Разъяснения по поводу изменения вида разрешенного использования земельного участка
В связи с просьбами членов ТОС «Восточная Перловка», публикуем разъяснения по поводу изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для обслуживания жилого дома» на «для индивидуального жилого строительства»:
1. Ваш участок должен стоять на кадастровом учете.
2. В ЦОГД (ул. Карла Маркса д.4 3-тий этаж) необходимо получить письмо, в какой зоне находиться ваш земельный участок. Если в зоне Ж-5, то :
3. В архитектуре г. Мытищи (ул. Карла Маркса д.4 3-й этаж) получаете выкопировку из Правил землепользования и застройки, относительно вашего земельного участка (если вам отказывают то ссылайтесь на Статью 3.пункт 4 Правил землепользования и застройки 31 -34 микрорайона г. Мытищи ,отказ соответственно требуйте в письменной форме).
4. Пишите заявление в кадастровую палату по образцу (все данные берёте из свидетельства о собственности земельного участка, далее классификатор у всех одинаков, поскольку нет такого вида в кадастре как «для обслуживания жилого дома» , а есть только для ИЖС, поэтому переписываете цифры классификатора.
Важно: участок должен быть не менее 500 кв.м (5-ть соток) . И на нем не должен стоять 4-х этажный дом (в подсчете этажей считаются все этажи выше 1.8 метра, т.е. у вас подвал — 2 м — это этаж , у вас чердак или мансарда при пересечении наклонной плоскости и потолка — 2 метра, это этаж.
Получили отказ? Или приостановку регистрации? Сразу в суд . Обращайтесь в ТОС — поможем составить исковое заявление. Спешите, поскольку если не сделаете, Инвестор вам не даст шансов.
Примеры документов:
17 комментариев
У меня участок 4,68 сотки — смогу ли я изменить вид разрешенного использования?
Нет.Если участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.
Если границы не сформированы и можно прирезать, как правило за счет земли общего пользования, то на вполне законных основаниях ,можете прирезать до 10% вполне легально ,при уточнении границ земельного участка и тогда вам хватит. 4.68 + 10% = 5.144 соток.
Можете. Пишете заявление на Казакова «уведомляю о выборе ИЖС». Вам отказывают (а отказывают сейчас всем по любым основаниям). Отказ оспариваете в суде.
Долго но реально. Проходили через это сами
Здравствуйте! У меня в собственности зем. участок в Перловке, на ул. В. Волошиной 1,83 кв.м. Вид разрешенного использования — «для обслуживания жилого дома». Часть дома при пожаре сгорела в 2003 году. Участок пустой, без построек. Восстановить дом увы не смогла, хотя разрешение на восстановление у администрации получила. Могу я этот участок продать или подарить соседям либо другому лицу?
Наталья, может вы ошиблись в площади? Поскольку 1.83 кв.м. это очень маленькая площадь. А дом, я так понимаю, был в долях.Поэтому тот кто купит ничего там без согласия сособственников не построит и не реконструирует .Да и вид разрешенного использования» для обслуживания жилого дома» не позволит там что-то построить, только реконструировать.Разрешение на восстановление это что за документ? Наверное разрешение на реконструкцию.Поэтому если по БТИ остался хотя-бы фундамент, то может это кого-нибудь и заинтересует. Если по бумагам только участок, то увы .Подарить соседям вы в праве.
Виктор! Заявление должен писать собственник (не прописан) или лицо прописанное по адресу?
Только собственник принимает решения, касающиеся его имущества , а прописан он может быть и в США.
Виктор! вы мое письмо получили по поводу объединения участков?
пока нет внимательно пишите адрес эл.почты
Скажите, что значит:»Спешите, поскольку если не сделаете, Инвестор вам не даст шансов». Что такое разр использование дает инвестору?
Все гениальное просто. Как отмечал один товарищ на форуме, схемы отработаны . Схема как видно добралась и до нас.Поскольку в кадастре нет разрешенного вида использования «для обслуживания жилого дома», ваш участок, если не переведен в ИЖС ,сразу подпадает под статус «земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования» и это дает право Инвестору планировать на вашем участке все, что ему вздумается (и по закону он прав). Ему, после того как он напланировал, остается только выкупить ваш участок. А если у вас ИЖС, то тогда извините .Решение собственника ,о том что на этом участке будет то что на нем сейчас есть, подтвержденное соответствующими документами, и до свидания планы.И потом если у вас «для обслуживания жилого дома» и вы планируете не продавать инвестору свою землю ,то что -то построить и реконструировать вам уже администрация с марта 2015г. не даст.(дачная амнистия закончилась)Поскольку если у вас «для обслуживания жилого дома» то в 200% случаев есть ограничение ,»в соответствии с эскизом Восточной Перловки и без права дополнительного строительства». Поскольку идет ссылка на эскиз 2005г.,то после утверждения Проекта планировки и межевания и новой карты градостроительного зонирования ,этим эскизом станет Проект планировки Восточная Перловка. И что там по Проекту на месте вашего дома? Сможете рассмотреть сами.
Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста как быть в нашей ситуации:
У нас дом стоит на трех участках по 350м2 каждый, у каждого участочка свой собственник со своей частью дома на нем. Есть ли возможность нам троим перевести свои участки в ИЖС, сейчас у всех «для обслуживания жилого дома». Раньше до раздела дома участок был один.
Вам нужен юрист . Я не могу ответить на этот вопрос.Если исходить из существующих ПЗЗ эта норма предоставления на дома блокированной застройки 350 кв. м. на квартиру.
Здравствуйте!
У меня та же проблема, что и у Юрия — только участок 4,86 сотки. Проживаю в Люберецком р-не. Слшал, что у нас по постановлению совета депутатов норма для строительства жилого дома 4,0 сотки. Можно (и нужно)ли мне увеличить площадь на 10% и как это сделать. И кто это делает?
С уважением,
Вадим
Вадим вышлите на электронную почту сайта свою почту и я Вам скину Нормы градостроительного проектирования Московской области. Согласно этому областному документу минимальная норма под ИЖС — 2 сотки. Поскольку областное законодательство выше муниципального, то при составлении заявления об изменении вида разрешенного использования, сошлитесь на этот документ и если вам откажут то судитесь, выигрыш за вами.А норма конкретно в 31 и 34 микрорайонах г. Мытищи 5 соток.Прописано в ПЗЗ (правила землепользования и застройки).Но по идее должны провести публичные слушания об отклонении от предельных параметров.
Прочитал потом понял. У Вас же 4 сотки есть. Поэтому если в ПЗЗ Люберец прописано именно 4 сотки то и проблемы нет.
Виктор, добрый день!
«А норма конкретно в 31 и 34 микрорайонах г. Мытищи 5 соток» — Виктор, у вас случайно нет информации по 30 микрорайону (поселок Строитель). Аналогичная ситуация, участок 4,31, но разрешенное использование земли «для обслуживания жилого дома». Вот думаю теперь чего делать? смогу ли я там дом построить или нет? Если получится подсказать, буду очень признателен. Спасибо.
ИЖС: что важно знать перед покупкой дачи
Эксперт в этой статье
- Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков
Что такое ИЖС
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.
ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).
Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.
Плюсы ИЖС:
- в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
- муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
- банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.
Минусы ИЖС:
- земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
- если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
- стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
- перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.
Ипотека под ИЖС
У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.
Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:
- залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
- поручительство физического лица до оформления залога;
- договор, если жилье возводит строительная компания;
- смету работ и расчет подведения коммуникаций;
- уведомление или разрешение на строительство.
Как построить дом на участке ИЖС
Такое жилье должно отвечать нормам закона:
- это отдельно стоящее здание;
- не больше трех этажей и не выше 20 м;
- рассчитан на одну семью.
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.
Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:
- уведомление о начале работ;
- документы о собственности на землю;
- внешнее описание дома —- текстовое или графическое.
В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.
Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:
- уведомление о завершении строительства;
- технический план дома, который делает кадастровый инженер;
- соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.
В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.
Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Налоги и льготы
Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.
А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].
Как перевести СНТ в ИЖС
Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.
Для этого необходимо:
- чтобы участок был в собственности;
- относился к категории земель населенных пунктов;
- имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
- состоял на кадастровом учете и имел границы;
- подходил под требования о предельной норме площади в регионе.
Проверьте право собственности
Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.
Уточните категорию земли
У садовых и огородных участков их две [4]:
- земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
- земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.
В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.
Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.
Проверьте участок по кадастру
Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].
- посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
- проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.
Уточните предельную норму для участка
Нормы разрешенной площади участков определены:
- земельным и градостроительным законодательством;
- правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
- муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.
Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.
Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС
Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.
Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС
| Список документов | Где получить | Что важно учесть |
|---|---|---|
| Выписка из ИСОГД. Нужна, чтобы подтвердить основной или условный вид использования | МФЦ «Мои документы»; отдел архитектуры местной администрации; администрация поселка; комитет или департамент градостроительства | Запросить выписку может любой собственник участка. Комплект документов для получения выписки: паспорт; выписка из ЕГРН с координатами участка; квитанция об оплате госпошлины |
| Свидетельство о праве собственности на землю или выписка из ЕГРН | МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра | Подать документы в бумажном виде |
| Доверенность от других собственников, если документы подает один человек | Подготовить и удостоверить у нотариуса | Можно представить оригинал и бумажную копию либо заверенную нотариусом копию доверенности |
| Заявление о внесении изменений | МФЦ «Мои документы»; территориальное отделение Росреестра | Оформляет сотрудник МФЦ «Мои документы» или отделения Росреестра |
| Копия российского паспорта | Достаточно простой бумажной копии без нотариального удостоверения | Если действует один представитель — потребуется только его паспорт |
| Квитанция об уплате госпошлины* | Можно оплатить на месте | Нужна банковская квитанция или чек из терминала |
