
• техническое состояние дома (год постройки, внешний вид, внутреннее обустройство);
• наличие инфраструктуры поблизости (магазины, детские площадки, подъездные пути и т.д.);
• наличие дополнительных хозяйственных построек;
• готовность к сделке (если в доме нет прописанных людей, в нем никто не живет, покупатель сможет заехать в максимально короткие сроки после заключения сделки).

Чтобы лучше сориентироваться в ценах на рынке, поищите в интернете объявления о продаже домов со схожими характеристиками. На основе цен можно определиться со стоимостью.

Шаг № 6. Подаем объявление

Когда вы определились с ценой, можно выставлять объявление о продаже. Постарайтесь сделать около 10-15 фотографий дома с разных ракурсов — внутри и снаружи, чтобы покупатель мог по фотографиям получить как можно больше информации об объекте.

Составляя объявление о продаже дома с участком, не забудьте и про описание. В нем укажите:

• местоположение объекта;
• все важные характеристики дома и участка;
• преимущества и особенности недвижимости;
• стоимость.

Также пропишите, что вы являетесь собственником и лично продаете недвижимость, которая принадлежит вам. Такое упоминание значительно повысит лояльность покупателей.

Если у дома есть видимые недостатки, мягко и ненавязчиво укажите на них и следом сообщите о своей готовности к торгу.

Разместите объявление на всех возможных площадках, укажите актуальный номер телефона, отвечайте на звонки, поступающие от потенциальных покупателей и договаривайтесь о встрече. Показывая дом, будьте вежливы и гостеприимны.

Шаг № 7. Берем задаток

Как только будущий владелец вашего дома будет найден, рекомендуем закрепить договоренность о покупке с помощью внесения задатка. Процедура подготовки документов и составления договора купли-продажи займет некоторое время. Важно, чтобы покупатель не нашел другой вариант и не отказался от покупки.

Именно для этого и нужен задаток. Получая от покупателя определенную сумму денег, вы будете уверены, что сделка состоится. Для будущего владельца задаток станет гарантией того, что понравившийся ему дом не уйдет к другим покупателям.

Обговорите сумму задатка и подкрепите факт получения денег распиской. Остальная часть оплаты за дом и участок будет внесена после заключения сделки.

Шаг № 8. Оформляем договор купли-продажи

Договор вступает в силу, как только он будет подписан каждой из сторон. Далее покупатель передает продавцу деньги за дом, стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости. Остается лишь зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, и сделка будет завершена.

Но не забывайте о том, что после продажи участка бывшему собственнику придется заплатить налог в пользу государства в размере 13% от суммы прибыли.

Частые вопросы при продаже дома и участка

Как продать дачу через МФЦ?
Полностью провести сделку по купле-продаже загородной недвижимости через многофункциональный центр не получится: подписать ДКП и передать деньги нужно до визита в МФЦ. В самом центре можно официально зарегистрировать договор, после чего он вступит в законную силу. Многофункциональный центр примет ваши документы и направит их в Росреестр.

Можно ли продать участок, если дом на нем не достроен?
Продать недостроенный дом можно, но вот зарегистрировать незавершенное строительство проблемно. Если дача не значится в Росреестре, значит, и передать право собственности на нее нельзя. В таком случае владелец недвижимости официально передает покупателю только земельный участок. Недостроенное здание, которое на нем находится, в договоре купли-продажи не прописывают. Стоимость постройки включают в цену земли. А после проведения сделки новый владелец уже самостоятельно завершает строительство и занимается регистрацией дома.

Как продать дом без земельного участка?
Земельный кодекс РФ утверждает, что земельный участок и построенный на нем дом — это единое целое, и продать землю без дачи не получится. Если в договоре не будет прописан пункт о передаче участка вместе со строением, то такой документ будет считаться недействительным. Однако в этом правиле есть и свои исключения. Согласно статье 35 ЗК РФ, дом и земля не являются единым целым, если:

• владелец планирует продать часть постройки, которую нельзя выделить на практике вместе с участком земли;
• земля, на которой находится здание, изъята из оборота.

Можно ли продать часть земельного участка?
Да, возможно. Но если у земельного участка — несколько собственников, все они должны дать свое согласие на продажу. Чтобы новый владелец мог свободно распоряжаться долей участка, ее нужно выделить официально — с помощью межевания.

Можно ли продать участок, выделенный многодетной семье?
Предполагается, что на таком участке проживают дети. Поэтому продать землю можно только с согласия органов опеки и с учетом интересов несовершеннолетних.